г. Пермь
|
19 ноября 2010 г.
|
Дело N А60-3786/2010
|
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.,
судей Виноградовой Л.Ф., Голубцовой Ю.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Исмагиловой Л.Р.,
при участии в судебном заседании:
от истца - Залевин С.А. (паспорт, директор), Дьячкова Л.И. (паспорт, доверенность от 18.10.2010),
от ответчика - Черепанин М.А. (удостоверение, доверенность от 11.01.2010),
от третьего лица - представитель не явился,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрев в судебном заседании арбитражное дело N А60-3786/2010,
по иску ООО "Торговая группа "РАДУГА",
к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил
третье лицо: ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр"
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
ООО "Торговая группа "РАДУГА" (истец) обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Нижний Тагил (ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда общей площадью 223, 2 кв.м, расположенного в доме по адресу: г. Нижний Тагил, Ленинградский проспект, 74, лит.А, в редакции протокола разногласий, предложенного истцом.
В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр".
На основании ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просил обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил заключить договор купли-продажи нежилого помещения муниципального фонда общей площадью 223,2 кв.м, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, Ленинградский проспект, 74, с приложениями N 1 и N 2 в соответствии с проектом указанного договора, представленного ответчиком, в редакции протоколов разногласий, представленных истцом от 17.12.2009 и от 09.08.2010.
Решением арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2010 (резолютивная часть от 12.08.2010) исковые требования удовлетворены частично. Пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества изложен в редакции: "Объект продается по цене 4100000 руб. (в том числе НДС - 625 423 руб. 73 коп.), в соответствии с отчетом N 36/10 об оценке объекта оценки от 25.05.2010, выполненного ООО "ОЦЕНКА и КОНСАЛТИНГ" (г. Нижний Тагил)"; пункт 2.2. проекта договора изложен в редакции: "на сумму основного долга, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендованного имущества (в газете "Горный край" от 13.11.2009 N 83)"; пункт 2.3 проекта договора изложен в редакции: "оплата приобретаемого имущества производится покупателем в рассрочку на 5 лет согласно графикам, которые являются неотъемлемой частью данного договора (Приложение N 2), исходя из рыночной стоимости объекта оценки, установленной в соответствии с отчетом N 36/10 от 25.05.2010 о рыночной стоимости в сумме 4100000 руб. (в том числе НДС 625423 руб.73 коп.)"; пункт 2.6 проекта договора изложен в редакции: "оплата приобретаемого имущества в рассрочку производится покупателем в последнюю дату текущего месяца включительно путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца"; пункты 2 и 3 пункта 5.1 исключены; приложение N 2 к договору купли-продажи в редакции Комитета по управлению муниципальным имуществом исключено; приложение N 2 к договору купли-продажи (график погашения основного долга) изложено в редакции: "график погашения основного долга прилагается, согласно реестру"; приложение N 3 к договору купли-продажи (график погашения основного долга с начислением одной трети ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ) изложено в редакции: "график погашения основного долга с начислением одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ прилагается, согласно реестру". С Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил в пользу истца взыскано в возмещение расходов по оплате услуг по проведению судебной экспертизы 18000 руб., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску - 1000 руб.
Решение суда от 19.08.2010 обжаловано Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил в апелляционном порядке.
При проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ судом апелляционной инстанции установлено, что судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.
Согласно исковому заявлению исковые требования предъявлены истцом к ответчику - Администрации города Нижний Тагил. Это лицо указано в качестве ответчика в определении о принятии искового заявления к производству и назначении предварительного судебного заседания в порядке подготовки дела к судебному разбирательству от 08.02.2010, в определении о назначении дела к судебному разбирательству от 22.03.2010, в определениях о приостановлении производства по делу от 27.04.2010, о возобновлении производства по делу и отложении судебного разбирательства от 30.07.2010. Копии указанных судебных актов направлялись ответчику - Администрации города Нижний Тагил, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями.
Обжалуемым решением суд первой инстанции рассмотрел разногласия, возникшие при заключении договора, сторонами в котором являются истец и Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил. Часть положений указанного договора изложены в редакции истца, часть - в редакции Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил.
Из Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил, выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, следует, что Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил является самостоятельным юридическим лицом.
Вопрос о замене ответчика судом первой инстанции не рассматривался, определение в порядке ч. 4 ст. 47 АПК РФ не выносилось.
Принятие судом первой инстанции решения о правах и обязанностях Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил, не привлеченного к участию в деле, в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта.
Согласно ч. 6.1 ст. 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, о чем указано в определении от 21.10.2010. В соответствии со ст. 47 АПК РФ с согласия истца к участию в деле в качестве надлежащего ответчика привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец исковые требования поддерживает. В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что является арендатором помещения муниципального фонда, общей площадью 223,2 кв.м, имеет преимущественное право на приобретение этого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ). Истец указывает, что договор купли-продажи арендуемого объекта подписан им с разногласиями, которые переданы на рассмотрение арбитражного суда. С учетом имеющихся в материалах дела изменений исковых требований истец просит:
- пункт 2.1 договора купли - продажи изложить в редакции: "Объект продается по цене 4 100 000 рублей, в том числе НДС 625 423 руб. 73 коп. - основная сумма платежа в соответствии с отчетом N 36/10 об оценке объекта оценки от 25.05.2010, выполненного ООО "ОЦЕНКА и КОНСАЛТИНГ" (г. Нижний Тагил)";
- пункт 2.2 договора купли - продажи изложить в редакции: "на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования (7,75%), установленной Центральным Банком РФ на 01.06.2010 (УК ЦБ РФ от 31.05.2010 N 2450-У)";
- пункт 2.3 договора купли-продажи изложить в редакции: "оплата приобретаемого имущества производится покупателем в рассрочку на 5 (пять) лет согласно графикам, которые являются неотъемлемой частью данного договора (Приложение N 2) исходя из рыночной стоимости объекта оценки, установленной в соответствии с отчетом N 36/10 от 25.05.2010 в сумме 41000000 рубля, в том числе НДС в сумме 625423,73 рубля ";
- пункт 2.6. договора купли-продажи изложить в редакции: "оплата приобретаемого имущества в рассрочку производится покупателем в последнюю дату текущего месяца включительно путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца";
- пункту 5.1 договора купли-продажи изложить редакции: "неоплата или неполная оплата ежемесячных платежей суммы основного долга полностью и процентов начисленных на сумму основного долга, указанных в графике платежей (Приложение N 2, 3) более четырех месяцев подряд в течение года по решению суда; 2) оплата общей суммы платежа с нарушением сроков, указанных в графике платежей (Приложение N 2) более четырех месяцев подряд в течение года за исключением случая, когда сумма платежей полученных продавцом, превышает половину стоимости выкупаемого имущества по решению суда";
- Приложение N 2 к договору купли-продажи "условия залога объекта договору купли-продажи" исключить в силу изменений, внесенных в п. 2 ч. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ;
- Приложение N 2 к договору купли-продажи недвижимости муниципального имущества (график погашения основного долга) изложить в следующей редакции: "график погашения основного долга прилагается, согласно реестру".
- Приложение N 3 к договору купли-продажи недвижимости муниципального имущества (график погашения основного долга с начислением одной трети ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на 01.06.2010) изложить в следующей редакции: "График погашения основного долга с начислением одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ прилагается, согласно реестру";
Ответчик исковые требования не признал, в суде апелляционной инстанции пояснил, что первоначальный отчет об оценке истцом не обжалован и недостоверным не признан, оснований для изменения в договоре купли-продажи стоимости имущества не имеется.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции истцом заявлены ходатайство об изменении исковых требований. Истец просит также уменьшить рыночную стоимость выкупаемого имущества согласно расчету величины затрат, произведенных в 2004 году при реконструкции арендуемого помещения, в сумме 1014395 руб.
В принятии изменения предмета иска судом апелляционной инстанции отказано на основании ч. 1 ст. 49 АПК РФ. Требование зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость неотделимых улучшений является новым требованием. Указанное требование не связано с урегулированием разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, его принятие судом в нарушение ч. 1 ст. 49 АПК РФ влечет одновременное изменение как основания, так и предмета иска.
Как следует из материалов дела, по договору аренды N 372 от 12.05.2004 истец арендует муниципальное имущество - помещение площадью 223,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Ленинградский, 74.
Постановлением Администрации города Нижний Тагил от 10.11.2009 N 2019 разрешена приватизация помещения нежилого назначения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Ленинградский, 74, общей площадью 223, 2 кв.м, арендуемого ООО "Радуга".
Письмом от 19.11.2009 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи указанного помещения с приложениями.
Договор купли-продажи, приложение N 2 (условия залога объекта по договору купли-продажи), приложение (график платежей) подписаны истцом 17.12.2009 с протоколом разногласий.
Поскольку возникшие при заключении договора разногласия урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений ответчиком не оспаривается, и подтверждается изданием Администрацией города Нижний Тагил постановления от 10.11.2009 N 2019, направлением проекта договора купли-продажи этого имущества в соответствии с требованиями ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи муниципального имущества у сторон возникли разногласия по п. 2.1 этого договора о цене продаваемого объекта, а также при согласовании условий приложения N 2 (условия залога объекта по договору купли-продажи), приложения (график платежей).
Цена имущества в проекте договора купли-продажи указана ответчиком в размере рыночной стоимости - 6 350 000 руб. с учетом НДС в соответствии с отчетом об оценке N 41/08-09 от 19.10.2009, выполненным ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр".
Оспаривая указанную цену, истец указывает на недостоверность рыночной стоимости нежилых помещений. В обоснование своих доводов истцом представлен отчет независимого оценщика N 09-12202/02 от 07.12.2009, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 4040 000 руб.
Статьей 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В этом случае судам следует учитывать, что согласно статье 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (п. 2 указанного Информационного письма).
Для проверки доводов истца и ответчика в соответствии с требованиями ст. 82 АПК РФ по делу назначена экспертиза по вопросу о достоверности содержащихся в отчете N 41/08-09 от 19.10.2009 сведений о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также о размере рыночной стоимости этого объекта.
Согласно заключению проведенной по делу экспертизы экспертом выявлены существенные замечания к отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 41/08-09 от 19.10.2009, которые влияют на полученные результаты.
В силу ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а
