Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2009 г. N 17АП-7648/09

г. Пермь

10 сентября 2009 г.

Дело N А71-4697/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцова В. Г.,

судей: Борзенковой И.В., Грибиниченко О.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.

при участии:

от истца Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска - не явился, извещен

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Ижевск-Сибирское здоровье" - Захаров А.В., паспорт 94 02 N 751122, доверенность от 23.06.2009

от третьего лица Муниципального учреждения "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" - не явился, извещен

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 02 июля 2009 года

по делу N А71-4697/2009,

принятое судьей Кожевниковой А.В.

по иску Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска

к обществу с ограниченной ответственностью "Ижевск-Сибирское здоровье"

третье лицо: Муниципальное учреждение "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска"

о взыскании долга и пени; расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения

установил:

Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска (далее - Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ижевск-Сибирское здоровье" (далее - общество, ответчик) о взыскании 323 062 руб. 70 коп. долга по арендной плате и 48 416 руб. 44 коп. пени, о расторжении договора аренды N 14381 и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 172,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Воровского, 132.

В качестве третьего лица привлечено муниципальное учреждение "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска".

Истцом в порядке ст. 49 АПК РФ заявлено ходатайство об увеличении размера исковых требований в части иска до 468 350, 49 руб., из которой 399 975, 24 руб. - долг по арендной плате с 1 кв. 2008 года по 2 кв. 2009 года и 68 375, 25 руб. - пени.

Судом ходатайство удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 02 июля 2009 года ходатайство истца об увеличении цены иска до 468 350, 49 руб. удовлетворено. В удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с жалобой, в которой просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Указывает, что нежилое помещение площадью 172,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Воровского, 132, в установленном законодательством порядке включено в реестр муниципальной собственности, что подтверждается имеющимися в материалах дела документами.

Кроме того, указанное нежилое помещение не отвечает признакам общего имущества, поскольку предназначено для самостоятельного использования и не связано с обслуживанием иных помещений.

Общество и третье лицо не представили отзывов на апелляционную жалобу, что в силу п. 1 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся в деле доказательствам.

Управление и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не явились, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, указал, что истцом не доказано право собственности на спорное нежилое помещение, поскольку данное нежилое помещение является общим имуществом собственников жилого дома.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) в пределах доводов жалобы.

Как следует из обстоятельств дела, спор между истцом и ответчиком возник вследствие неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

По мнению ответчика, требования истца о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения незаконны, поскольку истец не является собственником или иным уполномоченным собственником лицом, имеющим право распоряжаться нежилым помещением, а также указанное нежилое помещение относится к общему имуществу, распоряжение которым осуществляется по соглашению всех собственников многоквартирного жилого дома.

Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска (Арендодатель), Муниципальным учреждением "Городское жилищное управление-Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" (Балансодержатель) и ООО "Ижевск-Сибирское здоровье" (Арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 14381, в соответствии с которым Арендодатель и Балансодержатель сдают, а Арендатор принимает в пользование объект муниципального нежилого фонда нежилое помещение, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Воровского, дом 132, площадью 172,4 кв. м. для использования под административное помещение (п. 1.1. договора).

Срок действия договора аренды с 01.01.2008 по 26.12.2008.

В соответствии с п. 2.2.1 договора Балансодержатель с участием представителя Арендодателя сдал, а Арендатор принял объект аренды по акту приема-передачи от 01.01.2008.

Согласно п. 3.2. договора арендная плата в сумме 76 912, 54 руб. вносится ежеквартально до 15 числа первого месяца текущего квартала.

По истечении срока аренды Арендатор продолжал пользоваться объектом аренды, возражений от сторон договора не поступало.

Письмом N 01-19/3005 от 06.11.2008 истец сообщил о задолженности по арендной плате, предложил ответчику заплатить долг по арендной плате и начисленные на него пени, расторгнуть договор, освободить и сдать объект аренды представителям Управления и Балансодержателю (л.д. 13).

В связи с неисполнением ответчиком требований, указанных в письме, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 14381 недействителен в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поэтому не порождает правовых последствий.

Судом отклонены требования о расторжении договора аренды N 14381, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 172,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Воровского, 132, а также о взыскании с ответчика 399975 руб. 24 коп. долга по арендной плате и 68375 руб. 25 коп. пени в связи с отсутствием правовых оснований для их удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил, что оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что с 2002 года нежилое помещение площадью 172,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Воровского, д. 132, включено в реестр муниципальной собственности г. Ижевска (постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г.. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, города Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", постановление Государственного комитета Удмуртской Республики по управлению государственным имуществом от 21.12.1993 г. N 190-ОБ и постановление вице-мэра г. Ижевска от 15.07.1998 "О приеме в муниципальную собственность жилого фонда с инженерными сетями и сооружениями от ГП "Ижевский механический завод").

Из предоставленной Государственным унитарным предприятием Удмуртской Республики "Удмуртский республиканский центр технической инвентаризации и учёта недвижимого имущества" информации (исх. N 01-18/446 от 30.06.2009 г..) на дату первичной инвентаризации, проведенной в 1966 году, следует, что нежилое помещение площадью 172,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Воровского, 132, использовалось как подвал.

Однако, на основании п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающие более одного помещения.

Из представленных ответчиком документов, акта-рекомендации от 16.03.2004, составленного МУП "Горкоммунтеплосеть", а также фотографий, следует, что в арендованном ответчиком подвальном помещении проходят стояки горячего и холодного водоснабжения, вентили, трубопроводы отопления, что свидетельствует о его техническом назначении и принадлежности на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Данные обстоятельства истцом не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ).

В силу п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Из материалов дела следует, что договор со стороны Арендодателя заключен Администрацией г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска.

Материалы дела не содержат сведения о государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Воровского, 132, общей площадью 172,4 кв.м.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сданное Администрацией г.Ижевска в лице Управления имущественных отношений в аренду имущество является общим имуществом собственников многоквартирного дома, право собственности на которое возникло в силу закона.

Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии полномочий у Арендодателя на заключение договора аренды, то есть на распоряжение общим имуществом.

Доказательства государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, Арендодатель не подтвердил правомочие по распоряжению спорным нежилым помещением.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 14381 заключен лицом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду, то есть в нарушение ст. 36, 44 Жилищного кодекса РФ, ст. 608 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно признал его недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя жалобы о том, что нежилое помещение площадью 172,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Воровского, 132, в установленном законодательством порядке включено в реестр муниципальной собственности, арбитражным апелляционным судом не принимается, поскольку имеющиеся в материалах дела документы не являются надлежащими документами, подтверждающими возникновение права собственности в порядке, установленном Гражданским Кодексом РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Довод заявителя жалобы о том, что нежилое помещение не отвечает признакам общего имущества, поскольку предназначено для самостоятельного использования и не связано с обслуживанием иных помещений, арбитражным апелляционным судом не принимается как неподтвержденный доказательствами.

Кроме того, подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома (например, нежилое пристроенное помещение), может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.

При данных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, решение суда следует оставить без изменения.

В силу подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления освобождены от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 02 июля 2009 года по делу N А71-4697/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В. Г. Голубцов

Судьи

И. В. Борзенкова О. Г. Грибиниченко