Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2011 г. N 18АП-9473/11

г. Челябинск

29 сентября 2011 г.

N 18АП-9473/2011 Дело N А07-6831/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Баканова В.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Марковой И.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фигаро" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2011 по делу N А07-6831/2011 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - КУМС, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фигаро" (далее - ООО "Фигаро", общество, ответчик) о взыскании 161 338 руб. 75 коп., из них: 103946 руб. 38 коп. суммы долга по арендной плате по договору аренды N 20093 от 11.04.2006, 57392 руб. 37 коп. пени, расторжении договора аренды N 20093 от 11.04.2006 и выселении из занимаемого нежилого помещения общей площадью 126,2 кв.м. NN 11- 15 на втором этаже здания по адресу: г. Уфа, ул. Авроры, 17/1 литера А.

Решением суда от 26.07.2011 (резолютивная часть от 26.07.2011, с учётом определения об исправлении опечатки от 12.08.2011) исковые требования удовлетворены в полном объёме.

В апелляционной жалобе общество (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на нарушение судом норм материального права, неполное исследование судом обстоятельств дела, а также на недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела.

По мнению апеллянта, судом не дана надлежащая оценка действиям Комитета, направившего уведомления от 02.04.2010 и 24.05.2010 с предложением расторгнуть договор. Так, договор аренды заключен на определённый срок и продолжение использования данного имущества по истечении срока договора не свидетельствует о его возобновлении на неопределённый срок. В силу этого по истечении срока договор аренды прекратился, однако судом за период после истечения срока действия договора взыскана договорная неустойка.

Считает, что подлежащая взысканию неустойка подлежит снижению на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.04.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 20093 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 126,2 кв.м. NN 11-15 на втором этаже здания по адресу: г. Уфа, ул. Авроры, 17/1 на срок с 01.01.2006 по 01.01.2009 (л.д. 10-14).

Данное имущество на праве собственности принадлежит муниципальному образованию (свидетельство о государственной регистрации права серии 02АА N 142382 от 18.12.2003, л.д. 41).

Договор в установленном порядке зарегистрирован, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре (л.д. 14).

По акту приема-передачи от 01.01.2006 истец передал ответчику помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 126,2 кв.м. N N 11-15 на втором этаже здания по адресу: г. Уфа, ул. Авроры, 17/1 (л.д. 18).

По условиям договора арендодатель обязался своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему (п. 2.2.12 договора).

Расчет арендной платы производится в соответствии с "Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Уфы" и оформляется в виде приложения к настоящему договору и является неотъемлемой его частью (п. 3.1 договора).

Арендная плата вносится согласно п. 3.5 договора арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления счета на оплату.

Пунктом 4.1 договора установлено, что при нарушении сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Пунктом 5.2.4 договора установлено, что в случае неуплаты или просрочки внесения арендной платы более двух сроков подряд, договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя.

Поскольку ответчик договорные обязательства по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, истец направил ему уведомление о погашении задолженности по арендной плате (КС-1720 от 02.04.2010, л.д. 19). Уведомлением N КС-2839 от 24.05.2010 истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договора, освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи (л.д. 21).

Однако ответчик задолженность по арендной плате не погасил, помещение по акту не передал.

Приведённые обстоятельства явились поводом для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела находит подтверждение наличие задолженности ответчика по арендной плате по заключенному договору аренды, в силу чего ответчик не исполнил обязательство по уплате арендной платы более двух раз подряд, что является основанием для расторжения договора и выселения из помещения ответчика.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая договор аренды от 11.04.2006 N 20093 на предмет его заключенности, на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (статья 433 ГК РФ). В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами на срок с 01.01.2006 по 01.01.2009 и зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 14).

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Условиями договора предусмотрено, что расчет арендной платы производится в соответствии с "Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Уфы" и оформляется в виде приложения к настоящему договору и является неотъемлемой его частью (п. 3.1 договора). Арендная плата вносится согласно п. 3.5 договора арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления счета на оплату.

Представленный истцом расчёт задолженности по арендной плате является верным, контррасчёта суммы долга ответчиком не представлено.

