Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2011 г. N 06АП-3069/11

06 октября 2011 г.

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тихоненко А.А.,

судей Иноземцева И.В., Сапрыкиной Е.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грачевым В.А.

при участии в судебном заседании: без участия представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Жемчужина"

на решение от 06 июня 2011 года

по делу N А73-2682/2011

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Пичининой И.Е.

по иску Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края

к Обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина"

о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение, взыскании 280 817 руб. 43 коп.

третье лицо: Муниципальное унитарное предприятие "Служба заказчика Ленинского округа"

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН 1022700523306, далее -истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина" (ОГРН 1032700031209, далее - ООО "Жемчужина", ответчик) о расторжении договора аренды от 25.01.2010 N 1403, обязании ответчика освободить нежилое помещение N 1003 площадью 322,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Ленинградская, 37, и взыскании 280 817 руб. 43 коп., из которых 145 414 руб. 80 руб. - задолженность по аренде за период с 01.10.2010 по 23.01.2011 и 135 402 руб. 63 коп. - пени.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Муниципальное унитарное предприятие "Служба заказчика Ленинского округа".

Решением от 06.06.2011 исковые требования в части освобождения нежилого помещения и взыскания 280 817 руб. 43 коп. удовлетворены судом, в части требования расторжения договора иск оставлен без рассмотрения.

В апелляционной жалобе ООО "Жемчужина", ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Кроме того, ходатайствует об утверждении судом апелляционной инстанции мирового соглашения на условиях, изложенных в тексте апелляционной жалобы.

В судебное заседание истец, ответчик, третье лицо своих представителей не направили. О времени и месте судебного разбирательства участвующие в деле лица извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена без участия их представителей (пункты 3, 5 статьи 156 АПК РФ).

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 266-271 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель), МУП "Служба заказчика Ленинского округа" (управляющая организация) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 25.01.2010 N 1403 аренды недвижимого имущества г. Комсомольска-на-Амуре, сроком действия с 25.10.2010 по 23.01.2011, по условиям которого помещение площадью 322,4 кв.м передано ООО "Жемчужина" во временное пользование под реализацию продовольственных товаров.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.05.2008, техническому паспорту, составленному по состоянию на 12.03.2008, муниципальное образование "Город Комсомольск-на-Амуре" является собственником нежилого помещения N 1003 площадью 322,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Ленинградская, 37.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы составляет на момент заключения договора 37 738 руб. 60 коп. в месяц без учета НДС и подлежит внесению до 10 числа текущего месяца.

Обстоятельства заключения договора от 25.01.2010, передачи в аренду спорного помещения по договору установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 30.11.2010 по делу N А73-9141/2010, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора в силу положений статьи 69 АПК РФ.

Указанным решением с ответчика в пользу истца взыскана задолженность за период с 01.02.2010 по 30.09.2010 в размере 158 930 руб., а также пени за просрочку платежа на основании пункта 2.3.11 договора по состоянию на 30.09.2010.

В связи с образованием задолженности по расчетам за период с 01.10.2010 по 31.10.2010 истец письмом от 19.01.2011 уведомил ответчика о необходимости погашения долга и пени в срок до 24.01.2011, а также о том, что договор на новый срок заключаться не будет, и потребовал освободить помещение 24.01.2011, передав его по акту.

Неисполнение требования арендодателя послужило основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

В части требовании о взыскании 145 414 руб. 80 руб. задолженности по аренде за период с 01.10.2010 по 23.01.2011 и 135 402 руб. 63 коп. пени.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользованием имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За период с 01.10.2010 по 23.01.2011 размер арендной платы по договору составил 145 414 руб. 80 коп.

Доказательств исполнения денежного обязательства ответчиком не представлено, размер долга не оспорен, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленного требования по праву и размеру.

Пунктом 2.3.11 договора сторонами установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения платежей в виде уплаты пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Истцом предъявлено требование о взыскании пени за период с 01.10.2010 по 23.01.2011, в том числе, начисленных на сумму задолженности 158 693 руб., взысканную решением суда по делу N А73-9141/2010, поскольку доказательств исполнения указанного судебного акта (в части погашения задолженности) ответчиком также не представлено.

Расчет договорной неустойки судом проверен, признан соответствующим условиям договора и требованиям статьи 330 ГК РФ.

Арбитражный суд первой инстанции, установив факт пользования арендованным помещением, а также нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в размере 135 402 руб. 63 коп. за период с 01.10.2010 по 23.01.2011, руководствуясь положениями статей 309, 330, 330 614 ГК РФ, удовлетворил исковые требования имущественного характера в заявленном размере.

В части требования об освобождении нежилого помещения N 1003 площадью 322,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Ленинградская, 37.

В силу положений статьи 610 ГК РФ от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если договором не установлен иной срок для такого уведомления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор от 25.01.2010 N 1403 прекратил свое действие 23.01.2010, то есть по истечении установленного срока, поскольку арендодатель возражал против продолжения арендных отношений, что следует из письма от 19.01.2011, требуя возврата помещений по истечении срока (24.01.2011).

В связи с чем, оснований для признания договора возобновленным по статье 621 ГК РФ не имеется.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между истцом и ответчиком до заключения договора аренды от 25.01.2010 ранее заключен договор купли-продажи от 22.01.2010, объектом которого явилось спорное помещение. Цена помещения установлена в размере 10 877 000 руб., первоначальный платеж в размере 2 175 400 руб. подлежит оплате в течение 15 дней с даты заключения договора, оставшаяся сумма оплачивается покупателем в рассрочку, согласно прилагаемому графику.

В соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи, на момент его заключения помещение считается переданным покупателю, и состояние помещения удовлетворяет покупателя.

В пункте 3.4 договора стороны установили, что обязательство продавца передать помещение считается исполненным после государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 3.2 установлено, что заявление на государственную регистрацию перехода права собственности подается сторонами после оплаты покупателем первоначального платежа.

Оценив условия указанного договора в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, принимая во внимание последующее заключение сторонами в отношении спорного имущества договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что моментом исполнения обязательства по передаче имущества по владение ООО "Жемчужина" как покупателя по договору является государственная регистрация права собственности общества на имущество, условием для которой является погашение первоначального платежа.

Как следует из документов, на момент рассмотрения спора, право собственности зарегистрировано за истцом, то есть по договору купли-продажи помещение ответчику не передано, и фактически находилось в его пользовании по договору аренды. Поскольку договор аренды прекращен, а передача имущества во владение ООО "Жемчужина" по договору купли-продажи не осуществлена, правовых оснований для его пользования ответчиком не установлено.

Доводы истца о том, что договор купли-продажи от 22.01.2010 расторгнут в одностороннем порядке, сделанные со ссылкой на уведомление от 24.05.2011 отклонены судом, поскольку доказательств его направления истцом и получения ответчиком не представлено.

Между тем, обстоятельства действия либо прекращения договора купли-продажи с учетом установленного, не влияет на вывод суда об удовлетворении требования о возврате имущества из аренды.

Исходя из установленного, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик в соответствии со статьей 622 ГК РФ обязан освободить спорное нежилое помещение и возвратить его истцу, в связи с чем требование об освобождении нежилого помещения является правомерным, подлежащим удовлетворению на основании статей 621, 622 ГК РФ.

В части требования расторжении договора аренды от 25.01.2010 N 1403 суд первой инстанции правильно оставил иск без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлен общий порядок досрочного расторжения договора, в соответствии с которым требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендодателя к арендатору с предложением о расторжении договора аренды, (в уведомлении от 19.01.2011 содержится лишь требование погасить долг и освободить занимаемое помещение), досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный законом является не соблюденным.

Дополнительные доказательства, приложенные к апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку не являлись предметом исследования суда первой инстанции, тогда как уважительность причин не предоставления таких доказательств суду заявителем не аргументирована и не обоснована (статья 268 АПК РФ, пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36).

Ходатайство ООО "Жемчужина" об утверждении мирового соглашения отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку суду не представлено мировое соглашение, заключенное между истцом и ответчиком, сторонами не соблюдена процедура, установленная статьями 140-141 АПК РФ.

Суд всесторонне, полно и объективно исследовал фактические обстоятельства и материалы дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

Государственную пошлину по апелляционной жалобе возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. Излишне уплаченную госпошлину возвратить из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение от 06.06.2011 по делу N А73-2682/2011 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина" (ОГРН 1032700031209) из федерального бюджета госпошлину в сумме 2 000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 27.06.2011 N 25.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

И.В. Иноземцев Е.И. Сапрыкина