Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2011 г. N 17АП-1335/11

г. Пермь

12 октября 2011 г.

Дело N А60-38296/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 октября 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.

судей Голубцовой Ю.А., Усцова Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Зыков А.Г. (паспорт, доверенность от 11.01.2011), Ларин М.Л. (паспорт, доверенность от 11.01.2011),

от ответчика - Сокова Н.Н. (удостоверение, доверенность от 19.04.2011),

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика -Администрации г. Нижний Тагил,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 28 декабря 2010 года

по делу N А60-38296/2010,

принятое судьей Абозновой О.В.,

по иску ООО "Усть-Утка" (ОГРН 1026602088105, ИНН 6648008603)

к Администрации г.Нижний Тагил

о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,

установил:

ООО "Усть-Утка" (истец) обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском о понуждении Администрации г. Нижний Тагил (ответчик) заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:19:0000000:271 по цене 235864 руб. 10 коп

Решением арбитражного суда Свердловской области от 28.12.2010 (резолютивная часть от 22.12.2010) исковые требования удовлетворены, на ответчика возложена обязанность в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:19:0000000:271 общей площадью 163630886 кв.м по цене 235864 руб.10 коп.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2011 решение арбитражного суда от 28.12.2010 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.06.2011 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2011 отменено, дело передано на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд. Судом кассационной инстанции указано на то, что суду апелляционной инстанции следовало определить условие договора купли-продажи в части цены выкупа земельного участка.

При новом рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ответчик доводы апелляционной жалобы поддерживает, считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Ответчик указывает, что основания для применения положений Правительства Свердловской области от 26.10.2007 N 1045-ПП отсутствуют, спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и подлежит приобретению арендатором по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности. Кроме этого ответчик указывает на отсутствие оснований для выкупа истцом земельного участка в связи с отменой постановления Администрации г. Нижний Тагил от 13.05.2010 N 1058 о предоставлении земельного участка в собственность ООО "Усть-Утка", а также в связи с тем, что площадь выкупаемого земельного участка превышает 10% сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории муниципального образования "город Нижний Тагил".

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда от 28.12.2010 без изменения. Истец указывает, что земельный участок с кадастровым номером 66:19:0000000:271 был предоставлен ему в постоянное (бессрочное) пользование до введения в действие ЗК РФ, отказ в предоставлении этого земельного участка в собственность противоречит требования п. 4 ст. 28 ЗК РФ. Порядок приватизации этого земельного участка, по мнению истца, определен п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", при расчете выкупной цены подлежит применению общий порядок, определенный по правилам п. 2 ст. 2 указанного Федерального закона. Истец считает неправомерной ссылку ответчика на постановление от 17.12.2010 N 2805 об отмене постановления от 13.05.2010 N 1058, поскольку оно не было представлено суду первой инстанции, полагает, что оснований для определения рыночной стоимости испрашиваемого земельного участка не имелось. Также истец считает недоказанным превышение площади арендованного им земельного участка 10% сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории муниципального образования.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции на основании п. 2 ч. 3 ст. 18 АПК РФ произведена замена судей Дюкина В.Ю., Гребенкиной Н.А. на судей Усцова Л.А., Голубцову Ю.А. После замены судей рассмотрение дела начато сначала.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, истцу в бессрочное (постоянное) пользование был предоставлен земельный участок площадью 16 983 га для сельскохозяйственной деятельности, что подтверждается свидетельством N 398, выданным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Пригородного района 15.11.1999.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30.12.2004 N 15959 право постоянного (бессрочного) пользования истца указанным земельным участком было переоформлено, земельный участок общей площадью 169830000 кв.м, поставленный на кадастровый учет с кадастровым номером 66:19:00 00 000:0046, относящийся к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, и расположенный в Свердловской области, Пригородном районе, в районе рабочего поселка Висим, предоставлен истцу в аренду для сельскохозяйственного производства сроком на 49 лет.

30.12.2004 Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор N 181 аренды указанного земельного участка, который зарегистрирован в установленном порядке 09.03.2005.

Дополнительным соглашением N 1 от 30.11.2009 в договор аренды N 181 от 30.12.2004 внесены изменения, в качестве арендодателя указано Муниципальное образование "город Нижний Тагил", в качестве предмета договора - земельный участок с кадастровым номером 66:19:00 00 000:271 площадью 163630886 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:19:00 00 000:0046 и расположенный в районе р.п. Висим Пригородного района Свердловской области.

Дополнительное соглашение N 1 от 30.11.2009 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.02.2010.

14.04.2010 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого земельного участка.

Постановлением Администрации города Нижний Тагил от 13.05.2010 N 1058 истцу предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 66:19:0000000:271 общей площадью 163630886 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, Пригородный район, район рабочего поселка Висим, ул. Красноармейская, 9, для сельскохозяйственного производства.

В письмах от 06.05.2010, от 18.05.2010 истец просил ответчика принять решение об установлении платы за выкуп названного земельного участка в размере 20% его кадастровой стоимости, ссылаясь на положения Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - ФЗ от 24.10.2002 N 101-ФЗ), Закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Областной закон от 07.07.2004 N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области", представив расчет выкупной цены земельного участка.

В письме от 08.07.2010 N 53-2608 ответчик сообщил истцу, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформлено на право аренды, продажа земельного участка должна осуществляться по его рыночной стоимости, для чего будет проведена оценка земельного участка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Письмом от 12.08.2010 истец направил ответчику проект договора купли-продажи земельного участка с указанием выкупной цены земельного участка 2807906 руб.

Ссылаясь на то, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения указанного договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. При этом истец просил обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи земельного участка по цене, рассчитываемой в соответствии с п. 4 постановления Правительства Свердловской области от 26.10.2007 N 1045-ПП "О реализации Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" (далее - постановление от 26.10.2007 N 1045-ПП), в размере 235 864 руб. 10 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (ст. 29 ЗК РФ).

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как правильно установлено судом первой инстанции, ответчиком в соответствии с его компетенцией принято решение о предоставлении в собственность истца земельного участка с кадастровым номером 66:19:0000000:271. В связи с чем, уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи этого земельного участка является неправомерным.

Ссылка ответчика на то, что постановление от 13.05.2010 N 1058 им отменено, не может быть принята во внимание, поскольку доказательства такой отмены при рассмотрении дела представлены не были и судом первой инстанции не исследовались.

В соответствии с п. 4 ст. 1 ФЗ от 24.10.2002 N 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Пунктом 4 ст. 10 ФЗ от 24.10.2002 N 101-ФЗ установлено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи указанного земельного участка, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о невозможности применения к рассматриваемым правоотношениям положений п. 7 ст. 10 ФЗ от 24.10.2002 N 101-ФЗ (в редакции от 18.07.2005), определяющих порядок приобретения сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено истцом на право аренды в 2005 году.

Довод истца о необходимости применения к рассматриваемым правоотношениям указанной правовой нормы судом апелляционной инстанции отклоняется.

Договор аренды земельного участка N 181 от 30.12.2004 в установленном порядке не оспорен и недействительным не признан. Указанный договор и дополнительное соглашение к нему N 1 от 30.11.2009 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, с заявление о приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения было подано заявителем как арендатором этого земельного участка. Рассматриваемые правоотношения не связаны с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, поскольку на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка такое право у заявителя отсутствовало.

Ссылка ответчика на то, что земельный участок с кадастровым номером 66:19:0000000:271 не может быть предоставлен истцу в собственность с учетом положений п. 2 ст. 4 ФЗ от 24.10.2002 N 101-ФЗ также подлежит отклонению.

Указанной правовой нормой предусмотрено, что максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Как следует из материалов дела, испрашиваемый земельный участок ранее относился к территории Горноуральского городского округа. В связи с изменением границ муниципальных образований Горноуральского городского округа и "город Нижний Тагил" в соответствии с Законом Свердловской области от 04.02.2008 N 3-ОЗ "О внесении изменений в приложение к Закону Свердловской области "О границах муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области" спорный земельный участок относится к территории муниципального образования "город Нижний Тагил".

Сведений об определении размера сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории муниципального образования "город Нижний Тагил" суду не представлено.

Из письма Нижнетагильского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 20.05.2011 следует, что кадастровое деление после изменения границ указанных муниципальных образований не изменялось. Статистические отчеты о распределении земель по категориям свидетельствуют о том, что в кадастровом квартале 66:19 (ранее - Горноуральский городской округ) площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 174903 га, площадь земель сельскохозяйственных угодий - 66548 га (в т.ч. пашни - 47920 га, многолетние насаждения - 1523 га, сенокосы - 13912 га, пастбища - 6193 га).

Согласно свидетельству о праве бессрочного (постоянного) пользования от 15.11.1999, приказу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30.12.2004 N 15959 предоставленный заявителю в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:19:00 00 000:0046 площадью 169 830 000 кв.м включал в себя сельскохозяйственные угодья в размере 2838 га (в т.ч. пашни - 1293 га, сенокосов- 1243 га, пастбищ - 298 га).

В отсутствие сведений о площади сельскохозяйственных угодий в составе земельного участка с кадастровым номером 66:19:0000000:271 площадью 163 630 886 кв.м, арендуемого заявителем в настоящее время, сведений о площади сельскохозяйственных угодий, переданных в муниципальному образованию "город Нижний Тагил", довод ответчика о том, что заявителем испрашивается в собственность более 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий этого муниципального образования не может быть признан доказанным. При этом судом апелляционной инстанции принимается во внимание то обстоятельство, что площадь арендованных заявителем сельскохозяйственных угодий не может превышать их площадь в составе земельного участка с кадастровым номером 66:19:00 00 000:0046 (2838 га или 4,3% сельскохозяйственных угодий в кадастровом квартале 66:19).

Обязывая ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:19:0000000:271 по цене 235864 руб. 10 коп, суд первой инстанции исходил из расчета выкупной стоимости испрашиваемого земельного участка, рассчитанной на основании п. 4 постановление от 26.10.2007 N 1045-ПП (в редакции от 08.02.2010).

В силу этой правовой нормы в соответствии с федеральным законодательством до 1 января 2012 года лицам, являющимся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории Свердловской области в границах населенных пунктов и за их пределами, осуществляется по цене, рассчитываемой в кратности к ставке земельного налога за единицу площади земельного участка в соответствии с приложением к постановлению.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 66:19:0000000:271 является незастроенным, выкуп этого земельного участка производится истцом не в связи с реализацией исключительного права на приобретение земельного участка собственником расположенных на этом земельном участке зданий, строений, сооружений, основания для определения выкупной цены на основании утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 26.10.2007 N 1045-ПП Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области или право собственности на которые не разграничено, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, отсутствует.

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 555 ГК РФ цена является существенным условием договора купли-продажи земельного участка.

Исходя из положений п. 4 ст. 10 ФЗ от 24.10.2002 N 101-ФЗ переданный в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации.

Цена для приобретения в собственность арендованных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения Законом Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" не установлена.

Таким образом, испрашиваемый земельный участок может быть приобретен заявителем в собственность по рыночной стоимости.

Согласно отчету от 28.02.2011 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:19:0000000:271 составила 118 212 000 руб.

Ссылки истца на несоответствие отчета установленным требованиям в связи с непредставлением правоустанавливающих документов на земельный участок, неверным указанием местоположения, неправильным использованием сравнительного подхода, отсутствием сведений о том, что оценщик является специалистом по оценке земель сельскохозяйственного назначения, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Согласно ст. 12 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из отчета от 28.02.2011 следует, что оценщиком произведена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:19:00 00 000:271 площадью 163630886 кв.м, расположенного в районе р.п. Висим Пригородного района Свердловской области. Представленный суду отчет соответствует требованиям ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения, в установленном порядке истцом не оспорена, экспертиза отчета в порядке ст. 17.1 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ не проведена, отчета об иной оценке рыночной стоимости этого объекта не представлено.

При таких обстоятельствах, решение суда от 28.12.2010 подлежит изменению (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ) в части указания цены выкупа земельного участка.

Государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе относится на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 декабря 2010 года по делу N А60-38296/2010 изменить.

Обязать Администрацию города Нижний Тагил заключить с ООО "Усть-Утка" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:19:0000000:271 общей площадью 163 630 886 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу Свердловская область, пригородный район, по цене 118 212 000 (сто восемнадцать миллионов двести двенадцать тысяч) руб.

Взыскать с Администрации города Нижний Тагил в пользу ООО "Усть-Утка" (ОГРН 1026602088105, ИНН 6648008603) 4000 (четыре тысячи) руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Л.Зеленина

Судьи

Ю.А.Голубцова Л.А.Усцов