Доказательств внесение арендной платы в полном объёме суду не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Рассматривая исковое требование о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Нормой статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 5.2.4 договора в качестве основания для его досрочного расторжения по требованию Комитета, в том числе, предусмотрено не внесение арендной платы или просрочка внесения арендной платы более двух сроков подряд.

Содержание данного пункта не противоречит ст. 421, 450 и 619 Кодекса.

В силу п. 2 ст. 452 Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Таким образом, изложенными нормами установлена обязательность соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора по требованиям о расторжении договора.

Учитывая право, предусмотренное договором, Комитет направил ответчику уведомление КС-1720 от 02.04.2010 о погашении задолженности по арендной плате (л.д. 19). Поскольку ответчик договорные обязательства по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом уведомлением N КС-2839 от 24.05.2010 истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договора, освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи (л.д. 21).

Доказательства получения арендатором названных уведомлений представлены в материалы дела (л.д. 19, 22).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно посчитал направленные арендатору уведомления как уведомления о расторжении договора аренды, исходя из требований п. 3 ст. 619 ГК РФ.

С учётом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды между истцом и ответчиком подлежит расторжению.

Мнение подателя апелляционной жалобы о неверной квалификации судом действий Комитета, направившего уведомления от 02.04.2010 и 24.05.2010 с предложением расторгнуть договор, со ссылкой на то, что по истечении срока договор аренды прекратился, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Из обстоятельств дела следует, что после окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ действие договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, возобновлённого на неопределённый срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из положений приведённых норм следует право, но не обязанность прекращать возобновленные на неопределённый срок договорные отношения в порядке одностороннего отказа от договора, при этом выбор способа защиты нарушенного права по смыслу ст. 9, 11, 12 ГК РФ является правом управомоченного лица.

Комитет, как следует из материалов дела, реализовал своё право на защиту путём обращения с иском о расторжении договора, что не противоречит указанным нормам.

Из содержания имеющихся в деле уведомлений N КС-1720 от 02.04.2010, N КС-2839 от 24.05.2010 усматривается намерение и воля истца прекратить договорные отношения по аренде имущества с ответчиком именно путём расторжения договора в связи с имеющейся на стороне арендатора просрочкой по внесению арендной платы, ввиду чего данные письма обоснованно оценены судом первой инстанции как действия, направленные на расторжение договора аренды в порядке ст.ст. 450, 619 ГК РФ.

Согласно абз. 1 и 2 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Материалами дела подтверждается факт передачи имущества арендатору и использование имущества последним, между тем доказательства возврата имущества в материалах дела отсутствуют, в связи с чем имеются основания и для выселения ответчика из занимаемого помещения (ст. 622 ГК РФ).

Требование о взыскании неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Пунктом 4.1 договора установлено, что при нарушении сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ основанием для применения данной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.

Кроме того, при рассмотрении довода апелляционной жалобы о наличии оснований для снижения договорной неустойки, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с ч. 7 ст. 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

Согласно абз. 6 п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" от 28.05.2009 N 36 следует также учитывать, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. К примеру, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.

Поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции доводов о наличии оснований для снижения договорной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ ответчиком заявлено не было, данное обстоятельство не было предметом рассмотрения Арбитражного суда Республики Башкортостан, данный довод не может быть рассмотрен в суде апелляционной инстанции.

Не принимается судом апелляционной инстанции и ссылка общества "Фигаро" на то, что договорная неустойка взыскана судом за период после истечения срока действия договора.

Отклоняя данный довод, суд принимает во внимание условия пункта 3.4 договора аренды, в котором сторонами согласовано, что расторжение или прекращение действия настоящего договора не освобождает арендатора от необходимости погашения пени, а также положения п. 3.5 договора, согласно которому в случае использования арендатором объекта по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендуемого объекта) в соответствии со ст. 622 ГК РФ арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа за пользование объектом в размере и порядке, установленных настоящим договором.

Указанные условия договора не противоречат ст. 622 ГК РФ.

Кроме того, как установлено судом выше, договор аренды являлся действующим, в силу чего Комитет обратился с иском в рамках настоящего дела о его расторжении, и в силу п. 3 ст. 452 ГК РФ договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда.

С учётом изложенного, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований являются верными, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2011 по делу N А07-6831/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фигаро" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

В.В.Баканов И.Ю.Соколова