Налоговые льготы при покупке или продаже жилья (Л.П. Фомичева, "Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа", N 3, май-июнь 2007 г.)

Налоговые льготы при покупке или продаже жилья

Налоговые вычеты позволяют уменьшить сумму налогов, уплачиваемых с доходов. Наиболее ощутимым применительно к налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) является имущественный налоговый вычет.

В случае продажи имущества полученная сумма дохода полностью или частично не облагается НДФЛ. При приобретении квартиры имущественный вычет предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на покупку и отделку жилья. Правда, в этом случае суммарные затраты на покупку и ремонт не могут превышать 1 млн. руб.

Сумма, освобождаемая от обложения НДФЛ при продаже или покупке имущества, называется имущественным налоговым вычетом. Порядок его получения установлен ст. 220 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ).

Пример.

Гражданин приобрел квартиру стоимостью 5 млн руб. Согласно налоговому законодательству он имеет право на имущественный вычет в размере 1 млн руб. Эта сумма в дальнейшем будет вычитаться из фактически получаемых им доходов, облагаемых по ставке 13%. Таким образом, из бюджета гражданин может вернуть 13% от 1 млн руб., т.е. 130 тыс. руб.

Право на получение имущественного налогового вычета имеют только физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации (п. 2 ст. 207 НК РФ). Это понятие применяется исключительно для целей исчисления НДФЛ и не зависит от гражданства. С 1 января 2007 г. налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся на территории России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в России не прерывается на время его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.

Человек, купивший или продавший квартиру в России, не сможет воспользоваться налоговым вычетом, если он находится на территории Российской Федерации меньше 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Отдельные категории российских граждан признаются налоговыми резидентами Российской Федерации независимо от времени проживания в стране: российские военнослужащие, проходящие службу за границей, сотрудники органов государственной власти и местного самоуправления, командированные на работу за пределы Российской Федерации.

Имущественные вычеты применимы только к тем доходам, которые облагаются НДФЛ по ставке 13% (п. 3, 4 ст. 210 НК РФ). По доходам, облагаемым по ставкам 9, 30 и 35%, вычеты не предоставляются.

Для получения вычета необходимы документы, подтверждающие произведенные расходы.

Имущественный налоговый вычет по приобретению жилья не предоставляется, если: оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для физического лица производится за счет средств работодателей или иных лиц; сделка купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них совершается между взаимозависимыми физическими лицами.

Согласно п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми признаются физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:

- одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

- лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

В соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, если отношения между ними могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг). На вопрос о том, предоставляется ли имущественный налоговый вычет по НДФЛ по сделке, совершенной между родственниками, Минфин России ответил отрицательно (письмо Минфина России от 27.07.05 N 03-05-01-04/250).

Многие эксперты считают, что такой подход противоречит положениям подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, так как налоговым законодательством предусмотрен отказ в предоставлении вычета только на основании п. 2 ст. 20 НК РФ, а не п. 1 ст. 20 НК РФ. Следовательно, по сделке купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, совершенной между родственниками, имущественным вычетом воспользоваться можно, и только суд может признать родственников взаимозависимыми лицами.

В письме Минфина России от 01.09.05 N 03-05-01-04/268 высказана позиция, согласно которой предоставление имущественного налогового вычета не зависит от способа оплаты имущества (в том числе в форме аккредитива), поскольку такого рода ограничения не предусмотрены НК РФ.

Получение имущественного налогового вычета является правом, а не обязанностью налогоплательщика. Подать документы в налоговый орган для осуществления этого права он может в любой момент после окончания налогового периода (если вычет предоставляет налоговая инспекция) либо, не дожидаясь конца года, сразу после покупки жилья (если вычет предоставляет работодатель).

Если в налоговом периоде вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие периоды до полного использования.

Пример.

Гражданин купил квартиру за 1,7 млн руб., а сумма его ежемесячного дохода равняется 25 тыс. руб., тогда имущественный вычет составит 1 млн руб., и получаемый гражданином доход в этой сумме не будет подлежать обложению НДФЛ. Срок, в течение которого будет применяться имущественный налоговый вычет, составит 40 месяцев (1 млн руб. /25 тыс. руб.).

Льгота по приобретению жилья

Имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). На другие виды недвижимости, в частности нежилое помещение, дачу или землю, действие налогового вычета не распространяется. Максимальная сумма вычета, на которую налогоплательщик вправе уменьшить свой годовой доход, ограничена 1 млн руб.

При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться следующие расходы на:

- разработку проектно-сметной документации;

- приобретение строительных и отделочных материалов;

- приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;

- связанные с работами или услугами по строительству и отделке;

- подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться расходы на:

- приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

- приобретение отделочных материалов;

- работы, связанные с отделкой квартиры.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной квартиры или дома возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без отделки.

Имущественный вычет не предоставляется на расходы по страхованию, оплате услуг риэлтера и консультационных услуг, а также на суммы регистрационного сбора и государственной пошлины (письмо Минфина России от 27.03.03 N 04-04-06/52).

Льгота по ипотечным процентам

Если для покупки жилья налогоплательщик использует заемные средства (кредит), то на основании подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ он вправе уменьшить свой годовой доход не только на стоимость жилья (не более 1 млн руб.), но и на сумму уплаченных за кредит процентов. Сумма процентов никаким пределом не ограничена.

Пример.

Для покупки квартиры стоимостью 1,7 млн руб. гражданин взял кредит в банке. За год сумма уплаченных им процентов по кредиту составляет 100 тыс. руб. Общая сумма затрат на покупку квартиры составит 1,8 млн руб. Размер имущественного вычета в этом случае будет равен 1,1 млн руб. (1 млн руб. на приобретение квартиры и 100 тыс. руб. на уплату процентов по кредиту).

При получении имущественного налогового вычета можно учесть проценты по любым целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации, например, ипотечным. На погашение процентов по нецелевому потребительскому кредиту, вычет не предоставляется.

Приобретение квартиры в единоличную собственность

В этом случае право на имущественный налоговый вычет получает только собственник. Согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, равной фактической стоимости купленного им жилья. Если жилье стоит более 1 млн руб., на превышающую эту сумму часть вычет не распространяется.

Приобретение квартиры в общую долевую собственность

В соответствии с п. 1, 2, 4 ст. 244 ГК РФ жилье, как и другое имущество, может находиться в общей собственности двух или нескольких лиц.

Собственность называется долевой, если размер доли каждого собственника жилья определен в договоре купли-продажи и право на нее удостоверено свидетельством о государственной регистрации прав согласно ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как указано в информационном сообщении ФНС России от 18.03.05 "Предоставление имущественных налоговых вычетов в части расходов на приобретение жилого объекта", подобные вычеты предоставляются только на целые объекты недвижимости. При долевой собственности на жилье (в размере не более 1 млн руб.) вычет распределяется между совладельцами в соответствии с их долями, установленными в свидетельстве о праве собственности, и фактически произведенными расходами (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Иными словами, при оформлении недвижимости в совместную долевую собственность вычет распределяется пропорционально долям, сумма в 1 млн руб. относится к сделке, а не к покупателям. Соответственно, если квартира принадлежит мужу и жене в равных долях, то у каждого из них лимит для вычета составит 500 тыс. руб. При этом льгота считается использованной для каждого.

Пример.

Супруги приобрели квартиру стоимостью 1,2 млн руб. в общую долевую собственность, при этом доля мужа составляет 75%, жены - 25%. Вычет может быть предоставлен в размере 1 млн руб. В соответствии со ст. 220 НК РФ муж может претендовать на вычет в размере 750 тыс. руб. (75% х 1 млн руб.), жена - в размере 250 тыс. руб. (25% х 1 млн руб.).

Права на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение принадлежащей несовершеннолетнему ребенку доли квартиры, родитель не имеет. Ребенок также не сможет в дальнейшем реализовать свое право на получение данного налогового вычета, поскольку он не имел дохода, не уплачивал налоги и денежные средства за приобретенную квартиру. Часть имущественного налогового вычета "теряется", если совладельцами являются члены семьи, не имеющие налогооблагаемого дохода.

Для получения вычета каждый из совладельцев должен представить в налоговую инспекцию платежные документы, подтверждающие факт самостоятельной оплаты своей доли в квартире или доме.

Если оплату производил один человек, а квартира оформлена в долевую собственность (например, 3 человека владеют долями в размере 1/3 части площади квартиры), то право на налоговый вычет имеет только тот человек, который оплачивал расходы. Вычет предоставляется ему не со всей стоимости жилья, а лишь в пределах его доли, т.е. в размере 1/3 стоимости квартиры.

Вычет не предоставляется, если оплата была произведена за счет средств работодателей или иных лиц.

НК РФ не предусмотрены ни передача права на имущественный налоговый вычет, ни отказ от него одного совладельца жилья в пользу другого.

Пример.

Супруги приобрели квартиру стоимостью 1 млн руб. в общую долевую собственность. Доля мужа составляет 75%, жены - 25%. При этом муж заплатил 850 тыс. руб., а жена - 150 тыс. руб. В соответствии со ст. 220 НК РФ муж может претендовать на вычет в размере 750 тыс. руб., а жена - 250 тыс. руб. Однако при учете сумм, внесенных каждым в оплату приобретенного жилья, муж может воспользоваться вычетом в размере 750 тыс. руб., а жена - 150 тыс. руб. На 100 тыс. руб., уплаченные мужем в счет доли жены, имущественный налоговый вычет не предоставляется.

Приобретение квартиры в общую совместную собственность

Общая совместная собственность на жилье означает, что доли владения ею не определены и не зарегистрированы. В этом случае размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением. Совладельцы сами должны определить (договориться), в каком размере будет предоставлен вычет каждому из участников сделки.

Если кто-то из совладельцев откажется от своего права на получение имущественного вычета в пользу другого, он потеряет это право вообще, поскольку возможность как передачи такого права, так и отказа от налогового вычета в чью-либо пользу НК РФ не предусмотрена, а повторное предоставление имущественного вычета согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не допускается.

Приобретение комнаты в коммунальной квартире

Поправки, внесенные в подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 144-ФЗ, распространили право получения имущественного вычета на суммы, израсходованные на приобретение комнат и долей в них. Таким образом, покупая комнату в коммунальной квартире, гражданин имеет право на имущественный вычет.

В Законе не уточнено, будут ли новые правила распространяться на комнаты, приобретенные до 2007 г., следовательно, действует общее правило: изменения будут распространяться на правоотношения, возникшие после вступления в силу документа, т.е. с 1 января 2007 г.

Поскольку налоговые вычеты предоставляются по итогам налогового периода, указанные изменения найдут свое отражение в налоговой декларации по НДФЛ, представляемой налогоплательщиками по итогам 2007 г.

Справедливости ради следует отметить, что 03.07.06 Минфин России выпустил письмо N 03-05-01-03/09, согласно которому существует возможность вернуть НДФЛ по комнатам, проданным в 2006 г. О комнатах, приобретенных до 1 января 2007 г., Минфин России пока не высказывал своей позиции.

Максимальная сумма имущественного вычета по приобретению комнаты также составляет 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Если комната стоила дешевле, размер вычета будет равен стоимости ее приобретения.

Если комната находится в общей долевой собственности, имущественный вычет распределяется между собственниками пропорционально их долям. Если имущество находится в общей совместной собственности, распределение происходит по заявлению владельцев.

Возможность повторного вычета

Имущественный налоговый вычет предоставляется один раз в жизни при приобретении или строительстве на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Согласно ст. 220 НК РФ повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается. Однако при этом речь идет о вычетах, которые налогоплательщики могли получать с момента введения этой льготы НК РФ.

Ранее покупатели жилья пользовались льготой по уплате подоходного налога (подп. "в" п. 6 ст. 3 Закона РФ от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц") в части сумм, направленных на приобретение (строительство) жилья.

Если гражданин пользовался льготой, действовавшей до вступления в силу части второй НК РФ, по одному объекту недвижимости, он имеет право получить имущественный вычет по другому объекту, приобретенному в собственность (жилому дому или квартире) после 1 января 2001 г. (см., например, письмо УМНС по г. Москве от 23.12.02 N 27-08н/62778).

Как воспользоваться имущественным вычетом?

Имущественный вычет, связанный с приобретением жилья, можно получить:

- в налоговом органе по месту регистрации по окончании календарного года;

- по месту работы, не дожидаясь конца года.

В первом случае сумма, возвращаемая из бюджета, будет перечислена на расчетный счет налогоплательщика. Во втором - из дохода работника не будет удерживаться НДФЛ до тех пор, пока предоставленный вычет полностью не используется.

Чтобы вернуть НДФЛ "живыми" деньгами, в налоговую инспекцию по месту учета необходимо подать:

- пакет документов, подтверждающих расходы (акт приема-передачи жилья, свидетельство о праве собственности, платежные документы);

- заявление на предоставление вычета;

- налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц (по форме 3-НДФЛ за тот год, в который совершена покупка).

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом. Если квартира приобретена в 2006 г., то по его итогам налоговая декларация должна быть подана до 2 мая 2007 г. (с учетом переноса дат в связи с их совпадением с выходными днями).

Необходимые документы

Предоставление имущественного вычета связано с юридическим фактом осуществления расходов на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Для подтверждения права на налоговый вычет к декларации нужно приложить следующие документы:

- документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом) или долей - свидетельство о государственной регистрации права на квартиру (дом) или долю (доли) в нем;

- договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;

- акт о передаче квартиры покупателю;

- платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

- кредитный договор.

Предоставление документов, подтверждающих право собственности на жилой дом или квартиру, необходимо для установления факта приобретения объекта недвижимого имущества, в отношении расходов на строительство или покупку которого предоставляется имущественный налоговый вычет. Требование предоставления платежных документов связано с необходимостью подтверждения факта осуществления расходов.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, оставшаяся часть имущественного налогового вычета может быть предоставлена собственнику в последующие налоговые периоды независимо от того, что в эти периоды жилой дом или квартира могут уже не находиться в его собственности.

В определении Конституционного суда РФ от 18.12.03 N 472-0 указано, что перечень платежных документов является открытым и не ограничивает право налогоплательщика представлять в налоговый орган письменные доказательства оплаты приобретенного жилья. Вместе с тем документы должны отвечать определенным требованиям, т.е. быть оформленными в установленном порядке и однозначно свидетельствовать о сумме уплаченных денежных средств.

Право оценивать представленные для подтверждения имущественного вычета документы и выносить решение о предоставлении (отказе) заявленной налогоплательщиком льготы предоставлено сотрудникам налоговой службы. Чтобы избежать претензий с их стороны, целесообразно заполнять все необходимые документы разборчиво и с максимальным вниманием.

Если по результатам проверки налоговые инспекторы не выявят ошибок, они направят заявителю льготы письменное сообщение о проведении камеральной налоговой проверки, в котором укажут решение налогового органа о предоставлении либо отказе в предоставлении имущественного налогового вычета.

Заполнение декларации

Чтобы заполнить декларацию самостоятельно, необходимо на сайте Федеральной налоговой службы России (http://www.nalog.ru) в разделе "Программные средства" / "Программные средства для физических лиц" найти программу, разработанную налоговыми органами для заполнения декларации о доходах физических лиц за очередной год, например, за 2006 г. Там же размещены инструкция по ее установке и файл установки lnsD2006.exe. Программу нужно установить на компьютер, открыть и подробно ответить на все вопросы.

Полученные в истекшем году доходы следует подтвердить у работодателей (если их несколько), получив у них официальные документы - справки по форме 2-НДФЛ. Справки получать целесообразнее в феврале, поскольку к концу года, как правило, утверждаются новые формы справок, которые должны успеть появиться в обновленных бухгалтерских программах. Заполняя в программе сведения о доходах, следует указать ИНН работодателя, коды и суммы доходов.

Для подтверждения факта уплаты процентов необходимо обратиться в банк с заявлением и получить в его кредитном отделе подтверждение об уплаченных суммах за истекший год (по специальной форме). Со всех документов нужно снять копии.

После внесения всех необходимых сведений в программу, нужно распечатать 2 экземпляра налоговой декларации. Программа позволяет записать на дискету электронный файл налоговой декларации.

В налоговую инспекцию по месту жительства необходимо представить дискету и бумажные копии декларации. При возможности налоговая инспекция примет декларацию в электронном виде (если ее программные средства этого не позволяют - в бумажном). К декларации должны быть приложены все справки работодателя о доходах (формы 2-НДФЛ) и документы, необходимые для получения вычета.

Одновременно с декларацией подается заявление с просьбой перечислить возвращаемый налог на указанный заявителем расчетный счет в банке.

На экземпляре налогоплательщика инспектор должен поставить подпись, подтверждающую прием декларации, сверить оригиналы документов с копиями, забрать оригиналы справок о доходе (форма 2-НДФЛ) и копии документов по приобретенному жилью. После этого налоговая инспекция приступает к камеральной проверке документов. Если в ее ходе выявится какой-либо "дефект" документов, инспекция письменно сообщит об этом заявителю, который должен будет представить новый, исправленный экземпляр.

