Новые площадки для жилищного строительства из федеральных земель (В.В. Шарапов, "Право и экономика", N 7, июль 2007 г.)

Новые площадки для жилищного строительства из федеральных земель

Одним из важнейших нововведений в земельное законодательство является включение в Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) ст. 3.2, направленной на решение проблемы недостатка строительных площадок под жилищное строительство в населенных пунктах.

Интерес частного бизнеса к жилищному строительству как к привлекательному объекту для инвестиций растет, а число свободных площадок, которые в ближайшее время могут быть использованы для целей жилищного строительства в населенных пунктах, стремительно сокращается.

Чтобы изменить эту тенденцию, законодатель создал правовые условия для расширения границ населенных пунктов за счет прилегающих федеральных земель, используемых ранее под сельскохозяйственные нужды.

В качестве земель сельскохозяйственного назначения, за счет которых планируется расширять границы населенных пунктов, предлагаются земельные участки, которые:

либо находятся в федеральной собственности и не представлены гражданам или юридическим лицам во владение и пользование;

либо находятся в федеральной собственности и представлены федеральным государственным унитарным предприятиям и федеральным государственным учреждениям.

В случае включения этих земельных участков с 1 мая 2007 г. по 1 ноября 2008 г. в границы населенных пунктов право распоряжения такими участками переходит к государственным органам власти субъектов Российской Федерации.

Исключение составляют лишь земельные участки, включенные в специальный перечень Правительства РФ, утверждаемый до 1 мая 2007 г. (см. п. 1 ст. 3.2 Вводного закона).

Срок полномочий органов государственной власти субъектов РФ по распоряжению этими земельными участками составляет полтора года (п. 3 ст. 3.2 Вводного закона), за исключением случаев, указанных в п. 11 ст. 3.2 Вводного закона.

Указанный срок исчисляется с момента принятия решения о включении соответствующих земельных участков в границы населенных пунктов для целей жилищного строительства. Такое решение принимается в соответствии с процедурой, предусмотренной ст. 4.1 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса РФ, при наличии следующих условий:

применительно к данному населенному пункту, границы которого расширяются, не утвержден его генеральный план;

не утверждена схема территориального планирования муниципального района, в котором находится населенный пункт, границы которого расширяются;

решение принимается не позднее 1 января 2010 г.

В случае утверждения указанных градостроительных документов либо после 1 января 2010 г. такое решение принимается путем внесения изменений в документацию по территориальному планированию в соответствии с ч. 17 ст. 24 Градостроительного кодекса РФ.

В число прав, передаваемых федеральным центром в адрес субъектов Российской Федерации по распоряжению такими землями, входят следующие права:

прекратить право постоянного бессрочного пользования или право аренды на соответствующие земельные участки, включенные в границы населенных пунктов и ранее переданные на этих правах федеральным государственным унитарным предприятиям, а также федеральным государственным учреждениям;

осуществить раздел соответствующих земельных участков;

предоставить соответствующие земельные участки под жилищное строительство в соответствии с процедурами, предусмотренными Земельным кодексом РФ.

В отношении прекращения права постоянного бессрочного пользования соответствующими земельными участками законодатель допускает в соответствии с п. 9. ст. 3.2 Вводного закона возможность принудительно прекратить данное право, которым обладают федеральные государственные унитарные предприятия и федеральные государственные учреждения вне зависимости от оснований, предусмотренных п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ.

Данная возможность может быть реализована органом государственной власти субъекта Российской Федерации в течение полутора лет, с момента включения соответствующих земельных участков в границы населенных пунктов.

Принудительное прекращение права постоянного бессрочного пользования оформляется соответствующим решением уполномоченного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

С прекращением права аренды дело обстоит сложнее. Аренда может быть прекращена по инициативе уполномоченного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ (п. 8 ст. 3.2 Вводного закона).

В пункте 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ по вопросу о порядке прекращения права аренды содержится отсылка к гражданскому законодательству Российской Федерации.

