Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2007 г. N 17АП-6581/07

г. Пермь

02 октября 2007 г.

Дело N А50-3414/2007-Г12

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г. И. Глотовой,

судей Т.Л. Зелениной и А.Н.Лихачевой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шилонцевой В.А.

при участии

от истца Отделения по Свердловскому району г. Перми Федерального казначейства по Пермской области - Каменских Л.П. - руководитель, паспорт;

Лысанов А.М. - доверенность от 01.10.2007 года, удостоверение;

Сажина Н.Н. - доверенность от 11.04.2007 года, паспорт

от ответчиков:

ОАО "ТГК N 9" - Коневских В.И. - доверенность от 25.12.2006 года, паспорт

от ОАО "Пермэнерго" - не явился

от третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю - не явился

рассмотрел в заседании суда апелляционную жалобу

истца Отделения по Свердловскому району г. Перми Федерального казначейства по Пермской области

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 01.08.2007 года

по делу N А50-3414/2007-Г12,

принятое судьей Удовихиной В.В.

по иску Отделения по Свердловскому району г. Перми Федерального казначейства по Пермской области

к ОАО "Пермэнерго", ОАО "ТГК N 9"

третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю

о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды,

установил:

Отделение по Свердловскому району г. Перми Федерального казначейства по Пермской области обратилось в арбитражный суд Пермского края с иском к ОАО "Пермэнерго", ОАО "ТГК N 9" о признании недействительными дополнительного соглашения и акта сдачи-приемки от 31.03.2005 года, заключенного между ОАО "Пермэнерго" и истцом к договору аренды нежилого помещения N 59 от 21.10.1999 года; дополнительного соглашения от 23.12.2006 года, заключенного между ОАО "ТГК N9" и истцом к договору аренды нежилого помещения N 59 от 21.10.1999 года; договор аренды имущества N 009/143-720А/05/ПС/80ТТП от 31.03.2005 года, заключенный между ОАО "Пермэнерго" и ОАО "ТГК N9"; договор аренды нежилого помещения N 66/0281/2331ТГК от 01.04.2005 года, заключенный между истцом и ОАО "ТГК N 9", как заключенные с нарушением требований действующего законодательства; признать действующим договор аренды нежилого помещения N 59 от 21.10.1999 года, заключенный между истцом и ОАО "Пермэнерго".

До принятия решения по делу истец дополнил исковые требования и просил обязать ОАО "ТГК N 9" определить стоимость недвижимого имущества и заключить договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, 67 на первом и втором этажах, за исключением гаража, общей площадью 937,6 кв. м (т. 1, л.д. 116-119), уточнил требования и просил признать недействительным договор аренды имущества N 009/143-720А/05/ПС/80ТТП от 01.04.2005 года, заключенный между ОАО "Пермэнерго" и ОАО "ТГК N9", в части передачи в аренду спорного нежилого помещения по ул. Сибирская, 67, площадью 937,6 кв. м (протокол судебного заседания от 26.07.2007 года, т. 3, л.д. 42).

В соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (т. 1, л.д. 113-114).

Решением арбитражного суда Пермского края от 01.08.2007 года исковые требования удовлетворены частично, дополнительное соглашение и акт приема-передачи имущества от 31.03.2005 года к договору аренды N 59 от 21.10.1999 года, договор аренды имущества N 009/143-720А/05/ПС/80ТТП от 31.03.2005 года, заключенный между ОАО "Пермэнерго" и ОАО "ТГК N9"; договор аренды нежилого помещения N 66/0281/2331ТГК от 01.04.2005 года, заключенный между истцом и ОАО "ТГК N 9" признаны недействительными, как несоответствующие требованиям закона, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Ответчик ОАО "ТГК N 9" доводы апелляционной жалобы истца считает необоснованными, решение не подлежащим отмене, поскольку заявленные истцом требования не основаны на законе; при расторжении договора аренды N 59 стороны понимали последствия расторжения и желали наступления этих последствий; договор аренды в части выкупа помещений является незаключенным, поскольку не содержит существенного условия о размере выкупной суммы. Просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В судебном заседании против рассмотрения дела в обжалуемой части не возразил.

Ответчик ОАО "Пермэнерго" и третье лицо Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю в суд не явились, отзывов на апелляционную жалобу и возражений на рассмотрения дела в обжалуемой части не представили.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, в обжалуемой части в соответствии с п. 5 ст. 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ОАО "Пермэнерго" (Арендодатель) и истцом (Арендатор) 21.10.1999 года заключен договор аренды нежилого помещения N 59, в соответствии с которым Арендодатель передал Арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, 67 на 1 и 2 этажах, за исключением гаража, общей площадью 937,4 кв. м, на срок с 15.02.1999 по 31.12.2004 года. Договор зарегистрирован Пермской областной регистрационной палатой 05.11.1999 года за регистрационным номером 598-1-61/1999-893 (т. 1, л.д. 16-19).

Поскольку по истечении срока действия договора истец продолжал пользоваться арендованным помещением и Арендодатель не возражал против такого пользования, договор аренды возобновился на неопределенный срок в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

В связи с реорганизацией ОАО "Пермэнерго" спорное нежилое помещение было передано по разделительному балансу вновь образованному юридическому лицу ОАО "Пермская генерирующая компания", зарегистрированному в качестве юридического лица 01.04.2005 года.

Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о регистрации юридического лица (т. 2, л.д. 38), свидетельством о постановке юридического лица на налоговый учет (т. 2, л.д. 40), протоколом внеочередного общего собрания акционеров ОАОиЭ "Пермэнерго" N 17 от 30.06.2004 года (т. 2, л.д. 68-87), разделительным балансом (т. 2, л.д. 88-129), выпиской из разделительного баланса (т. 2, л.д. 134-135), выпиской из приложения N 10 разделительного баланса (т. 2, л.д. 136), выпиской из приложения N 13 разделительного баланса (т. 2, л.д. 137).

В связи с присоединением ОАО "Пермская генерирующая компания" к ОАО "ТГК N 9" право собственности на арендуемое истцом нежилое помещение перешло к правопреемнику ОАО "ТГК N 9", что подтверждается свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о прекращении деятельности ОАО "Пермская генерирующая компания" (т. 2, л.д. 35), свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о реорганизации ОАО "ТГК N 9" в форме присоединения (т. 2, л.д. 36), передаточным актом (т. 2, л.д. 130-132), свидетельством о государственной регистрации права собственности (т. 1, л.д. 121).

При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом (ч. 3 ст. 58 ГК РФ).

При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом (ч. 2 ст. 58 ГК РФ).

Таким образом, правопреемником и стороной по договору аренды N 59 от 21.10.1999 года с 01.05.2006 года в силу закона стал ответчик ОАО "ТГК N 9" (ч. 1 ст. 382 ГК РФ).

23.12.2006 года между истцом и ОАО "ТГК N 9" подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения N 59 от 21.10.1999 года, в соответствии с которым Арендодателем по договору с 01.04.2005 года являлось ОАО "Пермская генерирующая компания", а с 01.05.2006 года - ОАО "ТГК N 9".

Согласно п. 4 вышеназванного соглашения договор аренды N 59 от 21.10.1999 года считается расторгнутым по соглашению сторон с 01.04.2005 года (т. 1., л.д. 22).

В соответствии с ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу ч. 3 вышеназванной нормы в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении, если иное не вытекает из соглашения.

Поскольку дополнительным соглашением от 23.12.2006 года определен момент расторжения договора, договор аренды N 59 от 21.10.1999 года считается расторгнутым, а обязательства сторон по нему прекращенными с установленного договором срока, то есть с 01.04.2005 года.

Довод истца о том, что дополнительное соглашение от 23.12.2006 года является мнимой, а потому в силу ст. 170 ГК РФ ничтожной сделкой, поскольку заключено без намерений создать соответствующие ей правовые последствия, является несостоятельным.

Правовыми последствиями при расторжении и договора является прекращение обязательств сторон по данному договору.

Как следует из материалов дела, на момент заключения дополнительного соглашения между истцом и ОАО "ТГК N 9" был заключен договор субаренды спорного нежилого помещения N 66/0281/2331ТГК от 01.04.2005 года, сроком действия с 01.04.2005 года по 28.02.2006 года, пролонгированного дополнительным соглашением от 17.02.2006 года до 31.01.2007 года (т. 1, л.д. 25-38).

Таким образом, поскольку между сторонами одновременно имелись два договора аренды спорного имущества, воля сторон была направлена на прекращение обязательств по предыдущему договору.

Факт наличия намерений прекратить обязательства по договору N 59 подтверждается платежными поручениями об арендных платежах (т. 1, л.д. 96-107), свидетельствующих о том, что стороны исполняли условия договора субаренды N 66/0281/2331ТГК.

Доводы истца о том, что он после заключения дополнительного соглашения о расторжении договора N 59 продолжал пользоваться спорным нежилым помещением, не может быть принят в качестве доказательства мнимости дополнительного соглашения, поскольку истец имел право на пользования спорным нежилым помещением согласно договору субаренды N 66/0281/2331ТГК.

Поскольку отсутствуют доказательства, свидетельствующие о мнимости дополнительного соглашения от 23.12.2006 года, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований о признании данного дополнительного соглашения ничтожной сделкой.

Также правомерно судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска о признании договора N 59 от 21.10.1999 года действующим (продленным), поскольку договор расторгнут сторонами в установленном законом порядке, что подтверждается дополнительным соглашением к договору от 23.12.2006 года.

Не подлежат удовлетворению также требования истца о понуждении ОАО "ТГК N 9" заключить с ним договор купли-продажи арендованного нежилого помещения и определить его выкупную стоимость.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Гражданским кодексом РФ и иными законами не установлена обязанность сторон по заключению договоров аренды.

Доказательств того, что ответчик добровольно принял на себя обязанность заключить с истцом договор купли-продажи спорного арендованного имущества, в материалах дела не имеется.

Доводы истца о том, что согласно п. 6 соглашения от 30.12.1998 года о расторжении договора о совместном строительстве административного здания управления Пермских тепловых сетей АО "Пермэнерго" от 25.01.1996 года и п. 5.5. договора аренды нежилого помещения N 59 от 21.10.1999 года между сторонами заключен договор аренды с правом выкупа арендованного имущества, являются не состоятельными.

В соответствии с п. 6 соглашения от 30.12.1998 года о расторжении договора о совместном строительстве административного здания управления Пермских тепловых сетей АО "Пермэнерго" от 25.01.1996 года ОАО "Пермэнерго" приняло на себя обязательство заключить с истцом договор аренды с правом выкупа производственных площадей 1-го и 2-го этажей административного здания по адресу: ул. К.Маркса,67, переименованную в дальнейшем в ул. Сибирскую, с 01.01.1999 года, за исключением гаража в осях 8-10 (т. 1, л.д. 14-15).

Статья 624 ГК РФ устанавливает, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, существенными условиями для договора аренды с правом выкупа являются условия о переходе права собственности на выкупаемое имущество и уплата выкупной цены.

Согласно п. 5.5 договора аренды нежилого помещения N 59 от 21.10.1999 года стороны предусмотрели, что сданное в аренду нежилое помещение на 1 и 2 этажах, за исключением гаража, по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская 67 может быть выкуплено "Арендатором" в порядке и на условиях договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством.

Поскольку в п. 6 соглашения от 30.12.1998 года и в п. 5.5 договора аренды нежилого помещения N 59 от 21.10.1999 года отсутствуют существенные условия договора аренды с правом выкупа, договор аренды с правом выкупа не может быть признан заключенным.

Кроме того, обязательства ответчика по заключению с истцом договора аренды с правом выкупа прекратились в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ, в связи с истечением срока, установленного ч. 4 вышеназванной статьи.

Из условий п. 6 соглашения от 30.12.1998 года и п. 5. 5 договора N 59 не следует, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, как полагает истец.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Поскольку условия п.5.5 договора N 59 не содержат сведений о стоимости подлежащего продаже объекта недвижимости, оснований считать, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи арендованного имущества, не имеется.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Поскольку договор N 59 от 21.10.1999 года сторонами расторгнут, все обязательства сторон по данному договору прекратились.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ должник обязан совершить в пользу кредитора определенные действия, а кредитор вправе требовать исполнения этой обязанности в силу обязательства, которые возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

Поскольку ни ГК РФ, ни имеющимися в деле договорами на ответчика не возложена обязанность определять выкупную цену арендованного имущества по требованию арендатора, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении данного требования.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Пермского края от 01 августа 2007 года по делу N А50-3414/2007-Г12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Пермского края в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Г.И. Глотова

Судьи

Т.Л. Зеленина А.Н. Лихачева