Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2011 г. N 16АП-2578/11

г. Ессентуки

N 16АП-2578/2011

10 октября 2011 года

Дело N А20-415/2011

Резолютивная часть постановления оглашена. 03 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2011 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В., Фриева А.Л.,

при ведении протокола с/з

секретарем Эсангальдеевой Х.А.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики

на

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 20.07.2011

по делу

N А20-415/2011

под председательством судьи Асабиной Н.П.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Чермет" (ИНН/ОГРН - 0709003629, 1020701191741, Кабардино-Балкарская Республика, Прохладненский р-н, г. Прохладный, пер. Лесной, 63/1)

к

администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (ИНН/ОГРН - 0709004615, 1020701193336, Кабардино-Балкарская Республика, Прохладненский р-н, г. Прохладный, ул. Гагарина, 47)

о понуждении к заключению договора купли-продажи,

с участием в заседании представителей:

от администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики: Хамдохов Э.Х. - представитель по доверенности N 2523/10 от 23.07.2011 (копия в деле);

в отсутствие: общества с ограниченной ответственностью "Чермет", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Чермет" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (далее - ответчик, администрация) о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: г. Прохладный, переулок Лесной, 63/1, с кадастровым номером 07:10:0402023:48 площадью 3500 кв.м. и с кадастровым номером 07:10:0402023:86 площадью 1589 кв.м., на условиях истца, а также обязании внести изменения в постановления главы администрации от 01.11.2010 N 1276, от 03.11.2010 N 1284 в части указания выкупной цены земельных участков в размере 72.232 рублей и 32.793 рублей соответственно.

Иск основан на статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" и мотивирован необоснованным завышение администрацией выкупной цены земельных участков, на которых расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 20.07.2011 на администрацию возложены обязанность заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка площадью 1589 кв. м с кадастровым номером 07:10:0402023:86, расположенного в г. Прохладном Кабардино-Балкарской Республики по пер. Лесному, 63/1, на условиях проекта договора, составленного администрацией, с ценой выкупа земельного участка в размере 32.793 рублей, а также обязанность заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 07:10:0402023:48, расположенного в г. Прохладном Кабардино-Балкарской Республики по пер. Лесному, 63/1, на условиях проекта договора, составленного администрацией, с ценой выкупа земельного участка в размере 72.232 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд исходил из того, что общество, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, вправе требовать оформления прав на землю в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Выкупная стоимость земельных участков должна определяться по правилам статьи 17 Земельного кодекса Кабардино-Балкарской Республики путем умножения семнадцатикратной ставки земельного налога на площадь земельного участка. В остальной части иска отказано, поскольку требования о внесении в постановления N 1276 и N 1284 изменений в части выкупной цены земельных участков не могут быть разрешены в порядке искового производства.

В апелляционной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит решение суда от 20.07.2011 отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывает, что ООО "Чермет" утратило право выкупа спорных земельных участков по ценам, образуемым в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 17 Земельного кодекса Кабардино-Балкарской Республики, в связи с чем администрацией принято решение о предоставлении обществу земельных участков на общих основаниях. Решение о приватизации земельных участков администрацией не принято, постановления N 1276 и N 1284 такими решения не являются. Обязав ответчика заключить договоры купли-продажи земельных участков с меньшей выкупной ценой, суд фактически признал, постановления N 1276 и N 1284 незаконными в части установления цены. Однако, требования о признании данных актов незаконными в целом, либо в части, в соответствии с главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не заявлялись.

В отзыве на апелляционную жалобу общество возражает относительно доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представитель администрации уточнил требования по апелляционной жалобе, просил отменить решение от 20.07.2011 в части удовлетворения исковых требований общества.

По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя общества, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, выслушав пояснения представителя ответчика, изучив и оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о законности и обоснованности судебного акта в обжалуемой части, в связи со следующим.

Материалами дела установлено, что общество является собственником следующих объектов недвижимости: здание плавильного цеха площадью 112 кв. м, здание литейного цеха площадью 109,7 кв. м, здание токарно-фрезерного цеха площадью 58,8 кв. м, склад площадью 259,9 кв. м, одноэтажные нежилые здания: площадью 69,3 и 95,5 кв. м, расположенные на двух земельных участках по переулку Лесному в г. Прохладном (том 1 л.д. 29,30, 38-40, 48).

Земельные участки под объектами недвижимости площадью 3500 кв.м. и 1589 кв.м. общество арендует у администрации по договорам: N 336 от 21.12.2004 и N 55 от 17.08.2007 (том 1 л.д. 31-37, 41-47).

В целях реализации права на приватизацию земельных участков, предоставленного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, общество обратилось к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 07:10:0402023:48 площадью 3500 кв.м. и 07:10:0402023:86 площадью 1589 кв.м.

Постановлением администрации N 1276 от 01.11.2010 "О продаже земельного участка, расположенного по адресу: КБР, г. Прохладный, пер. Лесной, 63/1 ООО "Чермет" обществу разрешено приобрести в собственность земельный участок площадью 3500 кв. м под объектами недвижимости - площадью 302,9 кв. м и 69,3 кв. м и 2927 кв. м - территория, необходимая для использования объектов недвижимости (том 1 л.д. 108).

Постановлением администрации N 1284 от 03.11.2010 "О продаже земельного участка, расположенного по адресу: КБР, г. Прохладный, пер. Лесной, 63/1 ООО "Чермет" о разрешении обществу приобрести в собственность земельный участок площадью 1589 кв. м при общей площади застройки 322,9 кв. м, 280,5 кв. м - под объектами недвижимости и 1266,1 кв.м - территория, необходимая для использования объектов недвижимости (том 1 л.д. 109).

