Налоговые вычеты позволяют уменьшить сумму налогов, уплачиваемых с доходов. Наиболее ощутимым применительно к налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) является имущественный налоговый вычет.
В случае продажи имущества полученная сумма дохода полностью или частично не облагается НДФЛ. При приобретении квартиры имущественный вычет предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на покупку и отделку жилья. Правда, в этом случае суммарные затраты на покупку и ремонт не могут превышать 1 млн. руб.
Сумма, освобождаемая от обложения НДФЛ при продаже или покупке имущества, называется имущественным налоговым вычетом. Порядок его получения установлен ст. 220 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ).
Гражданин приобрел квартиру стоимостью 5 млн руб. Согласно налоговому законодательству он имеет право на имущественный вычет в размере 1 млн руб. Эта сумма в дальнейшем будет вычитаться из фактически получаемых им доходов, облагаемых по ставке 13%. Таким образом, из бюджета гражданин может вернуть 13% от 1 млн руб., т.е. 130 тыс. руб.
Право на получение имущественного налогового вычета имеют только физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации (п. 2 ст. 207 НК РФ). Это понятие применяется исключительно для целей исчисления НДФЛ и не зависит от гражданства. С 1 января 2007 г. налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся на территории России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в России не прерывается на время его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.
Человек, купивший или продавший квартиру в России, не сможет воспользоваться налоговым вычетом, если он находится на территории Российской Федерации меньше 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Отдельные категории российских граждан признаются налоговыми резидентами Российской Федерации независимо от времени проживания в стране: российские военнослужащие, проходящие службу за границей, сотрудники органов государственной власти и местного самоуправления, командированные на работу за пределы Российской Федерации.
Имущественные вычеты применимы только к тем доходам, которые облагаются НДФЛ по ставке 13% (п. 3, 4 ст. 210 НК РФ). По доходам, облагаемым по ставкам 9, 30 и 35%, вычеты не предоставляются.
Для получения вычета необходимы документы, подтверждающие произведенные расходы.
Имущественный налоговый вычет по приобретению жилья не предоставляется, если: оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для физического лица производится за счет средств работодателей или иных лиц; сделка купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них совершается между взаимозависимыми физическими лицами.
- одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
- лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
Получение имущественного налогового вычета является правом, а не обязанностью налогоплательщика. Подать документы в налоговый орган для осуществления этого права он может в любой момент после окончания налогового периода (если вычет предоставляет налоговая инспекция) либо, не дожидаясь конца года, сразу после покупки жилья (если вычет предоставляет работодатель).
Если в налоговом периоде вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие периоды до полного использования.
Гражданин купил квартиру за 1,7 млн руб., а сумма его ежемесячного дохода равняется 25 тыс. руб., тогда имущественный вычет составит 1 млн руб., и получаемый гражданином доход в этой сумме не будет подлежать обложению НДФЛ. Срок, в течение которого будет применяться имущественный налоговый вычет, составит 40 месяцев (1 млн руб. /25 тыс. руб.).
Льгота по приобретению жилья
Имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). На другие виды недвижимости, в частности нежилое помещение, дачу или землю, действие налогового вычета не распространяется. Максимальная сумма вычета, на которую налогоплательщик вправе уменьшить свой годовой доход, ограничена 1 млн руб.
При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться следующие расходы на:
- разработку проектно-сметной документации;
- приобретение строительных и отделочных материалов;
- приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;
- связанные с работами или услугами по строительству и отделке;
- подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться расходы на:
- приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
- приобретение отделочных материалов;
- работы, связанные с отделкой квартиры.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной квартиры или дома возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без отделки.
Имущественный вычет не предоставляется на расходы по страхованию, оплате услуг риэлтера и консультационных услуг, а также на суммы регистрационного сбора и государственной пошлины (письмо Минфина России от 27.03.03 N 04-04-06/52).
Льгота по ипотечным процентам
Если для покупки жилья налогоплательщик использует заемные средства (кредит), то на основании подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ он вправе уменьшить свой годовой доход не только на стоимость жилья (не более 1 млн руб.), но и на сумму уплаченных за кредит процентов. Сумма процентов никаким пределом не ограничена.
