Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2011 г. N 18АП-9677/11

г. Челябинск

13 октября 2011 г.

N 18АП-9677/2011 Дело N А07-18080/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгмастер" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2011 по делу N А07-18080/2010 (судья Хомутова С.И.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Торгмастер" - Зеленкина Л.Ф. (доверенность от 24.11.2010),

общества с ограниченной ответственностью "Бузат" - Сафин В.Н. (доверенность от 07.06.2010).

Общество с ограниченной ответственностью "Бузат" (далее - истец, ООО "Бузат") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торгмастер" (далее - ответчик, ООО "Торгмастер") о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды от 01.12.2008 N САБ-БУ 09/2008 в размере 2 562 135 руб. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 99).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью торгово-сервисный комплекс "Городской рынок" (далее - третье лицо, ООО ТСК "Городской рынок") (определение от 24.11.2010, т. 1, л. д. 115-116).

ООО "Торгмастер" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением к ООО "Бузат" о взыскании 1 460 457 руб., в том числе суммы неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы за незанимаемые фактически нежилые помещения в размере 1 305 457 руб., стоимости охранно-тревожного оборудования в размере 155 000 руб. (с учетом уточнений заявленных встречных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л. д. 59).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.08.2011 (резолютивная часть объявлена 26.07.2011) первоначальные исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с ООО "Торгмастер" в пользу ООО "Бузат" сумму долга по арендной плате в размере 2 021 244 руб. 84 коп., в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Торгмастер" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ошибочность вывода суда о заключенности договоров аренды от 06.07.2009 N А17-09, от 07.07.2010 N 25/10, от 05.08.2008 N А15-08, подписанных между ООО ТСК "Городской рынок" и ООО "Бузат", и договора субаренды от 01.12.2008 N САБ-БУ 09/2008, подписанного между ООО "Бузат" и ООО "Торгмастер", поскольку до настоящего момента право собственности ООО ТСК "Городской рынок" на объект аренды не зарегистрировано. Соответственно, по мнению подателя жалобы, ООО ТСК "Городской рынок" не могло распоряжаться объектом, право собственности на который не зарегистрировано. В связи с указанным взыскание задолженности по недействительному договору субаренды является незаконный. Податель жалобы считает необоснованной ссылку суда на статью 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", в соответствии с которой инвестор обладает правом владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами капитальных вложений, ссылку суда на неоспоренность права собственности ООО ТСК "Городской рынок" и на отсутствие нарушений прав и законных интересов ответчика, так как данные обстоятельства не могут подменять необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и норму закона о том, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

По мнению подателя жалобы, суд в решении не выяснил вопрос о размере площадей, которые остались в аренде у ООО "Торгмастер" после возврата 480 кв. м с учетом изготовления нового технического паспорта по состоянию на 01.07.2009.

Кроме того, податель жалобы считает, что суд неверно применил к требованию о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости пожарно-охранной сигнализации пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указал, что пожарно-охранная сигнализация является отделимым улучшением, так как отделима без вреда для имущества. Полагает, что ООО "Бузат" самостоятельно демонтировало оборудование, принадлежащее ООО "Торгмастер", в связи с чем встречные исковые требования основаны на нормах о неосновательном обогащении.

ООО "Бузат" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В обоснование своих возражений ООО "Бузат" ссылается на несостоятельность довода апелляционной жалобы о недействительности договоров аренды и субаренды. Полагает, что судом обоснованно указано на то, что нельзя считать указанные договоры ничтожными, а факт недействительности сделки не имеет юридического значения в рамках рассматриваемого дела. По мнению ООО "Бузат", при доказанности факта использования ООО "Торгмастер" нежилых помещений ссылка ответчика на недействительность сделок фактически направлена на уклонение от обязанности оплатить задолженность за пользование помещениями. Также материалы дела с точностью позволяют определить площадь занимаемых ответчиком помещений, срок их использования и стоимость их использования, соответственно, довод о том, что судом не полно исследованы обстоятельства дела в отношении занимаемых ответчиком площадей, является несостоятельным. ООО "Бузат" в отзыве полагает, что довод апелляционной жалобы о том, что истец незаконно демонтировал и удерживает у себя оборудование ответчика - пожарно-охранную сигнализацию, является недоказанным и не подтверждается материалами дела. Поскольку податель жалобы указывает, что оборудование является отделимым улучшением, то ООО "Торгмастер" имело возможность вывезти указанное оборудование при освобождении помещений.