Чтобы не тратить время и усилия на заполнение документов и хождение по инстанциям, можно воспользоваться услугами посредников. Получить консультацию по заполнению декларации можно в юридическом отделе практически любой крупной риэлтерской компании, в среднем это стоит около 50 долл. США. Помощь в составлении налоговой декларации на получение вычета и ее подаче в налоговые органы оказывают посредники, услуги которых могут стоить 150-200 долл. США. Представление интересов физических лиц в налоговой инспекции по вычетам обойдется в среднем 500 долл. США. Некоторые консультанты рассчитывают стоимость своих услуг исходя из суммы возврата за год.

Возврат денег инспекцией

Закон предоставляет налоговому инспектору три месяца на проверку всех принятых на рассмотрение документов и еще один месяц - на возврат денег.

Возврат суммы излишне уплаченного налога производится за счет средств бюджета, в который зачислена сумма налога, в течение одного месяца со дня подачи заявления о возврате налога.

При нарушении этого срока на подлежащую возврату сумму начисляются проценты за каждый день просрочки. При этом принимается процентная ставка, равная ставке рефинансирования Банка России, действовавшей в период, когда был нарушен срок возврата налога. Как правило, процесс истребования процентов с налоговых органов, связан со всевозможными препятствиями и трудностями, часто создаваемыми преднамеренно.

Получение вычета у работодателя

Первое, что нужно сделать для получения имущественного вычета по месту работы, - нанести визит в налоговую инспекцию, где необходимо представить заявление (указав паспортные данные, адрес постоянного места жительства, ИНН, данные о работодателе: его наименование, ИНН, КПП организации, либо Ф.И.О., и ИНН индивидуального предпринимателя) и приложить к нему документы по жилью и кредиту. Суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам или кредитам, должны быть указаны в заявлении отдельно.

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ и документы о доходе (справки по форме 2-НДФЛ) в этом случае не требуются.

В течение месяца налоговая инспекция должна рассмотреть заявление и проверить представленные документы. При положительном решении налоговый орган выдает заявителю Уведомление о праве на имущественный налоговый вычет, оформленное по специально утвержденной форме. В нем указывается фактическая сумма расходов на приобретение жилого дома, квартиры или доли в них, кроме того, отдельно указывается сумма, потраченная на погашение процентов по целевому займу или кредиту.

Уведомление о праве на вычет предоставляется покупателю один раз в календарном году с указанием "текущего" работодателя, данные которого берутся из заявления, поданного в налоговую инспекцию. Уведомление действует до 1 января года, следующего за годом его выдачи.

Работодателю необходимо представить два документа: письменное заявление в бухгалтерию и уведомление, полученное в налоговой инспекции по месту жительства, подтверждающее право на получение имущественного вычета. Независимо от того, в каком месяце года принесено в организацию уведомление из налогового органа, бухгалтерия обязана предоставить вычет за весь календарный год, в котором возникло право на него.

Пример.

В 2006 г работник ЗАО "Восток" Крылов приобрел квартиру за 350 тыс. руб. В январе 2007 г. он представил в бухгалтерию своей организации уведомление, полученное им в налоговом органе по месту жительства. Вычет в этой сумме предоставляется до достижения заработной платы 350 тыс. руб. (нарастающим итогом). Превышение указанного дохода будет облагаться по общей ставке.

Допустим, заработная плата Крылова - 45 тыс. руб. в месяц. В августе доход Крылова, рассчитанный нарастающим итогом, составит 360 тыс. руб. (45 тыс. руб. х 8 мес), т.е. превысит расчетную сумму вычета на 10 тыс. руб. (360 тыс. - 350 тыс.). С этой суммы он должен заплатить налог на доходы. Если стандартных вычетов он не получает, сумма налога за август составит: 10 тыс. руб. х 13% = 1 300 руб. Начиная с августа, с Крылова должен удерживаться НДФЛ в обычном порядке.

Если сотрудник фирмы принес уведомление в середине года (например, в июне), сумма налога, которая была с него удержана в течение истекших месяцев года, должна быть пересчитана.

Если, например, при тех же условиях Крылов принес уведомление лишь в июне 2007 г., удержанный с него налог должен быть пересчитан, ему возвращен. Доход Крылова за период с января по май составил 225 тыс. руб. (45 тыс. руб. х 5 мес). За это время с него был удержан налог на доходы в сумме: 225 тыс. руб. х 13% = 29 250 руб. В июне Крылову должна быть начислена зарплата в сумме 45 тыс. руб. (без удержания налога на доходы, так как он не до конца использовал вычет) и, кроме того, возвращен налог в сумме 29 250 руб. Общая сумма выплат Крылову за этот месяц составит: 45 тыс. руб. + 29 250 руб. = 74 250 руб.

По окончании налогового периода работодатель обязан представить в налоговый орган справку по форме 2-НДФЛ в отношении получившего вычет сотрудника, а также выдать справку самому сотруднику (по его заявлению).

Часто возникает ситуация, когда работник не может воспользоваться имущественным вычетом в полном размере в связи с тем, что по итогам истекшего налогового периода сумма его дохода, полученного у работодателя, меньше суммы имущественного налогового вычета, указанного в уведомлении. Если имущественный налоговый вычет не использован полностью в налоговом периоде, его остаток переносится на следующие периоды. Для продолжения пользования вычетом у того же работодателя физическому лицу необходимо получить в налоговом органе новое уведомление.

В течение налогового периода покупатель имеет право на получение имущественного налогового вычета только у одного работодателя. В случае смены места работы он лишится этой льготы в новой организации, так как передача уведомления новому работодателю законодательством не предусмотрена. Воспользоваться правом на вычет в этом случае он сможет путем декларирования доходов по окончании календарного года.

Уведомление необходимо получать в инспекции каждый год вплоть до года, в котором право на вычет будет исчерпано.

Льготы при продаже жилья

Не облагается НДФЛ доход физического лица, полученный им при продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика.

Если указанное имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, размер имущественного налогового вычета ограничен суммой 1 млн руб.

Пример.

Квартира была продана за 1,1 млн руб. Налогом не будут облагаться 1 млн руб. Со 100 тыс. руб. придется заплатить НДФЛ - 13 тыс. руб. (100 тыс. руб. х 13%).

Необходимо отметить, что это положение не распространяется на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Если реализуемое имущество находилось в собственности налогоплательщика три и более года, имущественный налоговый вычет предоставляется в полной сумме, полученной налогоплательщиком при продаже. В этом случае объекта обложения НДФЛ вообще не возникает. Главная задача в такой ситуации - доказать, что продаваемое имущество принадлежало три года гражданину, претендующему на получение вычета.

Если реализуемое имущество находится в общей долевой или общей совместной собственности, вычет распределяется между его совладельцами: в первом случае - пропорционально их доле, во втором - по договоренности между ними.

Обязанность уплатить налог с доходов от продажи имущества, находящегося в собственности, установлена подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ. Налогоплательщик в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества, обязан представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию (п. 1 ст. 229 НК РФ) и до 15 июля заплатить налог в бюджет.

Для получения имущественного налогового вычета кроме декларации (формы 3-НДФЛ), нужно подать в налоговую инспекцию письменное заявление и документы, подтверждающие факт продажи имущества (договор купли-продажи, акт приема-передачи) в период, в течение которого оно находилось в собственности (свидетельство о праве собственности).

Льгота по проданным комнатам

С 2007 г. начала действовать новая редакция п. 1 ст. 220 НК РФ, в которой прямо предусмотрена возможность получения вычета по проданным комнатам. Льгота сформулирована так, как и по квартире.

Если комната находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, вычет предоставляется в суммах, полученных от продажи, но не более 1 млн руб. (п. 1 ст. 220 НК РФ).

По мнению Минфина России, вернуть НДФЛ из бюджета в случае продажи в 2006 г. комнат тоже было можно (письмо от 03.07.06 N 03-05-01-03/09). Для этого нужно было, чтобы комната была приватизирована самим продавцом либо продавалась ее доля. Вычет предоставлялся в целом в сумме, не превышающей 1 млн руб. Если комната не была приватизирована продавцом, а была приобретена в порядке наследования или дарения, то вычет по такой продаже предоставлялся как при продаже "иного имущества", т.е. в сумме, не превышающей 125 тыс. руб.

Л.П. Фомичева,

аудитор, член Палаты налоговых консультантов РФ

"Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа", N 3, май-июнь 2007 г.