Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2011 г. N 02АП-4924/11

г. Киров

03 октября 2011 г.

Дело N А82-317/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лысовой Т.В.,

судей Буториной Г.Г., Караваевой А.В. -

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кирилловых О.В.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Республиканский"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.06.2011 по делу N А82-317/2011, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Республиканский" (ИНН: 7604059585; ОГРН: 1037600401904)

к муниципальному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН: 7604093410; ОГРН: 1067604080884)

о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Республиканский" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к муниципальному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - ответчик, Учреждение) о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения в части уточнения площади и разрешенного вида использования земельного участка к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.05.2006 N 17388/2-о (далее - договор от 18.05.2006) и обязании заключить такое дополнительное соглашение.

Решением от 24.06.2011 в иске отказано.

Общество, не согласившись с принятым судебным актом, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на то, что судом первой инстанции сделаны несоответствующие обстоятельствам дела выводы, неправильно применены нормы материального и процессуального права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В жалобе указано на противоречие вывода о незаключенности договора от 18.05.2006 выводу решения Арбитражного суда Ярославской области от 07.05.2007 по делу N А82-2039/07, имеющего преюдициальное значение. Суд первой инстанции не принял данный судебный акт во внимание в нарушение части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Такое нарушение является существенным с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 20.10.2010 N 4372/10, повлекшим принятие неправильного решения. Также суд обосновал указанный вывод не подлежащей применению статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку на момент заключения упомянутого договора к существенному условию законодательство не относило кадастровый номер земельного участка, а названная норма не действовала, введена позже. Вследствие этого суд фактически рассмотрел заявленные требования не по существу, а как связанные с заключением нового договора аренды, что не соответствует обстоятельствам дела. Между сторонами спора имеется действующий на неопределенный срок договор от 18.05.2006, а уточнение площади и вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом этого договора, требуют заключения дополнительного соглашения. Отказ ответчика в заключении такого соглашения препятствует реализации прав заявителя как арендатора, совершению действий по застройке.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, явку представителей в суд не обеспечили. От ответчика отзыв на жалобу не поступил.

В соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 АПК РФ судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 24.06.2011 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, постановлением мэра г. Ярославля от 24.08.2004 N 3441 Обществу разрешена разработка проекта реконструкции квартала, ограниченного Московским проспектом, улицами Малой Пролетарской, Мельничной, Ямской, Большой Федоровской (далее - Квартал), на земельном участке ориентировочной площадью 6,5 га. Данный проект надлежало представить в управление архитектуры и градостроительства в установленном порядке в срок до 01.10.2005, который постановлениями мэра г. Ярославля от 26.10.2005 N 4991 и от 14.04.2006 N 1393 продлен соответственно до 01.03.2006 и до 01.09.2006 (далее - постановления N 3441, N 4991, N 1393; л.д. 69-71).

На основании постановления N 1393 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - арендодатель) и Обществом (далее - арендатор) подписан договор от 18.05.2006 в отношении земельного участка, расположенного в Квартале, площадью 12 569 кв.м. без кадастрового номера в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, для проектирования и реконструкции на срок с 14.04.2006 по 31.08.2006 (л.д. 21-24).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 07.05.2007 по делу N А82-2039/07 признан незаконным отказ в продлении срока действия договора от 18.05.2006, исходя из того, что на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) после 31.08.2006 названный договор считается возобновленным на неопределенный срок (л.д. 28).

Постановлением мэра г. Ярославля от 06.12.2007 N 3936 постановления N 3441, N 4991, N 1393 признаны утратившими силу (далее - постановление N 3936; л.д. 72).

28.12.2007 издано постановление мэра г. Ярославля N 4264 в порядке исполнения вступившего 28.09.2007 в законную силу решения Арбитражного суда Ярославской области от 27.08.2007 по делу N А82-3589/07. Указанным постановлением согласовано предварительно место размещения и утвержден акт выбора земельного участка в Квартале площадью 12 795 кв.м. для строительства многоэтажных жилых домов и многофункционального центра с инженерными коммуникациями, предписано заявителю выполнить мероприятия по установлению границ и кадастровому учету земельного участка (далее - постановление N 4264; л.д. 27, 29).

Кадастровый учет земельного участка с присвоением кадастрового номера 76:23:061201:0025 осуществлен в феврале 2008 года, что подтверждено кадастровым планом от 15.02.2008 N 23/08-С-I-1251 (л.д. 25-26).

В решении Арбитражного суда Ярославской области от 27.11.2008 по делу N А82-10877/2008 Обществу, обратившемуся с требованием об обязании Правительства Ярославской области издать постановление о предоставлении вышеназванного земельного участка для строительства, но не обжаловавшему отказ в предоставлении такого участка без проведения аукциона, отказано в удовлетворении заявленного требования. Судебный акт обоснован ссылкой на пункт 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), исключающий с 01.01.2008 предоставление земли для строительства без аукциона (л.д. 59-61).

19.10.2010 Общество обратилось в Учреждение с заявлением о переоформлении договора от 18.05.2006, в ответе на которое от 27.10.2010 N 2288 Учреждение сообщило, что для оформления договора аренды необходимы документы-основания, а постановление N 4264 таковым для заключения договора аренды не является (л.д. 15-16).

Постановлением мэрии г. Ярославля от 18.01.2011 N 93 признано утратившим силу постановление N 4264 (л.д. 55).

Считая, что обращение в Учреждение связано с внесением изменений в действующий договор от 18.05.2006, решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в течение трех лет, Общество обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с требованием о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения к указанному договору и обязании заключить такое соглашение.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, руководствовался статьями 607 ГК РФ, 11.1, 31 ЗК РФ, Законом Ярославской области от 27.04.2007 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области - городе Ярославле" (далее - Закон N 21-з), Порядком оформления договоров аренды земельных участков (далее - Порядок), утвержденным постановлением мэра г. Ярославля от 18.10.2006 N 3678. Оценив материалы дела, суд счел, что договор от 18.05.2006 ввиду отсутствия предмета аренды является незаключенным. Также суд установил, что постановление N 4264 действует в течение трех лет, т.е. до 28.12.2010, и в указанный срок заявитель в уполномоченный орган - мэрию города Ярославля не обращался. Учреждение осуществляет оформление договоров аренды при поступлении постановлений мэра города Ярославля о предоставлении земельных участков, а правоустанавливающие документы на испрашиваемый земельный участок отсутствуют. В связи с этим суд признал, что ответчик правомерно не заключил ни дополнительное соглашение к договору от 18.05.2006, ни самостоятельный договор аренды, а потому отказал в иске.

Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы жалобы, Второй арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ярославской области в силу следующего.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

При этом, исходя из статьи 65 АПК РФ, обратившееся в суд лицо должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, в том числе обстоятельства возникновения, изменения, прекращения, прав и законных интересов и факт их нарушения ответчиком.

Как следует из документов дела, Общество заявленные в данном деле требования связывает с наличием права аренды необходимостью осуществления застройки спорного земельного участка.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

Из пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ следует, что земельные участки с неразграниченной государственной собственностью могут быть приобретены юридическими лицами в аренду.

По смыслу статей 22, 28, 29 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду включает в себя издание распорядительного акта уполномоченного органа в рамках публичных правоотношений и подписание, а при необходимости и регистрацию в установленном порядке, во исполнение указанного акта договора, свидетельствующего о возникновении гражданско-правовых отношений.

С учетом сказанного, основанием для заключения, равно как и для переоформления договора аренды земельного участка с неразграниченной государственной собственностью является распорядительный акт уполномоченного органа.

Согласно статье 1.1 Закона N 21-з в г. Ярославле распоряжение земельными участками с неразграниченной государственной собственностью в целях строительства объектов капитального строительства (за исключением жилищного строительства) осуществляется органами исполнительной власти Ярославской области, а в иных целях - органами местного самоуправления городского округа город Ярославль.

В связи с этим, поскольку спорный земельный участок испрашивался Обществом и предназначен для жилищного строительства, уполномоченным на его предоставление органом является, как верно отражено в обжалуемом решении, мэрия г. Ярославля.

Общество в подтверждение наличия статуса арендатора спорного земельного участка представило договор от 18.05.2006.

Однако, постановление N 1393, на основании которого оформлен указанный договор, утратило силу.

Кроме того, на момент подписания данного договора в г. Ярославле действовало Положение о порядке заключения договоров аренды земельных участков (далее - Положение), утвержденное постановлением мэра г. Ярославля от 20.03.2000 N 558.

