Вопрос: Должна ли организация уплачивать государственную пошлину за регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества и за погашение записи об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним? ("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 14, июль 2007 г.)

Должна ли организация уплачивать государственную пошлину за регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества и за погашение записи об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Ранее контролирующие органы неоднократно указывали на то, что если в соответствии с ГК РФ договор, предусматривающий совершение сделки с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации, то и соглашение о его изменении, а также расторжении подлежит регистрации. Причем размер уплачиваемой госпошлины в этом случае такой же, как и за государственную регистрацию договоров - 7 500 руб. (письма ФНС РФ от 01.11.2005 N 04-3-09/597 "О государственной пошлине", Минфина РФ от 08.12.2005 N 03-06-03-04/113, от 07.10.2005 N 03-06-03-04/98).

Однако данные выводы не согласованы с нормами гражданского законодательства и законодательства о налогах и сборах. Действительно, гл. 25.3 "Государственная пошлина" НК РФ не устанавливает наличия или отсутствия у заявителей обязанности по уплате госпошлины при прекращении договора аренды недвижимого имущества. Пунктом 1 ст. 333.33 НК РФ определен размер госпошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества (пп. 20), а также за внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (пп. 21).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества. В соответствии со ст. 13 названного закона права регистрируются при представлении документа об уплате госпошлины.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а в одностороннем порядке - по решению суда либо в установленном законом порядке.

Пунктами 22 и 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества*(1) государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды происходит посредством погашения регистрационных записей*(2) на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. Записи подраздела III "Запись об аренде" ЕГРП реестра, права и ограничения по которым прекращены, погашаются на лицевой стороне листа специальным штампом.

Как видим, названные нормы гражданского законодательства не содержат однозначного указания на порядок регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества, в том числе не регулируют и вопрос регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества, то есть отсутствует указание на представление документа об уплате госпошлины.

Тем не менее, пользуясь разъяснениями чиновников, регистрационная служба не регистрировала расторжение договора аренды без предъявления квитанции об оплате государственной пошлины, и налогоплательщикам порой приходилось отстаивать свою правоту в суде, причем не безуспешно (положительная арбитражная практика представлена постановлениями ФАС ПО от 18.04.2006 N Ф49-11166/05, ФАС УО от 20.02.2007 N Ф09-1720/07-С6 и др.).

Письмо Минфина РФ от 22.05.2007 N 03-05-06-03/25 "О взимании государственной пошлины за расторжение договоров аренды недвижимого имущества" не может не порадовать налогоплательщиков. В нем финансовое ведомство сделало вывод, что действующее законодательство не устанавливает госпошлину за названные регистрационные действия (пп. 20, 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Таким образом, Росрегистрация должна регистрировать соглашение о расторжении договора аренды недвижимости имущества и погашении соответствующей записи в ЕГРП без взимания государственной пошлины.

Обратите внимание: при регистрации соглашения об изменении условий (например, назначения использования земельного участка, переданного в аренду, арендной платы, адреса и др.) ранее зарегистрированного договора аренды, а не о его расторжении, за внесение изменений в ЕГРП надо будет перечислить госпошлину в размере 300 руб. Об этом Минфин сообщил в письмах от 28.04.2007 N 03-05-06-03/20 и от 25.01.2007 N 03-05-06-03/05.

Д.В. Дурново,

главный редактор издательства "Аюдар Пресс"

15 июля 2007 г.

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 14, июль 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Приказ Минюста России от 06.08.2004 N 135.

*(2) Порядок погашения регистрационных записей определен п. 62-66 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.