Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2011 г. N 06АП-3530/11

г. Хабаровск

29 сентября 2011 г.

N 06АП-3530/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тихоненко А.А.,

судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кушнерчуком И.А.

при участии в судебном заседании:

от истца - Долоткадзе М.А., представителя по доверенности от 14.03.2011 б/н;

от ответчика - Тарасова В.В., представителя по доверенности от 30.12.2010 N 7

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Медиа-Мост"

на решение от 23 июня 2011 года

по делу N А73-2897/2011

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Захаренко Е.Н.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Медиа-Мост"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Хабаровский Восточно-Региональный АвтоцентрКАМАЗ"

о признании действий незаконными

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Медиа-Мост" (ОГРН 1072723001592; далее - ООО Медиа-Мост") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Хабаровский Восточно-Региональный АвтоцентрКАМАЗ" (ОГРН 1022701288642; далее - ООО "ХВР "АвтоцентрКАМАЗ") о признании незаконными действий по одностороннему расторжению договора аренды недвижимого имущества, по понуждению к выселению из арендуемого помещения ранее окончания договорного срока, по ограничению пользования арендуемого помещения, а также принудительному демонтажу полиграфического оборудования.

До принятия судебного акта по существу рассматриваемого дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил обеспечить доступ ООО "Медиа-Мост" в арендуемое помещение согласно условиям договора аренды N 36 от 04.10.2010 для целевого использования.

Решением от 23.06.2011 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО Медиа-Мост" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 23.06.2011 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договора аренды не части здания, как указывает суд, а на заключение договора аренды помещения. Не согласился с выводами суда о том, что арендатором при заключении договора и передачи имущества не выдвигались какие-либо требования к его составу и состоянию. Кроме того, указывает, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что ответчиком был нарушен порядок расторжения договора, предусмотренный пунктом 6.2.3 договора.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу ООО "ХВР "АвтоцентрКАМАЗ" указало на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта и отсутствие оснований для его отмены.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО "ХВР "АвтоцентрКАМАЗ" в заседании суда просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 266-271 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.10.2010 между ООО "ХВР "АвтоцентрКАМАЗ" (арендодатель) и ООО "Медиа-Мост" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 36, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Хабаровск, проезд Воронежский, 1, общей площадью 123, 2 кв.м для использования под типографию.

В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.1.2 договора арендодатель принял обязательства подготовить имущество к передаче, включая составление передаточного акта (приложение N 1), и передать его.

Согласно пунктов 2.2.2, 4.1, 4.2 арендатор обязался перед подписанием передаточного акта осмотреть имущество и проверить его состояние (п. 2.2.1), ежемесячно до 10 числа текущего месяца вносить арендную плату в размере 23 161 руб. 60 коп.

Договор заключен на срок с 05.10.2010 по 03.10.2011 (пункт 5.1 договора).

В материалы дела истцом представлен акт приема-передачи от 05.10.2010 по договору аренды N 36, подписанный арендодателем без возражений (подлинник документа обозревался в ходе судебного рассмотрения), из которого усматривается, что арендодатель передал, а арендатор принял недвижимое имущество площадью 123,2 кв.м на 1 этаже производственного корпуса со складскими помещениями. В печатном тексте документа отражено, что в результате осмотра имущества недостатки не выявлены, помещения находятся в исправном состоянии и пригодны к использованию, а взаимных претензий стороны друг к другу не имеют.

Со стороны арендатора акт подписан 07.10.2010 с замечаниями, в которых сделан вывод о неготовности помещения к использованию по назначению (нет ограждений от других арендаторов, нет необходимой электрической мощности, крыша течет в двух местах, температура воздуха +10 градусов, отопление не подключено), а арендодателю предписано устранить недостатки.

По утверждению истца, ООО "Медиа-Мост" с 05.10.2010 занимало предоставленные по договору площади, так как на территорию производственного склада уже было завезено полиграфическое оборудование, но использовать их по назначению не имело возможности. За счет собственных средств к 15.11.2010 устранило недостатки и подготовило помещение под типографию, затраты составили 989 548 руб.

28.02.2011 истцу вручено письмо от 24.02.2010 N 291, в котором арендодатель сообщил об ограничении доступа работников в арендуемое помещение, а также о том, что если в течение 10 дней не будут предприняты действия по погашению долга, демонтажу и вывозу оборудования, ответчик своими силами демонтирует оборудование и перевезет его на хранение на другие площади.

15.03.2011 арендатор получил уведомление (исх. N 372) об одностороннем расторжении договора аренды и закрытии доступа работников в арендуемое помещение (доступ открыт лишь для производства работ по демонтажу и охране объекта).

