Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2011 г. N 03АП-2972/11

"27" сентября 2011 г.

Дело N г. Красноярск А33-1432/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "27" сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "27" сентября 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Петровской О.В., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сызранцевой И.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" (истца) - Вольникова Д.С., директора на основании решения N 1 от 15.12.2008, Мельникова В.Ю., представителя по доверенности от 02.09.2011;

от общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" (ответчика) - Андрюшко О.В., представителя по доверенности от 08.07.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "23" мая 2011 года по делу N А33-1432/2011, принятое судьей Сазонцевым С.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" (ИНН2460205353, ОГРН 1082468006532, далее также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехника" (ИНН 2465020395, ОГРН 102402486006, далее также ответчик) об обязании произвести регистрацию договора участия в долевом строительстве N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 на трех комнатную квартиру, находящуюся по адресу: город Красноярск, Центральный район, Водянникова - Линейная, дом N 5, 2-й подъезд, 8 этаж, квартира N 64, в Федеральной Регистрационной службе по Красноярскому краю, об обязании после регистрации договора участия в долевом строительстве N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 в Федеральной Регистрационной службе по Красноярскому краю произвести зачет на сумму 2 341 276 рублей, в том числе НДС 18 % - 357 143 рубля 80 копеек по уменьшению задолженности по договору подряда N 148 от 27.11.2006.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 16 марта 2011 года суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от исковых требований в части обязания после регистрации договора участия в долевом строительстве N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 в Федеральной Регистрационной службе по Красноярскому краю произвести зачет на сумму 2 341 276 рублей, в том числе НДС 18 % - 357 143 рубля 80 копеек по уменьшению задолженности по договору подряда N 148 от 27.11.2006, отказ принят судом и определением от 18 марта 2011 года производство по делу в этой части исковых требований прекращено.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 мая 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

С общества с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 рублей государственной пошлины.

При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению исковых требований о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, в связи с тем, что жилой дом, в котором находится объект договора, введен в эксплуатацию, истец не доказал исполнение обязательства по внесению стоимости объекта долевого строительства, исполняющий обязанности внешнего управляющего отказался от исполнения договора на основании статьи 102 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Общество с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" не согласилось с решением Арбитражного суда Красноярского края, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение о регистрации договора участия в долевом строительстве N 2/36-ПЧ-5.

По мнению истца, решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, не учтены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

Вывод суда о том, что при получении ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует предмет договора долевого участия в строительстве, является ошибочным. Действующее законодательство не содержит такого основания к отказу в регистрации сделки.

Несостоятелен вывод суда первой инстанции о том, что в силу пункта 3 статьи 102 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" договор участия в долевом строительстве N 2/36-ПЧ-5 считается расторгнутым, в связи с вручением истцу заявления об отказе от исполнения договора. Для того чтобы расторгнуть договор, он должен быть заключен, а поскольку договор не прошел государственную регистрацию, он является незаключенным.

Объективные препятствия для неисполнения ответчиком обязанности по обращению с заявлением о государственной регистрации договора отсутствуют, так как существенные условия оспариваемого договора, в частности объект долевого строительства, подлежащий передаче, срок передачи этого объекта, цена, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок, сторонами определены.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 2 сентября 2011 года.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" отклонил доводы апелляционной жалобы, представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Общество с ограниченной ответственностью "Стройтехника" считает, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект, принятый в эксплуатацию, а учитывая получение разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, предмет договора долевого участия в строительстве отсутствует.

В соответствии с постановлением Центрального районного суда города Красноярска от 19.08.2010 на квартиру, являющуюся объектом, подлежащим передаче по договору N 2/63-ПЧ-5 от 23.07.2009, наложен арест.

По плану, приложенному к договору нельзя определить к какому объекту, по какому адресу относится этот план, границы объекта, указанного в договоре не согласованы.

Из пункта 3.2 договора долевого участия, невозможно определить какой порядок расчетов предусмотрен договором.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (уведомление о вручении почтового отправления N 66000061164334), в судебное заседание не явилось, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Представители общества с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" заявили ходатайство об отложении рассмотрения дела для представления дополнительных документов.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" возразил против удовлетворения ходатайства.

На основании пункта 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство общества с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" об отложении рассмотрения дела.

