Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2011 г. N 19АП-4405/11

11 октября 2011 г.

Дело N А14-4-2011

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 4 октября 2011 г..

Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2011 г..

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Степановой Н.Т.,

Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сергеевой Л.А.,

при участии:

от ООО "Поиск": Пак Б.В. представителя по доверенности б/н от 22.09.2010 г..,

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Шмелевой Е.В. представителя по доверенности N 175 от 01.09.2011 г..,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Поиск" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 07.07.2011 года по делу N А14-4-2011 (судья Кораблева Г.Н.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Поиск" к Департаменту имущественных и земельных отношений, Воронежской области об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка N 2231/10-з от 14.10.2010

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Поиск" (далее - ООО "Поиск", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2010 N 2231/10-з.

В заявленных требованиях истец просит изложить пункты 2.1, 2.2 договора следующим образом:

- пункт 2.1. "Цена участка составляет 511 905 руб. 57 коп.;

- пункт 2.2. "Покупатель перечисляет денежные средства в размере 511 905 руб. 57 коп., указанные в п.2.1 договора, в течение 7 рабочих дней с даты получения договора"

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 07.07.2011 года по делу N А14-4-2011 судом урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2010 N 2231/10-з, путем изложения пунктов пункты 2.1, 2.2 договора следующим образом:

- пункт 2.1. "Цена участка составляет 3 489 954 руб.;

- пункт 2.2. "Покупатель перечисляет денежные средства в размере 3 489 954 руб., указанные в п.2.1 договора, в течение 7 рабочих дней с даты получения договора".

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Поиск" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 07.07.2011 года по делу N А14-4-2011 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционного суда 04.10.2011 г.. представитель ООО "Поиск" поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт, которым согласовать следующую редакцию пунктов 2.1. и 2.2. договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2010 N 2231/10-з:

- пункт 2.1. "Цена участка составляет 203 564 руб.;

- пункт 2.2. "Покупатель перечисляет денежные средства в размере 203 564 руб., указанные в п.2.1 договора, в течение 7 рабочих дней с даты получения договора".

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения сторон, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения Арбитражного суда Воронежской области от 07.07.2011 года по делу N А14-4-2011 и удовлетворения апелляционной жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела, за ООО "Поиск" 29.11.2000 г.. зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 520 кв.м с кадастровым номером 36:34:06:00-00-00:00:2000-167-10, расположенным по адресу: г.Воронеж, ул.Пушкинская, д.35-а. Объекты недвижимости на данном земельном участке отсутствуют.

22.12.2009 г.. ООО "Поиск" обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о предоставлении вышеназванного земельного участка в собственность.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.12.2008 по делу N А14-8758/2008166/22 удовлетворено требование Общества о признании незаконным отказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в предоставлении земельного участка в собственность. Суд обязал Департамент подготовить и направить ООО "Поиск" проект договора купли-продажи спорного земельного участка.

Департамент сопроводительным письмом от 14.10.2010 направил в адрес Общества проект договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2010 г.. N 2231/10-з.

Согласно пункту 1.1. указанного договора продавец обязуется передать в

собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 36:34:06:00-00-00:00:2000-167-10, расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Пушкинская, д.35-а, общей площадью 520 кв.м, для проектирования и строительства административного здания.

Пунктом 2.1. договора установлено, что цена участка составляет 4 875 291 руб. 20 коп. В пункте 2.2. договора предусмотрен срок перечисления покупателем указанной суммы.

Не согласившись с условиями названного договора в части определения цены передаваемого земельного участка, ООО "Поиск" представило в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области протокол разногласий от 11.11.2010 к договору купли-продажи от 09.10.2009 N 1573/09-з, по условиям которого выкупная цена земельного участка составила 424 418 руб. 80 коп. в соответствии с видом функционального использования земель - 14 (прочие земли).

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области не согласился с условиями истца.

Ссылаясь на то обстоятельство, что указанная Департаментом стоимость земельного участка не соответствует действующему законодательству, истец обратился в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнений) об урегулировании возникших разногласий. При этом истец указывает, что государственная собственность на данный участок не разграничена, поэтому, согласно подпункту 2 пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, он подлежит выкупу по цене, установленной пунктом 2 статьи 16 Закона Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области", в размере, равном семикратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2010 N 2231/10-з, необходимо урегулировать следующим образом.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку спорным условием договора между сторонами явилась цена земельного участка, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г.. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрена обязанность юридических лиц, не указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 г.. в соответствии с правилами статьи 36 названного Кодекса.

Судом учитывается правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05, согласно которой одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 названного Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

При этом одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применимы нормы подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, которая не может превышать кадастровой стоимости таких земельных участков.

Поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 8155/10.

В силу того, что между сторонами возникли разногласия по определению стоимости выкупаемого имущества, судом первой инстанции по ходатайству истца и с согласия ответчика была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка.

Как следует из представленного в материалы дела заключения от 08.04.2011 N 01.11-0, составленного экспертами ООО "Центр независимых судебно-технических экспертиз и оценки недвижимости", рыночная стоимость спорного земельного участка без учета обременений составляет 4 602 000 руб., рыночная цена демонтажа сетей обременения (инженерных коммуникаций) и их восстановления на данном земельном участке составляет 4 398 436 руб. Таким образом, в соответствии с заключением экспертов, рыночная цена земельного участка с учетом затрат на устранение обременения составила 203 564 руб.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту.

Учитывая поступившее от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в связи с возникшими у ответчика сомнениями в отношении обоснованности представленного заключения эксперта, арбитражным судом области была назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение которой поручено Государственному учреждению - Воронежский региональный центр судебной экспертизы.

По результатам данной экспертизы в материалы дела было представлено экспертное заключение от 27.06.2011 г.., согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 3 489 954 руб.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела экспертные заключения ООО "Центр независимых судебно-технических экспертиз и оценки недвижимости" от 08.04.2011 г.. и ГУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы от 27.06.2011 г.., суд апелляционной инстанции, также как и арбитражный суд области, полагает необходимым принять во внимание выводы, содержащиеся в экспертном заключении от 27.06.2011 г.. При этом суд руководствуется следующим.

Как следует из экспертного заключения ООО "Центр независимых судебно-технических экспертиз и оценки недвижимости" от 08.04.2011 г.., в нем не содержится обосноване выбранных методов, а также ссылки на нормативно-правовые акты, предусматривающие выбранные методы. Термины в указанном экспертном заключении приведены без ссылок на нормативно-правовые акты. Для расчета рыночной стоимости экспертом выбрано всего 2 объекта с разрешенным использованием - строительство жилого дома, в то время как спорный земельный участок предоставлен для проектирования и строительства административного здания.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что в экспертном заключении от 08.04.2011 г.. имеются ошибки в таблице корректировок (стр.32) и соответственно в объяснении данных корректировок (стр.33). Данные обстоятельства были признаны экспертом Ю.В. Мясищевым в судебном заседании суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах судом не может быть принято во внимание экспертное заключение ООО "Центр независимых судебно-технических экспертиз и оценки недвижимости" от 08.04.2011 г..

Истец, заявляя в суде первой инстанции, а впоследствии и в апелляционной жалобе, возражения в отношении выводов, содержащихся в экспертном заключении ГУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы от 27.06.2011 г.., указывает на то, что перед экспертом ставился вопрос о стоимости проектных работ и работ по выносу сетей и их восстановлению, для ответа на который у экспертов, проводивших экспертизу, не имеется соответствующей квалификации.

Данные возражения суд полагает несостоятельными, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Воронежской области суда от 19.04.2011 г.. была назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул. Пушкинская, д.35а, площадью 520 кв.м., кадастровый номер 36:3460401034:12. Иных вопросов перед экспертами судом поставлено не было.

18.04.2011 г.. арбитражным судом области, в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", был направлен запрос в вышеназванную экспертную организацию.

В ответ на указанный запрос ГУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы в суд первой инстанции было направлено сообщение от 18.04.2011 г.., содержащее сведения о соответствии квалификации экспертов, которым поручено проведение названной экспертизы, поставленному вопросу.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленное заключение экспертов ГУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации полностью соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ и нормам законодательства об оценочной деятельности. К заключению приложены материалы и документы, на основании которых экспертами сделаны соответствующие выводы, в том числе фототаблицы и акты осмотра объекта экспертизы.

Суд учитывает также, что согласно заключению эксперта ООО "Центр независимых судебно-технических экспертиз и оценки недвижимости", стоимость спорного земельного участка составила 203 654 руб., что меньше семикратной ставки земельного налога более чем в 2 раза, а также меньше цены земельного участка, исчисленной исходя из его кадастровой стоимости (применительно как к первоначальному варианту истца, так и ответчика).

В силу изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что при определении стоимости спорного земельного участка необходимо руководствоваться выводами, содержащимися в экспертном заключении ГУ Воронежского регионального центра судебной экспертизы от 27.06.2011 г..

При таких обстоятельствах разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи от 14.10.2010 N 2231/10-з, подлежат урегулированию, исходя из цены земельного участка - 3 489 954 руб.

Обжалуя принятое по делу решение, истец, по сути, выражает несогласие с выводами экспертного заключения ГУ Воронежского регионального центра судебной экспертизы от 27.06.2011 г..

Вместе с тем, ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что названное экспертное заключение основано на недостоверных сведениях, не подтверждаются соответствующими доказательствами, в связи с чем подлежат отклонению.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, заявителем в материалы дела не представлено.

В апелляционной жалобе заявитель также указывает на то, что при назначении повторной экспертизы по делу, суд не обосновал, какие именно противоречия имеются в ранее представленном заключении эксперта ООО "Центр независимых судебно-технических экспертиз и оценки недвижимости" от 08.04.2011 г..

Указанный довод не соответствует действительности, поскольку в обжалуемом судебном акте судом дана оценка названному экспертному заключению и указано на отсутствие в заключении эксперта обоснования выбранных методов, а также ссылок на нормативно-правовые акты, предусматривающие выбранные методы, и на наличие ошибок в таблице корректировок.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы выражают его несогласие с оценкой предоставленного в материалы дела экспертного заключения ГУ Воронежского регионального центра судебной экспертизы от 27.06.2011 г.., данной судом первой инстанции, что само по себе не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Исходя из анализа вышеназванных норм права, с учетом представленных сторонами доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции и не находит правовых оснований для его отмены.

Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 07 июля 2011 года по делу N А14-4-2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Н.Т. Степанова Л.М. Мокроусова