Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2011 г. N 15АП-10523/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-10874/2011

05 октября 2011 г.

15АП-10523/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Мустафа Х.Г., доверенность от 17.05.2011;

от ответчика: представителя не направил, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Южный мост"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2011 г. по делу N А32-10874/2011 (судья Колодкина В.Г.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Южный мост"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Камелот трейд"

о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания суммы 936 262 руб. 15 коп.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Южный мост" (истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Камелот трейд" (ответчик, арендодатель) о признании договора аренды нежилого помещения N 1 от 14.11.2010 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика оплаченной арендной платы в размере 450 000 руб. и суммы расходов арендатора на неотделимые улучшения в размере 486 262 руб. 15 коп.

Иск мотивирован следующими доводами: договор аренды заключен на срок менее года, поэтому условие договора о том, что арендная плата может быть изменена с предварительным уведомлением арендатора, не соответствует закону; истец приходит к выводу о ничтожности договора аренды в целом и полагает, что арендодатель должен вернуть ему в порядке возврата сторон в первоначальное положение сумму уплаченной арендной платы и расходы на неотделимые улучшения.

Отзыв на иск суду первой инстанции ответчиком не предоставлен.

Решением арбитражного суда от 28 июля 2011 г. в удовлетворении иска отказано по мотиву недоказанности правовых оснований заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Южный мост" обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе просит судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить. Согласно доводам апелляционной жалобы договор аренды ничтожен, поскольку содержит условие о возможности изменения арендной платы, ответчик (арендодатель) должен вернуть истцу в порядке возврата сторон в первоначальное положение сумму уплаченной арендной платы и расходы на неотделимые улучшения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик считается извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей в суд не направил, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 1 от 14.11.2010. В соответствии с условиями названного договора в арендное владение и пользование истца переданы нежилые помещения, расположенные по адресу : г. Краснодар. ул. Ставропольская, 121/2 литер А, находящиеся на 1 и 2 этажах здания общей площадью 149 кв.м. В соответствии п.1.3. договора срок действия договора согласован сторонами с 01.12.2010 по 31.10.2011 (11 месяцев). В соответствии п.2.1. договора согласно расчету и протокола согласования договорной цены арендная плата за одиннадцать месяцев составляет 1 650 000 рублей.

При заключении договора стороны предусмотрели обязанность арендатора оплатить авансом за два месяца вперед арендную плату в сумме 300 000 рублей за первый и последний месяцы - п.2.3. договора.

Истец оплатил арендную плату в сумме 450 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями N 1087 от 13.11.2010 в сумме 300 000 руб., п/п N 1277 от 28.12.2010 в сумме 50 000 руб., п/п N 1299 от 30.12.2010 в сумме 100 000 руб.

Согласно п.2.6. договора аренды размер арендной платы при наличии в том необходимости и объективных реальностей, может в период срока действия договора изменяться, с предварительным уведомлением арендатора, но не более одного раза в период действия договора, при этом размер арендной платы не может превышать среднерыночные цены за один кв. метр аналогичных площадей, сдаваемых в аренду в данном районе.

В соответствии п.3. ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

По мнению истца, условие договора аренды, заключенного на срок менее одного года, в соответствии с которым возможно изменение размера арендной платы, является недействительным. Истец при этом полагает, что по этому основанию недействителен договор аренды в целом.

Между тем, даже если и признать, что условие п. 2.6. договора аренды не соответствует нормам закона, это не приводит к недействительности договора в целом.

В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Анализ текста договора аренды указывает на то, что сделка могла быть совершена сторонами и без включения в договор спорного условия о пересмотре арендной платы. В договоре содержится надлежащая индивидуализация объекта аренды, согласована арендная плата, следовательно, стороны согласовали все существенные условия договора, предписанные законом для договоров данного вида (ст. 432 Кодекса). Арендодатель является собственником переданных в аренду помещений, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 23-АЖ N 470574 от 25.12.2009 г.., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Указанный договор аренды заключен на 11 месяцев (с 01.12.2010 по 31.10.2011), он не подлежал государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, договор заключен надлежащим образом, содержит согласование существенных условий и оснований для признания договора недействительным или незаключенным не имеется.

В связи с чем, отказывая в иске, суд правомерно сослался на положения статей 421, 424, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключенный договор аренды исполнен арендодателем (ответчиком), указанное в договоре имущество передано истцу в пользование, что подтверждается фактической оплатой арендной платы арендатором в соответствии с условиями заключенного договора аренды, самим фактом заявления требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений истец признает, что объект аренды находился в сфере его хозяйственного господства.

Согласно положениям п.4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, арендная плата получена ответчиком от истца на основании действующего договора аренды, оснований для ее возврата истцу не имеется.

Заявитель жалобы указывает на то, что был вынужден переделать и улучшить состояние водоснабжения, отопления и электроснабжения на сумму 486 262 руб. 15 коп. и полагает, что в связи с недействительностью сделки указанная сумма должна быть ему возмещена. Довод заявителя жалобы о недействительности договора аренды апелляционным судом отклонен.

В силу п.2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пункт 3 названной статьи Кодекса устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как верно указал суд первой инстанции, арендатор (истец по делу) не представил доказательств согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества. Факт освобождения арендатором указанного арендованного помещения также не подтвержден.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что помещения отремонтированы истцом для своей профессиональной деятельности, следовательно, в силу условий договора стоимость затрат на произведенные улучшения возмещению не подлежат.

Апелляционный суд учитывает, что истец не представил доказательств того, что договор аренды был прекращен по инициативе арендодателя, напротив, из переписки спорящих сторон видно, что инициатива в прекращении договора исходила от арендатора, арендатор направил арендодателю уведомление о досрочном прекращении договора - л.д.152-153. Следовательно, предъявлением настоящего иска арендатор пытается переложить на арендодателя имущественные последствия своих коммерческих ошибок.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Арбитражного суда Краснодарского края от 28 июля 2011 г. по делу N А32-10874/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов