Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2011 г. N 15АП-517/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-11639/2010

05 октября 2011 г.

15АП-517/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Авдониной О.Г.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии:

от истца: прокурора Стрельцова Е.М.,

от ответчиков:

от Комитета по управлению имуществом и муниципальным заказам Красносулинского района Ростовской области: представителя Великотской Н.Ю. по доверенности от 18.02.2011,

от Альшенко Е.Б.: представителя Хлопковой О.Ю. по доверенности от 01.10.2011,

от третьих лиц:

от администрации Красносулинского района Ростовской области: представителя Рудь А.М. по доверенности от 20.07.2010 N 388,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению имуществом и муниципальным заказам Красносулинского района Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 30 ноября 2010 года по делу N А53-11639/2010

по иску заместителя прокурора Ростовской области

к ответчикам: Комитету по управлению имуществом и муниципальным заказам Красносулинского района Ростовской области, индивидуальному предпринимателю Альшенко Елене Борисовне

при участии третьих лиц: администрации Красносулинского района Ростовской области, финансового отдела администрации Красносулинского района Ростовской области

о признании ничтожным договора купли-продажи муниципального имущества,

принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Ростовской области (далее - истец, прокурор) обратился с иском к Комитету по управлению имуществом Красносулинского района Ростовской области (далее - ответчик, комитет) и индивидуальному предпринимателю Альшенко Елене Борисовне (далее - ответчик, Альшенко Е.Б.) с иском о признании ничтожным договора N 655 от 16.10.2009 купли-продажи муниципального имущества (встроенного нежилого помещения, общей площадью 64,5 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: Ростовская область, г. Красный Сулин, ул. Центральная, д. 21), и применении последствий недействительности данной сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение.

Исковые требования мотивированы тем, что спорное помещение, являющееся собственностью муниципального образования, отчуждено в собственность Альшенко Е.Б. с нарушением положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

К участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены финансовый отдел администрации Красносулинского района Ростовской области (далее - финансовый отдел) и администрация Красносулинского района Ростовской области (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области исковые требования прокурора удовлетворены. Суд признал ничтожным заключенный между ответчиками договор купли-продажи встроенного нежилого помещения; обязал Альшенко Е.Б. возвратить в муниципальную собственность нежилое помещение общей площадью 64,5 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: Ростовская область, г. Красный Сулин, ул. Центральная, д. 21; обязал комитет возвратить Альшенко Е.Б. денежные средства в сумме 347 478 руб.

Суд признал доказанным совершение сделки по отчуждению муниципального имущества с нарушением положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты". Суд отклонил доводы ответчиков о невозможности применения последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение в виду утраты помещением индивидуализирующих признаков вследствие проведения его реконструкции.

Комитет обжаловал решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и вынести решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что возврат спорного помещения в муниципальную собственность невозможен, так как приобретенное по договору помещение реконструировано путем соединения с другим помещением, принадлежащим Альшенко Е.Б. на праве собственности; в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствует запись о регистрации права на такой объект, как помещение общей площадью 64,5 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: Ростовская область, г. Красный Сулин, ул. Центральная, д. 21. Интересы бюджета района не нарушены, так как Альшенко Е.Б. возместила стоимость приобретенного помещения.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 удовлетворено ходатайство Комитета по управлению имуществом и муниципальным заказам Красносулинского района о назначении судебной экспертизы, проведение которой было поручено государственному учреждению "Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации". На время проведения судебной экспертизы рассмотрение дела было приостановлено.

По итогам проведения судебной экспертизы в суд апелляционной инстанции поступило заключение экспертов N 936/10-3 от 26.08.2011.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 производство по делу возобновлено, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 04.10.2011.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что решение суда первой инстанции оспаривается только в части удовлетворения судом требования истца о применении последствий недействительности сделки в виде возврата в муниципальную собственность нежилого помещения общей площадью 64,5 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: Ростовская область, г. Красный Сулин, ул. Центральная, д. 21, и обязании комитета возвратить Альшенко Е.Б. денежные средства в сумме 347 478 руб. Представитель комитета пояснил, что салон красоты, созданный предпринимателем имеет социальное значение для муниципального образования, представил документы, подтверждающие приведённый довод.

Представитель Альшенко Е.Б. поддержал доводы апелляционной жалобы комитета по основаниям, изложенным в представленном отзыве. Пояснил, что ответчица также не согласна и решением суда первой инстанции в части применения к спорным правоотношениям правила о двусторонней реституции.

Представитель администрации поддержал правовую позицию представителей комитета и Альшенко Е.Б.

Прокурор с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в представленном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Финансовый отдел администрации Красносулинского района Ростовской области явку своего представителя не обеспечил, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. В отношении финансового отдела дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что решение суда первой инстанции оспаривается комитетом только в части законности и обоснованности применения к спорным отношениям правила о двусторонней реституции недействительной сделки, и лица, участвующие в деле, не заявили возражений против этого, в силу положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.01.2007 главой администрации Красносулинского района Ростовской области принято постановление N 5 о предоставлении Альшенко Е.Б. в аренду нежилого помещения площадью 64,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красный Сулин, ул. Центральная, 21, для оказания бытовых услуг населению сроком на 49 лет.

На основании данного постановления 18.01.2007 между комитетом по управлению имуществом Красносулинского района (арендодатель) и Альшенко Е.Б. (арендатор) заключен договор аренды N 615, в соответствии с которым комитет при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения площадью 64,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Красный Сулин, ул. Центральная, 21, для оказания бытовых услуг населению на срок с 18.01.2007 по 18.01.2056. Передача помещения арендатору оформлена актом приема-передачи от 18.01.2007.

В соответствии с имеющейся в материалах дела выпиской из реестра муниципальной собственности Красносулинского района от 15.10.2009 N 1584, спорное помещение включено в состав имущества муниципальной собственности муниципального образования Красносулинский район.

19.08.2009 Альшенко Е.Б. обратилась к главе администрации Красносулинского района с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

16.10.2009 между муниципальным образованием Красносулинский район в лице комитета по управлению имуществом (продавец) и предпринимателем Альшенко Е.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 655, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает встроенное нежилое помещение общей площадью 64,5 кв.м., расположенное на первом этаже по адресу: Ростовская область, г. Красный Сулин, ул. Центральная, 21, стоимостью 347 478 руб. согласно отчету независимой оценки N 64-09-09 от 26.09.2009. Передача помещения была оформлена актом передачи от 16.10.2009.

В качестве правового основания заявленного иска заместителем прокурора указано на несоответствие договора купли-продажи N 655 от 16.10.2009 положениям Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии с положением статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом, такое преимущественное право может быть реализовано в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ).

Как правильно указал суд первой инстанции, с учетом требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено субъектам малого и среднего предпринимательства при существенном условии, что они арендуют такое имущество непрерывно в течение двух и более лет до 05.08.2008 (дата вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ).

Договор аренды спорного помещения заключен 18.01.2007, что подтверждает факт пользования Альшенко Е.Б. помещением на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ менее двух лет (с 18.01.2007 по 05.08.2008).

В силу части 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом, являются ничтожными.

В силу изложенных обстоятельств суд первой инстанции обоснованно признал заключенный между ответчиками договор купли-продажи от 16.10.2009 N 655 ничтожной сделкой.

Комитетом и Альшенко Е.Б. законность и обоснованность решения суда первой инстанции в указанной части не оспаривается.

Одновременно с требованием о признании сделки недействительной истцом было предъявлено требование о приведении сторон сделки в первоначальное положение путем двусторонней реституции.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В обоснование невозможности возврата сторон в первоначальное положение ответчиками приведены доводы о том, что спорное помещение реконструировано путем его объединения с другим смежным помещением, принадлежащим Альшенко Е.Б. на праве собственности.

Из материалов дела следует, что Альшенко Е.Б. по договору купли-продажи от 01.02.2007 приобрела в собственность двухкомнатную квартиру площадью 48,9 кв.м., расположенную по адресу: г. Красный Сулин Ростовской области, ул. Центральная, 21, кв. 1.

28.05.2007 главой Красносулинского городского поселения принято постановление N 52, в соответствии с которым Альшенко Е.Б. разрешено перевести указанное жилое помещение в категорию нежилого помещения.

17.07.2007 главным архитектором администрации Красносулинского городского поселения согласован проект реконструкции жилой квартиры и аптеки под "Салон красоты", располагающейся по адресу: г. Красный Сулин, ул. Центральная, 21.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 61 АЕ N 367779 от 30.12.2009 в настоящее время в собственности Альшенко Е.Б. находится встроенное помещение с подвалом общей площадью 188,4 кв.м. в качестве основания приобретения права собственности указаны договор купли-продажи квартиры серия 61 АА N 681321, договор купли-продажи от 16.10.2009 N 655 и акт приемки-передачи имущества от 16.10.2009.

Согласно акту обследования от 25.10.2010 спорное встроенное нежилое помещение общей площадью 64,5 кв.м., расположенное на 1 этаже дома N 21 по ул. Центральная, г. Красный Сулин, в 2007 году реконструировано путем соединения с нежилым помещением - квартирой N 1 указанного дома. После проведенной реконструкции указанное нежилое помещение вместе с подвалом, расположенным под соединенными нежилыми помещениями, имеет площадь 188,4 кв.м. и используется предпринимателем как салон красоты.

Согласно доводам Альшенко Е.Б., реконструкция данной жилой квартиры произведена в 2007 году на основании проекта реконструкции, согласованного главным архитектором Красносулинского городского поселения.

На момент согласования проекта реконструкции жилой квартиры и аптеки под салон красоты с главным архитектором Красносулинского городского поселения (17.07.2007) помещение аптеки являлось собственностью муниципального образования, что препятствовало его объединению в одно целое с помещением, находящимся в частной собственности. Доказательства получения Альшенко Е.Б. в установленном законом порядке разрешения на поведение реконструкции помещений в материалы дела не представлено, что свидетельствует о самовольном характере проведенных работ.

В целях проверки доводов ответчиков о невозможности восстановления помещения площадью 64,5 кв.м. в первоначальное состояние по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Экспертами в своём заключении приведён перечень строительных работ, осуществлённых предпринимателем при объединении нежилых помещений.

В том числе, предпринимателем были осуществлены следующие работы:

- демонтированы внутрикомнатные перегородки, возведены новые из гипсокартона;

- устроен проём между помещениями аптеки и нежилым помещением квартиры N 1 с установкой дверного блока;

- разобрана часть наружной стены для увеличения двух оконных проемов, ориентированных на ул. Центральную;

- демонтирована разводка из стальных трубопроводов отопления с отключением от центральной системы отопления с последующим монтажом разводки трубопроводов из металлопластиковых труб с их подключением к вновь установленному двухконтурному котлу, т.е. произведено изменение системы коммуникаций нежилых помещений;

- демонтированы трубопроводы холодного и горячего водоснабжения, выполнено отключение от центральной сети трубопровода горячего водоснабжения, с последующим монтажом разводки трубопроводов из металлопластиковых труб с их подключением к вновь установленному двухконтурному котлу и к смесителям вновь установленных приборов (моек, умывальников, душевой, унитаза), т.е. произведено изменение системы коммуникаций нежилых помещений;

- демонтированы чугунные канализационные трубы с последующим монтажом разводки трубопроводов из пластиковых труб с их подключением вновь установленных приборов (моек, умывальников, душевой, унитаза), т.е. произведено изменение системы коммуникаций нежилых помещений;

- демонтирована ванная, установлена душевая кабинка, с подключением к системам холодного, горячего водоснабжения и канализации;

- демонтирована электрическая разводка, демонтированы электросчетчик, выключатели, розетки, светильники, с последующим устройством новой электрической разводки, с установкой счетчика, выключателей, розеток, светильников, т.е. произведено изменение системы коммуникаций нежилых помещений.

Остальные строительные работы в основном касались улучшения характеристик объектов недвижимого имущества посредствам осуществления внутреннего отделочного ремонта и ремонта фасада, монтажа систем вентиляции и кондиционирования, пожарной сигнализации.

Экспертами установлено, что приведение нежилого помещения площадью 64,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красный Сулин, ул. Центральная, 21, в состояние, существовавшее до осуществления его реконструкции путем присоединения к нежилому помещению - квартире N 1, расположенной по адресу: г. Красный Сулин, ул. Центральная, 21, технически возможно. Перечень видов и объемов строительно-монтажных работ по приведению спорного нежилого помещения в состояние, существовавшее до осуществления его реконструкции, приведен в таблице N 1 экспертного заключения.

Указанный обстоятельства опровергают доводы ответчиков о том, что в результате осуществленной реконструкции был создан новый объект недвижимого имущества, в связи с чем, возвращение помещения аптеки в состояние, существовавшее до выполнения предпринимателем строительно-монтажных работ, не представляется возможным.

По сути, для восстановления помещения аптеки необходимо произвести работы по закладке дверного проёма, ведущего в нежилое помещение - квартиру N 1, а также работы по восстановлению изменённых систем отопления, водопровода и водоотведения.

Невозможность самостоятельного использования части помещения, принадлежащего на праве собственности Альшенко Е.Б. на основании договора купли-продажи от 01.02.2007, не имеет правового значения для применения последствий недействительности заключенного между ответчиками договора. Кроме того, предпринимателем не представлено доказательств, достоверно подтверждающих, что данное помещение, а также помещение аптеки, предоставленное Альшенко Е.Б. на основании договора аренды, не могут быть использованы ответчицей в отдельности друг от друга в целях осуществления ею предпринимательской деятельности.

Довод заявителя жалобы о невозможности возврата в муниципальную собственность проданного Альшенко Е.Б. помещения в силу отсутствия в ЕГРП данных о регистрации права на указанное помещение подлежит отклонению.

Отсутствие регистрации права собственности на помещение площадью 64,5 кв.м. не является препятствием для фактического возврата помещения в муниципальную собственность. Данные ЕГРП могут быть приведены в соответствие с фактическими обстоятельствами после восстановления сторон в первоначальное положение и восстановления индивидуализирующих признаков помещения, являвшегося объектом сделки.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее. Согласно абзацам 2, 3 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учётом приведённых разъяснений норм действующего законодательства, а также принимая во внимание факт удовлетворения судом первой инстанции иска как в части признания сделки недействительной, так и в части применения последствий недействительности сделки, решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 ноября 2010 года по делу N А53-11639/2010 является основанием для погашения в сведениях ЕГРП регистрационной записи N 61-61-23/068/2009-266 от 30.12.2009 о праве собственности Альшенко Елены Борисовны на встроенное помещение с подвалом общей площадью 188,4 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, Красносулинский район, г. Красный Сулин, ул. Центральная, дом N 21 (свидетельство о государственной регистрации права серии 61-АЕ N 367779 от 30.12.2009).

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы комитета.

Норма материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену принятого судебного акта, при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущены.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе суд относит на комитет, который в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождён от её уплаты.

Согласно письму экспертного учреждения стоимость проведения судебной экспертизы составила 67 142 руб.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 в счёт оплаты стоимости судебной экспертизы с депозитного счёта Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда было перечислено 50 000 руб., ранее внесённых Комитетом по управлению имуществом и муниципальным заказам Красносулинского района Ростовской области.

В судебном заседании представитель комитета пояснил, что расходы по оплате судебной экспертизы он просит отнести на комитет в полном объёме.

С учётом изложенного, неоплаченная часть стоимости судебной экспертизы в размере 17 142 руб. подлежит взысканию с Комитета по управлению имуществом и муниципальным заказам Красносулинского района Ростовской области, как с проигравшей стороны, в пользу ГУ "Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 ноября 2010 года по делу N А53-11639/2010 в обжалуемой части оставить без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и муниципальным заказам Красносулинского района Ростовской области в пользу государственного учреждения "Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" 17 142 руб. расходов по оплате стоимости судебной экспертизы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе