Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2011 г. N 12АП-5816/11

г. Саратов

Дело N А12- 23274/2010

"29" сентября 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена "22" сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "29" сентября 2011 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Акимовой М.А., Жевак И.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кутилиной Н.А.

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "М-Маркет" Пипченко А.А. по доверенности от 17.06.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "М-Маркет" (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 февраля 2011 года по делу N А12- 23274/2010 (судья Попова Т.В.)

по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)

к обществу с ограниченной ответственностью "М-Маркет" (г. Волгоград),

третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

администрация Волгограда (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "М-Маркет" (далее - ООО "М-Маркет", Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 4237 от 20.06.2002 за период с 01.04.2010 по 31.11.2010 в размере 31 656,32 руб. и неустойки в размере 26 945,19 руб. за период с 10.03.2010 по 31.11.2010. Кроме того, истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка N 42237 от 20.06.2002.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28 февраля 2011 года требования администрации Волгограда удовлетворены в полном объёме. С ООО "М-Маркет" в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 31 656 руб. 32 коп., пеня в размере 26 945 руб. 19 коп., всего 58 601 руб. 51 коп., договор аренды земельного участка от 20.06.2002 N 42237 расторгнут. Кроме того, с Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 3 44 руб. 06 коп.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "М-Маркет" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объёме. В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что заявленный истцом ко взысканию размер задолженности по уплате арендной платы, а также период её возникновения не соответствуют действительности. Так, по состоянию на 01.01.2010 у Общества имелась переплата по арендной плате по спорному договору в размере 18 723 руб. 79 коп. Платежным поручением N 2 от 19.03.2010 на счет Комитета по земельным ресурсам была перечислена сумма в размере 1061 руб. 41 копейки. Всего общая сумма, находившаяся на счету арендатора, составила 19 785 руб. 20 коп., которая обеспечивала оплату с января по май 2010 года включительно. Фактическая задолженность по арендной плате образовалась у ООО "М-Маркет" за июнь, июль, август и сентябрь 2010 года в размере 15 828 руб. 16 коп. Однако с целью погашения существующей задолженности за указанные 4 месяца, а также оплаты аренды до даты установленной в договоре за октябрь и ноябрь 2010 года ООО "М-Маркет" платежным поручением N 58 от 06.10.2010 перечислило на счет Комитета по земельным ресурсам денежные средства в размере 23 742 руб. 24 коп. В связи с этим, на дату обращения истца в арбитражный суд Общество не имело перед истцом задолженности по арендной плате за период с 10.03.2010 по 31.11.2010.

В судебном заседании представитель ООО "М-Маркет" поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.

Администрация Волгограда, комитет земельных ресурсов администрации Волгограда письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебное заседание представители администрация Волгограда, комитета земельных ресурсов администрации Волгограда не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовыми уведомлениями N 78364 4, N 78369 9, N 78368 2 о вручении почтовой корреспонденции адресатам.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 01.09.2011. Указанные лица имели реальную возможность явиться в суд либо обеспечить явку представителей в судебное заседание.

От комитета земельных ресурсов администрации Волгограда в материалы дела поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Судом заявленное ходатайство удовлетворено.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении участников процесса о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя ООО "М-Маркет", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20.06.2002 между администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Миалком" (Арендатор) (08.04.2004 на основании решения участника ООО "Миалком" N 4 Общество изменило наименование на ООО "М-Маркет") заключен договор аренды земельного участка N 4237, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в долгосрочную аренду на десять лет земельный участок, расположенный в Центральном районе Волгограда на Аллее Героев, севернее пересечения с ул.Советской, площадью 95 кв.м. Участок предоставлен для эксплуатации торгового павильона. (далее - Договор)

Изменением от 05.08.2002 к Договору срок аренды продлен до 29.05.2032, составляет более одного года и в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем свидетельствует уведомление УФРС по Волгоградской области от 10.06.2008 N 01/297/2 008445.

Согласно пункту 2.2. Договора Арендатор обязался вносить ежегодную арендную плату.

Пунктом 2.4. Договора установлено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Арендная плата за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года.

В пункте 2.7 Договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. В этом случае Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.

Размер арендной платы в 2002 году составлял - 20918 руб., в 2003 году - 13 150,80 руб., в 2004 - 26 388,10 руб., в 2005 - 26 569,90 руб., в 2008 - 47 484,50 руб., в 2009-2010 годах размер арендной платы не изменялся.

Пунктом 2.8. Договора стороны согласовали, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

03.09.2010 администрация Волгограда направила в адрес ООО "М-Маркет" претензию об устранении нарушений существенных условий Договора, выразившихся в невнесении более двух раз подряд по истечении установленного срока арендной платы, с предложением в срок 10 календарных дней со дня получения данной претензии устранить допущенные нарушения, в том числе погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и оплатить неустойку в связи с просрочкой внесения платежей всего в сумме 40 161,70 руб. При этом Арендодатель указал, что в случае неустранения перечисленных нарушений в установленный срок настоящее уведомление считать предложением о расторжении договора, что обуславливает Арендатора подписать соглашение о расторжении Договора в течение 20 календарных дней со дня получения настоящего уведомления.

Поскольку в установленный срок вышеуказанные нарушения Договора Арендатором не были устранены, соглашение о расторжении Договора не подписано, истец обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с вышеназванным исковым заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь нормами гражданского и земельного законодательства, установив наличие задолженности по арендной плате за спорный период, счёл заявленные истцом требования, подлежащими удовлетворению в полном объёме.

Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришёл к иным выводам.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, администрация Волгограда обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ООО "М-Маркет" задолженности по арендной плате по Договору за период с 01.04.2010 по 31.11.2010 в размере 31 656,32 руб. и неустойки в размере 26 945,19 руб. за период с 10.03.2010 по 31.11.2010.

Изучением представленного в материалы дела акта сверки расчётов между ООО "М-Маркет" и Арендодателем суд апелляционной инстанции установил, что по состоянию на 01.01.2010 у Общества имелась переплата по арендной плате по Договору в размере 18 723, 79 руб. (т. 2, л.д. 22).

Данный акт сверки расчётов между ООО "М-Маркет" и Арендодателем подписан со стороны Комитета земельных ресурсов администрации г. Волгограда заместителем Н.Г. Волковой и скреплен соответствующей печатью.

Согласно платёжному поручению N 2 от 19.03.2010 на счёт Арендодателя поступила сумма в размере 1061,41 руб. с назначением платежа "доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, ООО "М-Маркет", договор N 4237 от 20.06.2002" (т. 2, л.д. 19).

Таким образом, по состоянию на 01.04.2010 общая сумма поступивших по Договору платежей на счёт Арендодателя составила 19 785,20 руб.

Данные обстоятельства администрацией г. Волгограда не опровергнуты.

Как следует из материалов дела, с 07.06.2008 размер арендной платы по спорному Договору с 07.06.2008 составляет 47 484,50 руб. в год или 3 957,04 руб. в месяц.

При таких обстоятельствах, исходя из общей суммы арендной платы, поступившей на счёт Арендодателя по состоянию на 01.04.2010 (19 785,20 руб.) и установленного ежемесячного размера арендной платы в 2010 году (3 957,04 руб.), следует, что за период с января по май 2010 года у ответчика отсутствовала задолженность по оплате арендной платы по спорному Договору.

В подтверждение отсутствия задолженности по арендной плате за период с июня по ноябрь 2010 года ООО "М-Маркет" в материалы дела представлено платёжное поручение N 58 от 06.10.2010 на сумму 23 742,24 руб., в котором плательщиком значится ООО "Волжский строительный дом", назначение платежа "доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, ООО "М-Маркет", договор N 4237 от 20.06.2002" (т. 2, л.д. 16).

Письмом от 06.10.2010 исх. N 09, направленным на имя председателя Комитета земельных ресурсов администрации г. Волгограда, ООО "М-Маркет" просило зачислить перечисленную сумму по платёжному поручению N 58 в размере 23 742,24 руб., оплаченной ООО "Волжский строительный дом", по договору N 4237 от 20.06.2002 (т. 2, л.д. 15).

Учитывая установленный ежемесячный размер арендной платы в 2010 году (3 957,04 руб.), суд апелляционной инстанции считает, что поступившая на счёт Арендодателя сумма по платёжному поручению N 58 в размере 23 742,24 руб. фактически погасила задолженность по арендной плате за период с июня по сентябрь 2010 года в размере 15 828,16 руб. и являлась достаточной для оплаты арендной платы по договору за октябрь 2010 (3 957,04 руб.) и ноябрь 2010 года (3 957,04 руб.).

При таких обстоятельствах на дату обращения администрации г. Волгограда с иском о взыскании с ООО "М-Маркет" задолженности по арендной плате по договору N 4237 от 20.06.2002 за период с 01.04.2010 по 31.11.2010 в размере 31 656,32 руб., такая задолженность отсутствовала.

Между тем, судом апелляционной инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком (в частности в апелляционной жалобе), что в нарушение условий заключенного с администрацией Волгограда Договора ООО "М-Маркет" несвоевременно внесло арендную плату за пользование земельным участком в период с июня по сентябрь 2010 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства по договору, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), то есть определенную законом или договором денежную сумму.

Пунктом 2.8. Договора стороны установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2.8. спорного Договора, суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с июня по сентябрь 2010 года, начиная с 11.06.2010 по 06.10.2010 (дата платёжного поручения N 58 от 06.10.2010) в размере 1039,54 руб., исходя из следующего расчета:

- за июнь 2010 года 424 руб. 45 коп. (сумма задолженности 3 957,04 руб., 0,1% за каждый день просрочки, количество дней просрочки - 118),

- за июль 2010 года 316 руб. 54 коп. (сумма задолженности 3 957,04 руб., 0,1% за каждый день просрочки, количество дней просрочки - 88),

- за август 2010 года 205 руб. 03 коп. (сумма задолженности 3 957,04 руб., 0,1% за каждый день просрочки, количество дней просрочки - 57),

- за сентябрь 2010 года 93 руб. 52 коп. (сумма задолженности 3 957,04 руб., 0,1% за каждый день просрочки, количество дней просрочки - 26).

Далее, как следует из искового заявления администрацией г. Волгограда заявлено требование о расторжении спорного Договора в связи с нарушением ответчиком его существенных условий, выразившимся в невнесении более двух раз подряд по истечении установленного срока арендной платы.

В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о расторжении спорного Договора являлись обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ООО "М-Маркет" задолженности за период с 01.04.2010 по 31.11.2010, то есть более двух сроков.

Представленными в материалы дела доказательствами установлено, что на дату обращения администрации г. Волгограда (01.12.2010) с иском о досрочном расторжении спорного Договора, а также на дату принятия решения суда первой инстанции (28.02.2011) задолженность ООО "М-Маркет" по арендной плате по спорному Договору отсутствовала.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении спорного Договора, основанных на неисполнении Арендатором обязательств по внесению арендной платы за период с апреля по ноябрь 2010 года, у суда первой инстанции не имелось.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, обстоятельства, которые суд счёл установленными, не доказаны, что в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения или отмены судебного акта в указанной части.

Решая вопрос о распределении судебных расходов, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, в случае, если иск удовлетворен частично, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска до 100 000 рублей подлежит уплате государственная пошлина в размере - 4 процента от цены иска, но не менее 2 000 рублей.

Учитывая, что с ООО "М-Маркет" в пользу администрации Волгограда подлежат взысканию пени за просрочку исполнения обязательств по спорному Договору, основываясь на положениях статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 000 руб.

В связи с этим в части взыскания с ООО "М-Маркет" государственной пошлины в размере 2 000 руб. обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 февраля 2011 года по делу N А12- 23274/2010 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "М-Маркет" в пользу администрации г. Волгограда задолженности по арендной плате в размере 31 656 руб. 32 коп., пени в размере 25 905 руб. 65 коп, в части расторжения договора аренды земельного участка от 20.06.2001 N 42237 и в части взыскания с ограниченной ответственностью "М-Маркет" государственной пошлины в доход федерального бюджета в размере 4 344 руб. 06 коп. отменить.

В удовлетворении требований администрации Волгограда о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "М-Маркет" задолженности по арендной плате в размере 31 656 руб. 32 коп., пени в размере 25 905 руб. 65 коп, о расторжении договора аренды земельного участка от 20.06.2001 N 42237 отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 февраля 2011 года по делу N А12- 23274/2010 оставить без изменения.

Взыскать с администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью "М-Маркет" судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 (две тысячи) рублей.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

М.А. Акимова И.И. Жевак