Отрицательные сервитуты и сервитут вида
в российском гражданском праве
За годы, прошедшие с момента принятия части первой Гражданского кодекса РФ, адаптация ГК к новым рыночным отношениям помимо положительных сторон выявила и определенные моменты, требующие критического осмысления и доработки*(1). Введение норм о частных сервитутах в ГК РФ стало серьезной новеллой по сравнению с законодательством советского периода. Однако на начало девяностых годов понять значимость разных групп отношений, для регулирования которых потенциально мог использоваться сервитут, было сложно. Возможность использования предусмотренной в ГК общей модели сервитута ко всем их видам и классификационным группам, выделяемым теорией гражданского права, остается одной из серьезных проблем современного гражданского права, требующей рассмотрения и последовательного решения.
Сегодня проблема вида, открывающегося с земельного участка, по своей экономической значимости для рынка недвижимости (что особенно актуально для элитного жилья, санаторно-курортных, гостиничных комплексов), стала не менее важной, чем проблема обеспечения таких участков линиями электропередачи, связи, водоснабжения. При том, что для удовлетворения потребностей в воде, энергии, связи научно-технический прогресс предлагает множество альтернатив, красота видов естественных пейзажей, морских просторов, гор, рек, лесов, полей незаменима, а потому баснословно дорога. Не менее дороги единство, органичность и целостность архитектурного, ландшафтного и садово-паркового решения поселка и города. Объекты недвижимости, с которых закрыт вид на красивые морские, горные, лесные пейзажи, равно как объекты недвижимости, расположенные в населенных пунктах, где нарушено архитектурное, ландшафтное, садово-парковое единство, теряют в цене во много раз. Стоимость небольших соседних участков на черноморском побережье отличается на сотни тысяч долларов, если с одного открывается вид на море, а с другого - нет. В масштабе же всей страны цена вопроса о "праве на вид" составляет миллиарды долларов, а проблема "права на вид" - это проблема одного из важных инвестиционных факторов и интересов. Поэтому ясно, сколь сильное влияние оказывают на имущественную сферу жизни общества такие факторы, как красота архитектурного ландшафтного окружения и красота вида, и сколь серьезный частный интерес формируется на этой основе. Осуществление и защита этого интереса невозможны вне адекватной правовой формы, а реализовать фактические потребности соседей здесь можно лишь в рамках правового отношения, предполагающего четкие правовые связи, субъективные права и обязанности.
Наложение на собственников недвижимости ограничений по изменению внешнего архитектурного облика зданий, внешнего вида земельного участка при этом оказывается одной из наиболее сложных юридических задач и для застройщика-продавца, и для будущих соседей. Речь здесь идет об ограничении в реализации собственником его прав и полномочий в отношении своего имущества в интересах других лиц. Из-за того, что "право на вид" не имеет четкой разработки в современной российской цивилистике, на практике в рамках частноправового механизма его пытаются защитить несколькими путями: через установление сервитута вида; путем заключения договора, обязывающего собственника воздерживаться от определенных действий; через крайне редко используемый авторско-правовой механизм, препятствующий изменениям архитектурного и садово-паркового проекта и объекта, которые могут нанести ущерб чести, достоинству и деловой репутации автора или нарушить исключительное имущественное право на изменение (переработку), в четвертой части ГК РФ, вступающей в силу с 1 января 2008 г., введено право на неприкосновенность произведения (подп. 4 п. 2 ст. 1255). При всей выгодности сервитута, обладающего свойством следования и не прекращающегося при смене собственника недвижимости, возможность существования сервитута вида - один из нерешенных вопросов российского гражданского права. Не знают, как относиться к сервитуту вида и российские суды.
Основы конструкции сервитутов, равно как и основания для их классификации были разработаны еще в римском праве и сохраняют свое значение в качестве принципиальной модели для понимания сути сервитутных прав и на сегодняшний день.
Сервитуты традиционно относятся к числу вещных прав. И как вещное право сервитут отличается от обязательственного тем, что дает непосредственное господство над вещью, в то время как обязательственное право есть только право на действия лица и связывает только само обязавшееся лицо*(2). Сущность обязательственного права состоит в возможности требовать от обязанного лица известных действий (поведения). Напротив, относительно сервитутов, как прав на вещи, а не на действия, существует правило: servitus in faciendo consistere non potest, т.е. сервитут не может состоять в совершении. Это значит, что сервитут может обязать владельца служащей вещи к тому, чтобы он чего-либо не делал (non facere) или к тому, чтобы он терпел воздействие на вещь (pati); но ни в коем случае не обязывает его к тому, чтобы он совершал какие-либо положительные действия*(3).
Виды сервитутов, объединенные по различным классификационным критериям, разнообразны. Выделяются предиальные и личные, положительные и отрицательные, городские и сельские, срочные и бессрочные сервитуты и множество других.
Существо предиальных сервитутов В.М. Хвостов сводит к нескольким характеристикам. Содержанием предиального сервитута может быть только такое пользование служащим участком, которое полезно для самого господствующего участка, а не только для данного его собственника как личности. Не требуется, чтобы польза для господствующего участка была непременно оценима на деньги; сервитут может служить и для удовольствия обитателей участка (водопровод для устройства фонтана, servitus prospectus). Содержанием предиального сервитута может быть только такое пользование служащим участком, которое основано на постоянном его свойстве, точно так же интерес господствующего участка в пользовании должен быть постоянный, а не временный. Участки должны находиться в таком положении (в первую очередь с точки зрения места расположения), чтобы служащий участок фактически мог быть полезен господствующему участку*(4).
Деление сервитутов на положительные и отрицательные основано на том, что сервитут положительный дает право иметь какое-либо сооружение на служащем участке или совершать в отношении него какие-либо действия. Сервитут отрицательный дает право запрещать собственнику служащего участка совершать какие-либо действия (servitus altius non tollendi).
В ГК РФ сервитутам посвящено пять статьей (ст. 216, ст. 274-277).
В ст. 216 ГК РФ сервитут отнесен к числу вещных прав на имущество, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками.
Само понятие сервитута дается в п. 1 ст. 274 ГК. Он характеризуется как право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). В п. 1 ст. 274 ГК также указывается, что сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и дается открытый перечень таких нужд: обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации.
Из этого общего (и, к тому же, весьма скупого) определения видно, что положительные сервитуты, заключающие в себе возможность совершения волевых актов по использованию чужой недвижимости, предусмотрены в п. 1 ст. 274 ГК непосредственно, поскольку именно к ним относятся те нужды и соответствующие им виды пользования, которые перечислены в качестве примеров: проход и проезд через соседний земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации.
Возможность существования в российском праве сервитутов отрицательных, заключающих в себе право запрещать собственнику служащего участка совершать какие-либо действия в отношении своей недвижимости (servitus altius non tollendi), отнюдь не очевидна и требует отдельного рассмотрения и доказательства. Именно отрицательный характер сервитута вида создает проблему для отнесения его к числу сервитутов, о которых говорит ст. 274 ГК.
И.Э. Косарев, отмечая возможность классификации сервитутов на положительные и отрицательные, считает, что такая классификация не имеет большого значения для отечественной практики. Он пишет: "Понимая положительные сервитуты как права лица совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости, а отрицательные - как права требования к собственнику примыкающего служащего участка воздерживаться от тех или иных видов его использования, подлинными сервитутами можно считать лишь положительные. Они не просто стесняют право собственности на господствующий участок, но и предоставляют право реального ограниченного пользования чужой недвижимостью. Запрет же пользоваться владельцу своим имуществом определенным образом (например, строить дом, заслоняющий свет соседу) не содержит в себе реального пользования чужой недвижимостью, из чего следует вывод о том, что отрицательных сервитутов не существует. Это - не "отрицательное пользование", а установление границы права собственности"*(5).
Аргументы, приводимые в статье И.Э. Косарева, логичны и убедительны. Но нужно заметить, что отрицательные сервитуты представляют собой не просто абстрактные теоретические конструкции, а реальные правовые явления, существовавшие на протяжении истории развития права и присутствующие в законодательстве ряда иностранных государств. В отличие от ГК РФ, Германское гражданское уложение, к примеру, прямо выделяет и положительные, и отрицательные сервитуты. Как отмечает Л.Ю. Василевская, в § 1018 ГГУ устанавливается три вида сервитутов (один - положительный, а два - отрицательных) следующего содержания:
- право на использование служащего земельного участка: собственник господствующего участка имеет "право использовать чужой участок в определенных случаях". Обязанность собственника служащего участка заключается в претерпевании (dulden) действия собственника господствующего участка на своем участке (например, проход через один участок на другой, выкорчевывание пней, устройство водопровода);
- запрет на использование служащего земельного участка: собственником обремененного земельного участка "не могли совершаться определенные действия" (non facere), которые он вправе совершать согласно § 903 ГГУ в обычной ситуации (например, строительство фабрики, поскольку оно может быть связано с другим участком);
- исключение осуществления права собственника обремененного земельного участка: для собственника обремененного земельного участка "исключено осуществление права, которое следует из права собственности на обремененный земельный участок (например, исключено предъявление негаторного иска)*(6).
Действительно ли отрицательный сервитут вида не является сервитутом и не может применяться в России? На наш взгляд, ответ на этот вопрос зависит от ответов на другие взаимосвязанные вопросы. Первый - можно ли понятием "пользование" охватить те случаи, когда извлечение блага и пользы не связано с прямым воздействием на вещь, а само пользование не выражается в активных волевых действиях? Второй вопрос - содержатся ли признаки вещного права в отрицательном сервитуте, традиционно понимаемом, как возможность запрещать собственнику служащего участка совершать какие-либо действия в отношении своей недвижимости? Третий вопрос (он не затрагивается в настоящей статье и требует отдельного анализа) - соответствуют ли потребности в отрицательном сервитуте тем нуждам, о которых упомянуто в ГК РФ, в качестве оснований для установления сервитута?
С точки зрения ГК РФ, сервитут есть право пользования чужим недвижимым имуществом для обеспечения нужд собственника господствующей недвижимости, но устанавливается он лишь тогда, когда без него эти нужды обеспечить нельзя.
Сама категория пользования не раскрывается в гражданском законодательстве России. Обычно под "пользованием" понимается извлечение из вещи выгод или полезных свойств путем воздействия или при непосредственном воздействии на нее (построить на участке дом, пройти через участок, проложить коммуникации и т.д.). Часто категория пользования, точнее, "использования" связывается с извлечением из имущества плодов, продукции, дохода. Традиция юридического осмысления пользования сквозь призму фактического воздействия на вещь весьма продолжительна и устойчива.
Гегель в "Философии права", раскрывая развитие понятия права собственности, определяет пользование как акт единичного для себя вступления во владение*(7). Здесь пользование - это активная деятельность, а акт пользования, воздействующего на вещь, и получение от этого какого-либо блага находятся в прямой причинно-следственной взаимосвязи. Представляется, что такое "пользование" - это пользование, понятое весьма узко. В широком смысле пользование предполагает любую возможность получения выгоды (пользы) от тех или иных свойств имущества, неважно, каким образом получается эта польза - путем активных действий либо без совершения пользователем таковых. Именно это понимание пользования, на наш взгляд, наиболее верно. Категорию пользования неправильно рассматривать только сквозь призму актов непосредственного воздействия на имущество. Как право (правомочие), имеющее надлежащее юридическое обеспечение, пользование должно предполагать как минимум следующее:
1) наличие у имущества определенных свойств, к которым обращен интерес пользователя;
2) действительная польза, которую эти свойства приносят заинтересованному субъекту;
3) возможность заинтересованного субъекта получать пользу от этих полезных свойств, не обращаясь за содействием к обязанному лицу, причем не важно, как эти полезные свойства приносят пользу: будучи извлеченными из имущества путем активных действий или естественно проистекая из свойств имущества как ручей, имеющий своим источником служебный участок и текущий на участок господствующий.
Каждое из этих трех условий существенно важно для пользования имуществом и, разумеется, наличие у имущества определенных постоянных полезных свойств является непременной предпосылкой для того, чтобы пользование могло быть осуществимым.
С этой точки зрения и положительный, и отрицательный сервитут предполагают необходимость воздержания собственника служащей недвижимости от совершения действий, которые бы могли привести к утрате свойств, полезных лицу, в интересах которого установлен сервитут. Положительный сервитут в виде права прохода и проезда ничем не отличается здесь от сервитута отрицательного, в том числе права на вид. Если через участок установлено право проезда (сервитут - положительный), а на участке имеется источник воды, собственник должен воздерживаться от устройства запруды, которая бы лишила участок такого полезного свойства, как проходимость. Если на служащем участке бьет источник и вследствие этого господствующий участок имеет должную влажность для посадки растений, собственник служащего участка должен воздерживаться от действий, осушающих этот источник и лишающих участок полезного свойства - постоянной влажности (сервитут - отрицательный). Если служащий участок имеет красивый ландшафт и растительность и вследствие этого господствующий участок максимально пригоден для отдыха и получения удовольствия, собственник служащего воздерживается от действий, лишающих участок этих полезных свойств эстетического характера (сервитут - отрицательный).
Таким образом, воздержание собственника служащего участка от действий, которые могут привести к утрате или умалению его полезных свойств, есть непременный атрибут как "положительного", так и "отрицательного" сервитута и по этому основанию их различать неверно. Более того, наличие запретов в совершении другими лицами действий, нарушающих интересы, выраженные в субъективном праве, есть неотъемлемый атрибут субъективного права как такового. Если мое субъективное право выражается и в том, что разрешено мне, и в том, что запрещено другим, в нем выражена граница неприкосновенности принадлежащего или используемого мной блага, которую не могут переступить все другие, поскольку это повлечет нарушение моего интереса, защищаемого правом. Кроме того, любой сервитут с точки зрения поведения собственника служащего участка выражается либо в бездействии, либо в претерпевании чужого воздействия. Положительные действия собственника обремененной недвижимости не входят в содержание сервитута, за исключением случаев, когда собственник устраняет препятствия в пользовании, созданные им самим (открывает ворота для прохода, убирает часть забора для проезда и т.д.).
Отличие положительного сервитута от отрицательного проявляется, поэтому, не в том, что на собственника служащего участка наложены или не наложены ограничения по совершению отдельных действий в отношении своей вещи. Эти отличия проявляются в другом: нужны или не нужны активные действия обладателя сервитута, акты воздействия на служащую недвижимость для извлечения из нее полезных свойств. Здесь можно заметить только следующее: совершение активных действий для извлечения полезных свойств из имущества есть вынужденная мера для пользователя, а не обязательный атрибут пользования. Зачем устанавливать положительный сервитут водопользования и рыть оросительную канаву со служебного участка на господствующий, по которому бы текла вода, если вода и так, естественным образом в виде ручья стекает на господствующий участок и важно ей не препятствовать? Другое дело, что при некоторых видах пользования воздействие на имущество объективно необходимо (сбор плодов с деревьев) и такие случаи преобладают, когда речь идет об использовании хозяйственном. При других видах пользования получение пользы может происходить и без такого воздействия (пользование красотой деревьев или запахом кустарников). Для определенных категорий вещей, чье предназначение и типичное использование заключаются в удовлетворении нематериальных потребностей, пользование очень часто не сопровождается активными действиями в отношении вещи: получение эстетического удовольствия от ландшафта, цветов, кустарников и деревьев, растущих в саду, общение и игры с домашними животными, пользование запахами и звуками природы. Этот вид пользования, кстати, характерен для вещей, одновременно являющихся материальным носителем произведения искусства, цель которого - украшать, создавать настроение, вызывать душевные переживания, не принося материальных плодов и, часто, не выполняя каких-либо потребительских функций вообще.
Бесспорно, что пользование вещью, предполагающее необходимость воздействия на нее, т.е. то самое пользование, которое Гегель охарактеризовал как "единичное вступление во владение", отличается от пользования свойствами вещи, доступными без такового воздействия. В первом случае в "пользовании", рассматриваемом сквозь призму правомочий собственника, изначально проявляется исключительный, абсолютный характер права собственности, а возможность такого пользования с очевидностью принадлежит, присвоена только одному лицу. Пользование "путем единичного вступления во владение" со стороны других лиц будет правомерным только после совершения собственником действия распорядительного характера: предоставления права
