Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2007 г. N 17АП-4399/07

г. Пермь

12 июля 2007 г.

Дело N А71-1813/2007-Г8

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карповой Т.Е.

судей Лихачевой А.Н., Глотовой Г.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Фадеевой И.Б.

при участии в судебном заседании

от истца (Администрации г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений, г. Ижевск): не явились,

от ответчика (ООО "Альбатрос"): не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, ООО "Альбатрос"

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 07 мая 2007 г.

по делу N А71-1813/2007-Г8, принятое судьей Кожевниковой А.В.

по иску Администрации г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений, г. Ижевск

к ООО "Альбатрос"

о взыскании задолженности по договору аренды, пени, неустойки

установил:

Администрация г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений, г. Ижевск обратилась в арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ООО "Альбатрос" о взыскании задолженности по арендным платежам в рамках договора на сдачу в аренду муниципального нежилого фонда N 11296 от 22.11.2004 г. в размере 1 172 331 руб. 08 коп., пени за просрочку платежа за период с 06.01.2005 г. по 02.03.2007 г. в размере 900 726 руб., а также неустойки за ненадлежащее выполнение возложенных на арендатора обязательств в размере 53 234 руб. 10 коп всего 2 126 291 руб. 18 коп. (л.д.4).

Решением суда от 07.05.2007 г. с ООО "Альбатрос" в пользу Администрации г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений, г. Ижевск взыскано 1 405 710 руб. 38 коп., в том числе: 1 172 331 руб. 08 коп. долга, 180 145 руб. 20 коп. пени и 53 234 руб. 10 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 37-39).

Ответчик с решением суда от 07.05.2007 г. не согласился, в связи с чем обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, истцу в удовлетворении требований отказать. Ответчик полагает, что у истца отсутствовало право на предъявление требований о взыскании арендной платы, пени и неустойки, поскольку нежилое помещение площадью 277,1 кв.м., расположенное по ул. Пушкинская, 216, относится к объектам общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного жилого дома. Кроме того, ответчик указывает на то, что договор аренды N 11296 является незаключенным в виду отсутствия в нем данных об объекте, подлежащем передаче в аренду. Помимо этого, ООО "Альбатрос" считает, что данное исковое заявление не могло быть принято и рассмотрено судом первой инстанции, поскольку к нему не был приложен документ, подтверждающий уплату госпошлины.

В судебное заседание представители истца и ответчика не явились, извещены надлежащим образом. Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Пересмотрев дело в порядке ст. 266 АПК РФ, апелляционный суд установил:

22.11.2004 г. между сторонами подписан договор N 11296 на сдачу в аренду муниципального нежилого фонда, согласно п.1.1. которого Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска (арендодатель) и МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" (балансодержатель) сдает, а ООО "Альбатрос" (арендатор) принимает для использования под магазин нежилое помещение площадью 277,1 кв.м., расположенное в доме N 216 по ул. Пушкинской в г. Ижевске.

Срок действия договора определен с 18.02.2004 г. по 31.01.2005 г. (п.1.2.)

Согласно п.3.1., 3.2., 3.3. ответчик обязался своевременно и полно вносить арендную плату ежеквартально до 5 числа первого месяца текущего квартала. Размер арендной платы установлен на основании нормативных актов Администрации г. Ижевска в сумме 1 600 руб. 93 коп. за 1 кв.м. в год, с учетом коэффициентов, применяемых при расчете годовой арендной платы нежилых помещений. Сумма арендных платежей в год составляет 523 469 руб. 50 коп., в том числе 18 % НДС. Сумма арендных платежей за квартал составляет 130 867 руб. 38 коп., при этом 19 962 руб. 82 коп., составляющих 18 % НДС, перечисляются арендатором самостоятельно в бюджет.

Довод ООО "Альбатрос" о том, что договор аренды N 11296 является незаключенным, так как не согласован предмет договора, апелляционным судом отклоняется, поскольку из материалов дела усматривается, что ответчик длительное время пользуется указанными помещениями, в том числе и посредством сдачи помещений в субаренду, и споров относительно переданного в пользование объекта недвижимости между сторонами не возникало.

Вместе с тем, апелляционным судом принимается довод заявителя жалобы об отсутствии у истца правовых оснований для распоряжения спорным нежилым помещением путем его сдачи в аренду, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор вносит за него арендную плату в порядке и размере, установленном договором.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии со статьями 7, 8 Федерального закона от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент заключения договора, подвалы являются общим имуществом кондоминиума, которое находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме (с 1 марта 2005 года действует статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 8 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 г. N 4218-1, также действовавшего на момент заключения договора аренды, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.

Таким образом, при наличии прямого указания в законе о правовом положении подвалов в многоквартирных домах представление доказательств, подтверждающих, что они являются общим имуществом домовладельцев и принадлежат собственникам квартир в жилом доме, не требуется.

При этом, вывод суда первой инстанции о том, что данные нежилые помещения являются муниципальной собственностью, апелляционным судом отклоняется как не соответствующий имеющимся в деле доказательствам. Администрацией г. Ижевска в соответствии со ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что оспариваемое подвальное помещение имеет самостоятельное назначение и не предназначено для обслуживания помещений собственников.

В соответствии с п.1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Учитывая, что договор аренды от 22.11.2004 г. N 11296 заключен Администрацией г. Ижевска, не обладающей правом сдачи спорного помещения в аренду, то есть в нарушение ст. 244, 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает, что данный договор является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ как заключенный с нарушением норм законодательства.

В этой связи исковые требования Администрации г. Ижевска о взыскании арендных платежей, пени и неустойки удовлетворению не подлежат, так как заявлены по ничтожному договору.

В соответствии с п.п. 2, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, и нарушение или неправильное применение норм материального права.

Учитывая изложенное, решение суда от 07.05.2007 г. подлежит отмене на основании п.п. 2, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Расходы по оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Поскольку при подаче искового заявления госпошлина истцом не была оплачена, с Администрации г. Ижевска подлежит взысканию госпошлина в размере 22 131 руб.46 коп. в доход федерального бюджета.

Также с Администрации г. Ижевска в пользу ООО "Альбатрос" подлежат взысканию расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Удмуртской Республики от 07 мая 2007 года по делу N А71-1813/2007-Г8 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации г. Ижевска в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 22 131 руб. 46 коп.

Взыскать с Администрации г. Ижевска в пользу ООО "Альбатрос" расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Е.Карпова

Судьи

А.Н.Лихачева Г.И.Глотова