От ООО ТСК "Городской рынок" письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ООО ТСК "Городской рынок" не явился.

С учетом мнения представителей ООО "Торгмастер" и ООО "Бузат" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ООО ТСК "Городской рынок".

В судебном заседании представитель ООО "Торгмастер" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО "Бузат" в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о необходимости изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 03.07.2008 между ООО ТСК "Городской рынок" (арендодатель), ООО "Бузат" (арендатор) и ООО "Торгмастер" (субарендатор) подписан предварительный договор о заключении договора субаренды нежилых помещений N САБ-БУ 07/2008 (т. 2, л. д. 64-84), предметом которого является обязательство арендатора и субарендатора в сроки, указанные в пунктах 3.2 и 3.4 договора, заключить основные договоры субаренды (краткосрочный и долгосрочный) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором и согласованных арендатором и субарендатором проектом основного договора субаренды (приложение N 3) к настоящему договору (пункт 2.1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора субарендатору передаются помещения в двухэтажном здании торгового комплекса, расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Салават, ул. Колхозная, 9\1 общей площадью 1400 кв. м. Данная площадь является примерной и подлежит уточнению после получения технического паспорта на объект (пункт 1.2 предварительного договора). Пунктом 1.1 предварительного договора предусмотрено, что на момент заключения настоящего договора вышеуказанное здание находится в процессе строительства.

Порядок заключения основного краткосрочного и основного долгосрочного договоров установлен в разделах 2 и 3 предварительного договора.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 предварительного договора арендодатель и арендатор обязуются в срок не позднее чем за 1 месяц до даты официального открытия здания для посетителей заключить краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев с его дальнейшей пролонгацией.

Арендатор и субарендатор обязуются в срок не позднее чем за 2 недели до даты официального открытия здания для посетителей заключить основной краткосрочный договор субаренды сроком на 11 месяцев с его дальнейшей автоматической пролонгацией и с условием, что краткосрочный договор субаренды прекращается автоматически в день государственной регистрации долгосрочного договора субаренды. Долгосрочный основной договор субаренды заключается между арендатором и субарендатором в срок не позднее 30 рабочих дней с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на здание (пункт 3.4 предварительного договора).

Из условий раздела 5 предварительного договора усматривается, что арендодатель выступает заказчиком строительства двухэтажного здания торгового комплекса, включающего в себя помещения, расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Салават, ул. Колхозная, 9\1, ориентировочной площадью 1400 кв. м.

05 августа 2008 года между ООО ТСК "Городской рынок" (арендодатель) и ООО "Бузат" (арендатор) подписан договор аренды N А15-08 здания торгово-сервисного комплекса "Городской рынок" (II очередь) (т. 1, л. д. 73-78), в соответствии с пунктом 2.1 которого арендодатель передает арендатору в аренду (во временное владение и пользование) помещения, распложенные на втором этаже двухэтажного здания (второй очереди) торгово-сервисного комплекса, в том числе места общего пользования, находящегося по адресу: г. Салават, ул. Колхозная, 9\1. Общая площадь помещений составляет 3506 кв. м (2106 кв. м на втором этаже и 1400 кв. м на первом этаже). Указанная площадь является примерной и подлежит уточнению после получения технического паспорта на объект (пункт 1.2 договора). Целевое назначение объекта аренды - для коммерческой эксплуатации (передача помещения в субаренду третьим лицам) и оказания услуг в рамках данной деятельности.

