Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2011 г. N 13АП-11865/11

г. Санкт-Петербург

26 сентября 2011 г.

Дело N А56-5479/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Коросташовым А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11865/2011) ООО "Вирго" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2011 по делу N А56-5479/2011(судья Раннева Ю.А.), принятое

по заявлению ООО "Вирго"

к 1 - Администрация муниципального образования "Город Всеволожск", 2 - Совету депутатов муниципального образования "Город Всеволожск"

о признании незаконным бездействия

при участии:

от заявителя: представителя по доверенности от 21.10.2010 г.. Карпычева Ф.Н.

от ответчика: 1 - представителя по доверенности от 01.03.2011 г.. Кондратьевой И.В., 2 - не явился (извещен)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Вирго" (ОГРН 1024700559620, находящееся по адресу: 188643, Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Ленинградская, д. 32) (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (ОГРН 1054700123543, находящаяся по адресу: 188643, Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, Колтушское ш., д. 138) (далее - Администрация), Совету депутатов данного муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (ОГРН 1054700122927, находящийся по адресу: 188643, Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, Колтушское ш., д. 138) (далее - Совет) о признании незаконными бездействий Администрации, Совета в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и совершении юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества; обязании Совета принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты вынесения арбитражным судом решения; обязании Администрации направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением от 06.06.2011 г.. в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе, поданной Обществом, заявитель просит решение отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение ответчиками процедуры совершения соответствующих действий при получении заявлении о выкупе арендуемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Кроме того, по мнению подателя жалобы, спорное помещение соответствует требованиям, предъявляемым указанным законом для выкупа арендуемого объекта недвижимости.

Совет о времени и месте судебного разбирательства извещен, представителя в судебное заседание не направил.

В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, а представитель Администрации возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество арендует нежилые помещения общей площадью 153,05 кв.м на первом этаже в здании универсама, расположенного по адресу: г. Всеволожск, ул. Александровская, д. 80, условный N 47-78-12/031/2005-307, состоящих из части помещения N 1 и помещений с N 2 по N 18 по плану лит. А, первый этаж, N помещения 11 под размещение продовольственного магазина на основании договора аренды нежилых помещений от 28.11.2005 г.. N 155-05 сроком действия по 29.09.2008 г..; Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 01.02.2006 г..

Общество обратилась к Администрации с заявлением от 01.10.2010 г.. о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества по договору аренды нежилых помещений от 28.11.2005 г.. N 155-05. При этом заявитель просил выделить и переоформить долю в собственности на часть здания универсама по данному адресу, пропорциональную площади, находящейся в пользовании Общества, и подготовить все документы, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение помещения арендатором, поскольку согласно выписке из Реестра муниципального недвижимого имущества МО "Город Всеволожск" в казне муниципального образования находится здание универсама (2717/4280 доли) по указанному адресу, инв. N 5503.

Сообщением от 18.10.2010 г.. регистрирующий орган отказал Администрации в государственной регистрации общей долевой собственности на здание универсама по указанному адресу в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав. Кроме того, указано, что по сведениям ЕГРП площадь здания универсама составляет 4177,5 кв.м, согласно кадастровому паспорту площадь здания 5021,4 кв. м; при реконструкции объекта недвижимости необходимо получение разрешения на строительство; по данным ЕГРП за МО "Всеволожский район Ленинградской области" зарегистрировано право общей долевой собственности (доля 3034/4280), однако в соответствии с Областным законом Ленинградской области от 17.11.2006 N 136-оз "Об утверждении перечней имущества, передаваемого от муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области в муниципальную собственность муниципального образования "Всеволожское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области" Администрации передано 2717/4280 доли в праве; причины, препятствующие государственной регистрации права, не устранены.

Ссылаясь на то, что Администрация и Совет не совершили действий, установленных ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ в пределах полномочий, предусмотренных Положением о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности МО "Всеволожское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, утвержденным Решением Совета от 21.03.2006 N 17, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч.1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействий) государственных органов, иных органов и должностных лиц обладают лица, которые таким способом защищают свои права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если полагают, что они нарушены оспариваемым актом или действиями (бездействиями) в связи с его несоответствием закону или иному нормативному правовому акту.

В силу ч.4 ст.200 Арбитражного процессуального кодекса РФ в ходе судебного разбирательства арбитражный суд должен проверить оспариваемые акты и действия, установить соответствуют ли они закону или иному нормативному правовому акту.

Суд также должен установить нарушают ли оспариваемый акт, решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку именно с наличием такого нарушения связывается вероятность признания акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными.

Согласно ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 2 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ арендатор может по собственной инициативе направить в компетентный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Частью 3 той же статьи установлено, какие действия и в какие сроки должен совершить уполномоченный орган после получения заявления заинтересованного лица в целях заключения с ним договора купли-продажи помещения.

При наличии обстоятельств, препятствующих выкупу имущества в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ, уполномоченный орган в течение тридцати дней с даты получения заявления направляет мотивированный отказ в приобретении арендуемого имущества (ч.4 ст.9 данного Закона).

Таким образом, после получения заявления арендатора уполномоченный орган должен либо совершить определенные действия, в результате которых заявителю направляется проект договора купли-продажи (причем общий срок, в течение которого должен быть направлен проект договора, с учетом сроков совершения отдельных действий не может превышать трех месяцев с момента получения заявления), либо в течение тридцати дней с даты поступления заявления направить мотивированный отказ.

Поскольку органы местного самоуправления с даты подачи Обществом заявления в октябре 2009 года до момента подачи заявления в арбитражный суд в феврале 2011 года) не приняли ни одного из предусмотренных ч.ч. 3 или 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ решений, бездействия ответчиков, в компетенцию которых входит совершение определенных действий по приватизации муниципального имущества, противоречит положениям названного Федерального закона.

Вместе с тем по правилам ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ основанием для признания оспариваемого действия (бездействия) незаконным является наличие одновременно двух условий: признание судом оспариваемого действия (бездействия) незаконным и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Избранный заявителем способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Суд первой инстанции, исследовав всесторонне и полно материалы дела, пришел к обоснованному выводу установив, что оспариваемые бездействия ответчиков не могут нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности с учетом указанного Обществом способа устранения допущенных нарушений его прав и законных интересов.

В соответствии с п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст.130 Гражданского кодекса РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Судом первой инстанции установлено, что спорный объект не является обособленным объектом, не прошел самостоятельный технический и кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера и инвентарного номера уполномоченным органом, осуществляющим техническую инвентаризацию объектов недвижимости. Указанные обстоятельства признаны апелляционным судом достоверными и подтвержденными материалами дела.

При этом апелляционный суд учитывает то обстоятельство, что ранее 02.09.2009 г.. Общество обращалось в Администрацию с заявлением о намерении воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения на основании ФЗ от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ.

Между Администрацией и Обществом был заключен договор от 20.10.2009 г.. N 1 на совершение действий по определению рыночной стоимости нежилых помещений, занимаемых заявителем в соответствии с договором аренды от 28.11.2005 г..

Согласно выписке из протокола от 08.02.2010 г.. N 4-с решение вопроса о приватизации муниципального имущества перенесено на март 2010 года в связи с отсутствием необходимой документации.

Впоследствии Совет подготовил заключение от 09.03.2010 г.. N 3-1 на проект решения Совета депутатов Муниципального образования "О приватизации муниципального имущества", в котором указал на необходимость отказа Обществу заключить договор купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Основания, послужившие для отказа в заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, в настоящее время не отпали.

Кроме того, как правильно указал суд в решении, по сведениям ЕГРП, зарегистрировано право общей долевой собственности за здание универсама в целом, право муниципальной собственности на спорный объект недвижимости как отдельное помещение не зарегистрировано.

В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников ее участников.

Соглашения собственников спорного здания по распоряжению имуществом как обособленным объектом недвижимости, занимаемым заявителем по договору аренды от 28.11.2005 г.. N 155-05, в материалах дела не имеется.

Представленное в суд апелляционной инстанции свидетельство о государственной регистрации общей долевой собственности Муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (доля в праве 2717/4280) от 15.06.2011 г.. 47 -АБ 385613 на спорное здание универсама не устраняет правовых препятствий к выкупу арендуемого помещения.

Согласно ч.ч. 4 и 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ резолютивная часть решения по делу должна содержать указание на признание ката недействительным, а решения и действия (бездействия) незаконным, а также на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

При изложенных выше обстоятельствах признание бездействия ответчиков незаконным не влечет обязание Совета принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты вынесения арбитражным судом решения и обязание Администрацию направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2011 г.. по делу N А56-5479/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова