Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2011 г. N 05АП-5726/11

г. Владивосток

Дело N А51-15297/2010

28 сентября 2011 г.

Резолютивная часть постановления оглашена 28 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии

от истца: главный специалист правового управления Клеменчук М.С., удостоверение N 28/1-6354 от 15.12.2010 с ограниченными полномочиями (до перерыва), главный специалист 1 разряда правового управления Слепченко Я.О., удостоверение N 3682 от 13.01.2010, доверенность от 27.12.2010 N28/6570 (после перерыва), от ответчика: представитель Дидик Н.О., доверенность от 11.05.2011 со специальными полномочиями,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока

апелляционное производство N 05АП-5726/2011

на решение от 12.07.2011

судьи Г.Н. Кошлаковой

по делу N А51-15297/2010 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока

к Индивидуальному предпринимателю Трембач Тарасу Витальевичу

о взыскании 1080786,21 руб., расторжении договора аренды, истребовании нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее по тексту - УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Индивидуальному предпринимателю Трембач Тарасу Васильевичу (далее по тексту - ИП Трембач Т.В., предприниматель) о расторжении договора N 02-01438-004-Н-АР-3380-00 от 25.03.2004 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Луговая, д. 59, общей площадью 94,30 кв.м., об обязании ответчика освободить указанное нежилое помещение; о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 497341,64 руб. за период с 31.01.2005 по 31.05.2010, пени в соответствии с п. 4.1 договора в размере 497341,64 руб. за период с 01.04.2004 по 30.06.2009.

Определением арбитражного суда от 19.05.2011 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил взыскать 578710,77 руб. задолженности по арендной плате за период с 31.05.2005 по 30.04.2011, 578710,77 руб. пеней за период с 01.04.2004 по 19.05.2011, всего сумма иска составляет 1157421,55 руб.

В заседании суда первой инстанции 22.06.2011 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил взыскать с ответчика 543071,40 руб. основного долга за период с 31.01.2005 по 21.06.2011 и 537714,81 руб. пени за период с 01.04.2004 по 21.06.2011, всего просил взыскать 1080786,21 руб., а также заявил отказ от иска в части требований о расторжении договора N 02-01438-004-Н-АР-3380-00 от 25.03.2004 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Луговая, д. 59, общей площадью 94,30 кв.м. Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением от 12.07.2011 Арбитражный суд Приморского края в удовлетворении исковых требований в части взыскания с индивидуального предпринимателя Трембач Тараса Витальевича 543071,40 руб. основного долга по арендной плате и 537714,81 руб. пени, обязании индивидуального предпринимателя Трембач Тараса Витальевича освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Луговая, 59, общей площадью 94,30 кв.м. Управлению муниципальной собственности г. Владивостока отказал; в части требований о расторжении договора аренды от 25.03.2004 N 02-01438-004-Н-АР-3380-00 недвижимого имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Луговая, 59, общей площадью 94,30 кв.м. производство по делу прекратил.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Полагает, что предупреждение от 28.03.2005 N 12/2-2-789 о расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения и взыскании задолженности по арендной плате не может рассматриваться как односторонний отказ от договора аренды в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ. Обращает внимание на то, что данное предупреждение было направлено ответчику до момента государственной регистрации договора аренды, после направления предупреждения арендодатель совершил действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, так как предупреждением от 21.05.2010 N 28/1-2428 арендодатель в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ отказался от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. По мнению заявителя, договор аренды прекратил свое действие только по истечении трех месяцев с момента направления уведомления от 21.05.2010 N 28/1-2428, то есть с 21.08.2010.

Считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что арендатор освободил занимаемое помещение после направления УМС г. Владивостока в его адрес предупреждения от 28.03.2005, так как помещение арендодателю по акту приема-передачи ответчиком не передавалось.

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Полагает, что договор аренды был расторгнут арендодателем в 2005 году в соответствии со ст. ст. 450, 619 ГК РФ путем одностороннего отказа от его исполнения. Направляя письма от 28.03.2005 N 12/2-2-789, от 29.06.2005 N 12/2-2-1654, арендодатель воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора. Направив истцу заявления от 19.04.2005 и 05.08.2005, ответчик своими действиями принял односторонний отказ истца от договора и исполнил его требование об освобождении помещения.

Считает необоснованными доводы заявителя жалобы о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации договора ответчик не мог от него отказаться, обращает внимание на то, что уже после государственной регистрации договора арендодателем был направлен повторный отказ от него. Заявление ИП Трембач Т.В. о зачете затрат на ремонт в счет долга по арендной плате свидетельствует лишь о том, что ответчик предпринимал меры по погашению возникшего до расторжения договора долга, а не о продлении арендных отношений между истцом и ответчиком.

Ссылается на освобождение помещения в 2005 году, уклонение арендодателя от приемки помещения, пропуск истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате до момента расторжения договора.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд, руководствуясь ст. ст. 163, 184, 185 АПК РФ, определил объявить перерыв в судебном заседании до 09 часов 50 минут 28.09.2011. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.2006 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 25.03.2004 заключен договор N 02-01438-004-Н-АР-3380-00 от 25.03.2004 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Луговая, д. 59, общей площадью 94,30 кв.м сроком действия с 15.03.2004 по 31.12.2005 для использования в целях "торговое".

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 15.03.2004.

Согласно пункту 3.1 арендная плата по договору составляет 7652,27 руб. ежемесячно и подлежит оплате до 1 числа следующего за текущим месяцем.

При неуплате арендатором платежей в установленные сроки начисляется пеня в размере 0,65 % от суммы основного долга по арендной плате за каждый день просрочки, но не более суммы основного долга (пункт 4.1 Договора).

Дополнительным соглашением от 18.01.2005 срок действия договора продлен до 31.12.2008.

28.03.2005 УМС г. Владивостока направило ответчику предупреждение о расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения и взыскании задолженности по арендной плате N 12/2-2-789, в котором указало на необходимость погашения задолженности по арендной плате, в случае неуплаты задолженности договор аренды будет считаться расторгнутым, занимаемое помещение необходимо будет освободить и сдать арендодателю по акту приема-передачи.

19.04.2005 произведена государственная регистрация договора аренды, регистрационный номер 25-25-01/070/2005-117.

19.04.2005 ответчик обратился к истцу с заявлением N 4698в, в котором сообщил об освобождении спорного помещения согласно требованиям истца, изложенным в предупреждении о расторжении договора N 02-01438-004-Н-АР-3380-00, просил сообщить дату и время, когда истец готов принять помещение и подписать акт приема-передачи.

29.06.2005 УМС г. Владивостока направило ответчику повторное предупреждение о расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения и взыскании задолженности по арендной плате N 12/2-2-1654, в котором указало на необходимость погашения задолженности по арендной плате, в случае неуплаты задолженности договор аренды будет считаться расторгнутым, занимаемое помещение необходимо будет освободить и сдать арендодателю по акту приема-передачи.

05.08.2005 ответчик обратился к истцу с заявлением N 12528в, в котором просил сообщить о том, когда будет принято решение по заявлению о зачете затрат по капитальному ремонту арендуемого помещения в счет арендной платы. Кроме того, ответчик указал, что 05.06.2005 он получил повторное письмо о расторжении договора аренды с требованием освободить помещение, однако, он уже сообщал об освобождении помещения и готовности его вернуть. Обратился с повторной просьбой прислать специалиста для осмотра помещения и подписания акта приема-передачи.

УМС г. Владивостока 21.05.2010 направило ответчику предупреждение об отказе от договора N 28/1-2428 в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, посчитав договор аренды продленным на неопределенный срок.

Истец 01.06.2010 направил ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательства N 28/1-2637, которым потребовал погашения имеющейся задолженности по арендной плате.

УМС г. Владивостока, считая договор аренды возобновленным на неопределенный срок, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за период с 31.01.2005 по 21.06.2011, обратилось в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

Как следует из материалов дела, истцом до принятия решения по делу заявлен отказ от иска в части требований о расторжении договора аренды нежилого помещения N 02-01438-004-Н-АР-3380-00 от 25.03.2004.

В соответствии с ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно ч. 5 указанной статьи арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Поскольку отказ истца от требований о расторжении договора не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц, суд первой инстанции обоснованно принял данный отказ и на основании п. 4 ч. 1. ст. 150 АПК РФ правомерно прекратил производство по делу в указанной части.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1.3. договора от 25.03.2004 установлен срок его действия с 15.03.2004 по 31.12.2005. Дополнительным соглашением от 18.01.2005 срок действия договора продлен до 31.12.2008.

Как видно из оттиска штампа на договоре государственная регистрация договора от 25.03.2004 произведена 19.04.2005.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.2. договора установлено, что данный договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке, в том числе при неуплате арендной платы в размере, указанном в пункте 3.1 Договора, в течение двух месяцев. В этом случае арендодатель направляет арендатору заказным письмом уведомление о расторжении договора аренды и необходимости освобождения занимаемого помещения в установленный срок.

УМС г. Владивостока 28.03.2005 и 29.06.2005 направило в адрес ответчика предупреждения о расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения и взыскании задолженности по арендной плате N 12/2-2-789, N 12/2-2-1654, в которых указало на необходимость погашения задолженности по арендной плате, в случае неуплаты задолженности договор аренды будет считаться расторгнутым, занимаемое помещение необходимо будет освободить и сдать арендодателю по акту приема-передачи.

Содержание указанных предупреждений соответствует п. 5.2. договора аренды.

Заявлениями от 19.04.2005 N 4698в и от 05.08.2005 N 12528в ответчик согласился с требованиями истца о расторжении договора и сообщил о том, что он в соответствии с требованием арендодателя освободил помещение и готов передать его по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, правомерно руководствуясь ст. ст. 450, 619 ГК РФ, пришел к правильному выводу о соблюдении арендодателем порядка досрочного расторжения договора.

Учитывая, что предупреждение от 28.03.2005 было направлено арендодателем, когда договор аренды еще не был зарегистрирован и, соответственно, заключен, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что заключенный договор аренды в силу приведенных выше норм права был расторгнут в результате направления арендодателем предупреждения от 29.06.2005 и принятия его арендатором с 05.08.2005.

Подлежит отклонению довод истца о том, что после направления предупреждения арендатор совершил действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений. Действительно, арендатор обратился в Управление содержания жилого фонда и городских территорий Администрации г. Владивостока 31.03.2005 с заявлением о проведении проверки локального ресурсного сметного расчета на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, а также 30.09.2005 и 04.10.2005 представил дополнительные документы для зачета затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения. Однако указанные действия, учитывая наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период до расторжения договора аренды, могут свидетельствовать о принятии им мер к погашению имеющейся задолженности путем зачета своих затрат на уже проведенный ремонт, и однозначно не свидетельствуют о его намерениях продолжать арендные отношения.

Согласно ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю, при этом передача здания или сооружения арендатором и принятие его арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

В соответствии с п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в п. 2 ст. 408 ГК РФ.

Пунктом 3 ст. 405 ГК РФ установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Из материалов дела следует, что согласившись с предложением арендодателя расторгнуть договор и освободить помещение, ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой принять по акту приема-передачи освобожденное им помещение (л.д. 26, 34 т. 2).

Доказательства совершения истцом действий, направленных на принятие спорного помещения, в материалах дела отсутствуют.

Актом проверки использования муниципального имущества N 421 от 19.11.2010 подтверждается, что ответчик освободил спорное имущество.

Доказательств того, что ответчик фактически освободил помещение позднее направления заявлений от 19.04.2005 N 4698в и от 05.08.2005 N 12528в, истцом в материалы дела не представлено.

При изложенных обстоятельствах апелляционная коллегия, принимая во внимание уклонение истца от приемки помещения по акту приема-передачи, факт отсутствия ответчика в спорном помещении после направления заявлений об освобождении помещения и требований о его приемке, подтвержденный Актом проверки использования муниципального имущества N 421 от 19.11.2010, и отсутствие доказательств обратного, приходит к выводу о необоснованности требований истца о взыскании арендной платы за период с 05.08.2005 (с момента расторжения договора аренды и освобождения помещения) по 21.06.2011, а также требования об освобождении спорного помещения.

Ответчиком заявлено о применении исковой давности к требованиям о взыскании суммы основного долга по арендной плате в размере 244816,73 руб.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что оплата арендной платы производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца.

Иск подан УМС г. Владивостока в Арбитражный суд Приморского края 30.09.2010.

Таким образом, в связи с пропуском истцом срока исковой давности взысканию не подлежит арендная плата за период с 31.01.2005 по август 2007 года (включительно).

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика пени в сумме 537714,81 руб. за период с 01.04.2004 по 21.06.2011.

Поскольку, как установлено судом, задолженность по арендной плате за период с 05.08.2005 по 21.06.2011 отсутствует в связи с расторжением договора и освобождением ответчиком помещения, не подлежат начислению пени на сумму долга за указанный период.

В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Таким образом, пени, начисленные по договору на сумму арендной платы за период с за период с 31.01.2005 по август 2007 года включительно, взысканию не подлежат в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции и подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.07.2011 по делу N А51-15297/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

Н.А. Скрипка С.Б. Култышев