Срок договора аренды установлен на 11 (одиннадцать) месяцев с момента передачи объекта по акту приема-передачи (пункт 4.1 договора).

05 августа 2008 года арендатором и арендодателем подписан акт приема-передачи нежилых торговых помещений на втором этаже торгово-сервисного комплекса "Городской рынок" (далее объект) общей площадью 2106 кв. м, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Колхозная, 9\1 (т. 1, л. д. 79).

В последующем между ООО ТСК "Городской рынок" и ООО "Бузат" были подписаны договоры аренды: от 06.07.2009 N А17-09 (т. 1, л. д. 81-85) и от 07.07.2010 N А25-10 (т. 1, л. д. 88-92), аналогичные по своему содержанию, предмету и условиям договору аренды от 05.08.2008 N А15-08.

06 июля 2009 года и 07.07.2010 арендодателем и арендатором подписаны акты приема-передачи к вышеуказанным договорам аренды, согласно которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду двухэтажное здание торгово-сервисного комплекса "Городской рынок" второй очереди общей площадью 3506 кв. м, в том числе на 1 этаже площадью 1400 кв. м и на 2 этаже площадью 2106 кв. м, расположенное по адресу: г. Салават, ул. Колхозная, 9\1 (т. 1, л. д. 86, 93).

В соответствии с пунктом 3.4.3 договоров аренды арендатор вправе без дополнительного согласия арендодателя предоставлять по договорам субаренды помещения третьим лицам.

01 декабря 2008 года между ООО "Бузат" (арендатор) и ООО "Торгмастер" (субарендатор) подписан договор субаренды N САБ-БУ 09/2008 (т. 1, л. д. 12-20), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 2.1 которого арендатор передает субарендатору в субаренду (во временное владение и пользование) объект: помещения, расположенные на первом этаже двухэтажного здания торгового комплекса, находящегося по адресу: г. Салават, ул. Колхозная, 9\1. Указанные помещения определяются в соответствии с поэтажным планом, который является приложением N 1 к настоящему договору. На поэтажном плане объект выделен цветом. Общая площадь объекта составляет 1357,7 кв. м. Указанная площадь определяется согласно техническому паспорту на здание ТСК "Городской рынок" от 02.12.2008, серии АА N 017059, составленному органами технической инвентаризации.

Помещения включают в себя входные группы N N 162-171, 173-176, 178 и часть помещения N 172 - 22,3 кв. м. Указанные номера и объем определяются согласно экспликации к техническому паспорту.

Сторонами оформлен акт приема-передачи нежилых помещений от 01.12.2008 (т. 1, л. д. 21).

Пунктом 3.3.9 договора предусмотрена обязанность субарендатора с момента заключения настоящего договора не производить реконструкцию, переустройство, перепланировку и переоборудование объекта и другие неотделимые улучшения без письменного согласия арендатора и при необходимости иных органов призванных давать разрешения на указанные работы.

Согласно пункту 3.4.4 договора субарендатор вправе без дополнительного согласия арендатора за счет собственных средств: организовать в помещениях дополнительную охрану силами лицензированного частного охранного предприятия по усмотрению субарендатора; устанавливать, монтировать, содержать и использовать на объекте любые не противоречащие действующему законодательству: оборудование, приспособления для торговли и деловой деятельности, системы и оборудование охраны и другие устройства, которые он считает необходимыми или целесообразными. Устанавливаемые технические средства и оборудование не должны нарушать фасад здания и технические характеристики объекта.

Срок действия договора стороны определили 11 (одиннадцать) месяцев с момента передачи помещений по акту приема-передачи (пункт 4.1 договора).

Платежи по договору субаренды регламентированы сторонами в разделе 5 договора. Так, в соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата включает ставку арендной платы, равную 650 руб. за 1 (один) кв. м в месяц без НДС, а также эксплуатационные расходы, оказываемые арендатором в соответствии с пунктом 3.1.9 настоящего договора. Арендная плата включает в себя все применимые налоги и сборы.

Арендная плата начисляется с момента открытия магазина субарендатора. Дата открытия супермаркета определяется сторонами как открытие магазина субарендатора в помещении для посещения покупателями и выдачу первого кассового чека на совершенную покупку, что подтверждается составленным сторонами актом (пункт 5.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.4.1 договора субаренды арендная плата за предоставленное нежилое помещение должна вноситься в виде авансовых платежей, в срок, не позднее 5-го числа расчетного месяца.

19 декабря 2008 года между ООО "Бузат" и ООО "Торгмастер" на основании пункта 5.3 договора субаренды подписан акт об открытии магазина ООО "Торгмастер" (т. 2, л. д. 59), который подтверждает, что 19.12.2008 состоялось открытие магазина субарендатора, что подтверждается пробитием и выдачей первого чека на совершенную покупку. Настоящий акт является неотъемлемой частью договора субаренды от 01.12.2008 N САБ-БУ 09/2008.

01 апреля 2009 года между ООО "Бузат" и ООО "Торгмастер" подписано дополнительное соглашение N 1 к договору субаренды от 01.12.2008 N САБ-БУ 09/2008 (т. 1, л. д. 24), согласно которому стороны установили: изменить ставку арендной платы, указанную в пункте 5.1 договора субаренды и установить ее в размере 520 руб. за 1 кв. м в месяц без учета НДС; изменить общую площадь объекта и установить, что с 14.04.2009 общая площадь объекта, переданного по договору субаренды, составляет 877,7 кв. м. Помещения включают в себя входные группы N N 162-171, 173-176, 178 и часть помещения N 157 площадью 639,4 кв. м, указанные номера и объем определяются согласно экспликации (приложение N 1 к настоящему соглашению, в котором арендуемые площади выделены красным цветом). Остальные условия договора субаренды остаются без изменений.

13 апреля 2009 года между ООО "Бузат" и ООО "Торгмастер" составлен и подписан акт возврата нежилых помещений (т. 1, л. д. 22), согласно которому ООО "Торгмастер" возвращает, а ООО "Бузат" принимает нежилое помещение площадью 480 кв. м, расположенное по адресу: г. Салават, ул. Колхозная, 9\1. Объем определяется согласно экспликации к техническому паспорту (приложение N 2, возвращаемые площади выделены синим цветом). Стороны не имеют претензий друг к другу по качественным и количественным характеристикам переданного нежилого помещения. Сторонами подписано приложение N 2 к акту возврата от 13.04.2009 (т. 1, л. д. 23).

30 октября 2009 года между ООО "Бузат" и ООО "Торгмастер" подписано дополнительное соглашение N 2 к договору субаренды, согласно пунктам 1 и 2 которого срок действия договора субаренды продлен до 18.05.2010 (включительно). Все остальные условия договора субаренды остаются без изменений (т. 1, л. д. 25).

01 января 2010 года между ООО "Бузат" и ООО "Торгмастер" подписано дополнительное соглашение к договору субаренды (т. 1, л. д. 26), согласно которому стороны определили: изменить общую площадь объекта, передаваемого в аренду, и установить, что с 01.01.2010 общая площадь объекта, переданного субарендатору, составляет 707,7 кв. м. Помещения включают в себя входные группы N N 157, 162-171, 173-176, 178, указанные номера и объем определяются согласно экспликации (приложение N 1 к настоящему соглашению, в котором арендуемые площади выделены красным цветом); все остальные условия договора субаренды остаются без изменений.

01 марта 210 года между ООО "Бузат" и ООО "Торгмастер" подписано дополнительное соглашение к договору субаренды (т. 1, л. д. 27), согласно которому ставка арендной платы, указанная в пункте 5.1 договора субаренды, изменена и установлена в размере 455 руб. за 1 кв. м в месяц, без учета НДС, с момента подписания настоящего дополнительного соглашения. Все остальные условия договора субаренды остаются без изменений.

02 ноября 2010 года между ООО "Бузат" и ООО "Торгмастер" подписан акт возврата помещения (т. 2, л. д. 89), согласно которому субарендатор передает нежилое помещение общей площадью 707,7 кв. м, расположенное на первом этаже здания торгово-сервисного комплекса "Городской рынок" по адресу: г. Салават, ул. Колхозная, 9/1, а именно помещения: N N 157, 162, 164-171, 173-176, техническое состояние которых удовлетворительное.

В акте от 02.11.2010 указано, что ключи от помещений и электронные ключи от пульта управления пожарно-охранной сигнализации, а также 2 брелка от кнопки тревожной сигнализации переданы субарендатором арендатору.

Как указывает истец, в нарушение условий договора субаренды ООО "Торгмастер" допустило задолженность по арендной плате в размере 2 562 135 руб.

24 августа 2010 года ООО "Бузат" в адрес ООО "Торгмастер" была направлена претензия N 30 (т. 1, л. д. 11) с просьбой погасить образовавшуюся задолженность.

Указанная претензия не была своевременно исполнена ООО "Торгмастер".

В материалы дела представлен кадастровый паспорт на здание торгово-сервисного комплекса (т. 1, л. д. 143) по состоянию на 09.07.2009, согласно которому торгово-сервисный комплекс, инвентарный номер 80:439:002:000000850:002:20000, расположенный по адресу: г. Салават, ул. Колхозная, 9/1, литера Т1, общей площадью 5850,1 кв. м, назначение: для торговли и общественного питания, этажность: 2, тех. этаж, введено в эксплуатацию в 2008 году, расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070120:4.

Земельный участок с кадастровым номером 02:59:07 01 20:0004, площадью 12 694 кв. м, расположенный по адресу: г. Салават, ул. Колхозная, 9/1, предоставлен ООО ТСК "Городской рынок" в аренду на основании договора аренды от 25.08.2006 N 235-06-57зем (т. 2, л. д. 104-108) для использования в целях: обслуживания городского рынка.

ООО ТСК "Городской рынок" было получено разрешение на строительство от 27.01.2011 N RU 03305000-5 (т. 2, л. д. 111), которым разрешено строительство торгово-сервисного комплекса (2-я очередь), расположенного по адресу: г. Салават, ул. Колхозная, 9/1, кадастровый номер 02:59:07 01 20:0001. Срок действия разрешения - до 25.03.2012.

17 декабря 2007 года между ООО ТСК "Городской рынок" (заказчик) и закрытым акционерным обществом "ВОСТОК" (далее - ЗАО "ВОСТОК") (генподрядчик) подписан договор генподряда N В-102/07 (т. 2, л. д. 126-131), в соответствии с которым генподрядчик принял на себя обязательства построить по заданию заказчика объект: торгово-сервисный комплекс "Городской рынок" II очередь по адресу: г. Салават, ул. Колхозная (пункт 1.1 договора).

20 октября 2008 года между ООО ТСК "Городской рынок" и ЗАО "ВОСТОК" подписан акт сдачи-приемки работ (т. 2, л. д. 132) о том, что выполнены работы по объекту "Городской рынок" 2-я очередь на первом этаже, в осях 12-17, в рядах А-П, в полном объеме, согласно проекту (шифр 07/0392) и утвержденному техническому описанию к договору генподряда от 17.12.2007 N В-102/07. Заказчик к вышеуказанным работам претензий не имеет и принимает в эксплуатацию.

Письмом от 04.02.2011 N 01-Т-143 (т. 3, л. д. 30) администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан сообщила ООО ТСК "Городской рынок" о том, что прием в эксплуатацию здания 2-ой очереди торгово-сервисного комплекса "Городской рынок", расположенного по адресу: г. Салават, ул. Колхозная, 9/1, не представляется возможным, так как торгово-сервисный комплекс уже построен и эксплуатируется без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию. В связи с изложенным отказано в приеме в эксплуатацию и подписании акта ввода в эксплуатацию указанного объекта капитального строительства. Для узаконения данного торгового комплекса ООО ТСК "Городской рынок" предложено обратиться в суд.

Материалами дела также подтверждается, что ООО "Торгмастер" по договору N 51 (т. 3, л. д. 7-9) провело монтаж средств охранно-тревожной сигнализации в торговом комплексе, расположенном по адресу: г. Салават, ул. Колхозная, 9/1 (пункт 1.1 договора). Стоимость работ составила 155 000 руб. (пункт 2.1 договора) и была оплачена ООО "Торгмастер", что подтверждается платежными поручениями от 03.12.2008 N 826 на сумму 50 000 руб., от 18.11.2008 N 781 на сумму 108 500 руб. (т. 3, л. д. 14, 15).

Ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы по договору субаренды от 01.12.2008 N САБ-БУ 09/2008 послужило основанием для обращения ООО "Бузат" в арбитражный суд с первоначальным исковым заявлением.

Полагая, что договор субаренды от 01.12.2008 N САБ-БУ 09/2008 является недействительным ввиду отсутствия у ООО ТСК "Городской рынок" документов, подтверждающих право собственности на переданные в аренду нежилые помещения, а также что ООО "Торгмастер" фактически занимало помещения меньшей площади, чем это указано в договоре субаренды и дополнительных соглашениях к нему, ответчик обратился в арбитражный суд с встречным исковым заявлением.

Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в рамках настоящего дела отсутствие акта ввода в эксплуатацию объекта аренды не имеет юридического значения, при том, что материалами дела подтверждается, что здание торгово-сервисного центра было построено по заказу и за счет средств ООО ТСК "Городской рынок". Суд пришел к выводу, что само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности ООО ТСК "Городской рынок" на объект аренды и, соответственно, на объект субаренды на момент заключения договоров аренды и субаренды в данном конкретном случае не может означать отсутствие между сторонами обязательственных отношений, связанных с использованием нежилых помещений. Кроме того, суд указал, что довод ООО "Торгмастер" о недействительности (ничтожности) договора аренды и договора субаренды по мотиву его заключения до государственной регистрации права собственности будущего арендодателя на объект аренды не соответствует нормам статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Оценив договор субаренды на предмет его заключенности, а также проверив доводы сторон относительно согласования условий договора о его предмете, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО "Торгмастер" фактически было передано и он занимал в том числе помещение N 157, а также иные помещения, указанные в договоре субаренды. В связи с тем, что арендная плата должна начисляться с момента открытия магазина, а именно с 19.12.2008, арбитражным судом первой инстанции самостоятельно рассчитана задолженность по арендной плате, которая составила 2 021 244 руб. 84 коп.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Торгмастер" не представлены доказательства принятия ООО "Бузат" пожарно-охранного оборудования стоимостью 155 000 руб. от ООО "Торгмастер", либо, что ООО "Бузат" было отказано в передаче оборудования, либо, что оно удерживается незаконно последним. Учитывая, что судом при рассмотрении первоначального иска установлено, что фактически ООО "Торгмастер" передавалось помещение N 157, то суд пришел к выводу, что требование ООО "Торгмастер" о взыскании с ООО "Бузат" неосновательного обогащения в сумме 1 305 457 руб., которое, по мнению ООО "Торгмастер", возникло как переплата за фактически незанимаемые ООО "Торгмастер" помещения, не подлежит удовлетворению.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Поскольку предметом первоначального иска является требование о взыскании задолженности по арендной плате, суд обязан исследовать и установить наличие самого договора (факт его заключения и действительности) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя обязательств.

