Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2007 г. N 17АП-7801/07

г. Пермь

22 ноября 2007 г.

Дело N А50-7673/2007

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хаснуллиной Т.Н.,

судей Васевой Е.Е. и Няшина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Паньковой Н.Н.,

при участии в судебном заседании:

от истца - ООО "Ветеран-2": Лобанов Д.М., доверенность от 01.06.2007;

от ответчиков: 1. ООО "Агат Строй": Елкина О.Ю., доверенность от 02.05.2007;

от ответчика 2: ИП Старожук А.В.: Елкина О.Ю., доверенность от 23.03.2007;

от третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю: не явился;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - ООО "Ветеран-2",

на решение Арбитражного суда Пермского края от 05 октября 2007 года

по делу N А50-7673/2007,

принятое судьей Голубцовой Ю.А.,

по иску ООО "Ветеран-2"

к ООО "Агат Строй",

к индивидуальному предпринимателю Старожуку Алексею Валентиновичу

третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю

об обязании зарегистрировать договор долевого строительства нежилого помещения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Ветеран-2" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной собственностью "Агат Строй" об обязании зарегистрировать инвестиционный договор долевого строительства нежилого помещения от 28.06.2006 между ООО "Агат Строй" и ООО "Ветеран-2" (т.1 л.д.2-4).

Определениями арбитражного суда от 14.06.2007 и от 29.08.2007 к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной регистрационной службы по Пермскому краю и индивидуальный предприниматель Старожук Алексей Валентинович (т.1 л.д.1, 147).

Определением арбитражного суда от 17.09.2007 индивидуальный предприниматель Старожук А.В. привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика (т.2 л.д. 11, 12).

Постановлением апелляционной инстанции от 19.07.2007 приняты обеспечительные меры по иску в виде запрещения Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество - незавершенное строительством нежилое здание (лит.Б), расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Революции, д.5а , и сделок с ним (т.1 л.д.11-14).

Решением суда от 05.10.2007 в удовлетворении иска отказано (т.2 л.д.20-21).

Истец с принятым решением не согласен. Полагает, что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В связи с чем, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю в своем отзыве сообщило суду о том, что в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект - незавершенное строительством нежилое здание, литер Б, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Революции, д.5а существуют записи: 07.04.2006 проведена запись права собственности Старожука А.В. N 59-59-01/062/2006-029; 31.07.2007 внесена запись N 59-59-21/052/2007-122 об аресте имущества; 28.08.2007 внесена запись N 59-59-21/052/2007-261 о запрете Управлению осуществлять государственную регистрацию прав. Просит дело рассмотреть в отсутствии своего представителя.

ООО "Агат Строй" с доводами апелляционной жалобы не согласно. Указывает на то, что на момент подписания инвестиционного договора отсутствовало разрешение на строительство, проектная документация не была подготовлена. В связи с отсутствием необходимых документов, проведение государственной регистрации невозможно. Просит решение суда оставить без изменения.

Предприниматель Старожук А.В. с доводами апелляционной жалобы не согласен. Просит решение суда оставить без изменения.

Решение пересмотрено в порядке ст. 266 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 07.04.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация права собственности Старожука А.В. на объект - незавершенное строительством нежилое здание, литер Б, расположенное по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Революции, д.5а (т.1 л.д. 89,128).

По договору от 26.06.2006 предприниматель Старожук А.В. (учредитель управления) передал в доверительное управление ООО "Агат Строй" (доверительный управляющий) принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество - незавершенное строительством нежилое здание (лит.Б), расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Революции, д. 5а (т.1 л.д.30-33).

В соответствии с п.6.1, договор действителен с момента подписания до 01.06.2011. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении ФРС по Пермскому краю.

Государственная регистрация доверительного управления произведена 03.10.2006, согласно выписке из единого государственного реестра прав от 06.06.2007 (т.1 л.д.128, 39).

28.06.2006 между ООО "Агат-Строй" (застройщик) и ООО "Ветеран-2" (инвестор) подписан инвестиционный договор долевого строительства нежилого помещения, согласно которому инвестор обязуется осуществить инвестирование строительства объекта, указанного в п.1.2 договора, путем передачи денежных средств в установленной в договоре сумме, а застройщик - ООО "Агат Строй", выполнить строительство объекта и передать инвестору в собственность помещение, указанное в п.1.2 договора (т.1 л.д.7-16). Договор содержит отметку о том, что сделка заключена ООО "Агат Строй"" в качестве доверительного управляющего (т.1 л.д.7).

Согласно п.1.2 инвестиционного договора, под помещением понимаются нежилые помещения без внутренней чистовой отделки на первом этаже общей площадью 1021,56 кв.м, которые к моменту возникновения обязательства застройщика по исполнению обязательства по передаче помещения в собственность инвестора будут располагаться в нежилом здании по адресу: г. Пермь, ул. Революции, 5а. Остальные помещения объекта переходят в собственность Старожука А.В.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных Кодексом и Законом о регистрации.

Договор о долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.3 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора с приложением документов, указанных в п.2 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": разрешения на строительство, проектной декларации, плана создаваемого объекта недвижимого имущества, договора поручительства.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.3 ст. 165 ГК РФ).

27.03.2007 представитель ООО "Ветеран-2" обратилось в Управление ФРС по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации инвестиционного договора долевого строительства нежилого помещения от 28.06.2006 (т.1л.д.25)

На основании абз. 2, 10 п.1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации было отказано 07.05.2007, в связи с тем, что заявителем не были представлены документы, указанные в п.2 ст. 25.1 Закона о регистрации прав, а также отсутствовало заявление другой стороны договора (т.1 л.д. 23).

16.08.2007 в Управление ФРС по Пермскому краю представителем Старожука А.В. с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения, было представлено соглашение от 03.08.2007 о расторжении договора доверительного управления недвижимым имуществом от 26.06.2006 (т.2 л.д.2,5). 28.08.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним проведена запись о прекращении обременения (доверительное управления) - т.2 л.д. 5.

В силу п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи этого имущества (ст. 224 названного Кодекса).

Согласно п. 2 ст. 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

То есть договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным не с момента его подписания сторонами, а после передачи имущества доверительному управляющему при условии, что такая передача удостоверяется государственной регистрацией.

Государственная регистрация передачи недвижимого имущества доверительному управляющему - обществу "Агат Строй" - произведена 03.10.2006. Следовательно, договор доверительного управления считается заключенным с этого момента (ст.433 ГК РФ).

Поскольку передача недвижимого имущества в доверительное управление ООО "Агат Строй" произведена 03.10.2006, то распоряжаться имуществом доверительный управляющий был вправе только с этого момента.

Срок доверительного управления указан сторонами в договоре с момента его подписания до 01.06.2011(п.6.1 договора). Согласно пункту 2 статьи 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора доверительного управления применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

Следовательно, инвестиционный договор не мог быть заключен ранее 03.10.2006.

Поскольку соглашением сторон от 03.08.2007 договор доверительного управления расторгнут, обременение имущества собственника прекращено 28.08.2007, то оснований для государственной регистрации инвестиционного договора от 28.06.2006 не имеется, согласно ст. 551 ГК РФ, ст. 16 Закона о регистрации прав.

Поскольку инвестиционный договор от 28.06.2006 подписан ООО "Агат Строй" с отметкой "доверительный управляющий", то считать его подписанным между предпринимателем Старожуком А.В. и ООО "Ветеран-2" не имеется (ст.1012 ГК РФ).

Кроме того, согласно п.1.3,2.1 инвестиционного договора от 28.06.2006, строительство объекта ведется на основании проектной документации "Универсальный магазин и кафе" по ул. Революции, 5а, шифр проекта 17-06. Разрешение на строительство объекта (шифр проекта 17-06) на момент подписания инвестиционного договора отсутствовало. ООО "Агат Строй" по проекту 17-06 дано отрицательное заключение Государственной вневедомственной экспертизы N 139/5.06 от 15.10.2006. Разрешение на строительство получено не было.

В отсутствии названных документов проведение государственной регистрации инвестиционного договора невозможно в соответствии со ст.ст. 16, 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Довод ответчиков о том, что государственная регистрация инвестиционного договора невозможна, в связи с односторонним отказом ООО "Агат Строй" от исполнения договора, несостоятелен, поскольку правомерность такого отказа является предметом исследования Арбитражного суда Пермского края по делу А50-7258/2007 (т.1 л.д.118).

С учетом изложенного в иске к обоим ответчикам отказано правомерно. Оснований для отмены решения нет.

Госпошлина по апелляционной жалобе относится на истца, согласно ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 05.10.2007 по делу А50-7673/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Н. Хаснуллина

Судьи

Е.Е. Васева В.А. Няшин