09 ноября 2010 г. администрация направила обществу проекты договоров купли - продажи земельных участков с кадастровыми номерами 07:10:0402023:48 площадью 3500 кв.м. и 07:10:0402023:86 площадью 1589 кв.м., расположенных по адресу: Кабардино -Балкарская Республика, г. Прохладный, пер. Лесной, 63/1. (том 1 л.д. 17-24) В пунктах 2.1 договоров выкупная цена земельных участков определена в размере 1.750.000 руб. и 794.500 руб. соответственно.

Договоры со стороны ООО "Чермет" не подписаны. Общество направило в администрацию протоколы разногласий к договорам, которыми предложено определить выкупную стоимость земельных участков в соответствии со статьей 17 Земельного кодекса КБР в размере 72.232 руб. и 32.793 руб. (том 1 л.д. 26, 27). Протоколы разногласий получены администрацией 18.11.2010.

Стороны не пришли к согласию по пунктам 2.1 договоров, в связи с этим истец обратился в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий по договорам купли-продажи.

Ответчик исковые требования не признал, считает, что расчет выкупной стоимости должен производиться исходя из рыночной стоимости земельных участков, определенной на основании отчета оценщика.

Статьями 8, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров, при заключении которых юридические лица свободны в установлении условий в рамках закона.

В рамках настоящего дела подлежит оценке договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 07:10:0402023:48 площадью 3500 кв.м. и 07:10:0402023:86 площадью 1589 кв.м., расположенных по адресу: Кабардино -Балкарская Республика, г. Прохладный, пер. Лесной, 63/1, с учетом протоколов разногласий, которые регулируют отношения между истцом и ответчиком связанные с куплей-продажей земельных участков, следовательно, по данным договорам отношения сторон регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, для ответчика заключение договоров купли-продажи земельных участков является обязательным в силу закона.

Как верно определено судом первой инстанции, исходя из положений пунктов 1, 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договоров купли- продажи спорных земельных участков подлежит рассмотрению арбитражным судом, который на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан определить условия договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка подлежат установлению в соответствии со статьей 17 Земельного кодекса Кабардино-Балкарской Республики.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до 1 января 2012 года приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

На территории Кабардино-Балкарской Республики стоимость земельных участков определена в статье 17 Земельного кодекса Кабардино-Балкарской Республики и составляет семикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в населенных пунктах с численностью населения до 250 тыс. человек.

Решением Прохладненского городского Совета местного самоуправления от 11.08.2005 N 26/2 "О земельном налоге", в редакции решений Совета местного самоуправления городского округа Прохладный КБР от 03.12.2009 N 40/10, от 27.12.2010 N 63/2 ставка земельного налога в отношении спорных земельных участков установлена в размере 1,5%.

Согласно кадастровым паспортам кадастровая стоимость: земельного участка 07:10:0402023:86, на дату обращения общества в администрацию, составляла 312.317 руб. (том 1 л.д. 49-50); земельного участка 07:10:0402023:48 - 687.925 руб. (том 1 л.д. 51-52).

Следовательно, цены выкупаемых ООО "Чермет" земельных участков составляет:

- земельный участок площадью 1589 кв.м. с кадастровым номером 07:10:0402023:86 - 32.793 руб. (312.317 руб. х 1,5% : 100 х 7);

- земельный участок площадью 3500 кв.м. с кадастровым номером 07:10:0402023:48 - 72.232 руб. (687.925 руб. х 1,5% : 100 х 7).

При таких обстоятельствах апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении требования общества об обязании ответчика принять пункты 2.1 договоров в редакции истца.

Довод подателя жалобы о том, что в связи с заключением с органом местного самоуправления договоров аренды на спорные земельные участки, общество утратило право на приобретение земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, судебной коллегией отклоняется.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены указанным Кодексом и федеральными законами.

В силу статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с указанным Кодексом федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельного участка из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Исходя из системного толкования указанных норм права, судебная коллегия приходит к выводу, что в случае, если собственник строений приобрел право аренды на земельные участки, это не исключает его права на приобретение впоследствии этих земельных участков в собственность. Право собственника строений на выкуп земельных участков не может быть ограничено наличием договоров аренды на данные земельные участки.

Таким образом, довод администрации о том, что общество реализовало свое исключительное право на получение земельных участков в аренду, поэтому лишено возможности выкупить земельные участки в собственность, является необоснованным.

Подлежит отклонению и довод подателя жалобы о том, что непосредственно под объектами недвижимости выкупная цена должна определяться в соответствии с Земельным кодексом Кабардино-Балкарской Республики, а в части остальной площади - по акту оценки.

В соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для его использования (пункт 1).

Аналогичные положения закреплены в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 35 и пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Издавая постановления N N 1276, 1284 о предоставлении обществу спорных земельных участков в собственность, администрация фактически определила размеры земельных участков, необходимых обществу для использования объектов недвижимости. Доказательств обратного администрация суду не представила.

Другие доводы апелляционный суд признает необоснованными, как несоответствующие обстоятельствам дела и сделанные при неверном толковании и применении норм материального права, касающихся отношений купли-продажи земельных участков.

Обществом в рассматриваемом деле также заявлены требования о внесении в постановления N 1276 и N 1284 изменений в части выкупной цены земельных участков. Однако судебный акт в указанной части администрацией не обжалуется.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дело рассмотрено полно и всесторонне, решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части является законным, обоснованным и не подлежащим отмене в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в следствие чего, подлежит оставлению без изменения на основании пункта 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 20.07.2011 по делу N А20-415/2011 в части удовлетворения исковых требований ООО "Чермет" оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Г.В. Казакова А.Л. Фриев