Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2011 г. N 18АП-9410/11

г. Челябинск

29 сентября 2011 г.

N 18АП-9410/2011 Дело N А07-6401/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Пивоваровой Л.В., Баканова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Муфазалова Ильдара Навгатовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2011 по делу N А07-6401/2011 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и городу Белебею - Евдокимов Ю.М. (удостоверение), Шпет А. А. (доверенность от 24.05.2011 N 01-15/1005,);

индивидуального предпринимателя Муфазалова Ильдара Навгатовича - лично (паспорт).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и городу Белебею (далее - КУИ МЗИО по Белебеевскому району, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Муфазалову Ильдару Навгатовичу (далее - ИП Муфазалов И.Н., ответчик) о выселении из занимаемого помещения по адресу: г. Белебей, ул. Ленина, 34 (требования изложены с учетом прекращения производства по делу в части требований о расторжении договора аренды N 246/2009/м от 28.10.2009, в связи с принятием судом отказа истца от требований в указанной части, на основании статей 49, 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.07.2011 исковые требования удовлетворены полностью. ИП Муфазалов И.Н. выселен из нежилых помещений муниципального нежилого фонда общей площадью 75,8 кв. м. на 1-ом этаже 4-х этажного кирпичного здания по адресу: г. Белебей, ул. Ленина, 34.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Муфазалов И.Н. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.

По мнению предпринимателя, суд неверно квалифицировал сообщение арендодателя о расторжении договора аренды, в качестве сообщения о прекращении арендных отношений в одностороннем порядке на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы указывает на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды, в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В дополнениях к апелляционной жалобе предприниматель указал на нарушение его права приоритетного приобретении арендуемого с 1999 года помещения, в соответствии с Федеральным Законом от 22.08.2008 N 159-ФЗ ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". По мнению предпринимателя, наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды, основанной на договоре N 240 от 15.12.1999, свидетельствуют о правоотношениях сторон, основанных на этом договоре. Считает, что решение о выселении нарушает конституционные права на труд и права детей на достойное существование.

От Комитета поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на несогласие с доводами апелляционной жалобы. Истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указав, что предприниматель не воспользовался правом на приобретение арендуемого нежилого помещения, неоднократно нарушал условия договора в части внесения арендной платы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации г. Белебея и Белебеевского района от 25.11.1999 N 1788, 28.10.2009 между Администрацией муниципального района Белебеевского района и города Белебея (арендодатель) и ИП Муфазаловым И.Н. (арендатор) оформлен договор N 246/2009/м о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда встроенное помещение на 1-м этаже 4-х этажного кирпичного здания по адресу: г. Белебей, ул. Ленина, 34, общей площадью 75,8 кв. м, для реализации хозяйственных товаров (пункт 1.1 договора, л.д. 8-10).

Согласно пункту 1.2 договора, условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.08.2009, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, и действуют до 01.07.2010.

По истечении срока действия договора ответчик не передал помещение истцу, продолжив пользование им.

16.12.2010 истец обратился к ответчику с письменным предупреждением, в котором сообщил о расторжении договора аренды от 28.10.2009 N 246/2009/м с 16.03.2011 и предложил вернуть помещение по акту приема-передачи (л. д. 14).

В указанный в уведомлении срок ответчик помещение по акту не передал, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для занятия ответчиком помещений, поскольку истец в одностороннем порядке, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказался от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. После предупреждения об отказе от договора доказательств возврата помещения не представлено.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в силу следующего:

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Факт согласования предмета аренды следует из пункта 1.1 договора, содержащего наименование, определение местонахождения объекта и помещение площадь, а также исполнения договора сторонами. В материалы дела представлен технический паспорт на помещение магазина арендуемого ИП Муфазаловым И.Н. по адресу: г. Белебей, ул. Ленина, 34, по состоянию на 23.04.2001, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (л. д. 19-23).

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора аренды между сторонами имелись разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок менее чем на один год, в связи с чем, государственной регистрации в установленном законом порядке не подлежал.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Норма статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит условий о форме данного отказа, в связи с чем, оценивая доказательства, предоставленные в подтверждение факта предупреждения об отказе от договора, судом должно устанавливаться действительное волеизъявление, выраженное стороной по договору.

Судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку после истечения срока действия договора от 28.10.2009 N 246/2009/м, при отсутствии возражений арендодателя, ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что истец 16.12.2010 уведомил ответчика об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 указанного Кодекса)

При этом, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что предупреждение арендодателя не является доказательством отказа арендодателя от договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку содержит уведомление о расторжении договора, подлежит отклонению.

Действительно, направленное ответчику предупреждение оформлено как предупреждение о расторжении договора аренды. Однако содержание предупреждения позволяет квалифицировать его в качестве отказа от договора, продленного на неопределенный срок. В предупреждении прямо указано на положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и право каждой из сторон отказаться от договора аренды.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что предупреждение от 16.12.2010 N 01-15/2509 однозначно свидетельствует о намерении истца отказаться от исполнения договора аренды и прекратить взаимные обязательства сторон.

В связи с чем, договор аренды от 28.10.2009 N 246/2009/м считается расторгнутым с 16.03.2011.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку арендатор в трехмесячный срок не освободил спорный земельный участок, а правовых оснований к его занятию у ИП Муфазалова И.Н. не имеется, требования КУИ МЗИО по Белебеевскому району об освобождении земельного участка являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Мнение предпринимателя о том, что при наличии непогашенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аренде, отношения сторон регулируются договором аренды от 15.12.1999 N 240, с учетом дополнительного соглашения о продлении срока договора до 2006 года (л. д. 129, 130), не является основанием для переоценки выводов суда первой инстанции. Наличие записи о государственной регистрации договора, действие которого продлено на неопределенный срок, не исключает предоставленного законом (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) права арендодателя отказать от договора аренды.

Вместе с тем, оформлением договора аренды от 28.10.2009 N 246/2009/м подтверждено волеизъявление сторон на оформление иного правоотношения (на иных условиях).

Доводы подателя апелляционной жалобы, касающиеся недопустимости выселении из арендуемого помещения, в связи с наличием права на его преимущественное приобретение, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не могут служить основанием к отмене решения суда первой инстанции.

В соответствии с указанным правовым актом, преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность, предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено, в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлен порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого им недвижимого имущества.

Такой порядок предполагает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Из имеющихся в деле доказательств усматривается, что 18.06.2009 предприниматель Муфазалов И.Н. был уведомлен о наличии у него преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения (л. д. 128). Однако, на протяжении двух лет таким правом не воспользовался. В ходе судебного разбирательства ответчиком не предоставлено доказательств, свидетельствующих о наличии в действиях Комитета признаков создания препятствий в реализации преимущественного права на приобретение помещения. Соответствующие доводы заявлены предпринимателем лишь после вынесения судом первой инстанции решения о выселении, в дополнениях к апелляционной жалобе.

Учитывая наличие задолженности предпринимателя по арендной плате на дату направления ему уведомления об отказе от договора, неоднократность нарушения ответчиком своих обязательств в этой части, у суда отсутствуют основания для квалификации действий истца в качестве злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Само по себе предусмотренное законом право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого им недвижимого имущества, не исключает применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендодателю право на отказ от договора в одностороннем порядке.

Поскольку рассматриваемые отношения связаны с предпринимательской деятельностью Муфазалова Ильдара Навгатовича, которая является самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельностью (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации), доводы апеллянта, касающиеся нарушений его права на труд и достойное существование детей, судебной коллегией приняты быть не могут.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2011 по делу N А07-6401/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Муфазалова Ильдара Навгатовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.В. Пивоварова В.В. Баканов