Институт преимущественной покупки в российском праве: отдельные проблемы теории и практики (И. Кубарь, "Право и экономика", N 7, июль 2007 г.)

Институт преимущественной покупки в российском праве: отдельные
проблемы теории и практики

Преимущественные права - это одно из многочисленных законных изъятий из общих правил правового регулирования, в том числе из принципа свободы договора. Однако преимущественные права, как и многие другие подобные исключения, объективно необходимы. В ходе реализации некоторых из таких специфических субъективных прав все же возможны появления дополнительных производных исключений (в том числе не соответствующих принципам гражданского права), на которые законодатель явно не рассчитывал. Такие явления часто становятся следствием злоупотреблений субъектов правоотношений своими законными правами. Доказательством сказанному может послужить следующий пример из области реализации преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 250 ГК РФ требует, чтобы продавец доли направил другим участникам долевой собственности письменное извещение "О намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее". При этом действующее законодательство не предусматривает необходимости указывать в уведомлении о намерении продать предмет преимущественного права покупки данные о потенциальном покупателе, так как при реализации права преимущественной покупки лица, обладающие этим правом, не могут изменять условие о цене и иные заявленные условия купли-продажи при направлении своей оферты в ответ на уведомление (принимая во внимание, что рассматриваемое уведомление не является офертой. - Прим. авт.), то использование механизма реализации преимущественного права покупки в ситуации отсутствия третьего лица является злоупотреблением со стороны продавца с точки зрения навязывания реально не согласованной ни с кем цены*(1).

Некоторые авторы все же предлагают пути решения этой проблемы. Например, Н.В. Зубарева, считает необходимым в нормативном порядке закрепить "положения о том, что основанием для возникновения права на реализацию преимущественного права покупки является заключение договора купли-продажи с третьим лицом, а механизм реализации права заключается в принудительном выкупе на тождественных заключенному договору условиях"*(2). Вносить в закон подобные изменения представляется нецелесообразным. Во-первых, потому что принудительный выкуп - это в современных условиях гражданского оборота, основанного на принципах равенства его участников, их автономии воли, свободы договора и предпринимательской деятельности, прерогатива органов публичной власти. Во-вторых, подобные нововведения осложнят гражданский оборот, образуя институт, включающий комплекс сложных взаимосвязанных договоров. В-третьих, преимущественное право покупки - в целом удачная правовая конструкция, проверенная временем, позволяющая оптимальным образом распределять имущество в гражданском обороте, не нарушая чьих-либо прав и в подавляющем большинстве случаев - интересов. Вопреки распространенному мнению, в случае с отчуждением доли в праве общей собственности (как и в случае реализации некоторых аналогичных преимущественных прав), с юридической точки зрения, права продавца вообще не ограничиваются: даже если такой продавец не желает продавать долю другому сособственнику, он может продать ее третьему лицу и договор при этом будет действителен. Дальнейшие разбирательства о судьбе проданной доли, как правило, его не касаются*(3). Подтверждения данной позиции содержатся и в судебной практике.

Согласно п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки продаваемой доли других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя; предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению*(4).

И, наконец, в-четвертых, едва ли описанное противоречие принципу свободы договора порождает на практике настолько значительные проблемы, что требуется в корне менять комплексный правовой институт. В случае, если продавец не имеет реально существующего контрагента - третьего лица, а значит, формирует условия будущей сделки произвольно и в одностороннем порядке, то ничто не мешает сособственнику отказаться от купли-продажи соответствующего объекта. Ведь если обладатель преимущественного права считает данную цену неприемлемой (например, неоправданно завышенной), то для него не будет иметь значения факт продажи того же объекта по той же цене третьему лицу. В то же время, если продавец изменит цену в меньшую сторону (например, по согласованию с покупателем - третьим лицом), то сособственник, узнав об этом, может реализовать такое специальное средство защиты преимущественных прав, как перевод прав и обязанностей по договору, ведь, как нам представляется, из ст. 250 ГК РФ следует, что после изменения условий продажи у сособственника возникает новое преимущественное право, а у продавца, соответственно, вновь появляется обязанность известить сособственника о желании продать объект на новых условиях. Здесь уместным будет замечание, что при этом отказ от права покупки доли все же будет действовать, если продавец продает постороннему лицу свою долю по более высокой цене и на условиях, которые указаны в извещении или на более выгодных лично для продавца условиях*(5).

Поэтому автор склонен утверждать, что предложенные Н.В. Зубаревой меры по устранению описанных противоречий не решат указанной проблемы. Поэтому предложенные Н.В. Зубаревой меры по устранению описанных противоречий не решат указанной проблемы.

В то же время возможен несколько иной взгляд на рассматриваемую проблему. В частности, сособственник может в любом случае реализовать свое преимущественное право. Но почему он должен в условиях нормального гражданского оборота обращаться к специальным средствам правовой защиты? Более того, сособственник заведомо оказывается в менее выгодных условиях, чем продавец, так как именно сособственнику придется решать в судебном порядке судьбу спорного объекта с совершенно не известным ему третьим лицом. Было бы справедливее возложить такие обязанности на продавца. Наиболее эффективным способом устранения описанных нежелательных ситуаций при таком подходе к проблеме является дополнительное правовое регулирование. Для устранения противоречий с основным началом гражданского законодательства можно императивно обязать продавца доли в случае возникновения спора относительно условий будущего договора, указанных в извещении, заключать предварительный договор о будущей купле-продаже (или иной сделке, направленной на возмездное отчуждение доли)*(6) перед уведомлением сособственников. В качестве срока и одновременно условия, от которого будет зависеть перспектива перехода права собственности на имущество, необходимо считать волеизъявление кого-либо из сособственников приобрести соответствующий объект. Безусловно, сособственник не вправе указывать продавцу доли, с кем заключать договор.

Однако нельзя не заметить, что, несмотря на теоретическую допустимость заключения в подобных случаях сразу основного договора под потестативным условием (если речь идет о консенсуальном договоре), практически это может оказаться нецелесообразным. Причина тому - излишняя сложность оформления такого договора в некоторых случаях совершения сделок с недвижимым имуществом. В частности, из анализа норм действующего законодательства следует, что договор купли-продажи (как известно всегда консенсуальный), заключенный под условием волеизъявления продавца и направленный на передачу в собственность доли в праве собственности на жилую недвижимость, подлежит государственной регистрации (ст. 558 ГК РФ). Это значит, что если лица решат заключить такую условную сделку, то регистрирующий орган, согласно ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(7) (далее - Закон о государственной регистрации), должен будет ему отказать в регистрации такого договора, вследствие отсутствия доказательств, подтверждающих отказ сособственников от покупки доли. Таким образом, изменение механизма реализации преимущественного права покупки потребует внесения изменений и в Закон о государственной регистрации.

Что касается аналогичного по смыслу и назначению предварительного договора, то, несмотря на положения п. 2 ст. 429 ГК РФ, подобной проблемы с регистрацией прав не возникнет, так как Президиум Высшего Арбитражного Суда в п. 14 письма от 16 февраля 2001 г. разъяснил, что "Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации" так как "...условие об обязательной государственной регистрации основного договора не является элементом его формы"*(8).

Для устранения указанных недостатков в механизме реализации преимущественного права покупки, а именно ликвидации возможности злоупотребления продавцом доли своим правом, автор допускает дополнение п. 2 ст. 250 ГК РФ вторым и третьим абзацем следующего содержания:

"В случае возникновения спора относительно условий будущего договора продажи доли в праве общей собственности и в доказательство предварительного согласования продавцом с посторонним лицом условий, указанных в извещении, продавец доли обязан по обоснованному требованию участника долевой собственности предоставить последнему заключенный с посторонним лицом предварительный договор, направленный на возмездное отчуждение доли в праве общей собственности. Срок предварительного договора должен позволять участникам долевой собственности реализовать их преимущественное право покупки. При этом участники долевой собственности не имеют права каким-либо образом ограничивать продавца доли в согласовании условий предварительного договора и выборе контрагента.

Требование участника долевой собственности, указанное в п. 2 настоящей статьи, предоставляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению".

И. Кубарь,

адъюнкт Московского университета МВД России

"Право и экономика", N 7, июль 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. об этом: Зубарева Н. Основания возникновения и механизма действия преимущественного права покупки // Право и экономика. 2006. N 7. С. 45-51.

*(2) Зубарева Н. Указ. соч. С. 46.

*(3) Исключением можно считать следующее: привлечение продавца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований (но данная практика не распространена и, на наш взгляд, является не верной); заключение сделки с недвижимостью; случай с заключением договора найма жилого помещения с третьим лицом в обход преимущественного права нанимателя (ст. 684 ГК РФ).

*(4) Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

*(5) См.: Селезнева О. Право преимущественной покупки и отказ от него // Правовые вопросы недвижимости. 2006. N 1. С. 38.

*(6) О возможности применения положений ст. 250 ГК РФ к договору ренты см.: Фоков А.П. Правовая природа общей долевой собственности: исторические и гражданско-правовые аспекты преимущественного приобретения доли // История государства и права. 2003. N 5. С. 21, 22. При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 1.2. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 7 февраля 2007 г. N 6 "Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам" преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением.

*(7) СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с посл. изм. и доп.).

*(8) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.