Анализ гражданского законодательства показывает, что в случае с прекращением договоров аренды такие договоры, по общему правилу, прекращаются по требованию одной из сторон исключительно в судебном порядке с соблюдением досудебного претензионного порядка урегулирования споров (см. п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 и ст. 619 Гражданского кодекса РФ).

Исключение из этого общего правила допускается только в тех случаях, когда в законе либо в договоре аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору (п. 3 ст. 450 и ст. 310 Гражданского кодекса РФ).

Из содержания п. 8 ст. 3.2 Вводного закона не следует, что в этой правовой норме предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды.

Следовательно, в случае отсутствия в договорах аренды с федеральными структурами права арендодателя на односторонний отказ от исполнения этих договоров прекращение таких договоров придется осуществлять в судебном порядке.

Значит, отведенных законодателем полутора лет для предоставления земельных участков под жилищное строительство победителям аукционов может и не хватить, учитывая длительность судебных процедур.

Законодатель предусмотрел, что взамен изымаемых у федеральных государственных структур земельных участков органы государственной власти субъектов Российской Федерации обязаны предоставить в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ соответствующим федеральным структурам земельные участки, равнозначные по площади, целевому назначению и разрешенному использованию (см. п. 10. ст. 3.2 Вводного закона).

Однако в законе не оговорены срок и иные существенные условия такой компенсации, которую федеральные структуры могут ожидать бесконечно долго.

Следовательно, в случае затягивания сроков предоставления земель в счет указанной компенсации в адрес федеральных структур возможен рост числа соответствующих споров в арбитражных судах.

Органам государственной власти субъектов Российской Федерации необходимы полтора года, исчисляемых с момента включения земельных участков в установленном законом порядке в границы населенных пунктов успеть предоставить эти участки на праве постоянного бессрочного пользования, на праве постоянного срочного пользования или на праве аренды в соответствии с Земельным кодексом РФ. Только в этом случае в дальнейшем ограничение срока, установленное п. 3 ст. 3.2 Вводного закона, не применяется (см. п. 11 ст. 3.2 Вводного закона).

Важно подчеркнуть, что нововведения не регулируют одну реальную ситуацию. Может получиться так, что права федеральных структур на земельные участки будут прекращены, но эти участки органы государственной власти субъекта Российской Федерации не успеют предоставить под жилищное строительство в установленном Земельным кодексом РФ порядке в течение срока, предусмотренного в п. 3 ст. 3.2 Вводного закона.

В этом случае в соответствии с п. 10 ст. 3.2 Вводного закона органы государственной власти субъектов Российской Федерации по-прежнему будут обязаны в счет компенсации предоставить федеральным структурам другие аналогичные земельные участки, но уже не вправе будут распоряжаться изъятыми у этих федеральных структур земельными участками. Необходимость дополнительной юридической защиты интересов субъектов Российской Федерации в этой ситуации очевидна.

На основании изложенного обозначим пять основных этапов получения застройщиком строительной площадки под жилищное строительство с использованием юридического механизма, изложенного в ст. 3.2 Вводного закона:

земельные участки, указанные в ст. 3.2 Вводного закона, включаются в границы населенных пунктов в соответствии с установленными законом процедурами с 1 мая 2007 г. по 1 ноября 2008 г.;

уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ предпринимает меры для прекращения существующих прав постоянного бессрочного пользования либо прав аренды на такие земельные участки, которыми обладают федеральные структуры;

в случае необходимости уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации осуществляет раздел земельных участков в установленном законом порядке;

после формирования новых земельных участков они предоставляются заинтересованным лицом под жилищное строительство через аукцион в соответствии с правилами, установленными Земельным кодексом РФ;

права победителя аукциона на земельные участки проходят государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе Российской Федерации в установленном законом порядке.

В.В. Шарапов,

заместитель руководителя юридического

отдела по инвестиционной деятельности

ЗАО "Сити-XXI век", специалист в области

сделок с недвижимостью, строительства и

инвестиций в недвижимость

"Право и экономика", N 7, июль 2007 г.