Протокольным определением от 2 сентября 2011 года, суд апелляционной инстанции отложил рассмотрении дела 19 сентября 2011 года. На сайте Третьего арбитражного апелляционного суда сделано публичное сообщение об отложении рассмотрения дела 6 сентября 2011 года.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не прибыло. В силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает Управление надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" заявили ходатайство о приобщении дополнительных доказательств: письма от 23.07.2009, справок о стоимости выполненных работ и затрат N 1, N 2 от 20.08.2009, определения Арбитражного суда Красноярского края от 07.06.2011 по делу А33-3111/2009 к172.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" возразил против удовлетворения ходатайства о приобщении дополнительных доказательств.

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Истец по настоящему делу не обосновал невозможность представления указанных дополнительных доказательств в суде первой инстанции, их относимость рассматриваемому делу, в связи с чем, суд апелляционной инстанции оказывает в удовлетворении заявленного ходатайства.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 27 сентября 2011 года. Об объявленном перерыве и времени продолжения судебного разбирательства Третьим арбитражном апелляционным судом сделано публичное объявление 20 сентября 2011 года.

В судебное заседание представитель общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, извещенные об объявленном перерыве, не явились.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" представил дополнительные пояснения по апелляционной жалобе, где указал, что в силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации задолженность истца по договору N 2/36-ПЧ-5 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23 июля 2009 года погашена зачётом встречного однородного требования и исполняющий обязанности внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" Ганчуков Е.В. не имел права письмом от 16 мая 2011 года N 1489 отказаться от исполнения договора.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между истцом и ответчиком существовали правоотношения по поводу выполнения подрядных работ на объектах ответчика, что подтверждается представленным в материалы дела договором подряда N 148 от 21.11.2006, актами выполненных работ формы КС-2, справками о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3.

Гарантийным письмом от 26.01.2007 общество с ограниченной ответственностью "Стройтехника" приняло обязательство заключить договора инвестирования, в том числе, на трехкомнатную квартиру оси Бс-Гс ряды 1с-5с общей площадью 68.38 кв.м., расположенную на 8 этаже АО 2 подъезде в доме по адресу: город Красноярск, Центральный район, улица Водянникова - улица Линейная, дом N 5 (строительный адрес), с обществом с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой".

23.07.2009 общество с ограниченной ответственностью "Стройтехника" и общество с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" подписали между собой договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 2/36-ПЧ-5.

В соответствии с пунктом 1.1. договора застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером: N 24:50:03 00 305:0059, десятиэтажный жилой дом по строительному адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная, дом N 5, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

В пункте 1.4. договора предусмотрено, что объектом долевого строительства является жилое помещение (трехкомнатная квартира) N 64, общей площадью 72,48 кв.м. в соответствии с проектной документацией, на 8 этаже во 2 подъезде, по адресу: город Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная, дом N 5 (строительный адрес). Расположение объекта долевого строительства указано на плане создаваемого объекта, которое прилагается к договору и является его неотъемлемой частью. Участник долевого строительства приобретает право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества: жилое помещение (квартиру), а также долю в праве общей долевой собственности на места общего пользования и инженерную инфраструктуру жилого дома. Право собственности на квартиру возникает у участника долевого строительства с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке. Регистрация права собственности участника долевого строительства на квартиру будет оформляться после подписания передаточного акта за счет средств участника долевого строительства.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что застройщик обязуется, в том числе:

а) обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с установленными нормами и требованиями не позднее 2 квартала 2009 года;

б) передать квартиру участнику долевого строительства по передаточному акту 30.09.2009. При этом застройщик обязуется не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия письменно сообщить участнику долевого строительства о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче;

д) использовать денежные средства, полученные от участника долевого строительства исключительно по целевому назначению - на строительство квартиры в многоквартирном доме;

ж) не позднее чем через 10 рабочих дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта предоставить в регистрирующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документы, требуемые от застройщика, для государственной регистрации права собственности участников долевого строительства.

Согласно пункту 2.2. договора участник долевого строительства обязуется:

а) направить собственные и (или) привлеченные денежные средства на строительство квартиры в размере и на условиях, предусмотренных договором;

б) в течение 7 рабочих дней после получения сообщения застройщика о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче приступить к принятию квартиры и подписать передаточный акт.

В соответствии с пунктом 3.2. договора стоимость работ, указанных в п. 3.1., 3.1.1. составляет 2 174 400 рублей, которая вносится участником долевого строительства наличными денежными средствами в кассу или на расчетный счет застройщика после регистрации договора в УФРС по КК, но не позднее 30.06.2009.