18.03.2011 ответчик прекратил подачу электрической энергии в помещение.

В настоящее время арендуемое имущество освобождено (арендатор вывез полиграфическое оборудование, демонтировал отделку ГВЛ, убрал навес), на территории склада остался электрический кабель истца и ограждение (металлические сетки), принадлежащее ответчику.

ООО "Медиа-Мост" перечислена оплата по договору в размере 135 981 руб. 50 коп. по счету ответчика N ДП-СФ-0144 от 06.04.2011.

Полагая действия ответчика грубо нарушающими действующее законодательство и условия заключенного договора, ООО Медиа-Мост" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав доказательства по делу, суд первой инстанции оставил исковые требования без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если же подобный порядок не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Проанализировав условия договора (п. 1.1, приложения N 1 и N 2), суд правильно пришел к выводу о предоставлении ООО "Медиа-Мост" в аренду не помещения, а части здания склада (площади, не имеющей стационарного ограждения, расположенной на первом этаже производственного корпуса).

Указание в данном случае в пункте 1.1 на использование объекта под типографию не имеет правового значения, поскольку арендатор выразил согласие на предоставление для указанных целей именно данного имущества, не выдвинув в основном договоре каких-либо условий, предусматривающих возможность усовершенствования объекта, и не определив требования по тепловому режиму и электроснабжению.

Суд исходит из того, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договора аренды части здания склада, а арендатор до заключения сделки был осведомлен о свойствах и состоянии передаваемого ему в аренду имущества и согласился, подписав текст договора и приложение N 2 без возражений, на предоставление в пользование именно такого объекта.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендодатель наделен правом на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в соответствии с п. 6.2, 6.2.1, 6.2.3 в случаях, когда: арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В уведомлении от 15.03.2011 N 372 ООО "ХВР "АвтоцентрКАМАЗ" указаны три основания для отказа:

- не возврат со стороны арендатора экземпляра подписанного договора аренды и акта приема-передачи;

- переоборудование помещения под офис (в ходе судебного заседания представитель ответчика уточнил, что арендатор нарушил п.п. 2.3.2, 6.2.1 договора);

- грубые нарушения условий договора (представитель в судебном заседании указал на нарушение п. 4.2 договора, что влечет право на одностороннее расторжение в соответствии с п. 6.2.3).

Оценив первое из оснований, суд не нашел его достаточным для прекращения отношений, поскольку ни договором, ни гражданским законодательством арендодателю не предоставлено такое право на отказ от исполнения обязательств.

Стороны при заключении договора определили, что арендатор не вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое переоснащение, увеличение или уменьшение его стоимости (п. 2.3.2).

Вместе с тем, арендатором без согласия возведен на территории склада некапитальный объект (офис), имеющий ограждение строительными конструкциями, внутреннюю обшивку и крышу (навес).

Толкование пункта 2.3.2 договора позволяет рассматривать произведенные истцом работы как изменения в составе имущества арендодателя, поскольку, предоставив часть здания склада, ответчик не предполагал возможность использования площадей под некапитальный самостоятельный объект.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что истец нарушил условия договора, что является основанием в силу пункта 6.2.1 для отказа ответчика от его исполнения.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

На момент обращения ООО "ХВР "АвтоцентрКАМАЗ" с уведомлением, истец не внес ни одной оплаты по договору, предусматривающему ежемесячные отчисления в сумме 23 161 руб. 60 коп.

Следовательно, на 15.03.2011 арендодатель имел право заявить отказ от исполнения договора, поскольку арендатор более двух раз подряд не исполнил обязанность по внесению оплаты.

С учетом проведенной оценки доказательств, суд признал правомерными действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора.

Судом не приняты во внимание доводы истца со ссылкой на пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 612 ГК РФ о том, что поскольку имущество было передано в аренду в состоянии, не соответствующем условиям аренды, то арендатор вправе удерживать сумму понесенных расходов в счет арендной платы без согласия арендодателя.

Арендатору передано не помещение, а часть здания склада, поэтому позиция относительно необходимости предоставления объекта изолированного от других арендаторов с определенным тепловым режимом и электроснабжением, несостоятельна.

Акт приема-передачи имущества от 05.10.2010 с замечаниями стороны, оценен судом критически, поскольку из пояснений ответчика и из писем, направленных им в адрес арендатора (N 265 от 15.02.2011, N 358 от 11.03.2011, N 372 от 15.03.2011, N 441 от 24.03.2011) следует, что указанный акт ООО "ХВР "АвтоцентрКАМАЗ" не возвращен.

Таким образом, ответчик не мог знать о существовании претензий к арендуемому имуществу именно из указанного документа.

Представители истца неоднократно ссылались на уведомление арендодателя о недостатках предоставленного в аренду объекта, но в материалы дела представили лишь один документ, подготовленный в 2010 году, - письмо от 15.11.2010 (без доказательств его направления либо вручения адресату). По утверждениям представителей истца письмо получено главным инженером ООО "ХВР "АвтоцентрКАМАЗ" Пильщиковым В.В., с которым устно решался вопрос о зачете стоимости затрат в счет арендной платы.

Пильщиков В.В. был допрошен судом в качестве свидетеля, но не смог дать пояснений относительно получения данного документа, при этом отрицал, что арендатор обращался к нему с просьбой о проведении зачета.

Позиция свидетеля поддержана пояснениями руководителя организации - Зинатуллина Р.Р., сообщившего о том, что главный инженер не информировал его об обращении арендатора по возмещению расходов.

Следовательно, арендатор не обращался с требованием об устранении недостатков имущества и возмещении произведенных затрат до марта 2011 года (письма ООО "Медиа-Мост" от 05.03.2011 N 37, от 11.03.2011 N 40, от 18.03.2011 б/н ).

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Таким образом, арендатор не выполнил требования статьи 612 ГК РФ о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества, в связи с чем не имеется правовых оснований для включения стоимости затрат в счет неоплаченных арендных платежей.

Вместе с тем, пункт 2 статьи 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Для осуществления арендатором прав, предусмотренных пункта 1 статьи 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора в обязанности арендатора входил осмотр имущества и проверка его состояния перед составлением передаточного акта. Следовательно, арендатор не мог не знать о тех недостатках, на которые ссылается.

Относительно течи кровли, температурном режиме в зимний период, а также необходимости установки дополнительного силового кабеля арендатор уведомлен до момента подписания договора (пояснения свидетеля Пильщикова В.В., протокол судебного заседания от 10.06.2011).

Приложением N 2 к договору аренды является план технического паспорта здания Производственного корпуса со складскими помещениями.

Таким образом, истец не мог не ознакомиться с паспортом на здание, где в разделе "Описание конструктивных элементов здания и определения износа" отражено состояние крыши - как разрушение верхнего и местами нижнего слоев покрытия здания.

Кроме того, арендатор не отрицал в ходе судебного рассмотрения, что занимал часть здания склада с августа 2010 года, соответственно, был осведомлен о течи крыши, равно как и о возможностях энергоснабжения объекта.

Истцу были известны недостатки переданного в аренду имущества, а это обстоятельство исключает ответственность арендодателя в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ.

В счет оплаты аренды не принимаются произведенные с согласия истца затраты по прокладке электрического силового кабеля от ответчика до арендуемого объекта, так как улучшения являются отделимыми и арендодатель не заинтересован в их дальнейшем использовании (п. 3.1 договора).

Акты от 17.10.2010, 26.10.2010, 29.10.2010, подготовленные истцом с участием представителей ООО "Меркурий" и ООО "Спецстрой ДВ" по течи крыши и температуре воздуха в помещении, не влияют на выводы суда об отсутствии у истца прав на возмещение понесенных расходов в счет арендной платы, поэтому правовая оценка доказательствам не дается.

Судом дана оценка, тому, что истцом внесена оплата аренды, так как в предмет исследования по иску (о признании недействительными действий ответчика об отказе о т исполнения договора) входит прежде всего право арендодателя на подобное заявление на определенную дату (на 15.03.2011 долг по арендной плате не погашен).

Иск ООО "Медиа-Мост" в части признания незаконными действий ответчика по ограничению пользования оставлен без удовлетворения, как производное требование от первоначально заявленного (о признании отказа от исполнения неправомерным). При этом суд не оценивает конкретные действия арендодателя, так как требование истцом не конкретизировано.

Иск в части обеспечения доступа ООО "Медиа-Мост" в арендуемое помещение отклонен судом, поскольку отказ от исполнения договора со стороны арендодателя с 15.03.2011 признан правомерным, в связи с чем у истца отсутствуют правовые основания по пользованию объектом аренды с указанной даты (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

Изложенное свидетельствует об отсутствии у суда законных оснований для удовлетворения заявленного иска и является основанием отказа в его удовлетворении.

Доводы апелляционной жалобы не ставят под сомнение правильность выводов суда по данному делу, поскольку обстоятельства в доводах не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, в связи с чем подлежат отклонению, а иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений законодательства не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.

Выводы суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах соответствуют представленным в дело доказательствам и нормам материального права, применяемым к спорным правоотношениям. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 23.06.2011 по делу N А73-2897/2011 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

М.О. Волкова И.В. Иноземцев