Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2011 г. N 08АП-5227/11

город Омск

06 октября 2011 г.

Дело N А75-842/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кулагиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5227/2011) Общества с ограниченной ответственностью "Проводник" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.05.2011 по делу N А75-842/2011 (судья Неугодников И.С.), принятое по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (ОГРН 1028601260005, ИНН 8604029014) к Обществу с ограниченной ответственностью "Проводник" (ОГРН 1088604000143, ИНН 8604042449) о взыскании 221 129 рублей 81 копейки,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Проводник" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений города Нефтеюганска (далее - истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Проводник" (далее - ответчик, ООО "Проводник") о взыскании долга по договору от 26.03.2008 N 105/08 аренды нежилого помещения за период с 01.04.2008 по 16.01.2010 в размере 111 049 рублей 05 копеек и неустойки (пени) за период с 05.05.2008 по 16.01.2010 в сумме 34 352 рублей 93 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6 611 рублей 18 копеек, а так же задолженность по арендной плате за время просрочки возврата арендованного имущества в сумме 43 786 рублей 95 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.02.2010 по 20.10.2010 в размере 1 230 рублей 91 копейка, всего 231 383 рубля 95 копеек. Так же заявлено требование о возложении на общество с ограниченной ответственностью "Проводник" обязанности передать по акту приема-передачи Департаменту имущественных и земельных отношений города Нефтеюганска муниципальный объект, расположенный по адресу: г. Нефтеюганск, 16а микрорайон, дом 81, помещение 73.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.05.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик с решением суда первой инстанции не согласился и обжаловал его в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Между истом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 26.03.2008 N 105/08 (л.д. 15-18).

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 27,6 кв.м., балансовой стоимостью 44 928 рублей для использования под мастерскую по ремонту вычислительной техники. Помещение расположено по адресу: город Нефтеюганск, 16а мкр., дом 81, помещение N 73.

Стоимость аренды и порядок расчетов регламентированы разделом 3 договора. Согласно пункту 3.1. договора в соответствии с расчетом арендной платы (л.д. 21) плата устанавливается в размере 5 161 рубля 20 копеек в месяц (без НДС). Налог на добавленную стоимость перечисляется арендатором самостоятельно.

В соответствии с пунктом 3.2. договора ежемесячно не позднее пятого числа следующего за отчетным месяцем, арендная плата перечисляется арендатором на счет арендодателя.

На основании пункта 4.8. договора, при нарушении срока внесения арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1% с суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Срок договора аренды устанавливается с 01 апреля 2008 по 28 февраля 2009 (пункт 1.2. договора).

Сторонами подписан акт приема-передачи, которым зафиксирован факт передачи имущества во владение арендатору (л.д. 20 и 94).

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истец вручил ответчику уведомление от 13.10.2009 N 9835 (л.д. 22-23) об одностороннем отказе от исполнения договора и о необходимости передать арендуемое помещение по акту приема-передачи по истечении 3-х месяцев со дня получения уведомления. Ответчик получил названное письмо 16.10.2009, о чем свидетельствует подпись ответчика и рукописно проставленная дата, скрепленные оттиском печати ответчика (л.д. 23).

По истечении срока для освобождения арендованного помещения ответчик продолжал пользоваться объектом аренды, плату за пользование нежилым помещением не вносил, арендованное помещение не освободил, в связи с чем истец обратился в суд за защитой своих нарушенных прав, заявив выше изложенные требования.

Суд первой инстанции по результатам рассмотрения дела установил, что договор является заключенным, поскольку имеет все необходимые данные, его предмет определен, существенные условия согласованы, установленное законодательством требование к форме договора исполнено, подписан с обеих сторон, подписи скреплены оттисками печатей. Поскольку ответчик использовал арендованное имущество, однако арендные платежи не уплачивал, в том числе после прекращения договора, судом были удовлетворены требования о взыскании арендной платы, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также задолженность по арендной плате за время просрочки возврата арендованного имущества.

В апелляционной жалобе ООО "Проводник" просит решение суда первой инстанции отменить как основанное на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование своей позиции указал, что собственником нежилого помещения истец стал 06.10.2010 (свидетельство о государственной регистрации права серии 85-АБ 073219), в связи с чем на момент заключения договора Департамент не имел законных оснований для заключения аренды имущества, собственником которого он не являлся.

Кроме того, по мнению подателя апелляционной жалобы, судом были применены положения части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая регулирует отношения, связанные с арендой здания или сооружения. В сложившейся ситуации должна быть применена специальная норма, установленная частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, из положения которой следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В данном случае отсутствие государственной регистрации договора аренды влечет его недействительность.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших о его отложении (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Судом первой инстанции было верно установлено, что между сторонами сложились арендные отношения. При этом договор является заключенным, поскольку имеет все необходимые данные, его предмет определен, существенные условия согласованы, установленное законодательством требование к форме договора исполнено, подписан с обеих сторон, подписи скреплены оттисками печатей.

Доводы ответчика о том, что договор является незаключенным, так как не прошел процедуру государственной регистрации является несостоятельным и подлежит отклонению.

Как уже было указано, договор аренды заключен в отношении недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 27,6 кв.м. для использования под мастерскую по ремонту вычислительной техники. Помещение расположено по адресу: город Нефтеюганск, 16а мкр., дом 81, помещение N 73.

Договор заключен 26.03.2008. Срок договора определен с 01 апреля 2008 по 28 февраля 2009 (пункт 1.2. договора), то есть менее года.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2 Информационного письма от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, правила о регистрации договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации применимы к регулированию рассматриваемых отношений по заключении договора аренды от 26.03.2008 N 105/08. Поскольку данный договор был заключен на срок менее года, то оснований для его регистрации не имелось.

После истечения срока договора стороны продолжили отношения по аренде имущества, в связи с чем по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ данный договор является заключенным на неопределенный срок.

При этом норма пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит указание на срок, обозначенный периодом времени, то есть определенный срок. Таким образом, договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадают и, соответственно, государственной регистрации не подлежат.

Аналогичный вывод следует из пункта 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59, согласно которому договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что заключенный между сторонами договор аренды не подлежал государственной регистрации и такой договор в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации вступает в силу с момента согласования сторонами его условий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.

В рассматриваемом случае договор аренды между сторонами прекращен, а доказательств наличия иных правовых оснований для использования помещения или его добровольного возвращения ответчиком в материалы дела не представлено, поэтому требование истца о возврате арендованного имущества в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации является обоснованными и правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенных договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В материалах дела отсутствуют доказательства внесения арендной платы ответчиком за время существования договора аренды, а также после его прекращения, в связи с чем судом первой инстанции правомерно и обоснованно были удовлетворены требования истца о взыскании арендной платы за период с 01.04.2008 по 16.01.2010 в размере 111 049 рублей 05 копеек и за период с 17.01.2010 по 30.09.2010 в размере 43 786 рублей 95 копеек подлежат удовлетворению.

Также обоснованно судом были удовлетворены требования о взыскании договорной неустойки за период с 05.05.2008 по 16.01.2010 в размере 34 352 рублей 93 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.01.2010 по 20.10.2010 в сумме 6 611 рублей 18 копеек и за период с 05.02.2010 по 20.10.2010 в сумме 1 230 рублей 00 копеек.

Обоснованность взыскания задолженности, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами ответчик не оспаривает. В качестве основания для отмены судебного акта ООО "Проводник" отметило отсутствие у Департамента права собственности на момент заключения договора.

Часть 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что передаваемое в аренду имущество находится в муниципальной собственности муниципального образования город Нефтеюганск, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности города Нефтеюганска по состоянию на 08.04.2011 (л.д. 99) и свидетельством о государственной регистрации права от 06.10.2010 бланк N 86-АБ 073219 (л.д. 93).

При этом, факт государственной регистрации права собственности не означает отсутствие прав истца в отношении спорного имущества, поскольку из текста свидетельства о государственной регистрации следует, что основанием возникновения права собственности являются: Постановление Верховного совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1. Приложение N 3; Решение Нефтеюганской городской Домы "Об утверждении реестра" от 30.04.1998 N 240; Распоряжение департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска от 16.09.2010 N 1007.

Таким образом, основания правомерного владения и распоряжения у истца возникли задолго до государственной регистрации права собственности, в связи с чем его материально-правовые притязания правомерно были удовлетворены судом первой инстанции.

При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены принятого по данному делу решения не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы относятся на лицо, подавшее жалобу, то есть на ООО "Проводник".

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Проводник" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.05.2011 по делу N А75-842/2011 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Л.А. Золотова А.Н. Лотов