Стоимость работ, указанных в п. 3.1.2., составляет 166 876 рублей (в ценах 2008 года) и оплачивается участником долевого строительства на основании уведомления и сметного расчета в течение 14 календарных дней с момента уведомления. Указанная стоимость может быть изменена в случае увеличения (сметной) стоимости указанных работ. В случае увеличения стоимости работ стороны обязуются подписать дополнительное соглашение, которое подлежит обязательной государственной регистрации в УФРС по КК (пункт 3.3. договора).

В пункте 3.4. договора указано, что на момент заключения договора стоимость квартиры составляет 2 341 276 рублей, которая вносится участником долевого строительства наличными денежными средствами в кассу или на расчетный счет застройщика после регистрации договора в УФРС по КК, но не позднее 30.06.2009.

В материалы дела представлен договор согласования взаиморасчетов между истцом и ответчиком от 23.07.2009, о зачете 2 341 276 рублей в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве в котором отсутствует подпись общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника".

Из условий пункта 1 указанного договора следует, что общество с ограниченной ответственность "Стройтехника" засчитывает сумму 2 341 276 рублей задолженности за выполненные работы по договору подряда N 148 от 27.11.2006, в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 3-х комнатной квартиру по адресу: г. Красноярск, Центральный район, Водянникова-Линейная, дом N 5, 2-й подъезд, 8 этаж, квартира N 64.

Письмом N 12 от 21.08.2009 (т.2, л.д. 48) общество с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" обратилось к обществу с ограниченной ответственность "Стройтехника" с просьбой назначить день и время для проведения регистрации договора N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве и направить своего представителя в регистрационную палату.

Письмом N 45 от 16.06.2010, адресованным обществу с ограниченной ответственность "Стройтехника" (том 1 л.д. 78), общество с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" подтвердило наличие задолженности по договору подряда N 148 от 27.11.2006 на момент подписания договора N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве в сумме 3 668 318 рублей 92 копейки, указало на зачет этой суммы в счет исполнения обязательства по названному договору и необходимость направить представителя для осуществления государственной регистрации договора N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве.

Постановлением Центрального районного суда города Красноярска от 19.08.2010 по делу N 3/8-240/1910 наложен арест на квартиру N 64 общей площадью 72, 48 кв.м., расположенную на 8 этаже во втором подъезде в доме N 5 по ул. Водянникова-Линейная г. Красноярска (строительный адрес).

Из указанного постановления следует, что арест на квартиру N 64 общей площадью 72, 48 кв.м., расположенную на 8 этаже во втором подъезде в доме N 5 по ул. Водянникова-Линейная города Красноярска (строительный адрес) наложен по результатам предварительного расследования уголовного дела N 20057507, возбужденного по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с неисполнением обязательств по договору уступки права требования от 17 августа 2009 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" и гражданкой Черепановой О.В. на квартиру N 64 общей площадью 72, 48 кв.м., расположенную на 8 этаже во втором подъезде в доме N 5 по улице Водянникова-Линейная города Красноярска (строительный адрес).

Согласно разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 и от 31.01.2011 жилой дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 2/36-ПЧ-5 не произведена.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 ноября 2010 по делу N А33-3111/2009 общество с ограниченной ответственностью "Стройтехника" признано банкротом, в отношении него введено конкурсное производство.

Произведенной конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" инвентаризацией от 18.03.2011 выявлено, что трех комнатная квартира N 64 не продана и является свободной от прав третьих лиц.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 10 мая 2011 года по делу N А33-3111/2009 прекращено конкурсное производство в отношении общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника", осуществлен переход в процедуру внешнего управления.

При рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции исполняющий обязанности внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" Ганчуков Е.В. письмом исх. N 1489 от 16.05.2011 заявил об отказе от исполнения договора N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве.

Истец, полагая ответчика уклоняющимся от государственной регистрации договора N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве, обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехника" об обязании произвести регистрацию договора участия в долевом строительстве N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 на трех комнатную квартиру, находящуюся по адресу: город Красноярск, Центральный район, Водянникова - Линейная, дом N 5, 2-й подъезд, 8 этаж, квартира N 64, в Федеральной Регистрационной службе по Красноярскому краю.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершение сделки в надлежащей форме и уклонения контрагента от ее регистрации

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Сторонами настоящего дела не оспаривается подписание 23.07.2009 договора N 2/36-ПЧ-5 участия в долевом строительстве, объектом которого является жилое помещение (трехкомнатная квартира) N 64, общей площадью 72,48 кв.м. в соответствии с проектной документацией, на 8 этаже во 2 подъезде, по адресу: город Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная, дом N 5 (строительный адрес).

Правоотношения участников долевого строительства, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

По договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 не произведена.

В материалы дела представлены доказательства уклонения ответчика о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований со ссылкой на имеющееся разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 и от 31.01.2011, пришел к выводу о том, что договор долевого участия в строительстве может быть заключен только до получения этого разрешения, поскольку регулирует отношения по созданию объекта долевого строительства, после завершения строительства предмет договора уже отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает указанный вывод суда первой инстанции ошибочными.

Из положений статей 2, 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий.

Основанием возникновения гражданских прав и обязанностей в силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации является договор, заключенный в установленном законом порядке.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в пункте 4 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Указанной нормой предусмотрено, что договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Подписанный сторонами по настоящему делу договор N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве содержит все перечисленные выше существенные условия договора.

Поскольку стороны договора N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве вступили в правоотношения до сдачи объекта в эксплуатацию, то ввод жилого жома в эксплуатацию не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации договора.

Далее, в качестве основания к отказу в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции сослался на отсутствие доказательств исполнения истцом обязательства в соответствии с пунктом 3.4 договора по внесению участником долевого строительства стоимости спорной квартиры в сумме 2 341 276 рублей.

Из пунктов 3.2, 3.4. договора N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве следует, что на момент заключения договора стоимость квартиры составляет 2 341 276 рублей, которая вносится участником долевого строительства наличными денежными средствами в кассу или на расчетный счет застройщика после регистрации договора в УФРС по КК, но не позднее 30.06.2009.

На дату подписания договора N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве (23.07.2009) условие договора о внесении стоимости квартиры не позднее 30.06.2009 являлось не исполнимым, а условие о внесении денежных средств после регистрации договора, исходя из обстоятельств настоящего дела не наступившим.

Кроме того, письмом N 45 от 16.06.2010, адресованным обществу с ограниченной ответственность "Стройтехника", общество с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" указывало на наличие задолженности ответчика по договору подряда N 148 от 27.11.2006 на момент подписания договора N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве в сумме 3 668 318 рублей 92 копейки и зачете этой суммы в счет исполнения обязательства по указанному договору.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 7 июня 2011 года по делу N А33-3111/2009 к172 требование кредитора - общества с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" включено, в том числе, по договору N 148 от 27.11.2006 в сумме 3 668 318 рублей 92 копейки, а всего в сумме 22 999 475 рублей 14 копеек в третью очередь (основной долг) реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника".

И, кроме того, вопрос об исполнении договора может быть предметом рассмотрения другого дела после государственной регистрации договора.

С выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований по причине того, что исполняющий обязанности внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" Ганчуков Е.В. исх. N 1489 от 16.05.2011 заявил об отказе от исполнения договора N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве, в связи с чем, договор считается расторгнутым, суд апелляционной инстанции, также, не может согласиться.

По смыслу статей 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 102 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 27-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) отказаться от исполнения договора можно, если он является заключенным и при наличии соответствующих условий.

Договор N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве до момента его государственной регистрации является не заключенным, в связи с чем, отказ исполняющего обязанности внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" не имеет правовых последствий и не может быть положен в основание отказа в удовлетворении исковых требований.

Арест на квартиру N 64 общей площадью 72,48 кв.м., расположенную на 8 этаже во втором подъезде в доме N 5 по ул. Водянникова-Линейная г. Красноярска (строительный адрес), наложенный в рамках обеспечительных мер по уголовному делу, возбужденному по части 2 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (мошенничество), в отношении этой квартиры, не является препятствием к совершению ответчиком действий по государственной регистрации договора N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 участия в долевом строительстве.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при вынесении решения суд первой инстанции нарушил нормы материального права.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять новый судебный акт.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Красноярского края от 23 мая 2011 года в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд в силу пункта 2 статьи 269, пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу отменить решение арбитражного суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "23" мая 2011 года по делу N А33-1432/2011 отменить. Принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Стройтехника" зарегистрировать договор участия в долевом строительстве N 2/36-ПЧ-5 от 23.07.2009 на трех комнатную квартиру, находящуюся по адресу: город Красноярск, Центральный район, Водянникова-Линейная, дом N 5, 2 подъезд, 8 этаж, квартира 64, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройтехника" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЕнисейСтрой" 6 000 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Т.С.Гурова

Судьи

О.В. Петровская И.А. Хасанова