Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2011 г. N 12АП-5305/11

г. Саратов

06 октября 2011 г.

Дело N А57-1329/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2011 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александровой Л.Б.

судей: Борисовой Т.С., Смирникова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Афониной Е..О.,

при участии в судебном заседании представителей истца: Захаровой В.В., действующей по доверенности от 25 сентября 2011 г. N 01-4/82, Чагаевой Д.Р., действующей на основании доверенности от 20 апреля 2011 года N 01-4/20; ответчика: Гусаковой Ю.В., действующей по доверенности от24 сентября 2011 г., нотариально удостоверенной, зарегистрированной за N 8Д-2098,

рассмотрев апелляционную жалобу предпринимателя Юркевич Павла Валентиновича (г. Саратов)

на решение арбитражного суда Саратовской области от 03 июня 2011 года по делу N А57-1329/2011 (судья Федорова Ю.Н.)

по заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов)

к предпринимателю Юркевич Павлу Валентиновичу (г. Саратов)

о расторжении договора аренды земельного участка и признании ограничения (обременения) права в виде аренды на земельный участок отсутствующим

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (г. Саратов)

УСТАНОВИЛ

В арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация Муниципального образования "Город Саратов" с иском о расторжении договора аренды земельного участка и прекращении ограничения (обременения) права.

До принятия решения по существу спора истец обратился с ходатайством в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении исковых требований и просил рассмотреть по существу следующие исковые требования: расторгнуть договор аренды N 13 от 02.02.2005 года земельного участка площадью 8 кв.м., с кадастровым номером 64:48:03 03 46:0051, расположенного по адресу: город Саратов, улица Привокзальная площадь, б/н, и признать ограничение (обременение) в виде аренды на земельный участок площадью 8 кв.м., с кадастровым номером 64:48:03 03 46:0051, расположенного по адресу: город Саратов, Привокзальная площадь, б/н, в пользу ИП Юркевича П. В. отсутствующим и прекратить соответствующую запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 03 июня 2011 года в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования "Город Саратов" о расторжении договора аренды N 13 от 02.02.2005 года земельного участка площадью 8 кв.м., с кадастровым номером 64:48:03 03 46:0051, расположенного по адресу: город Саратов, Привокзальная площадь, б/н, отказано.

Суд признал ограничение (обременение) в виде аренды на земельный участок площадью 8 кв.м., с кадастровым номером 64:48:03 03 46:0051, расположенного по адресу: город Саратов, Привокзальная площадь, б/н, в пользу Индивидуального предпринимателя Юркевича Павла Валентиновича (ОРГНИП 304645503700039) отсутствующим.

Предприниматель Юркевич Павел Валентинович, не согласившись с решением суда, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 03 июня 2011 года отменить в части признания ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок отсутствующим и принять по делу новый судебный акт, по основаниям изложенным в апелляционной жалобе. Из апелляционной жалобы предпринимателя следует, что он не согласен с выводами суда относительно прекращения срока действия договора аренды, что явилось основанием отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора.

Администрация муниципального образования "Город Саратов" считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области отзыв на апелляционную жалобу не представило, ходатайствует о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

В судебное заседание не явился представитель Управления Росреестра по Саратовской области. О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы Управление извещено надлежащим образом, о чем имеется уведомление о вручении почтового отправления N 78243. почтовое отправление вручено адресату 05 сентября 2011 года.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованием ст. 266 АПК РФ. Согласно п. 1 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

В судебном заседании 27 сентября 2011 года был объявлен перерыв до 03 октября 2011 года до 09 часов 20 минут. В судебном заседании 03 октября 2011 года был объявлен перерыв до 04 октября 2011 года до 09 часов 00 минут.

Заслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Саратова N 224А-281 от 29.10.2004 Юркевичу П.В. было предоставлено право аренды сроком на 5 лет на земельный участок площадью 8 кв.м., расположенный по адресу: город Саратов, Привокзальная площадь, в Кировском районе.

Во исполнение данного постановления между администрацией города Саратова в лице председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству и Юркевичем П.В. 02 февраля 2005 года был заключен договор аренды N 13 земельного участка площадью 8 кв.м., с кадастровым номером 64:48:03 03 46:0051, расположенного по адресу: город Саратов, Привокзальная площадь, с разрешенным использованием - для мини-магазина. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем 19 апреля 2005 г. сделана соответствующая запись за N 64-64-01/019/2005-942 от 19.04.2005 года.

По истечении срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что правильно расценено судом первой инстанции в качестве обстоятельства, свидетельствующего о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок по основаниям, предусмотренным ст. 621 ГК РФ.

19 мая 2010 года комитет по земельным ресурсам администрации МО "Город Саратов" направил Юркевичу П.В. уведомление N 02/07/07-7696 от 17 мая 2010 г. о расторжении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным п. 5.1 договора аренды.

Ответчик не представил возражений на уведомление. Указанные в уведомлении действия не произвел, соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка не подписал, земельный участок не возвратил.

Данное обстоятельство явилось основанием для обращения администрации МО "Город Саратов" в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, пришел к выводу о его прекращении его действия в силу норм статьи 610 Гражданского кодекса РФ, и отсутствии необходимости его расторжения в судебном порядке.

К указанному выводу суд пришел, исходя из того обстоятельства, что истец представил в материалы дела уведомление о расторжении договора, которое суд оценил в качестве уведомления об отказе от продолжения арендных отношений по договору, заключенному на неопределенный срок.

Придя к выводу о прекращении между сторонами арендных отношений суд счел подлежащими удовлетворению требование истца о признании ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок площадью 8 кв.м., с кадастровым номером 64:48:03 03 46:0051, расположенного по адресу: город Саратов, Привокзальная площадь, б/н отсутствующим.

Истец согласен с выводами суда первой инстанции. Представитель администрации в судебном заседании пояснил, что уведомление от 17 мая 2010 г. фактически является отказом от продолжения арендных отношений.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции, касающимися отсутствия арендных отношений между администрацией и Юркевичем П.В. в связи с отказом арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды N 13 от 02 февраля 2005 г. является срочным и в соответствии с п. 2.1 срок его действия определен с 29 октября 2004 г. по 29 октября 2009 г

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Из материалов дела достоверно следует, что арендодатель имел намерение отказаться от договора аренды и настаивал на возврате земельного участка.

Ответчик оспаривает получение уведомления арендодателя от 17 мая 2010 г. (т. 1, л.д. 14).

Суд первой инстанции посчитал договор аренды прекратившим свое действие в связи с отказом арендодателя от продолжения арендных отношений.

При этом, суд не определил дату прекращения срока действия договора.

Как правильно установил суд первой инстанции по истечении срока договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом без каких-либо возражений на то арендодателя. Соответственно, договор аренды по истечении срока его действия, после 29 октября 2009 г., возобновлен на тех же условиях на неопределённый срок.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ арендодатель вправе отказаться от договора аренды недвижимого имущества в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В качестве доказательства соблюдения арендодателем требований абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом представлено уведомление от 17 мая 2010 г. N 02-07/07-7696, которым администрация сообщает о намерении расторгнуть договор и предлагает подписать соответствующее соглашение и акт приема-передачи земельного участка.

В материалы дела истцом представлена копия почтовой квитанции, текст которой не читаем (т.1, л.д. 18) и в качестве допустимого доказательства по делу не могла быть принята судом первой инстанции. Имеющийся в материалах дела в томе 1 на л.д. 19 текст не может быть отнесен к какому-либо доказательству, как документ, не отвечающий требованиям относимости и допустимости доказательств (ст. ст. 67, 68 АПК РФ). Документ не имеет наименования, каких-либо иных реквизитов, не подписан. Имеющийся на листе штамп "Копия верна" не позволяет сделать вывод с какого документа сделана копия, либо выписка.

В суд апелляционной инстанции представлен подлинник квитанции от 18 мая 2010 г. N 45331 (заказное письмо N 410000 25 45331 4), из текста которой следует, что заказное почтовое отправление направлено адресату с простым уведомлением. Уведомление, подтверждающее доставку почтового отправления и его вручение адресату не представлено.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что почтовое отправление, а соответственно, уведомление о расторжении договора, Юркевич П.В. вручено не было, а было возвращено отправителю с отметкой отделения связи "Истек срок хранения".

Объективно факт не вручения адресату, Юркевич П.В., почтового отправления N 410000 25 45331 4 от 18 мая 2010 г. подтверждается письмом Управления федеральной почтовой связи Саратовской области - филиала ФГУП "ПочтаРоссии" от 14 апреля 2011 года за N 64.03-5/1429 (ответ на запрос администрации на N 02-08/05-5456 от 07 апреля 2011 года), а также распечаткой с официального сайта "ПочтаРоссии" по разделу "Отслеживание почтовых отправлений", которая не подтверждает факт вручения почтового отправления адресату.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции не располагал соответствующими доказательствами и не имел возможности сделать вывод о том, что договор аренды прекратил своё действие.

Надлежащих доказательств предупреждения ответчика о прекращении договора аренды от 02 февраля 2005 г. N 13 истец в суд не представил. К таким доказательствам могли относиться повторное направление в адрес арендатора соответствующего уведомления, уведомление арендатора по месту осуществления деятельности, по месту нахождения земельного участка, вручение уведомления лично Юркевичу П.В.

В связи с тем, что ответчик не был в установленном порядке и сроки извещен об отказе от продления срока и прекращении действия договора, то договор аренды от 02 февраля 2005 г. N 13 не может считаться прекращенным и оснований для отказа в расторжении договора (по основаниям прекращения его действия) у суда первой инстанции не имелось.

Закон связывает наступление (возникновение) либо прекращение обязательств для одной из сторон договора аренды с момента получения от другой стороной соответствующего уведомления.

Законом не предусмотрено, что уведомление о прекращении договора аренды считается полученным арендатором с момента сдачи его оператору почтовой связи и что обязанность по уведомлению считается исполненной с указанного момента.

Ненадлежащее выполнение оператором почтовой связи своей обязанности по вручению адресату почтовой корреспонденции не может свидетельствовать о том, что адресат получил эту корреспонденцию.

Договор аренды от 02 февраля 2005 г. N 13 в силу закона считается возобновленным на неопределенный срок и не прекращенным на день обращения истца с иском, а также на день рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции.

Суд соглашается с доводами ответчика в той части, что администрация не представила суду надлежащих доказательств того, что истец принял допустимые и надлежащие меры для прекращения арендных отношений и к гарантированному получению предпринимателем Юркевич П.В. уведомления об отказе от договора аренды земельного участка от 02 февраля 2005 года N 13.

Аналогичная правовая позиция по данному вопросу изложена в постановлениях ФАС Поволжского округа от 17 мая 2011 года по делу N А49-4480/2010, от 12 мая 2010 г. N А55-20646/2009.

По мнению суда апелляционной инстанции, по существу требование истца о расторжении договора не может быть рассмотрено в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Из условий договора (п. 4.1 договора) следует, что арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий договора, а так же при не внесении арендной платы более двух раз подряд.

Истец в уведомлении от 17 мая 2010 г. не ссылается на расторжение договора в одностороннем порядке в связи с нарушением арендатором условий договора.

Из текста уведомления следует, что арендодатель предложил арендатору подписать соглашение о расторжении договора в связи с отсутствием намерения сдавать в аренду спорный земельный участок.

Как правильно указано выше, данное предложение следует рассматривать как односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Указанное уведомление не может быть расценено, как предложение расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть расторгнут.

На такие обстоятельства истец не ссылается и они не входят в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по настоящему иску.

Вместе с тем, в силу ст. 65 АПК РФ бремя доказывания существенного изменения обстоятельств, являющихся основанием к расторжению договора, лежит на истце. Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В материалы дела не представлено доказательств заключения между сторонами соглашения о расторжении договора аренды от 02 февраля 2005 г. N 13.

При таких обстоятельствах уведомление от 17 мая 20000010 г. по своему содержанию не может быть оценено в качестве предложения расторгнуть договор аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Поволжского округа от 17.03.2009 года по делу N А12-11620/2008, от 18.08.2010 г. по делу N А06-7414/2009, от 8 ноября 2007 г. по делу N А65-1597/07.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Анализ вышеуказанных норм позволяет сделать вывод о том, что судебная процедура рассмотрения расторжения договора складывается из трех этапов: письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок; предложения изменить или расторгнуть договор аренды; требования об изменения или расторжение договора аренды в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.

В качестве доказательства соблюдения арендодателем требований абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ истцом в материалы дела представлено уведомление от 17.05.2010 г.. N 02-07/07-7696, которым Администрация сообщила предпринимателю о расторжении договора аренды и предложила предпринимателю передать земельный участок по акту приема-передачи.

Уведомление от 17 мая 2010 г., на которое ссылается истец, как на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, не было вручено арендатору, что следует из вышеприведенных обстоятельств.

Не представление в материалы дела уведомления о вручении почтового отправления - заказного письма N 410000 25 45331 4 не позволяет суду сделать вывод о том, соблюдены ли надлежащим образом отделением связи положения п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. N 221, в соответствии с которым отделение почтовой связи дважды направляет адресату почтовые извещения о поступлении в его адрес заказного почтового отправления.

В соответствии с. П. 35 указанных Правил почтовые отправления и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. Срок хранения почтовых отправлений и почтовых переводов может быть продлен по заявлению отправителя или адресата (его законного представителя).

При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

По истечении установленного срока хранения не полученная адресатами (их законными представителями) простая письменная корреспонденция передается в число невостребованных почтовых отправлений.

Положения ст. 452 ГК РФ связывают право на обращение в суд с неполучением ответа на предложение изменить или расторгнуть договор в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При этих обстоятельствах сторона по договору, которой направлено такое предложение, должна получить предложение о расторжении договора и в установленный срок дать ответ.

При отсутствии доказательств получения ответчиком (арендатором по договору) предложения о расторжении договора суд не имел возможности определить начало течение срока, в течении которого должен был быть дан ответ, и по истечении которого истец мог обратиться в суд в соответствующим заявлением.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд пришел к выводу о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Придя к выводу о том, что оснований считать договор прекратившим свое действие не имеется, иск в части расторжения договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения. Иск в части признания ограничения (обременение) в виде аренды на земельный участок площадью 8 кв.м., с кадастровым номером 64:48:03 03 46:0051, расположенного по адресу: город Саратов, Привокзальная площадь, б/н, в пользу ИП Юркевича П. В. отсутствующим подлежит оставлению без удовлетворения.

В связи с отказом в иске о признании права аренды отсутствующим не имеется соответствующих оснований - судебного акта для внесения каких-либо записей по данному обстоятельству в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом изложенных выше обстоятельств, суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта. Решение суда принято с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим материалам дела.

Апелляционная жалоба предпринимателя Юркевич П.В. подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Саратовской области от 03 июня 2011 года по делу N А57-1329/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Иск администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов) к предпринимателю Юркевич Павлу Валентиновичу (г. Саратов) о расторжении договора аренды земельного участка от 02 февраля 2005 года N 13 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении иска администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов) к предпринимателю Юркевич Павлу Валентиновичу (г. Саратов) о признании ограничения (обременения) права в виде аренды на земельный участок отсутствующим отказать.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Саратовской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Л.Б. Александрова

Судьи

Т.С. Борисова А.В. Смирников