Пример.
Для покупки квартиры стоимостью 1,7 млн руб. гражданин взял кредит в банке. За год сумма уплаченных им процентов по кредиту составляет 100 тыс. руб. Общая сумма затрат на покупку квартиры составит 1,8 млн руб. Размер имущественного вычета в этом случае будет равен 1,1 млн руб. (1 млн руб. на приобретение квартиры и 100 тыс. руб. на уплату процентов по кредиту).
При получении имущественного налогового вычета можно учесть проценты по любым целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации, например, ипотечным. На погашение процентов по нецелевому потребительскому кредиту, вычет не предоставляется.
Приобретение квартиры в единоличную собственность
В этом случае право на имущественный налоговый вычет получает только собственник. Согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, равной фактической стоимости купленного им жилья. Если жилье стоит более 1 млн руб., на превышающую эту сумму часть вычет не распространяется.
Приобретение квартиры в общую долевую собственность
В соответствии с п. 1, 2, 4 ст. 244 ГК РФ жилье, как и другое имущество, может находиться в общей собственности двух или нескольких лиц.
Собственность называется долевой, если размер доли каждого собственника жилья определен в договоре купли-продажи и право на нее удостоверено свидетельством о государственной регистрации прав согласно ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как указано в информационном сообщении ФНС России от 18.03.05 "Предоставление имущественных налоговых вычетов в части расходов на приобретение жилого объекта", подобные вычеты предоставляются только на целые объекты недвижимости. При долевой собственности на жилье (в размере не более 1 млн руб.) вычет распределяется между совладельцами в соответствии с их долями, установленными в свидетельстве о праве собственности, и фактически произведенными расходами (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Иными словами, при оформлении недвижимости в совместную долевую собственность вычет распределяется пропорционально долям, сумма в 1 млн руб. относится к сделке, а не к покупателям. Соответственно, если квартира принадлежит мужу и жене в равных долях, то у каждого из них лимит для вычета составит 500 тыс. руб. При этом льгота считается использованной для каждого.
Пример.
Супруги приобрели квартиру стоимостью 1,2 млн руб. в общую долевую собственность, при этом доля мужа составляет 75%, жены - 25%. Вычет может быть предоставлен в размере 1 млн руб. В соответствии со ст. 220 НК РФ муж может претендовать на вычет в размере 750 тыс. руб. (75% х 1 млн руб.), жена - в размере 250 тыс. руб. (25% х 1 млн руб.).
Права на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение принадлежащей несовершеннолетнему ребенку доли квартиры, родитель не имеет. Ребенок также не сможет в дальнейшем реализовать свое право на получение данного налогового вычета, поскольку он не имел дохода, не уплачивал налоги и денежные средства за приобретенную квартиру. Часть имущественного налогового вычета "теряется", если совладельцами являются члены семьи, не имеющие налогооблагаемого дохода.
Для получения вычета каждый из совладельцев должен представить в налоговую инспекцию платежные документы, подтверждающие факт самостоятельной оплаты своей доли в квартире или доме.
Если оплату производил один человек, а квартира оформлена в долевую собственность (например, 3 человека владеют долями в размере 1/3 части площади квартиры), то право на налоговый вычет имеет только тот человек, который оплачивал расходы. Вычет предоставляется ему не со всей стоимости жилья, а лишь в пределах его доли, т.е. в размере 1/3 стоимости квартиры.
Вычет не предоставляется, если оплата была произведена за счет средств работодателей или иных лиц.
НК РФ не предусмотрены ни передача права на имущественный налоговый вычет, ни отказ от него одного совладельца жилья в пользу другого.
Пример.
Супруги приобрели квартиру стоимостью 1 млн руб. в общую долевую собственность. Доля мужа составляет 75%, жены - 25%. При этом муж заплатил 850 тыс. руб., а жена - 150 тыс. руб. В соответствии со ст. 220 НК РФ муж может претендовать на вычет в размере 750 тыс. руб., а жена - 250 тыс. руб. Однако при учете сумм, внесенных каждым в оплату приобретенного жилья, муж может воспользоваться вычетом в размере 750 тыс. руб., а жена - 150 тыс. руб. На 100 тыс. руб., уплаченные мужем в счет доли жены, имущественный налоговый вычет не предоставляется.
Приобретение квартиры в общую совместную собственность
Общая совместная собственность на жилье означает, что доли владения ею не определены и не зарегистрированы. В этом случае размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением. Совладельцы сами должны определить (договориться), в каком размере будет предоставлен вычет каждому из участников сделки.
Если кто-то из совладельцев откажется от своего права на получение имущественного вычета в пользу другого, он потеряет это право вообще, поскольку возможность как передачи такого права, так и отказа от налогового вычета в чью-либо пользу НК РФ не предусмотрена, а повторное предоставление имущественного вычета согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не допускается.
Приобретение комнаты в коммунальной квартире
Поправки, внесенные в подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 144-ФЗ, распространили право получения имущественного вычета на суммы, израсходованные на приобретение комнат и долей в них. Таким образом, покупая комнату в коммунальной квартире, гражданин имеет право на имущественный вычет.
В Законе не уточнено, будут ли новые правила распространяться на комнаты, приобретенные до 2007 г., следовательно, действует общее правило: изменения будут распространяться на правоотношения, возникшие после вступления в силу документа, т.е. с 1 января 2007 г.
Поскольку налоговые вычеты предоставляются по итогам налогового периода, указанные изменения найдут свое отражение в налоговой декларации по НДФЛ, представляемой налогоплательщиками по итогам 2007 г.
Справедливости ради следует отметить, что 03.07.06 Минфин России выпустил письмо N 03-05-01-03/09, согласно которому существует возможность вернуть НДФЛ по комнатам, проданным в 2006 г. О комнатах, приобретенных до 1 января 2007 г., Минфин России пока не высказывал своей позиции.
Максимальная сумма имущественного вычета по приобретению комнаты также составляет 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Если комната стоила дешевле, размер вычета будет равен стоимости ее приобретения.
Если комната находится в общей долевой собственности, имущественный вычет распределяется между собственниками пропорционально их долям. Если имущество находится в общей совместной собственности, распределение происходит по заявлению владельцев.
Возможность повторного вычета
Имущественный налоговый вычет предоставляется один раз в жизни при приобретении или строительстве на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Согласно ст. 220 НК РФ повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается. Однако при этом речь идет о вычетах, которые налогоплательщики могли получать с момента введения этой льготы НК РФ.
Ранее покупатели жилья пользовались льготой по уплате подоходного налога (подп. "в" п. 6 ст. 3 Закона РФ от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц") в части сумм, направленных на приобретение (строительство) жилья.
Если гражданин пользовался льготой, действовавшей до вступления в силу части второй НК РФ, по одному объекту недвижимости, он имеет право получить имущественный вычет по другому объекту, приобретенному в собственность (жилому дому или квартире) после 1 января 2001 г. (см., например, письмо УМНС по г. Москве от 23.12.02 N 27-08н/62778).
Как воспользоваться имущественным вычетом?
Имущественный вычет, связанный с приобретением жилья, можно получить:
- в налоговом органе по месту регистрации по окончании календарного года;
- по месту работы, не дожидаясь конца года.
В первом случае сумма, возвращаемая из бюджета, будет перечислена на расчетный счет налогоплательщика. Во втором - из дохода работника не будет удерживаться НДФЛ до тех пор, пока предоставленный вычет полностью не используется.
Чтобы вернуть НДФЛ "живыми" деньгами, в налоговую инспекцию по месту учета необходимо подать:
- пакет документов, подтверждающих расходы (акт приема-передачи жилья, свидетельство о праве собственности, платежные документы);
- заявление на предоставление вычета;
- налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц (по форме 3-НДФЛ за тот год, в который совершена покупка).
Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом. Если квартира приобретена в 2006 г., то по его итогам налоговая декларация должна быть подана до 2 мая 2007 г. (с учетом переноса дат в связи с их совпадением с выходными днями).
Необходимые документы
Предоставление имущественного вычета связано с юридическим фактом осуществления расходов на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.
Для подтверждения права на налоговый вычет к декларации нужно приложить следующие документы:
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом) или долей - свидетельство о государственной регистрации права на квартиру (дом) или долю (доли) в нем;
- договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;
- акт о передаче квартиры покупателю;
- платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
- кредитный договор.
Предоставление документов, подтверждающих право собственности на жилой дом или квартиру, необходимо для установления факта приобретения объекта недвижимого имущества, в отношении расходов на строительство или покупку которого предоставляется имущественный налоговый вычет. Требование предоставления платежных документов связано с необходимостью подтверждения факта осуществления расходов.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, оставшаяся часть имущественного налогового вычета может быть предоставлена собственнику в последующие налоговые периоды независимо от того, что в эти периоды жилой дом или квартира могут уже не находиться в его собственности.
В определении Конституционного суда РФ от 18.12.03 N 472-0 указано, что перечень платежных документов является открытым и не ограничивает право налогоплательщика представлять в налоговый орган письменные доказательства оплаты приобретенного жилья. Вместе с тем документы должны отвечать определенным требованиям, т.е. быть оформленными в установленном порядке и однозначно свидетельствовать о сумме уплаченных денежных средств.
Право оценивать представленные для подтверждения имущественного вычета документы и выносить решение о предоставлении (отказе) заявленной налогоплательщиком льготы предоставлено сотрудникам налоговой службы. Чтобы избежать претензий с их стороны, целесообразно заполнять все необходимые документы разборчиво и с максимальным вниманием.
Если по результатам проверки налоговые инспекторы не выявят ошибок, они направят заявителю льготы письменное сообщение о проведении камеральной налоговой проверки, в котором укажут решение налогового органа о предоставлении либо отказе в предоставлении имущественного налогового вычета.
Заполнение декларации
Чтобы заполнить декларацию самостоятельно, необходимо на сайте Федеральной налоговой службы России (http://www.nalog.ru) в разделе "Программные средства" / "Программные средства для физических лиц" найти программу, разработанную налоговыми органами для заполнения декларации о доходах физических лиц за очередной год, например, за 2006 г. Там же размещены инструкция по ее установке и файл установки lnsD2006.exe. Программу нужно установить на компьютер, открыть и подробно ответить на все вопросы.
Полученные в истекшем году доходы следует подтвердить у работодателей (если их несколько), получив у них официальные документы - справки по форме 2-НДФЛ. Справки получать целесообразнее в феврале, поскольку к концу года, как правило, утверждаются новые формы справок, которые должны успеть появиться в обновленных бухгалтерских программах. Заполняя в программе сведения о доходах, следует указать ИНН работодателя, коды и суммы доходов.
Для подтверждения факта уплаты процентов необходимо обратиться в банк с заявлением и получить в его кредитном отделе подтверждение об уплаченных суммах за истекший год (по специальной форме). Со всех документов нужно снять копии.
После внесения всех необходимых сведений в программу, нужно распечатать 2 экземпляра налоговой декларации. Программа позволяет записать на дискету электронный файл налоговой декларации.
В налоговую инспекцию по месту жительства необходимо представить дискету и бумажные копии декларации. При возможности налоговая инспекция примет декларацию в электронном виде (если ее программные средства этого не позволяют - в бумажном). К декларации должны быть приложены все справки работодателя о доходах (формы 2-НДФЛ) и документы, необходимые для получения вычета.
Одновременно с декларацией подается заявление с просьбой перечислить возвращаемый налог на указанный заявителем расчетный счет в банке.
На экземпляре налогоплательщика инспектор должен поставить подпись, подтверждающую прием декларации, сверить оригиналы документов с копиями, забрать оригиналы справок о доходе (форма 2-НДФЛ) и копии документов по приобретенному жилью. После этого налоговая инспекция приступает к камеральной проверке документов. Если в ее ходе выявится какой-либо "дефект" документов, инспекция письменно сообщит об этом заявителю, который должен будет представить новый, исправленный экземпляр.
Чтобы не тратить время и усилия на заполнение документов и хождение по инстанциям,
