Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2011 г. N 13АП-14133/11

г. Санкт-Петербург

13 октября 2011 г.

Дело N А26-283/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Съяновой И.Ю. (после перерыва помощником судьи Куклиной Ю.И.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14133/2011) ООО "Сильвер" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.06.2011 г.. по делу N А26-283/2010 (судья Шалапаева И.В.), принятое

по иску ООО "Сильвер"

к Администрации Петрозаводского городского округа

3-е лицо: ООО "Карельский центр оценки"

Об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии:

от истца: Романов Д.В. доверенность от 15.12.2010 г.., Шаркевич И.Н. доверенность от 15.10.2010 г..

от ответчика: Балашова А.Г. доверенность от 26.09.2011 г.. N 13-16/118

от 3-го лица: не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сильвер" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, и просило принять пункты 3.1, 3.2 договора, приложения N 1, 2 к нему в части установления цены продаваемого имущества в размере 4 693 000 руб. (в том числе НДС) в редакции истца (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки" (далее - ООО "КЦО"), государственное унитарное предприятие Республики Карелия "Республиканский государственный центр "Недвижимость" (далее - РГЦ "Недвижимость").

Решением от 14.04.2010 г.. в иске отказано; по спорным пунктам договора принята редакция Администрации.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 г.. названное решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.2010 г.. решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.04.2010 г.. и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 г.. отменены; дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

Отменяя решение и постановление суда, суд кассационной инстанции указал, что без заключения специалиста, сделанного по результатам проведённого в рамках рассмотрения дела исследования, выводы суда о достоверности отчёта, выполненного ООО "КЦО", нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела и нормам законодательства.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, получены два экспертных заключения: комиссионное экспертное заключение N 125-21, выполненное экспертами-оценщиками Мельниковым А.И. и Чагиной Е.Е.; экспертное заключение N 1295/05-11 оценщика Ральман Ю.Б.

Обществом уточнены заявленные требования в части цены, истец просил установить цену продажи объекта в сумме 3 977 661 руб. без НДС на основании экспертного заключения N 125-21 от 28.04.2011 г..

Решением суда от 24.06.2011 г.. иск удовлетворен частично. Пункт 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Калинина, д.26, между администрацией Петрозаводского городского округа и ООО "Сильвер" принят в следующей редакции: "Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 6 540 000 руб., без НДС, и определена на основании Отчёта N 1295/05-11 от 10.05.11, выполненного независимым оценщиком при проведении судебной оценочной экспертизы.". Пункт 3.2 договора изложен в следующей редакции: "На сумму 6 540 000 руб. Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет в соответствии с графиком (приложение N2). Редакция Приложения N 1 и Приложения N 2 к договору (расчет и график ежемесячных платежей по оплате объекта) установлена судом первой инстанции применительно к цене продажи объекта, указанной в пункте 3.1 договора (6 540 000 руб.), но с учетом порядка оплаты - дифференцированный график (проценты на остаток основного долга), предложенного истцом.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение суда от 24.06.2011 г.. отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, то есть принять спорные условия договора в редакции истца, уточненной в судебном заседании 23.06.2011 г.. (л.д. 108-111 том 6).

По мнению подателя апелляционной жалобы, при разрешении настоящего спора суд первой инстанции изначально допустил нарушение процессуального законодательства при разрешении вопроса о назначении оценочной экспертизы и постановке вопросов для экспертов-оценщиков. Эксперты-оценщики Мельников А.И. и Чагина Е.Е. при определении цены указали, что поставленный судом вопрос о рыночной стоимости является некорректным, поскольку рыночная стоимость должна определяться в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, следовательно, рыночная стоимость всегда будет учитывать обременение объекта на дату оценки. Судом первой инстанции не дано никакой оценки данным заключениям и обстоятельствам. Имеется только ссылка на противоречивые устные показания Ральман Ю.Б., которые не соответствуют ее письменным заключениям.

В судебном заседании истец доводы апелляционной жалобы поддержал, заявив кроме того о неприменении экспертного заключения Ральман Ю.Б. ввиду отсутствия в заключении записи о предупреждении эксперта об уголовной ответственности. Таким образом, единственно правильной, соответствующей закону является рыночная цена объекта оценки, определенная в экспертном заключении N 125-21 от 28.04.2011 г.. экспертов Мельникова А.И. и Чагиной Е.Е. в размере 3 977 661 руб. без НДС.

Администрация возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

В судебном заседании 29.09.2011 г.. был объявлен перерыв до 17 часов 20 минут 06.10.2011 г..

06.10.2011 г.. в 18 часов 20 минут судебное заседание было продолжено после перерыва в том же составе.

Представители истца просили удовлетворить апелляционную жалобу, поддержав все ранее изложенные в устном и письменном виде доводы Общества.

От Администрации поступили письменные объяснения о несогласии с методикой расчета платежей в приложении N 1 и приложении N 2.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора аренды муниципального имущества г. Петрозаводска N 97 от 23.04.2007 г.. арендует нежилые помещения общей площадью 322,6 кв.м, расположенные в подвале и в цокольном этаже дома 26 по ул. Калинина в г. Петрозаводске, для размещения предприятия общественного питания с реализацией ликёроводочных изделий, срок договора установлен с 01.04.2007 г.. по 31.03.2027г.

В соответствии с решением Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 г.. N 26/26-511 "О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ" Главой Петрозаводского городского округа принято распоряжение N 658-р от 05.11.2009 г.. "О предоставлении ООО "Сильвер" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации".

Пунктом 2 распоряжения установлена цена продажи объекта на основании отчёта об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определённая в размере 6 740 000 руб. без учёта НДС.

Проект договора направлен Обществу 16.11.2009 г.. и подписан им с протоколом разногласий относительно условий о цене выкупаемого объекта с предложением цену выкупа установить равной 3 313 000 (с учетом НДС), проект договора с протоколом разногласий передан администрации 10.12.2009 г..

Ввиду несогласования спорных пунктов по договору купли-продажи с Администрацией, Общество в порядке ст.ст. 445, 446 Гражданского кодекса РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 этого Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно комиссионному экспертному заключению N 125-21 от 28.04.2011 г.., выполненному экспертами-оценщиками Мельниковым А.И. и Чагиной Е.Е. отчет ООО "КЦО" N 259-09 от 14.10.2003 г.. (на основании которого Администрацией указана цена выкупа) не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в связи с чем, а также с учетом отзыва ООО "КЦО" с признанием своего отчета недостоверным, суд первой инстанции обоснованно не принял определенную в отчете ООО "КЦО" рыночную стоимость спорного объекта как достоверную и применимую в целях определения цены выкупа.

На вопрос суда экспертам, какова рыночная стоимость объекта оценки: встроенных нежилых помещений общей площадью 322,6 кв.м, расположенных в подвале и цокольном этажах пятиэтажного жилого дома по ул. Калинина, 26 в г. Петрозаводске, по состоянию на 12 октября 2009 года, без учёта НДС, с учётом обременения договором аренды N 97 от 23.04.07г.; без учёта обременения договором аренды N 97 от 23.04.07г. эксперты Мельников А.И. и Чагина Е.Е. в экспертном заключении N 125-21 указали итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения договором аренды равной 3 977 661 руб. без НДС, итоговую стоимость объекта оценки как условно-свободного от прав третьих лиц (без учета обременения договором аренды) равной 6 264 949 руб. без НДС.

Согласно экспертному заключению N 1295/05-11 эксперта-оценщика Ральман Ю.Б. рыночная стоимость оцениваемых помещений по состоянию на 12.10.09г. составила: 4 110 000 руб. (с учётом обременения правом аренды и без НДС); 6 540 000 руб. (без учёта обременения правом аренды и без НДС).

Суд первой инстанции, проанализировав все четыре имеющиеся в материалах дела отчета об оценке спорного объекта, пришел к выводу о том, что разница между определёнными оценщиками величинами рыночной стоимости объекта оценки образовалась только за счёт учёта/не учёта обременения объекта договором аренды; иных расхождений, существенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости с учётом представленных доказательств и пояснений экспертов, судом не выявлено, а также пришел к обоснованному выводу о том, что цена выкупа должна быть определена без учета обременения выкупаемого объекта правом долгосрочной аренды самого покупателя (истца), поскольку указанное право аренды прекращается в результате выкупа объекта (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть истец приобретает имущество свободным от прав третьих лиц и будет получать доход от использования объекта в полном объеме. При этом в случае отказа арендатора (истца) от выкупа арендуемого имущества у иных лиц прав на приобретение данного имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ не возникает.

Доводы истца и его редакция условий договора о цене продажи в меньшей сумме (3 977 661 руб.) с учетом обременения договором аренды правомерно отклонены судом первой инстанции со ссылкой на положения Федерального закона N 159-ФЗ и Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и содержание экспертного заключения N 125-21 относительно определения экспертами рыночной стоимости обременения договором аренды.

Вместе с тем судом первой инстанции цена продажи определена равной рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 1295/05-11 эксперта-оценщика Ральман Ю.Б,, который не может быть признан надлежащим экспертным заключением, так как в нарушение требований пункта 4 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении N 1295/05-11 от 10.05.2011 г.. отсутствует запись о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (часть 3 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в целях определения цены продажи спорного объекта в порядке Федерального закона N 159-ФЗ судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза в соответствии с указаниями суда кассационной инстанции, то апелляционный суд считает необходимым определить цену объекта на основании экспертного заключения N 125-21 от 28.04.2011 г.., выполненного с соблюдением закона экспертами-оценщиками Мельниковым А.И. и Чагиной Е.Е.

В указанном заключении итоговая стоимость объекта оценки без учета обременения договором аренды установлена равной 6 264 949 руб. без НДС. При этом, как следует из объяснений экспертов, данных в судебном заседании суда первой инстанции, неуказание в заключении данной стоимости объекта как итоговой величины рыночной стоимости объекта (без учета обременения арендой) в ответ на вопрос суда об определении именно рыночной стоимости объекта было обусловлено убежденностью экспертов-оценщиков в том, что рыночная стоимость объекта оценки может быть только одна - с учетом обременения, и она указана в сумме 3 977 661 руб. без НДС.

Между тем, как следует из исследовательской части указанного экспертного заключения, оцениваемого судом в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость объекта оценки в сумме 4 693 640 руб., в том числе НДС ( 3 977 661 руб. без НДС) установлена экспертами исходя из определенной в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки и Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении определения рыночной стоимости объекта недвижимости стоимости спорного объекта в сумме 7 392 640 руб., в том числе НДС (без НДС - 6 264 949 руб.) за минусом рыночной стоимости обременения арендой - 2 699 000 руб.

Таким образом, указанную в экспертном заключении итоговую стоимость объекта в сумме 6 264 949 руб. без НДС следует рассматривать как определенную экспертами по вопросу суда итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки без учета обременения договором аренды.

С учетом вышеизложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления цены продажи объекта, которую следует определить в сумме 6 264 949 руб. (НДС не облагается) на основании экспертного заключения N 125-21 от 28.04.2011 г.., выполненного независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г.. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В части установления рассрочки платежей и порядка оплаты в соответствии с дифференцированным графиком (проценты на остаток основного долга) апелляционный суд не находит оснований для принятия возражений Администрации, не основанных на законе, а направленных исключительно на получение максимального дохода путем применения иной методики расчета процентов.

Поскольку заявленные требования Общества и апелляционная жалоба оставлены без удовлетворения, то в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по делу относятся на Общество.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24 июня 2011 года по делу N А26-283/2010 изменить, изложив в следующей редакции:

пункт 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Калинина, д.26, между администрацией Петрозаводского городского округа и ООО "Сильвер" принять в следующей редакции: "Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 6 264 949 руб. без НДС и определена на основании экспертного заключения N 125-21 от 28.04.2011 г.., выполненного независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г.. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: "На сумму 6 264 949 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет в соответствии с графиком (Приложение N 2);

пункты 4, 6, 7, 8 Приложения N 1 к договору изложить в следующей редакции:

пункт 4. Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 6 264 949 руб.

пункт 6. Размер ежемесячного платежа суммы основного долга составляет 6 264 949 руб. : 60 мес. = 104 415 руб. 82 коп.

пункт 7. Ежемесячная сумма процентов за предоставленную рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму долга.

пункт 8. Общая сумма платежей составляет: 6 264 949 руб. + сумма платежей за предоставленную рассрочку.

Приложение N 2 - график ежемесячных платежей принять в следующей редакции:

Расчет ежемесячных платежей

N п/п	Дата	Процентная ставка	Сумма платежа	Основной платеж	%(проценты)	Остаток
						6264949,00
1	Первый платеж Осуществляется Покупателем не позднее 30 дней со дня государственной регистрации настоящего договора купли-продажи Объекта	3.17%	120965.72	104415,82	16549,91	6160533,18
2	Каждый следующий платеж в срок до 15 числа следующего месяца	3,17%	120689,90	104415,82	16274.08	6056117,36
3		3.17%	120414.06	104415.82	15998,24	5951701,54
4		3.17%	120138,23	104415,82	15722,41	5847285,72
5		3.17%	119862.40	104415.82	15446.58	5742869,90
6		3.17%	119586.57	104415.82	15170,75	5638454,08
7		3,17%	119310.74	104415.82	14894,92	5534038,26
8		3.17%	119034.90	104415.82	14619,08	5429622,44
9		3.17%	118759,07	104415.82	14343,25	5325206,62
10		3.17%	118483,24	104415.82	14067.42	5220790,80
11		3.17%	118207,41	104415,82	13791,59	5116374,98
12		3.17%	117931.58	104415,82	13515,76	5011959,16
13		3.17%	117655.75	104415,82	13239,93	4907543,34
14		3.17%	117379,91	104415,82	12964,09	4803127,52
15		3.17%	117104.08	104415.82	12688,26	4598711,70
16		3,17%	116828.25	104415,82	12412,43 I 4594295,88
17		3,17%	116552.42	104415,82	12136,60	4489880,06
18		3.17%	116276.59	104415,82	11860,77	4385464,24
19		3.17%	116000,75	104415.82	11584,93	4281048,42
20		3.17%	115724.92	104415,82	11309,10	4176632,60
21		3.17%	115449,09	104415,82	11033,27	4072216,78
22		3.17%	115173,26	104415.82	10757,44	3967800,96
23		3.17%	114897,43	104415.82	10481,61	3863385,14
24		3.17%	114621,60	104415.82	10205,78	3758969,32
25		3.17%	114345.76	104415.82	9929,94	3654553,50
26		3.17%	114069,93	104415,82	9654,11	3550137,68
27		3.17%	113794,10	104415,82	9378,28	3445721,86

28	Каждый следующий платеж в срок до 15 числа следующего месяца Каждый	3.17%	113518,27	104415,82	9102,45	3341306,04
29		3.17%	113242.44	104416,82	8826,62	3236890,22
30		3.17%	112966,61	104415.82	8550,79	3132474,40
31		3.17%	112690.77	104415,82	8274,95	3028058,58
32		3,17%	112414,94	104415,82	7999,12	2923642,76
33		3.17%	112139.11	104415,82	7723,29	2819226,94
34		3,17%	111863.28	104415.82	7447,46	2714811,12
35		3.17%	111587,45	104415,82	7171,63	2610395,30
36		3.17%	111311.61	104415,82	6895,79	2505979,48
37		3.17%	111035.78	104415.82	6619.96	2401563.66
38		3.17%	110759.95	104415,82	6344,13	2297147,84
39		3.17%	110484,12	104415.82	6068,30	2192732,02
40		3.17%	110208,29	104415.82	5792,47	2088316,20
41		3,17%	109932.46	104415.82	5516,64	1983900,38
42		3.17%	109656.62	104415,82	5240,80	1879484,56
43		3,17%	109380,79	104415,82	4964,97	1775068,74
44		3,17%	109104,96	104415,82	4689,14	1670652,92
45		3.17%	108829,13	104415.82	4413,31	1566237,10
46		3.17%	108553.30	104415.82	4137,48	1461821,28
47		3,17%	108277,46	104415.82	3861,64	1357405,46
48		3.17%	108001,63	104415,82	3585,81	1252989,64
49		3.17%	107725,80	104415,82	3309,98	1148573,82
50		3.17%	107449,97	104415,82	3034,15	1044158,00
51		3.17%	107174,14	104415,82	2758,32	939742,18
52		3,17%	106898.31	104415,82	2482,49	835326,36
53		3,17%	106622.47	104415,82	2206,65	730910.54
54		3.17%	106346.64	104415,82	1930,82	626494,72
55		3.17%	106070,81	104415,82	1654,99	522078,90
56		3,17%	105794.98	104415,82	1379,16	417663,08
57		3.17%	105519.15	104415,82	1103,33	313247,26
58		3.17%	105243,31	104415,82	827,49	208831,44
59		3.17%	104967.48	104415,82	551.66	104415,62
60		3.17%	104691,45	104415,62	275,83	0,00
			6769721,14	6264949,00	504772,15

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина