Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2010 г. N 17АП-12470/10

г. Пермь

23 декабря 2010 г.

Дело N А50-18596/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Голубцовой Ю.А., Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - Департамента земельных отношений администрации города Перми: не явились,

от ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Гран-1": не явились,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Департамента земельных отношений администрации города Перми

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 18 октября 2010 года

по делу N А50-18596/2010,

принятое судьей Гусельниковой Н.В.,

по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми

к Обществу с ограниченной ответственностью "Гран-1"

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

установил:

Департамент земельных отношений администрации города Перми (истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (общество, ООО) "Гран-1" о взыскании 357 742 руб. 89 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.01.2008 по 28.03.2008, 45 814 руб. 54 коп. - неустойка за период с 11.07.2005 по 28.03.2008.

Решением от 18.10.2010 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для взыскания арендной платы по договору от 07.04.2005 N 017-05Д, исходя из представленных истцом расчетов, произведенных с нарушением ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Указа Губернатора Пермской области от 08.09.2003 N 174 "Об утверждении положения об установлении базовых размеров арендной платы за земельные участки из земель поселений, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Пермской области", то есть без учета разрешенного использования земельного участка, указанного в предмете иска. При этом суд произвел корректировку представленного истцом расчета за весь период, установил отсутствие оснований для взыскания задолженности по арендной плате в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и неустойки, начисленной на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.7 договора.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит изменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на допущенное, по его мнению, нарушение норм материального права. В апелляционной жалобе указано на то, что Департамент при расчете арендной платы за период с 01.04.2005 по 31.12.2007 руководствовался Указом Губернатора Пермской области от 08.09.2003 N 174 "Об утверждении положения об установлении базовых размеров арендной платы за земельные участки из земель поселений, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Пермской области", которым утверждены коэффициенты видов использования земель и категорий арендаторов.

По мнению истца, применение в расчете арендной платы коэффициента составляющего 2, 8 % (иное строительство), является правомерным, поскольку в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора аренды на земельном участке велось строительство жилого дома со встроенными магазинами и автостоянками закрытого типа.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом с соблюдением требований ст. ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, 07.04.2005 сторонами заключен договор аренды земельного участка N 017-05Д (далее - договор аренды).

Согласно условиям этого договора администрацией города Перми (арендодатель) на основании постановления администрации города Перми от 23.03.2005 N 519 ответчику (арендатор) в аренду был передан земельный участок площадью 3567, 28 кв.м., под строительство третьей очереди жилого дома со встроенными магазинами и автостоянками закрытого типа по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Барамзиной, 42 (л.д. 13, 14).

Срок действия договора аренды - с 24.03.2005 по 23.03.2008 (пункт 4.1.).

Сторонами был определен размер арендной платы на 2005 год - 148 283 руб. 55 коп. (приложение 2 к договору аренды), срок оплаты (л.д. 15).

20.05.2008 сторонами оформлено соглашение о расторжении договора аренды, согласно которому договор считается расторгнутым с 28.03.2008 (л.д. 18). Земельный участок по акту приема-передачи от 28.03.2008 возвращен арендодателю (л.д. 20).

Ссылаясь на неисполнение арендатором надлежащим образом обязательств по внесению арендной платы, департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим иском. При этом при расчете арендной платы истец применил коэффициент 2, 8%, предусмотренный п. 3.4 (иное строительство) приложения к Указу Губернатора Пермской области от 08.09.2003 N 174 "Об утверждении положения об установлении базовых размеров арендной платы за земельные участки из земель поселений, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Пермской области".

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что указанный коэффициент применен истцом в отсутствие правовых оснований, поскольку разрешенное использование участка - под строительство третьей очереди жилого дома со встроенными магазинами и автостоянками закрытого типа. При этом при расчете арендной платы суд применил коэффициент 1, 7, установленный для земельных участков, предоставленных для строительства, реконструкции и капитального ремонта жилых домов.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с п. 4 ст. 22, п. 3, 4 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка и определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), порядок условия и сроки которой определяются условиями договора (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 4.5 договора аренды земельного участка от 07.04.2005 N 017-05Д размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случаях принятия соответствующих нормативных актов Российской Федерации, Пермского края, города Перми. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении арендной платы официальным извещением с указанием номера и даты (п. 4.6 договора аренды).

Судом установлено, что при расчете арендной платы за этот период истец руководствовался положением, утвержденным Указом Губернатора Пермской области от 08.09.2003 N 174 "Об утверждении положения об установлении базовых размеров арендной платы за земельные участки из земель поселений, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Пермской области". Данным Положением предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, переданный в пользование под строительство, реконструкцию или капитальный ремонт жилых домов, определяется с учетом коэффициента К1 = 1,7 (п. 3.1 Положения). Арендная плата за земельный участок, переданный во временное пользование под иное строительство, рассчитывается с применением коэффициента К1 = 2,8 (п. 3.4 Положения); постановлением Правительства Пермского края от 11.05.2007 N 91-П "Об утверждении кадастровой стоимости земель Пермского городского округа Пермского края", от 13.12.2007 N 328-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края".

Обжалуемое решение содержит анализ произведенных расчетов арендной платы за спорный период. Результатом этого анализа явился вывод о несоответствии взыскиваемой истцом суммы долга положениям ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и приведенных выше актов.

В соответствии с п. 2.3 Указа Губернатора Пермской области от 08.09.2003 N 174 "Об утверждении Положения об установлении базовых размеров арендной платы за земельные участки из земель поселений, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Пермской области" для арендаторов, которые кроме основной деятельности на арендуемой территории осуществляют иную деятельность, К1 определяется по разрешенному использованию земельного участка.

Принимая во внимание, что разрешенное использование участка - для строительства жилого дома - не изменилось, и арендодатель не вправе в одностороннем порядке его изменять, суд признал необоснованным использование при расчете размера арендной платы коэффициента 2,8, применив ставку 1,7, установленную для земельных участков, предоставленных для строительства, реконструкции и капитального ремонта жилых домов. При этом размер арендной платы по расчету суда составил 361 027, 24 руб.

Поскольку ответчиком обязательство по внесению арендных платежей за спорный период исполнено, суд правомерно отказал в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика 357 742 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате. Основания для взыскания задолженности по арендной плате в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и неустойки, начисленной на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.7 договора, отсутствуют.

Арбитражный суд апелляционной инстанции оценил довод заявителя апелляционной жалобы, который заключается в указании на то, что примененный им - истцом в расчете арендной платы коэффициент видов использования земель и категорий арендаторов, составляющий 2, 8 %, соответствует положениям заключенного сторонами договора, поскольку на земельном участке производилось строительство жилого дома с нежилыми помещениями.

Согласно п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Из анализа указанной нормы права следует, что наличие встроенных в жилой дом помещений не влияет на изменение его правового статуса.

При таких обстоятельствах, с учетом целевого назначения переданного в аренду земельного участка (под строительство жилого дома), отсутствия в Положении от 08.09.2003 критериев разграничения понятий "иное строительство" и "строительство жилых домов", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости применения при определении размера арендной платы за пользование земельным участком, указанным в предмете иска, коэффициента К1, предусмотренного для строительства жилых домов.

С учетом изложенного, довод Департамента о том, что при определении размера арендной платы необходимо применять коэффициент К1, предусмотренный под иное строительство, и что выводы суда первой инстанции в данной части являются ошибочными, подлежит отклонению как необоснованный.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), надлежаще оценил их.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции допущено не было.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 18.10.2010 по делу N А50-18596/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Ю.А. Голубцова Л.А. Усцов