Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2011 г. N 11АП-9923/11

07 октября 2011 г.

Дело N А55-3043/2011

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от заявителя - Намычкина Е.Ю., доверенность от 11 января 2011 г. N 2;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Панова Л.А., доверенность от 16 августа 2011 г. N 12-5226;

от третьих лиц:

от Министерства культуры и молодежной политики Самарской области - извещен, не явился;

от Муравьева Игоря Дмитриевича - Муравьев И.Д., паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью "Дальстрой" - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 июля 2011 г.

по делу N А55-3043/2011 (судья Стенина А.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Авто-М" (ОГРН 1066316086264) , г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

Министерство культуры и молодежной политики Самарской области, г. Самара,

Муравьев Игорь Дмитриевич, г. Самара,

общество с ограниченной ответственностью "Дальстрой", г. Самара,

о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Авто-М" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом уточненных требований) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган) о признании незаконным отказа от 24 ноября 2010 г. N 01/212/2010-391 в регистрации первого договора участия в долевом строительстве от 05 июля 2010 г. N 11-12/86 общества с ограниченной ответственностью "Авто-М" и обязании регистрирующего органа зарегистрировать договор участия в долевом строительстве от 05 июля 2010 г. N 11-12/86, заключенный между заявителем и гражданином Муравьевым Игорем Дмитриевичем (т. 1 л.д. 88).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 июля 2011 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ не соответствует требованиям закона и препятствует заявителю в осуществлении строительной деятельности и исполнению обязательств перед третьими лицами по строительству жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом.

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что строительство жилого дома осуществляется застройщиком на земельном участке, расположенном по адресу: г. Самара, Ленинский р-н, Одесский пер., д. 20, который имеет установленный вид разрешенного использования под гараж. Однако документы, подтверждающие изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка, не представлены.

В представленном на государственную регистрацию договоре участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 05 июля 2010 г. N 11-12/86 гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, не установлен. Таким образом, договор по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

Проект строительства не соответствует условиям специального согласования, установленного письмом Министерства культуры и молодежной политики Самарской области от 07 февраля 2008 г. N 26-04/299.

Разрешение на строительство от 01 октября 2008 г. N ЯИ 63301000-179, постановление главы городского округа Самара от 07 апреля 2010 г. N 322 и протокол заседания комиссии по застройке и землепользованию от 22 июня 2007 г. представлены на государственную регистрацию в виде копий по одному экземпляру, что противоречит требованиям п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ).

В судебном заседании представитель регистрирующего органа доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель заявителя, Муравьев И.Д. считают решение суда законным и обоснованным.

В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, заявитель является застройщиком на земельных участках с кадастровыми номерами 63:01:052119:0671 (А 1)//0:0000000:0//0001:06:0701:020:0:0, 63:01:0513005:0007 в границах улиц Арцыбушевской, Буянова, Одесского переулка, Рабочей в Ленинском районе г. Самары.

Строительство на указанном земельном участке осуществляется на основании постановления главы города Самары от 26 сентября 2005 г. N 2499 "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства", договора аренды земельного участка от 23 июня 2006 г. N 027623з, договора перемены лиц в обязательстве N 2 от 03 августа 2009 г., разрешения на строительство от 01 октября 2008 г. N RU 63301000-179.

13 июля 2010 г. заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации первого договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости.

На государственную регистрацию заявителем предоставлены: договор аренды земельного участка от 23 июня 2006 г. N 027623з, договор перемены лиц в обязательствах от 03 августа 2009 г. N 2, договор долевого участия от 05 июля 2010 г. N 11-12/86, проектная декларация от 12 июля 2010 г., письмо Министерства культуры и молодежной политики от 07 февраля 2008 г. N 26-04/299, бухгалтерский баланс, проект N 105/07-АР.1, разрешение на строительство от 01 октября 2008 г. N 63301000-179, план создаваемого объекта, учредительные документы, полномочия сторон, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.

Сообщением от 24 ноября 2010 г. N 01/212/2010-391 регистрирующий орган отказал заявителю в регистрации указанного выше договора.

Основанием для отказа в государственной регистрации явились следующие обстоятельства:

отсутствие в договоре гарантийного срока на объект долевого строительства;

отсутствие в договоре гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участниками долевого строительства объекта долевого строительства;

не предоставлено согласие супруги;

отсутствие в проектной декларации сведений об иных объектах недвижимости, в которых застройщик принимал участие, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации;

земельный участок по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, Одесский пер. д. 20, имеет вид разрешенного использования под гараж.

Кроме того, на регистрацию предоставлен поэтажный план создаваемого объекта, согласно которому блок 3 имеет этажность 16, а блок 2 - этажность в 13 этажей, что не соответствует создаваемому объекту, согласно выданному разрешению на строительство в части этажности одного из блоков жилого дома, несоответствие проекта строительства условиям специального согласования, установленным письмом Министерства культуры и молодежной политики Самарской области.

Считая указанный отказ регистрирующего органа незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации по причине отсутствия в договоре гарантийного срока на объект долевого строительства и гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участниками долевого строительства объекта долевого строительства.

Однако в п. 1.4 предоставленного на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 05 июля 2010 г. N 11-12/86 указано, что гарантийный срок на Объект равен 5 годам и устанавливается с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта до их передачи Участнику (ам) долевого строительства несет Застройщик.

Таким образом, отказ регистрирующего органа по основанию отсутствия в договоре гарантийного срока на объект долевого строительства является необоснованным.

Довод регистрирующего органа о том, что договор является незаключенным по причине отсутствия в нем гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование, арбитражным апелляционным судом не принимается во внимание, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условия, являющиеся существенными или необходимыми для договора участия в долевом строительстве, указаны в ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - закон N 214-ФЗ), согласно которой договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 закона N 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В частях 5 и 5.1 закона N 214-ФЗ различаются понятия гарантийного срока для объекта долевого строительства и гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование, входящего в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства.

Следовательно, в силу ч. 4 ст. 4 закона N 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, не относится к условиям, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Таким образом, отказ регистрирующего органа по указанному основанию является необоснованным.

Судом первой инстанции также правомерно признан несостоятельным отказ регистрирующего органа по основанию непредоставления первым участником долевого строительства согласия супруги, поскольку первый участник долевого строительства - Муравьев И.Д. не женат. Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, в материалы дела не представлено.

Отказывая в государственной регистрации, регистрирующий орган также указал на то обстоятельство, что земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, Одесский пер. д. 20, и на котором ведется строительство, имеет вид разрешенного использования под гараж и не отведен для строительства многоквартирного дома.

Однако заявителем на государственную регистрацию предоставлены договор аренды от 23 июня 2006 г. N 027623з земельного участка площадью 7 890, 8 кв.м. и свидетельство о праве собственности серии 63-АГ 250966 на земельный участок площадью 58, 0 кв.м. по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, Одесский пер., д. 20.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Таким образом, закон разрешает собственнику (владельцу) земельного участка без каких-либо разрешений и согласований использовать этот участок в соответствии с любым видом разрешенного использования данной территориальной зоны. При этом закон не требует от собственника такого земельного участка совершения каких-либо дополнительных действий для использования этого права.

Доказательств того, что принадлежащий заявителю земельный участок площадью 58, 0 кв.м. не может использоваться для строительства домов в соответствии с зонированием территории, в материалы дела не представлено.

Следовательно, отказ регистрирующего органа по данному основанию также является необоснованным.

Неправомерным является и отказ регистрирующего органа по причине отсутствия в проектной декларации сведений об иных объектах недвижимости, в которых застройщик принимал участие, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что предоставленная регистрирующему органу декларация заявителя содержит полную информацию, предусмотренную ст. 20 закона N 214-ФЗ.

В частности, в декларации указаны:

сведения о финансовом результате текущего года, размере кредиторской и дебиторской задолженности - бухгалтерский баланс по итогам I квартала 2010 г.;

активы (внеоборотные и оборотные) - 211 352 000 руб.;

отчет о прибылях и убытках: прибыль - 0 руб.; убыток - 0 руб. Итого: 211 352 000 руб.;

сведения о лицензируемой деятельности - строительство осуществляет генеральный подрядчик - ООО Фирма "СамараГражданСтрой". Свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выдано 28 августа 2009 г. на основании решения заседания совета саморегулируемой организации НП строительных предприятий "СредВолгСтрой", протокол от 28 августа 2009 г. N 13/09, регистрационный номер записи СРО - С - 027 - 12082009, номер реестровой записи в реестре членов партнерства СВС - 00018;

свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выдано 2 марта 2010 г. на основании решения заседания совета саморегулируемой организации НП строительных предприятий "СредВолгСтрой", протокол от 2 марта 2010 г. N 07/10, регистрационный номер записи СРО - С - 027 - 12082009, номер реестровой записи в реестре членов партнерства СВС - 02 - 00310.

Заявитель впервые участвует в строительстве объекта недвижимости. В связи с чем в соответствующей графе декларации заявитель не указал объекты, в строительстве которых принимал участие Застройщик.

Таким образом, отказ по указанному основанию является неправомерным.

Суд первой инстанции также обоснованно признал незаконным отказ регистрирующего органа по причинам несоответствия предоставленного поэтажного плана создаваемого объекта выданному разрешению на строительство в части этажности одного из блоков жилого дома, а также несоответствия проекта строительства условиям специального согласования, установленного письмом Министерства культуры и молодежной политики Самарской области.

Как правильно указал суд первой инстанции, согласно правилам русского языка знак "тире" ставится между двумя словами для обозначения пределов пространственных, временных или количественных характеристик. Указание в разрешении на строительство N RU 63301000-179 этажности 10-16 этажей обозначает минимальную и максимальную этажность. Доказательств того, что выданным разрешением на строительство запрещается строительство дома переменной этажности, в материалы дела не представлено.

Отклоняя довод регистрирующего органа о том, что представленный проект строительства не соответствует письму Министерства культуры и молодежной политики Самарской области, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Письмом от 07 февраля 2008 г. N 26-04V229 Министерство культуры и молодежной политики Самарской области согласовало эскизный проект с условием воссоздания фасада зданий по адресам: Одесский пер., 20 (Дом мещан Михеевых), Одесский пер., 22 ("Дом Быкова И.М.), Одесский пер. 28 / ул. Буянова, 16.

В то же время, предметом представленного на государственную регистрацию договора N 11-12/86 является участие в строительстве нежилого помещения, расположенного на 1 этаже строящегося жилого дома 1 очереди строительства, 3 блок. Для регистрации первого договора долевого участия заявителем предоставлена проектная и разрешительная документация, касающаяся строительства именно 1 очереди, месторасположение которой по ул. Арцыбушевской.

Следующим этапом разработки проекта и строительства будет 2-ая очередь по ул. Рабочей до ул. Буянова, и в последнюю очередь будет разрабатываться проект строительства по ул. Буянова до Одесского переулка, где находились дома N N 20 и 22 по Одесскому переулку и находится не отселенный дом Одесский пер. 28 / ул. Буянова, 16.

Следовательно, ссылка на нарушение положений Федерального закона N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" как на нарушение порядка проведения работ на объекте культурного наследия, как основание отказа в регистрации договора долевого участия в строительстве 1 очереди неправомерна и не имеет отношения к 1 очереди строительства.

Арбитражный апелляционный суд отклоняет довод регистрирующего органа о том, что заявителем при подаче документов были нарушены требования п. 5 ст. 18 закона N 122-ФЗ, поскольку разрешение на строительство от 01 октября 2008 г. N ЯИ 63301000-179, постановление главы городского округа Самара от 07 апреля 2010 г. N 322 и протокол заседания комиссии по застройке и землепользованию от 22 июня 2007 г. были представлены на государственную регистрацию в виде копий, надлежащим образом заверенных органами, их выдавшими.

Кроме того, в случае наличия сомнений в подлинности этих документов регистрирующий орган вправе был сделать запрос органам, выдавшим указанные документы.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18 июля 2011 г. по делу N А55-3043/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

П.В. Бажан Е.М. Рогалева