В соответствии с положениями, установленными статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно положениям пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создания или приобретена в будущем" отмечено, что на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание или сооружение, созданное по договору строительного подряда, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В рассматриваемом случае в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент подписания договоров аренды от 06.07.2009 N А17-09, от 07.07.2010 N 25/10, от 05.08.2008 N А15-08, подписанных между ООО ТСК "Городской рынок" и ООО "Бузат", и договора субаренды от 01.12.2008 N САБ-БУ 09/2008, подписанного между ООО "Бузат" и ООО "Торгмастер", право собственности ООО ТСК "Городской рынок" на объект аренды было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Доказательства того, что право собственности зарегистрировано на момент рассмотрения настоящего спора, в материалы дела также не представлены.

Более того, из материалов дела следует, что ООО ТСК "Городской рынок" отказано в выдаче разрешения на ввод объекта - торгово-сервисного комплекса в эксплуатацию (т. 3, л. д. 30).

Кроме того, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2011 по делу N А07-568/2011 оставлено без рассмотрения исковое заявление ООО ТСК "Городской рынок" к администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан о признании права собственности на здание 2-ой очереди торгово-сервисного комплекса "Городской рынок", расположенное по адресу:. г. Салават, ул. Колхозная, 9/1, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, как на момент подписания названных ранее договоров аренды и субаренды, так и на момент рассмотрения настоящего спора торгово-сервисный комплекс в эксплуатацию не введен, право собственности ООО ТСК "Городской рынок" на данный объект не возникло.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В связи с указанным арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что ввиду того, что торгово-сервисный комплекс в установленном порядке не введен в эксплуатацию, у суда отсутствуют основания полагать, что данный объект проверен в установленном порядке на предмет возможности его эксплуатации (в том числе на предмет безопасности).

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В связи с изложенным арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что право на передачу части указанного объекта недвижимости в аренду у ООО ТСК "Городской рынок" не возникло, в связи с чем у истца отсутствовало право на передачу помещений в указанном объекте в субаренду.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договоров аренды от 06.07.2009 N А17-09, от 07.07.2010 N 25/10, от 05.08.2008 N А15-08 и, соответственно, договора субаренды от 01.12.2008 N САБ-БУ 09/2008.

Принимая во внимание положения пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что правовых оснований для удовлетворения заявленных ООО "Бузат" требований о взыскании арендной платы, вытекающих из ничтожного договора субаренды, не имеется.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что исходя из статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации потерпевшим в обязательстве вследствие неосновательного обогащения является лицо, за счет которого без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобретено или сбережено имущество.

Ввиду ничтожности договоров аренды от 06.07.2009 N А17-09, от 07.07.2010 N 25/10, от 05.08.2008 N А15-08 ООО "Бузат" не приобрело статуса арендатора, у него отсутствовали правовые основания для владения, пользования и распоряжения спорным имуществом, в том числе право на передачу имущества в субаренду и получение арендной платы (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах ООО "Бузат" не является лицом, чьим недвижимым имуществом неосновательно пользовалось ООО "Торгмастер", и не вправе взыскивать с последнего плату за пользование помещениями.

Между тем, факт использования ООО "Торгмастер" помещений, указанных в договоре субаренды от 01.12.2008 N САБ-БУ 09/2008, подтвержден материалами дела.

Следовательно, возврат денежных средств, уже оплаченных ответчиком за пользование помещениями, осуществлен быть не может, так как в противном случае на стороне ООО "Торгмастер" будет иметь место неосновательное обогащение виде сбереженных денежных средств за использование чужого имущества.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ответчик не доказал то обстоятельство, что фактически использовал помещения меньшей площадью, чем это было указано в договоре субаренды от 01.12.2008 N САБ-БУ 09/2008 и дополнительных соглашениях к нему.

Так, до обращения ООО "Бузат" в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела иском какие-либо претензии по поводу неверного определения площади используемого помещения со стороны ООО "Торгмастер" не приводились.

Договор субаренды и дополнительные соглашения к нему, несмотря на вывод суда о ничтожности, в настоящем случае могут быть приняты в качестве доказательства того, помещения какой площади фактически были приняты в пользованием ответчиком. Указанные договор и соглашения подписывались ответчиком без разногласий.

Неуказание в договоре субаренды помещения N 157 является технической ошибкой, что подтверждается сопоставлением указанной в договоре субаренды площади передаваемого ООО "Торгмастер" помещения с данными технического паспорта на помещение по состоянию на 02.12.2008 (т. 3, л. д. 128-130 оборот).

При указанных выше обстоятельствах иное описание в техническом паспорте по состоянию на 01.07.2009 (т. 4, л. д. 1, 2) переданных ООО "Торгмастер" помещений (в том числе помещения N 157), на что ссылается податель жалобы, само по себе не может свидетельствовать о фактическом использовании ООО "Торгмастер" в дальнейшем помещений меньшей площадью, чем это было указано в подписанном ответчиком договоре субаренды и дополнительных соглашениях к нему.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований ООО "Торгмастер" в части взыскания стоимости пожарно-охранного оборудования в размере 155 000 руб., поскольку материалами дела не подтверждается факт нахождения указанного оборудования именно во владении ООО "Бузат" и, соответственно, факт обогащения именно ООО "Бузат" в размере стоимости оборудования.

Ссылка ООО "Торгмастер" на пункт 2 акта возврата помещения от 02.11.2010 (т. 2, л. д. 89) обоснованно отклонена арбитражным судом первой инстанции, поскольку не может являться доказательством передачи ООО "Торгмастер" именно пожарно-охранного оборудования, принадлежащего последнему, поскольку идентифицировать данное оборудование по указанному акту не представляется возможным.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в апелляционной жалобе ООО "Торгмастер" указало, что спорное оборудование является отделимым улучшением, соответственно, ООО "Торгмастер" не лишено возможности защищать свои права в отношении указанного имущества в рамках иных споров, по иным основаниям.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что истребуемая ООО "Торгмастер" сумма неосновательного обогащения в размере 155 000 руб. включает в себя, в том числе стоимость работ по установке оборудования, что следует из условий разделов 1 и 2 договора N 51 (т. 3, л. д. 7-9), а не только стоимость самого оборудования. Ввиду отсутствия оборудования в настоящее время в занимаемых ранее ответчиком помещениях, что не отрицалось лицами, участвующими в деле, стоимость работ по установке оборудования не может быть включена в спорную сумму.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

В связи с признанием договора субаренды от 01.12.2008 N САБ-БУ 09/2008 ничтожным в удовлетворении исковых требований ООО "Бузат" к ООО "Торгмастер" о взыскании задолженности по арендной плате по указанному договору в размере 2 562 135 руб. следует отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Торгмастер" к ООО "Бузат" о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 460 457 руб. также следует отказать.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С ООО "Бузат" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 35 810 руб. 68 коп. в связи с предоставлением истцу отсрочки уплаты государственной пошлины по иску.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы с ООО "Бузат" в пользу ООО "Торгмастер" подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 23.08.2011 N 508.

ООО "Торгмастер" из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением от 23.08.2011 N 508 государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2011 по делу N А07-18080/2010 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Бузат" к обществу с ограниченной ответственностью "Торгмастер" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 562 135 руб. отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Торгмастер" к обществу с ограниченной ответственностью "Бузат" о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 460 457 руб. отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бузат" (ИНН 0266030081, ОГРН 1080266000165, адрес: 453261, Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Колхозная, д. 9/1) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 35 810 руб. 68 коп.".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бузат" (ИНН 0266030081, ОГРН 1080266000165, адрес: 453261, Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Колхозная, д. 9/1) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгмастер" (ИНН 0273068640, ОГРН 1080273002325, адрес: 450024, Республика Башкортостан, Уфимский район, г. Уфа, ул. Ухтомского, д. 21, корп. 1) расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 23.08.2011 N 508.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Торгмастер" (ИНН 0273068640, ОГРН 1080273002325, адрес: 450024, Республика Башкортостан, Уфимский район, г. Уфа, ул. Ухтомского, д. 21, корп. 1) из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 23.08.2011 N 508 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева