Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2011 г. N 16АП-2381/11

г. Ессентуки

Дело N А63-3158/2011 30 сентября 2011 года

28 сентября 2011 года объявлена резолютивная часть постановления.

30 сентября 2011 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей: Казаковой Г.В., Луговой Ю.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тохунц О.Г.,

рассмотрев апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.06.2011 по делу N А63-3158/2011

по заявлению индивидуального предпринимателя Тарабановской Натальи Владимировны (ИНН 263400546562, ОГРН 304263518300203; Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 197-а)

к администрации г. Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901; Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт К.Маркса, 94), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486; Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. К. Хетагурова, 8)

о признании незаконным, не соответствующим ФЗN 159-ФЗ от 22.07.08 отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 143, литера "Б", 1 этаж, номера помещений: 2-4, общей площадью 52,5 кв. м, об обязании КУМИ г. Ставрополя и администрации г. Ставрополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Тарабановской Н.В., г. Ставрополь,

в судебное заседание явились:

от индивидуального предпринимателя Тарабановской Натальи Владимировны - Тарабановская Н.В. (лично),

в отсутствие представителей других лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также путем размещения информации в сети "Интернет",

УСТАНОВИЛ

индивидуальный предприниматель Тарабановская Наталья Владимировна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), администрации города Ставрополя (далее-администрация) о признании незаконным, не соответствующим Федеральному Закону от 22.07.08 N 159-ФЗ отказ комитета в предоставлении предпринимателю преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 143, литера "Б", 1 этаж, номера помещений: 2-4, общей площадью 52,00 кв. м, об обязании комитета и администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемых предпринимателем нежилых помещений, находящихся в г. Ставрополе по ул. Дзержинского, 143, литера "Б", 1 этаж, номера помещений: 2-4, общей площадью 52,00 кв. м, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого предпринимателем имущества, направить Тарабановской Н.В. проект договора купли - продажи арендуемого имущества нежилых помещений по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 143, литера "Б", 1 этаж, номера помещений: 2-4, общей площадью 52,00 кв. м. Заявленные требования мотивированы наличием у предпринимателя преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества, в связи с чем отказ комитета в приватизации арендуемого имущества незаконен.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.06.2011 заявленные требования предпринимателя удовлетворены частично. Суд признал отказ комитета, изложенный в письме от 14.01.2011 N 06-42-09, в предоставлении преимущественного права Тарабановской Натальи Владимировны на приобретение арендуемых нежилых помещений по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 143, литера "Б", 1 этаж, номера помещений: 2-4, общей площадью 52,00 кв. м незаконным и обязал его рассмотреть вопрос о предоставлении индивидуальному предпринимателю Тарабановской Наталье Владимировне преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 143, литера "Б", 1 этаж, номера помещений: 2-4, общей площадью 52,00 кв.м. В удовлетворении требований предпринимателя к администрации отказано. Суд также взыскал с комитета в пользу предпринимателя 2000 рублей расходов по уплате госпошлины.

Не согласившись с данным решением суда, комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения требований предпринимателя и в части взыскания с комитета в пользу предпринимателя 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины. Заявитель считает, что предпринимателем не соблюдены условия предоставления преимущественного права приобретения арендуемого имущества, а именно непрерывность владения спорными помещениями, в связи с чем отказ комитета является законным и обоснованным.

Предприниматель в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, но о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с пунктами 4,5,14 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. Доказательства их извещения имеются в деле.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела судом апелляционной инстанции установлены статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно части 1 которой при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Из апелляционной жалобы следует, что решение суда обжаловано комитетом в части удовлетворения требований предпринимателя и взыскания с него 2000 рублей судебных расходов в пользу истца, в связи с чем суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части.

Предприниматель в судебном заседании не заявил возражений против пересмотра судебного акта в обжалуемой части.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав предпринимателя, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления без изменения принятого решения суда первой инстанции в обжалуемой части по следующим основаниям

Как видно из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор N 3978 от 24.03.2006 на сдачу в аренду нежилого помещения (здания), являющихся муниципальной собственностью, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 143, литера Б, 1 этаж, N N 1 - 4, общей площадью 54,10 кв. м. Срок действия договора аренды установлен с 01.01.2006 по 28.12.2006 (пункт 2.1 договора). По акту приема-передачи указанное помещение передано предпринимателю. Дополнительным соглашением к договору аренды от 03.05.2006 стороны изменили условия взимания арендной платы.

В последующем между комитетом и предпринимателем заключены договора аренды указанных выше помещений. Срок действия договоров с 01.01.2007 по 28.12.2007 и с 01.01.2008 по 28.12.2008.

29.12.2008 между комитетом и предпринимателем вновь заключен договор аренды помещений N 2-4 общей площадью 52,5 кв. м, находящихся по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 143, литера Б, 1 этаж. Срок действия договора с 29.12.2008 по 30.06.2010.

По условиям пункта 4.2, 4.3 договор подлежит государственной регистрации арендатором в течение месяца с момента подписания договора. По акту приема-передачи помещения переданы предпринимателю. Дополнительным соглашением к договору от 27.07.2010 стороны изменили срок договора с 29.12.2008 по 30.06.2011.

Между тем, предприниматель обратился в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых по договору от 29.12.2008 помещений.

Письмом от 06.04.2010 предпринимателю отказано в предоставлении преимущественного права со ссылкой на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 29.12.2008.

В последующем предприниматель обратился в регистрационную службу для регистрации договора аренды от 29.12.2008 с дополнительным соглашением, который зарегистрирован в установленном порядке 06.08.2010, что не оспаривается сторонами и установлено судом первой инстанции.

23.07.2009 предприниматель повторно обратился в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Однако письмом от 14.01.2011 исх. 06-42-09 комитет отказал в совершении вышеуказанных действий, сославшись на нарушение непрерывности арендных отношений.

Считая отказ комитета в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительным отказа комитета, выраженного в письме от 14.01.2011 исх. 06-42-09, необходимо установить наличие в совокупности двух условий: несоответствия указанного отказа действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159).

Исходя из положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ при наличии в совокупности четырех условий субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Одним из таких условий является нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании указанных субъектов непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ).

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, спорное имущество находится во владении предпринимателя с марта 2006 года, то есть более двух лет, и его площадь не превышает предельные значения площади арендуемого помещения. Арендные правоотношения между предпринимателем и комитетом не прекращались, с требованиями об освобождении занимаемого помещения и о его передаче комитет к предпринимателю и в суд не обращался, согласно материалам регистрационного дела договор аренды не прекратил свое действие. Представленными в материалы дела доказательствами так же подтверждается, что заявитель является индивидуальным предпринимателем.

Актом сверки расчетов арендной платы за период с 01.01.2006 по 02.03.2011 и справкой КУМИ г. Ставрополя от 14.05.2010 N 06-1460-07с подтверждается отсутствие задолженности по арендной плате и наличие переплаты по пени.

Анализ указанных критериев свидетельствует о том, что предприниматель соответствует условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства.

В обоснование отказа в выкупе арендуемого имущества комитет указал, что предприниматель не имеет преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, поскольку он несвоевременно зарегистрировал договор аренды, только в августе 2010.

В пункте 6 информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Целью принятия Закона N 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

При разрешении споров по заявлениям лиц, на которых распространяется действие Закона N 159-ФЗ, о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений, арбитражный суд должен установить факт добросовестного исполнения ими обязанностей, предусмотренных названным Законом (проверить добросовестность поведения заявителя как участника гражданского оборота для решения вопроса о возможности применения к нему преференций (льготного механизма приватизации), закрепленных в Законе N 159-ФЗ).

В пункте 4 информационного письма от 05.11.2009 N 134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 информационного письма 05.11.2009 N 134, воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.

Как правильно установил суд первой инстанции, на момент повторного обращения в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемых помещений предприниматель арендовал муниципальное имущество на основании договора от 28.12.2010, зарегистрированного в установленном порядке. Заключенные до этого сторонами договора аренды (со сроком действия менее года) не требовали государственной регистрации и действовали до регистрации договора от 28.12.2010. До заключения договора от 28.12.2010 предприниматель владел (и пользовался без каких-либо возражений со стороны комитета) нежилыми помещениями с 2006 года. Названные сделки содержат все существенные условия и надлежаще исполнялись сторонами. Факт длительного непрерывного владения заявителем нежилыми помещениями (при отсутствии задолженности по арендной плате и возражений арендодателя) подтвержден документально (акты приема-передачи, акт сверок расчетов) и комитетом не оспаривается.

Ссылка комитета на нарушение предпринимателем условия о непрерывности владения предпринимателем спорными помещениями, в связи с чем им нарушено условие для реализации преимущественного права приобретения арендуемых помещений, судом апелляционной инстанции не принимается по следующим основаниям.

В определении от 05.07.2001 N 154-О Конституционный Суд Российской Федерации указал следующее. Право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту.

При таких обстоятельствах, срок владения муниципальным имуществом (в целях применения Закона N 159-ФЗ) должен исчисляться с момента его фактической передачи предпринимателю при подтвержденности факта государственной регистрации договора аренды на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права.

Поскольку материалами дела подтверждается, что на день вынесения решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что отказ комитета в выкупе арендуемого имущества является необоснованным, в связи с чем в соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно обязал комитет совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и поэтому у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.06.2011 по делу N А63-3158/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Л. Фриев

Судьи

Г.В. Казакова Ю.Б. Луговая