Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2011 г. N 17АП-12983/10

г. Пермь

18 января 2011 г.

Дело N А60-29384/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Л. Паньковой,

судей Т.Л. Зелениной, Л.А. Усцова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - Департамента земельных ресурсов города Москвы: Галичук Ю.В., доверенность от 29.12.2010, Карпова В.С., доверенность от 29.12.2010,

от ответчика - ОАО "Уральский банк реконструкции и развития": не явились,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

Департамента земельных ресурсов города Москвы,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 18 октября 2010 года

по делу N А60-29384/2010

принятое судьей В.С. Трухиным

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы

к ОАО "Уральский банк реконструкции и развития"

о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Дмитраченко Дмитрию Феликсовичу и ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" о взыскании с индивидуального предпринимателя Дмитраченко Д.Ф. задолженности по договору аренды от 27.10.1999 N М-05-014402 по арендной плате в сумме 2 716 руб. 96 коп., а также взыскании с ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" задолженности по договору аренды от 27.10.1999 N М-05-014402 в сумме 191 355 руб. 26 коп., в том числе по арендной плате в сумме 98 264 руб. 02 коп. и по пени в сумме 93 091 руб. 24 коп.

Определением от 25.05.2010 Арбитражный суд города Москвы выделил в отдельное производство с присвоением нового порядкового номера исковые требования Департамента земельных ресурсов горда Москвы к ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" о взыскании задолженности по договору аренды от 27.10.1999 N М-05-014402 в сумме 191 355 руб. 26 коп., в том числе по арендной плате в сумме 98 264 руб. 02 коп. и по пени в сумме 93 091 руб. 24 коп.

Определением от 06.07.2010 с учетом определения от 13.07.2010 Арбитражный суд города Москвы передал дело N А40-63038/10-7-515 по подсудности в Арбитражный суд Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.10.2010 в иске отказано.

Истец с решением суда от 18.10.2010 не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. По мнению заявителя апелляционной жалобы, судебный акт является незаконным и подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права и неправильным истолкованием закона (ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации). При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. В результате приобретения права собственности на помещение в здании к ответчику с 05.06.2007 в силу закона перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 27.10.1999 N М-05-014402, в том числе и обязанность по уплате арендной платы. В связи с возникшей задолженностью по арендной плате у ответчика возникла обязанность по оплате пени. Суд пришел к ошибочному выводу о неиспользовании ответчиком земельного участка. Обязанность по извещению арендодателя об отчуждении здания арендаторами не была исполнена.

В апелляционной жалобе ответчик просил решение суда отменить, исковые требования - удовлетворить.

В судебном заседании представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Ответчик представителя в судебное заседание не направил, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.10.1999 между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "Надежда - СЛ" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-05-014402 (л.д. 14-19). Предметом договора аренды является земельный участок общей площадью 2 200 кв.м, относительно которого арендатору устанавливается 5/100 в праве аренды земельного участка, составляющая 116 кв.м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Мытная, 62, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации помещения под ателье (п. 1.1 договора).

Договор заключен сроком на 49 лет (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора расчетным периодом по договору является квартал. Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в Москомземе и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 20 числа последнего месяца каждого квартала. В случае принятия нормативного правового акта г. Москвы, устанавливающего иной, чем в договоре срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в договор аренды по письменной информации арендодателя (п. 3.2 договора).

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор (п. 3.4 договора).

Согласно п. 5.7 договору арендатор обязан ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 13.11.2000 за N 77-01/00-08/2000-81779.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 01.12.2008 N 19/074/2008-2073 (л.д. 39) право собственности на помещение в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Мытная, 62 с 21.04.2006 перешло от ООО "Надежда - СЛ" к Дымшакову С.В., с 07.05.2007 от Дымшакова С.В. к Дмитраченко Д.Ф., с 05.06.2007 от Дмитраченко Д.Ф. к ОАО "Уральский банк реконструкции и развития".

Истец, указывая, что ответчиком арендные платежи за пользование земельным участком не уплачены, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Факт пользования ответчиком спорным земельным участком подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, договор аренды от 27.10.1999 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Обязанность, предусмотренная п. 5.11 договора аренды, согласно которому арендатор обязан письменно известить арендодателя в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве на эти объекты в течение десяти дней с момента регистрации сделки и в тот же срок обратиться с ходатайством в Москомзем об изменении либо прекращении ранее установленного права на участок (его часть), арендаторами не была исполнена.

Таким образом, с момента перехода права собственности (05.06.2007) к ОАО "Уральский банк реконструкции и развития", у последнего возникла обязанность производить арендную плату на основании указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 27 ст. 1 Закона г. Москвы от 29.09.1999 N 34 "О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 16 июля 1997 года N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" (действующий до 05.01.2008) арендная плата за землю юридическими и физическими лицами уплачивается поквартально равными долями не позднее 5 числа первого месяца квартала. Договором могут быть установлены иные периодичность и сроки внесения арендной платы.

Пунктом 1 ст. 27 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, вносится арендаторами (гражданами и юридическими лицами) поквартально равными долями не позднее пятого числа первого месяца квартала, если договором аренды не установлено иное.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 05.06.2007 по 31.12.2009 составляет 98 264 руб. 02 коп.

Произведенный истцом расчет задолженности проверен апелляционным судом и является правильным. Ответчиком расчет истца в порядке ст. 65 АПК РФ не оспорен, иного расчета ответчиком не представлено.

В соответствии с п. 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 21 числа последнего месяца квартала по день уплаты включительно.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с тем, что ответчиком ненадлежащим образом уплачивалась арендная плата по договору, суд апелляционной инстанции считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика суммы неустойки в размере 93 091 руб. 24 коп. за период с 06.07.2007 по 31.12.2009.

Произведенный истцом расчет неустойки апелляционным судом проверен и является правильным. Ответчиком указанный расчет не оспорен в порядке ст. 65 АПК РФ.

В связи с длительностью неисполнения обязательств по уплате арендных платежей оснований для применения ст. 333 ГК РФ не имеется.

Учитывая изложенное, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене на основании ч. 2 ст. 270 АПК РФ.

Государственная пошлина по иску в сумме 6 740 руб. 66 коп. и апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб. относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.10.2010 по делу N А60-29384/2010 отменить.

Иск удовлетворить.

Взыскать с ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" в пользу Департамента земельных ресурсов города Москвы 98 264 руб. 02 коп. (девяносто восемь тысяч двести шестьдесят четыре рубля две копейки) долга, 93 091 руб. 24 коп. (девяносто три тысячи девяносто один рубль двадцать четыре копейки) пени.

Взыскать с ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" в федеральный бюджет государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе в сумме 8 740 руб. 66 коп. (восемь тысяч семьсот сорок рублей шестьдесят шесть копеек).

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет - сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Г.Л. Панькова

Судьи

Т.Л. Зеленина Л.А. Усцов