Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2011 г. N 08АП-5132/11

город Омск

28 сентября 2011 г.

Дело N А75-11344/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Мироновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5132/2011) индивидуального предпринимателя Семеновой Инги Григорьевны на решение Арбитражного суда Ханты-мансийского автономного округа-Югры от 12 мая 2011 года, принятое по делу N А75-11344/2010 (судья Намятова А.Р.) по исковому заявлению Администрации города Урай (ИНН 8686003332; ОГРН 1038600101077) к индивидуальному предпринимателю Семеновой Инге Григорьевне (ИНН 860600607904; ОГРНИП 309860614800014) о взыскании 8 702 руб. 26 коп.,

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Семеновой Инги Григорьевны к Администрации города Урай о взыскании 51 400 руб. убытков и признании договора аренды недействительным,

судебное заседание проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы;

установил:

Администрация города Урай (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Семеновой Инге Григорьевне (далее - ИП Сененова И.Г., ответчик, заявитель) о взыскании 8 702 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды муниципального имущества N 8 от 17.12.2009.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.03.2011 принято встречное исковое заявление ИП Семеновой И.Г. к Администрации города Урай о взыскании 51 400 руб. убытков, представляющих стоимость затрат на ремонт помещения, и признании договора аренды N 8 от 17.12.2009 недействительным.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.05.2011 по делу N А75-11344/2010 первоначальный иск удовлетворён, в удовлетворении встречного иска отказано; с ответчика в доход федерального бюджета также взыскано 2 000 руб. и 4 006 руб. государственной пошлины по первоначальному и встречному искам.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Семенова И.Г. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт о признании договора аренды N 8 от 17.12.2009 незаключённым и взыскании убытков.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на необходимость перерасчёта арендной платы в связи с тем, что фактическая площадь помещения составляет не 15 кв.м., как указано в договоре аренды, а 12,9 кв.м.; данное обстоятельство также является основанием для признания договора незаключенным, поскольку не индивидуализирован объект аренды. Указывает, что непередача документов на помещение, непрекращение предыдущего права на аренду имущества лишало ответчика пользоваться имуществом; помещение без проведения капитального ремонта не могло использоваться по назначению - в качестве парикмахерской.

Ответчик в апелляционной жалобе также просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Администрация города Урай в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ рассмотрел дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства. Как следует из материалов дела, 17.12.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 8 (л.д. 5-10 т. 2), в соответствии с которым арендодатель сдаёт арендатору муниципальное имущество - часть дома, предназначенное под магазин, общей площадью 15 кв.м., на 1 этаже 5 этажного жилого дома по адресу: г. Урай, микрорайон 3, дом 14 для размещения парикмахерской (пункт 1.1 договора).

Срок аренды - с 21.12.2009 по 21.12.2014 (пункт 2.1 договора).

Договор прошёл в установленном законом порядке государственную регистрацию, что подтверждено материалами дела (л.д. 5-11 т. 2).

Размер арендной платы и порядок расчётов согласованы сторонами в разделе 3 договора N 8.

По акту приёма-передачи от 17.12.2009 помещение передано арендатору. Согласно данному акту имущество считается переданным с 21.12.2009, в технически исправном состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации (л.д. 22 том 1).

Истцом в подтверждение права муниципальной собственности на переданный в аренду объект недвижимого имущества представлено свидетельство о государственной регистрации права от 24.08.2000 (л.д. 16 том 1).

31 мая 2010 года помещение возвращено арендатором арендодателю по акту приема-передачи (л.д. 22 том 1 оборотная сторона)

08.06.2010 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды муниципального имущества от 17.12.2009 N 8, согласно которому сторонами договор расторгнут по взаимному согласию с 25.05.2010, сторонами определена сумма долга по арендной плате по состоянию на 31.05.2010 (дата фактической передачи спорного имущества) в размере 8 702 руб. 26 коп. (л.д. 11 том 2).

Поскольку арендная плата за пользование не была внесена ответчиком в полном объеме, истец обратился в суд с настоящим иском. По расчету истца задолженность с учетом частичной оплаты составила 8 702,26 руб.

Ответчик, в свою очередь, полагает, что ему в аренду переданы помещения меньшей площади, чем указано в договоре аренды N 8, а также указывает на проведенный ею за свой счет капитальный ремонт помещения, без которого эксплуатация была невозможна, в связи с чем, обратилась в арбитражный суд со встречным иском о взыскании убытков в виде стоимости ремонтных работ и признании договора аренды N 8 недействительным.

Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В настоящем деле, договором аренды N 8 сторонами в качестве объекта аренды указано муниципальное имущество, а именно, часть дома, предназначенная под магазин, общей площадью 15 кв.м., расположенная на 1 этаже 5 этажного жилого дома по адресу: город Урай, микрорайон 3, дом 14.

В подтверждение права муниципальной собственности, как отмечено выше, истцом представлено свидетельство о государственной регистрации права от 24.08.2000, в котором в качестве объекта права указано помещение (часть вшеописанного дома) площадью именно 15 кв.м., также имеется указание на кадастровый номер объекта: 86:15:14:00003:014:0100.

Акт приёма-передачи от 17.12.2009 к договору аренды N 8 содержит аналогичное описание объекта имущества, передаваемого в аренду (с указание площади в 15 кв.м.).

В силу пункта 1 статьи 65 АКП РФ доказыванию подлежат как требования, так и возражения.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 АКП РФ).

Спора по фактическому месту расположения объекта у сторон не имеется, ответчик указывает, что помещение было передано с иными техническим характеристиками. Однако, данное не свидетельствует о незаключенности договора аренды, поскольку как на момент передачи, так и в период пользования, разногласий относительно объекта аренды как такового не имелось. Поскольку у сторон договора не возникло сомнений при идентификации объекта аренды и поскольку объект аренды был фактически занят арендатором, суд считает данный договор заключенным.

Истец, являясь собственником спорного помещения, какие-либо доказательства действительной площади арендованного по договору аренды N 8 объекта недвижимости (план, экспликацию плана здания, технический паспорт помещения и др.) в материалы настоящего дела не представил. Доказательства передачи соответствующей документации ответчику для отнесения обязанности представить соответствующее доказательство на него также отсутствуют.

Ни сам договор аренды N 8, ни акт приёма-передачи от 17.12.2009 не содержат указания на наличие в качестве приложения к данному договору плана, схемы передаваемого в аренду помещения, отсутствуют доказательства согласования сторонами такого приложения к договору аренды, содержащего экспликацию плана первого этажа жилого дома по адресу: г. Урай, микрорайон 3, д. 14.

Определение фактической площади спорного помещения в настоящем случае имеет существенное значение, поскольку ответчик заявил возражения о том, что фактически передано в аренду было помещение меньшей площадью.

Так, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.04.2011 N 10/005/2011-047, принадлежащее Муниципальному образованию Ханты-Мансийского автономного округа - Югры городской округа Урай на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером 86:14:14:00003:014:0100, расположенное по адресу: ХМАО - Югра, г. Урай, микрорайон 3, д. 14, имеет площадь 12,9 кв.м.

По смыслу положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрирующему органу не предоставлено право проведения проверки достоверности сведений, содержащихся в документах, представленных для государственной регистрации, ответственность за достоверность сведений, предоставляемых для внесения в ЕГРП, несет заявитель, обратившийся в регистрирующий орган.

По условиям пункта 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя.

Следовательно, заявляя о государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение, а также о последующем изменении площади данного помещения, орган муниципальной власти, очевидно, должен был руководствоваться фактическими техническими характеристиками данного помещения.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что в материалах дела не имеется сведений о фактической площади имущества на момент его передачи ответчику ввиду отсутствия технической документации, нет оснований полагать, что уменьшение площади объекта имело место после расторжения договора.

Кроме этого, из письма администрации следует, что площадь помещения изменена на основании внеплановой проверки помещения от 26.05.2010 года (письмо за исх. 02-2288/11 от 18.05.2011 года). Указанное свидетельствует о том, что площадь помещения не изменилась, а лишь была уточнена. Обратное из материалов дела не следует.

Таким образом, на основе анализа представленной в материалы дела доказательственной базы суд апелляционной инстанции не усматривает оснований констатировать, что площадь переданного ответчику истцом в аренду помещения фактически составляла 15 кв.м.

Очевидно, что разница в площадях не является значительной (2,1 кв.м.), и не может быть установлена визуально. Однако, суд не может считать установленной площадью на момент передачи именно 15 кв.м., поскольку это не подтверждено технической документацией.

В условиях наличия разных сведений о площади спорного помещения (в свидетельстве и реестре), а также, учитывая, что стороны при заключении договора аренды и определении размера арендной платы руководствовались, в том числе, площадью арендуемого помещения, суд апелляционной инстанции полагает обоснованными в настоящем деле требования истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 8, исходя из площади объекта аренды 12.9 кв.м.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В связи с отсутствием доказательств оплаты данной задолженности, она подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Таким образом, по договору аренды N 8 взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность по арендной плате по состоянию на 31.05.2010 в размере 5 509 руб. 52 коп.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что им понесены убытки в виде стоимости ремонтных работ в арендованном помещении в период с 21.12.2009 по 31.05.2010 в общей сумме 51 400 руб., как заявленные в порядке встречного иска, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В силу статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Факт причинения убытков действиями ответчика по встречному иску в ходе судебного разбирательства не установлен.

Оценив представленные истцом по встречному иску документы, суд не усматривает их достаточной относимости именно к спорным правоотношениям (л.д. 39-70 том 2). Истцом по встречному иску представлены в дело копии квитанций об оплате материалов и инструментов, акты об оказании услуг, которые по своему содержанию не могут быть отнесены именно к ремонту, на который указывает истец. Более того, сведениями о том, что в помещении был произведен ремонт, суд также не располагает, напротив, это опровергается актом возврата имущества арендодателю.

Принятие имущества в пользование без предварительного осмотра помещения (характерного для фактической приемки недвижимого имущества в аренду), как указывает ответчик, не освобождает её от правовых последствий таких действий, возникновения соответствующих гражданско-правовых прав и обязанностей.

По правилам пункта 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно акту приема-передачи имущества от 17.12.2009, помещение в момент передачи арендатору находилось в надлежащем состоянии (технически исправном состоянии, пригодном для эксплуатации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем, ИП Семенова И.Г. соответствующие требования в установленном законном порядке к истцу не заявила, надлежащих доказательств несения расходов не представила.

Поэтому выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска суд апелляционной инстанции считает обоснованными, соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам. Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора аренды N 8 недействительным, с учетом положений статей 167, 168 ГК РФ, являются обоснованными.

В связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, в части первоначального иска решение суда первой инстанции подлежит изменению с уменьшением размера подлежащей взысканию задолженности по арендной плате.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Заявление о возмещении судебных расходов, связанных с рассмотрением дела, заявленное в суде первой инстанции удовлетворению не подлежит, поскольку в удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме. Расходы на оплату услуг адвоката документально не подтверждены. Относимость иных документов (квитанции на ксерокопирование, копия билета) к настоящему делу не усматривается.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, подпунктом 3 пункта 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 12 мая 2011 года по делу N А75-11344/2010 изменить, изложив резолютивную часть следующим образом.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Семеновой Инги Григорьевны в пользу Администрации города Урай 5 509 руб. 52 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать индивидуального предпринимателя Семеновой Инги Григорьевны в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 266 руб. 25 коп.

В удовлетворении встречного иска отказать полностью.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Семеновой Инги Григорьевны в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2056 руб. за подачу встречного иска.

Взыскать с Администрации города Урай в пользу индивидуального предпринимателя Семеновой Инги Григорьевны расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобу в сумме 733 руб. 75 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.Н. Глухих Т.А. Зиновьева