Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2011 г. N 13АП-10456/11

г. Санкт-Петербург

26 сентября 2011 г.

Дело N А56-2494/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей В.И. Желтянникова, И.А. Сериковой,

при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю. Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10456/2011) ООО "Стройкомплекс"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.04.2011 г.. по делу N А56-2494/2011 (судья М.В. Балакир), принятое

по иску ООО"Стройкомплекс"

к ЗАО"Строймонтаж"

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу,

о признании права собственности на часть нежилого помещения,

при участии:

от истца: представителя Ивановского Ю.М. по доверенности от 11.01.2011,

от ответчика: представителя Бабек И.А. по доверенности от 14.02.2011,

от 3-го лица: представитель не явился, уведомлен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс" (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Строймонтаж" (далее - Ответчик), с учетом заявленного уточнения иска, принятого судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ, просит признать право собственности на 1/79 часть нежилого помещения N 17 (проектный номер Ц.1.3) площадью 2 814,5 кв.м., предназначенного для размещения автотранспортных средств (парковочные места N 25, N 37) и расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 4-6 (далее - часть помещения).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу (далее - Росреестр).

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.04.2011 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Истец просит решение суда от 22.04.2011 отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на фактическую передачу Ответчиком спорных парковочных мест и оплату последних Истцом. По мнению Истца, названные конклюдентные действия сторон являются основанием для перехода права собственности на часть помещения.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Ответчика в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для перехода права собственности на часть помещения к Истцу.

Представитель Росреестра в судебное заседание апелляционного суда не явился, дело слушалось в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей Истца и Ответчика, апелляционный суд установил следующее.

24.09.2009 между Истцом (покупатель) и Ответчиком (продавец) заключены предварительные договоры N ЗПКПГ-24/09/09-001, N ЗПКПГ-24/09/09-002 купли-продажи части помещения (далее - Предварительные договоры), в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем договоры купли-продажи части помещения в размере 1/79 (парковочное место N 25) и 1/79 (парковочное место N 37) от общей площади помещения парковки.

Согласно п. 1.4. Предварительных договоров стороны пришли к соглашению о заключении основных договоров купли-продажи в срок до 31.12.2009, после получения Ответчиком на свое имя свидетельства о праве собственности на часть помещения, при условии выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных Предварительными договорами.

Пунктом 2.2. Предварительных договоров установлено, что Ответчик передаёт Истцу часть помещений по передаточному акту до подписания основных договоров.

Разделом 3 установлена цена части помещения, которую Истец обязался оплатить посредством внесения денежных средств в кассу Ответчика либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет Ответчика.

В силу п. 3.4. Предварительных договоров названные денежные средства засчитываются в счет оплаты цены части помещения по основному договору купли-продажи.

Как следует из материалов, 18.11.2009 стороны подписали акты приема-передачи 1/79 доли нежилого помещения.

Ссылаясь на то, что Истцом произведена оплата части помещения в установленном Предварительными договорами размере, а парковочные места фактически переданы Истцу, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании его права собственности на часть помещения.

Апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска законным и обоснованным ввиду следующего.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как указано выше, в п. 1.4. Предварительных договоров сторонами установлена их обязанность заключить основные договоры купли-продажи в срок до 31.12.2009, после получения на свое имя свидетельства о праве собственности на часть помещения, при условии выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных Предварительными договорами.

При этом апелляционный суд отклоняет как не основанные на нормах права доводы Истца о фактическом исполнении сторонами обязательств по передаче части помещения и по его оплате ввиду следующего.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления N 54.

Согласно п. 4 Постановления N 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, на момент рассмотрения спора в арбитражном суде первой инстанции в ЕГРП отсутствовали сведения о зарегистрированных правах на спорную часть помещения.

В соответствии с п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что Истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Кроме того, в нарушение п. 54 постановления Пленума ВАС РФ N 22 Истец не представил суду первой инстанции ни выписки из ЕГРП, ни справки государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект.

Представленная Истцом в апелляционный суд выписка из ЕГРП от 26.08.2011 не может быть принята апелляционным судом в связи с отсутствием обоснования невозможности предоставления соответствующих доказательств в арбитражный суд первой инстанции по правилам ст. 268 АПК РФ.

Исходя из изложенного, требования Истца о признании за ним права собственности на часть помещения удовлетворению не подлежат, поскольку в отсутствие государственной регистрации чьих-либо прав на спорный объект на момент рассмотрения спора арбитражным судом первой инстанции в целях защиты нарушенного права Истцу следовало обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности на основании пункта 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ.

Наличие же зарегистрированного права Ответчика на спорный объект на момент рассмотрения настоящей апелляционной жалобы не может свидетельствовать о незаконности принятого арбитражным судом первой инстанции решения.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.04.2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Серикова