Из пунктов 1, 3, 7, 9, 11 Положения усматривается, что арендодателем земельных участков является Мэрия г. Ярославля в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом. В аренду могут предоставляться земли, поставленные на кадастровый учет, при получении права на их целевое предоставление и наличии документа, подтверждающего основания для оформления арендных правоотношений.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу пункта 2 статьи 6 ЗК РФ, а также статей 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о ГЗК), действовавших на момент подписания договора от 18.05.2006, индивидуализация земельного участка как объекта земельных отношений осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета.

Следовательно, объектом гражданско-правовых отношений не может являться земельный участок, который не прошел государственный кадастровый учет.

В договоре от 18.05.2006 вопреки Положению и приведенным нормам ГК РФ, ЗК РФ и Закона о ГЗК передаваемый в аренду земельный участок не имеет кадастрового номера, доказательства его постановки на кадастровый учет не представлены, поэтому в обжалуемом решении правильно указано, что объект аренды отсутствует и данный договор аренды является незаключенным.

О неправомерности указанного вывода не свидетельствует применение судом первой инстанции статьи 11.1 ЗК РФ, поскольку данная норма и ныне действующий Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровому учету земельных участках придают аналогичное правовое значение.

Довод жалобы, что вывод о незаключенности договора от 18.05.2006 противоречит выводу решения Арбитражного суда Ярославской области от 07.05.2007 по делу N А82-2039/07, имеющего преюдициальное значение, отклоняется. В названном судебном акте, приятом в порядке главы 24 АПК РФ, не исследовался вопрос о заключенности договора, поэтому часть 3 статьи 69 АПК РФ к установлению данного обстоятельства не подлежала применению и судом первой инстанции не допущено существенных процессуальных нарушений.

Иных оснований для занятия Обществом спорного земельного участка также не усматривается.

Постановление N 4264, которое действовало на момент обращения Общества в Учреждение, в силу пункта 8 статьи 31 ЗК РФ является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет, т.е. до 28.12.2010.

Доказательств, свидетельствующих о принятии такого решения, а также подтверждающих факт обращения Общества к уполномоченному органу с заявлением о предоставлении для строительства выбранного земельного участка, не имеется.

К тому же, 18.01.2011 постановление N 4264 утратило силу.

Помимо того, пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" ЗК РФ дополнен статьей 30.1, пунктами 1 и 2 которой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 названного кодекса. Данная статья вступила в законную силу с 01.10.2005.

Федеральным законом от 18.12.206 N 232-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно данной норме возможность предоставления земли в аренду для строительства ограничена 01.03.2007 для лиц, которым предварительно согласовано место размещения объекта до 01.10.2005, и 30.12.2007 для лиц, имевших соответствующее соглашение с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при условии исполнения данного соглашения в полном объеме.

С учетом сказанного, нельзя признать подтвержденными право аренды на спорный земельный участок и необходимость осуществления его застройки, тогда как является правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии правоустанавливающих документов на испрашиваемый земельный участок.

Из Порядка, действующего на момент обращения Общества в Учреждение, усматривается, что ответчик уполномочен на оформление договоров аренды земельного участка и проводит необходимые мероприятия, если заявителем предоставлены документы, являющиеся основанием для оформления земельных отношений (протокол результатов торгов, договор аренды на объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности города), от уполномоченного органа поступило постановление мэра г. Ярославля о предоставлении земельного участка в аренду (пункты 3, 9).

Принятия постановления мэра г. Ярославля о предоставлении земельного участка не требуется в случаях оформления дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу или нового договора аренды с приобретателем прав и обязанностей по договору аренды в порядке реализации преимущественного права на заключение договора аренды (пункт 4).

В спорной ситуации необходимые в соответствии с Порядком документы для оформления (переоформления) договора аренды отсутствуют.

Доказательства обратного не представлены.

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что Учреждение правомерно не заключило с Обществом дополнительное соглашение или самостоятельный договор аренды спорного земельного участка. Оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из правовых норм, применимых в спорной ситуации и обстоятельств дела, не имеется.

Ссылки в жалобе, что суд первой инстанции фактически не рассмотрел заявленные требования по существу, а отказ ответчика в заключении дополнительного соглашения препятствует реализации прав Общества как арендатора, совершению действий по застройке, отклоняются как не имеющие ни правового, ни фактического подтверждения.

Таким образом, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права, содержит выводы, соответствующие фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с этим жалоба Общества не подлежит удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.06.2011 по делу N А82-317/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Республиканский" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.В. Лысова

Судьи

Г.Г. Буторина А.В. Караваева