Берем в аренду имущество (А. Беляев, "Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2007 г.)

Берем в аренду имущество

В практике бюджетных учреждений встречаются случаи, когда они арендуют для своих сотрудников или собственных нужд недвижимое имущество. При этом возникают вопросы, связанные с заключением договоров аренды и контролем операций по ним, поскольку зачастую составлять и заключать их приходится именно бухгалтерам учреждений.

Основные положения договора аренды

Для начала обратим внимание на правовые основы заключения договора аренды. Арендные отношения регулируются Гражданским кодексом. Аренде недвижимого имущества посвящен отдельный разд. 4 гл. 34 ГК РФ, поэтому в дальнейшем, описывая особенности арендных отношений, мы будем принимать во внимание положения данного раздела.

В соответствии с нормами гражданского законодательства аренда имущества невозможна без заключения договора. Его определение дано в ст. 606 ГК РФ и подразумевает предоставление арендодателем арендатору имущества во временное владение или пользование. Гражданским кодексом помимо недвижимого определены виды имущества, которое можно сдавать в аренду, в частности земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

По общему положению договор аренды заключается между арендатором и арендодателем (собственником сдаваемого имущества), то есть договор является двусторонним. Однако такое правило действует не во всех случаях. Дело в том, что собственником имущества, находящегося на балансе бюджетного учреждения, в силу ст. 214, 215 ГК РФ может являться государство, субъект РФ или муниципалитет. Следовательно, такое имущество будет находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ или органов местного самоуправления, а бюджетное учреждение будет распоряжаться им на праве оперативного управления, то есть с согласия собственника. Полномочия собственника имущества возлагаются на государственные или муниципальные органы власти. Например, на федеральном уровне полномочия собственника федерального имущества возложены на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Поэтому подписание договора аренды государственного, муниципального имущества производится в трехстороннем порядке, то есть между арендатором, балансодержателем - бюджетным учреждением, обеспечивающим оперативное управление, и арендодателем - органом государственной власти, субъекта РФ или местного самоуправления, в чьей собственности находится сдаваемое имущество.

В случае нахождения арендуемого имущества в собственности у физических или юридических лиц договор заключается в двустороннем порядке - между арендатором и арендодателем.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды может заключаться как в устной, так и в письменной форме. В то же время при аренде недвижимого имущества заключение договора в обязательном порядке должно производиться в письменной форме (ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

Государственная регистрация договора аренды

После заключения договора аренды имущества он подлежит государственной регистрации. Данное условие вытекает из положения ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), согласно которой государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По общему правилу, установленному в п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Как определено ст. 26 Закона N 122-ФЗ, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из его сторон. В Гражданском кодексе речь идет только об аренде зданий и сооружений, однако учреждения в большинстве случаев арендуют лишь часть нежилых помещений. По этому поводу свое мнение высказал Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 01.06.2000 N 53, согласно которому норма разд. 4 гл. 34 ГК РФ распространяется также и на аренду нежилых помещений. В частности, указано: принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Обратите внимание:

государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, срок действия которого составляет более года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В противном случае он не подлежит государственной регистрации.

Определению сроков аренды нужно уделить особое внимание. Например, договор аренды между бюджетным учреждением и сторонней организацией заключен на срок с 01.06.2007 по 30.05.2008. Как видно, срок аренды составляет календарный год без одного дня. Подлежит ли он государственной регистрации? На этот счет также имеется мнение ВАС, высказанное в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Согласно данному документу срок действия договора аренды составляет календарный год, если он заключен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего числа предыдущего месяца следующего года. Например, договор аренды нежилого помещения заключен на срок с 01.02.2006 по 31.01.2007.

Следовательно, если договор аренды заключается, как в нашем случае, с 01.06.2006 по 30.05.2008, то его государственной регистрации не требуется, так как в данной ситуации срок действия такого договора составляет менее одного года.

Вместе с тем гражданским законодательством допускается возможность не указывать в договоре срок его действия. Как определено ст. 610 ГК РФ, при отсутствии в договоре аренды недвижимого имущества таких сроков, он считается заключенным на неопределенный срок. Преимущества заключения таких договоров в том, что у обеих его сторон появляется возможность отказаться от выполнения договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца. По мнению автора, такой способ заключения договора наиболее оптимален, так как требует меньше затрат.

Существенные условия договора аренды

В соответствии с п. 3 ст. 607 ТК РФ существенным условием договора является информация о наименовании имущества, его площади, места нахождения и иных признаках, позволяющих точно установить соответствующий объект и его состояние. Согласно п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Одним из обязательных условий при заключении договора аренды недвижимого имущества является указание данных о размере арендной платы, так как без их отражения договор считается недействительным (ст. 654 ГК РФ).

Документальное оформление передачи имущества

Основным документом при передаче недвижимого имущества в аренду является акт приема-передачи. Для чего он необходим? Во-первых, его наличие предусматривается федеральным законодательством. Так, согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Они являются первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Во-вторых, необходимость составления акта приема-передачи предусматривается налоговым законодательством. В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов, которые должны быть обоснованы и документально подтверждены, то есть оформлены в соответствии с законодательством РФ.

Как определено ст. 655 ГК РФ, после составления и подписания акта приема-передачи обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным.

Устранение недостатков арендуемого имущества

При получении недвижимого имущества в аренду необходимо обратить внимание на состояние объекта. При этом в договоре аренды во избежание последующих проблем следует описать состояние принимаемого в аренду имущества. В случае если арендатор в процессе использования имущества обнаружит недостатки, не оговоренные в договоре, полностью или частично препятствующие использованию имущества по назначению, ответственность возлагается на арендодателя. При этом не имеет значения, было ли ему известно о данных недостатках (ст. 612 ГК РФ). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного их устранения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В то же время арендодатель не отвечает за недостатки, обнаруженные в ходе осмотра помещений с арендатором, если они были оговорены перед подписанием договора аренды и отмечены в акте приема-передачи.

Плата по договору аренды недвижимого имущества

Ввиду того, что договор аренды является возмездным, на арендатора возлагается обязанность своевременно оплачивать услуги по пользованию недвижимым имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы нужно определить в договоре.

Размер арендной платы зависит от фактической площади арендуемого недвижимого имущества. Самая распространенная форма оплаты - денежная. Однако возмещение аренды может производиться и иными способами. Например, в виде проведения капитального или текущего ремонта недвижимого имущества с зачтением суммы расходов в оплату аренды. Также в договоре аренды может быть предусмотрена оплата в рублях в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, в соответствии с установленным ЦБР официальным курсом иностранной валюты.

Полный перечень видов оплаты установлен в ст. 614 ГК РФ и включает платежи в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, которые вносят периодически или единовременно;

- доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- услуг, которые обязан оказать арендатор;

- вещей, которые арендатор обязан передать арендодателю в собственность или аренду;

- затрат, которые должен понести арендатор, улучшая арендованное имущество.

Впрочем, в договоре аренды можно установить и те формы оплаты, которые не названы в ГК РФ.

Оплата коммунальных услуг в рамках договора аренды

Отдельного внимания заслуживает вопрос оплаты коммунальных услуг. Как известно, арендатор помимо арендуемой площади пользуется дополнительными услугами по содержанию служебных помещений, электроэнергией, водоснабжением, теплоснабжением. Однако пользование такими услугами не безвозмездно. Понятно, что арендодатель не будет за свой счет вносить коммунальные платежи за не используемые им помещения, поэтому целесообразно переложить обязанность возмещения таких услуг на арендатора.

Условие о возмещении коммунальных услуг указывается в договоре аренды или оформляется отдельный договор? Все зависит от договоренности между арендодателем и арендатором. По мнению автора, существуют несколько способов отражения коммунальных услуг при заключении договора аренды помещения:

- арендодатель оплачивает коммунальные услуги арендатора по заключенным последним договорам с организациями - поставщиками коммунальных услуг;

- оплата коммунальных услуг предусматривается в договоре аренды;

- оплата коммунальных услуг производится по отдельному договору.

Ввиду того, что первые два способа оплаты довольно редки, рассмотрим третий. В чем его особенность? В договоре аренды отдельным пунктом прописывается, что на арендатора возлагается обязанность возмещения арендодателю стоимости потребленных коммунальных услуг, которые оплачиваются отдельно. Для этого в помещениях, занимаемых арендатором, устанавливаются счетчики электро- и теплоснабжения. После получения от поставщиков коммунальных услуг счетов-фактур по каждой услуге арендодатель путем расчета между данными своих счетчиков и установленных в арендуемых помещениях определяет долю арендатора, которая и подлежит оплате последним. Оплата арендатором водоснабжения производится пропорционально занимаемой им общей площади, так как установить счетчики водоснабжения в местах общего пользования и таким образом подавать воду отдельно сотрудникам арендодателей или арендаторов зачастую не представляется возможным.

В случае аренды недвижимого имущества у бюджетного учреждения последнее в целях недопущения нецелевого использования бюджетных средств договаривается с поставщиками коммунальных услуг о выставлении счетов-фактур отдельно арендатору и арендодателю.

Содержание арендованного имущества

Говоря об аренде, нельзя не отметить особенности содержания арендуемого имущества. Гражданское законодательство возлагает обязанности по его содержанию на обе стороны. Исходя из смысла ст. 210 ГК РФ, арендодателю как собственнику имущества вменяется в обязанность его содержание. Поэтому ст. 616 ГК РФ установлено, что арендодатель должен производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством РФ, договором аренды. В случае нарушения арендодателем данной обязанности арендатор может по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Данное положение подтверждается и ВАС в Информационном письме N 66. В нем была рассмотрена кассационная жалоба на решение суда апелляционной инстанции о расторжении договора аренды ввиду выполнения арендатором капитального ремонта арендуемых помещений и невнесения в соответствии с этим в установленные сроки арендной платы.

При передаче объекта недвижимого имущества в аренду в акте приема-передачи было указано на аварийное состояние имущества. В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязался произвести за свой счет капитальный ремонт помещения. Однако после неоднократного обращения к арендодателю ввиду неотложной необходимости и отсутствия с той стороны каких-либо действий арендатор произвел капитальный ремонт за счет собственных средств, заключив договор с подрядчиком, и зачел стоимость выполненных работ в счет арендной платы. Данное решение арендатора полностью отвечает ст. 616 ГК РФ, то есть он воспользовался правом арендатора, указанному в абз. 3 п. 1 данной статьи, и произвел капитальный ремонт, а стоимость ремонта зачел в счет арендной платы. В то же время данный случай скорее исключение из правил. Обычно такие споры до суда не доводятся.

Вместе тем если на арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта, то в обязанности арендатора по содержанию имущества входит проведение за свой счет текущего ремонта арендуемого имущества.

Условия и основания расторжения договора аренды

Согласно ст. 310 ГК РФ запрещен односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ. Расторжение договоров аренды является одним из таких случаев. Исходя из смысла ст. 619, 620 ГК РФ расторжение договора аренды может производиться по инициативе как арендатора, так и арендодателя.

Условия и основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусматриваются ст. 619 ГК РФ. Наступление таких оснований производится при следующих допущенных арендатором нарушениях:

- использование имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенное ухудшение имущества;

- невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- непроизведение капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки или в разумные сроки в тех случаях, когда проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Стоит отметить, что расторжение договора по указанным основаниям производится в судебном порядке. Перед тем как расторгнуть договор, арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумные сроки. Соответственно, при выполнении арендатором поставленных арендодателем условий выполнения нарушений договор не подлежит расторжению.

Расторжение договора по требованию арендатора также производится в судебном порядке. Основания расторжения договора перечислены в ст. 620 ГК РФ и включают следующие случаи:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия для пользования имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие для пользования им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Стоит отметить, что перечисленные основания встречаются в других статьях Гражданского кодекса. Так, например, расторжение договора аренды за непредставление арендодателем в установленный договором срок сданного внаем имущества является одним из последствий невыполнения возложенных на арендодателя обязательств, перечисленных в п. 3 ст. 611 ГК РФ.

А. Беляев,

зам. главного редактора журнала "Силовые министерства и ведомства:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2007 г.