Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2011 г. N 04АП-3187/11

г. Чита

Дело N А19-4470/2011

14 октября 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 06.10.2011.

Полный текст постановления изготовлен 14.10.2011.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Капустиной Л.В., Юдина С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красильниковой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Замякиной Натальи Геннадьевны на решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 июня 2011 года по делу N А19-4470/2011 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Литмаш" (Иркутская обл., Черемховский р-н, г. Черемхово, Заводской 4-й пер, 1 ОГРН 1053820015787 ИНН 3820010080) к Замякиной Наталье Геннадьевне (Иркутск, б. Рябикова, 44а-225) о государственной регистрации перехода права собственности; иску Замякиной Натальи Геннадьевны к Обществу с ограниченной ответственностью "Литмаш" о расторжении договора аренды, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (г.Иркутск, ул.Желябова,6 ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653), (суд первой инстанции: Аксаментова В.Г.),

при участии в судебном заседании:

от истца - Коцарев А.А., представитель по доверенности от 10.02.11,

от ответчика - Шемчук О.А., представитель по доверенности от 28.07.10.

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Литмаш" обратилось в арбитражный суд с исковым требованием к Замякиной Наталье Геннадьевне о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

Впоследствии Замякина Наталья Геннадьевна обратилась в арбитражный суд с требованием к Обществу с ограниченной ответственностью "Литмаш" о расторжении

договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2010 в рамках дела N А19-7800/2011.

Данные дела объединены в одно производство определением суда от 10.05.2011 (с учетом определения от 18.05.11) под общим номером N А19-4470/2011.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Арбитражным судом Иркутской области 14 июня 2011 года принято решение об удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Литмаш", и осуществлении регистрации перехода права собственности от Замякиной Натальи Геннадьевны к Обществу с ограниченной ответственностью "Литмаш" на следующее недвижимое имущество:

- гараж на 30 автомобилей, кирпичное одноэтажное здание, площадью 692,8 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г.Черемхово, переулок 4-й Заводской,. 1, кадастровый номер 38:33:010234:0037:25:445:001:015389830:1700;

- гараж на 20 автомобилей, кирпичное одноэтажное здание, площадью 468,3 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, переулок 4-й Заводской, 1, кадастровый номер 38:33:010234:0037:25:445:001:015389830:1600;

- компрессорная, кирпичное одноэтажное здание, площадью 459,0 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, переулок 4-й Заводской, 1, кадастровый номер 38:33:010234:0037:25:445:001:015389830:0700;

- пилоцех, одноэтажное кирпичное здание, площадью 750, 6 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, переулок 4-й Заводской, 1, инв. Номер 25:445:001:015389830:1300;

- здание кирпичное двухэтажное, площадью 344,5 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, переулок 4-й Заводской, 1, кадастровый номер 38:33:010234:0037:25:445:001:015389830:0100;

- хоз.управление, двухэтажное кирпичное здание, площадью 293,3 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, переулок 4-й Заводской, 1, кадастровый номер 38:33:010234:0037:25:445:001:015389830:2700;

- цех N 8 модельно-упаковочный, двухэтажное кирпичное здание, площадью 1381, 1 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, переулок 4-й Заводской, 1, кадастровый номер 38:33:010234:0037:25:445:001:015389830:1200, лит. М;

- подстанция, одноэтажное кирпичное здание, площадью 192, 8 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, переулок 4-й Заводской, 1, кадастровый номер 38:33:010234:0037:25:445:001:0153 89830:0800;

- электроцех, одноэтажное кирпичное здание, площадью 242, 2 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, переулок 4-й Заводской, 1, кадастровый номер 38:33:010234:0037:25:445:001:015389830:2500;

- склад полуфабрикатов, одноэтажное кирпичное здание, площадью 745,7кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, переулок 4-й Заводской, 1, кадастровый номер 38:33:010234:0037:25:445:001:015389830:0300;

- склад электрооборудования, одноэтажное кирпичное здание, площадью 486,9 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, переулок 4-й Заводской, 1, кадастровый номер 38:33:010234:0037:25:445:001:015389830:1630;

- кислородная станция, одноэтажное кирпичное здание с гаражом, площадью 136,6 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, переулок 4-й Заводской, 1, кадастровый номер 38:33:010234:0037:25:445:001:015389830:0104;

- телефонная станция, одноэтажное кирпичное здание, площадью 42,6 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, переулок 4-й Заводской, 1, кадастровый номер 38:33:010234:0037:25:445:001:015389830:0600;

- парокотельная, одноэтажное кирпичное здание, площадью 789, 9 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, переулок 4-й Заводской, 1, кадастровый номер 38:33:010234:0037:25:445:001:015389830:1100.

Исковое заявление Замякиной Натальи Геннадьевны о расторжении договора оставлено без рассмотрения.

В апелляционной жалобе на решение арбитражного суда Замякина Н.Г. просит отменить его, указывая на то, что она не имеет статуса индивидуального предпринимателя, в связи с чем, дело не подведомственно Арбитражному суду Иркутской области. При этом, договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 01.02.2010 заключен с гражданкой Замякиной Н.Г., как физическим лицом, таким образом, настоящий спор возник из гражданских правоотношений, и подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции, что является основанием прекращения производства по делу в соответствии с п. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель апелляционной жалобы также считает, что арбитражный суд первой инстанции не учел довода ответчика об отсутствии полномочий у представителя Замякиной Н.Г. по доверенности Панишева Д.С. на отчуждение имущества третьим лицам, тогда как, гражданин Панишев Д.С. при подписании Договора действовал на основании доверенности от 20.10.2009 года с превышением указанных в ней полномочий, что влечет ничтожность условия договора о последующем выкупе имущества, поскольку согласовано неуполномоченным лицом без волеизъявления на то собственника. Договор аренды с последующим выкупом от 01.02.2010 заключен с нарушением действующего законодательства, ст.ст. 153, 182, 183, 185, 209, 438 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным в части последующего выкупа.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы обращает внимание на истечение 01 августа 2010 года срока действия договора (п. 6.1. Договора), в связи с чем, Замякина Н.Г. вправе требовать возврата имущества в том, состоянии в котором арендатор его получил с учетом нормального износа, что и было сделано ответчицей путем направления соответствующего уведомления. С учетом того, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения, у истца - ООО "Литмаш" право собственности на арендованное имущество не возникло.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве, соответственно.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО "Литмаш" и Н.Г. Замякиной Н.Г. 01.02.2010 заключен договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом, подписан акт приема-передачи от 01.02.2010.

Договор зарегистрирован в Черемховском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 12.04.2010 за номером 38-38-15/004/2010-859.

В соответствии с п.3.2. договора стороны определили, что арендные платежи за пользование имуществом входят в выкупную стоимость имущества и составляют 12000000 рублей, которая не подлежит изменению.

Обязательство арендатором исполнено в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями за период с марта по декабрь 2010 года о перечислении денежных средств.

Согласно п.3.5 договора, размер арендной платы составляет: февраль, март, апрель, май 2010 г. - 250 000 рублей ежемесячно; июнь, июль - 5 500 000 рублей ежемесячно.

ООО "Литмаш" производило платежи: платежное поручение от 31.03.2010 на сумму 2 500 000 рублей; платежное поручение от 12.04.10 на сумму 2 000 000 рублей; платежное поручение от 20.05.2010 на сумму 500 000 рублей; платежное поручение от 29.06.2010 на сумму 2 000 000 рублей; платежное поручение от 21.12.2010 на сумму 5 000 000 рублей.

В обоснование задержки последнего платежа ООО "Литмаш" пояснило, что 22.07.2010 Свердловским районным судом г.Иркутска на недвижимое имущество наложены обеспечительные меры путем запрета Замякиной Н.Г. осуществлять отчуждение имущества, выдан исполнительный лист. Данные обеспечительные меры отменены определением Свердловского районного суда г.Иркутска 12.11.2010.

В материалы настоящего дела представлены копии исполнительного листа и определение Свердловского районного суда г.Иркутска от 12.11.2010.

Представитель Замякиной Н.Г. данный факт не оспаривал.

После отмены мер по обеспечению иска, ООО "Литмаш" произвело последний арендный платеж 21.12.2010 на сумму 5 000 000 рублей. По утверждению ООО "Литмаш", задержка последнего платежа обусловлена опасением утраты возможности получить выкупаемое имущество в собственность по причине требований третьих лиц.

В соответствии с п. 6.3 договора право собственности на имущество возникает у ООО "Литмаш" с момента полного внесения выкупной стоимости имущества и государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Телеграммой от 27.12.2010 "Литмаш" уведомило Н.Г. Замякину о необходимости прибыть 12.01.2011 в Черемховский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области для оформления перехода права собственности на спорное имущество.

Данная телеграмма получена Н.Г. Замякиной лично 31.12.2010 (уведомление о вручении телеграммы 01.01.2011), однако, требование покупателя о принятии мер к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности Н.Г. Замякиной оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

Замякина Наталья Геннадьевна, в свою очередь, обратилась в суд с заявлением о расторжении договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 01.02.2010, в связи с просрочкой исполнения обязательств по внесению арендных платежей.

В обоснование заявленных требований о расторжении договора аренды Замякина Н.Г. в материалы дела представила доказательство вручения от 03.08.10 предложения о расторжении договора от 01.02.10 представителю ООО "Литмаш" Лобачеву А.А.

Правовым обоснованием указаны статьи 309, 310, 606, 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, разрешая спор, признал обоснованным требования ООО "Литмаш" в соответствии с положениями статей 218, 131, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом суд исходил из подтверждения ООО "Литмаш" факта заключения договора аренды с последующим выкупом, его исполнения сторонами на дату обращения в суд, признания данного договора соответствующим требованиям действующего законодательства и подтверждения факта уклонения арендодателя от государственной регистрации перехода права собственности. Оставляя требование Замякиной Н.Г. без рассмотрения, суд указал на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная коллегия оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не находит.

Довод заявителя жалобы о нарушении подведомственности спора отклоняется судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела усматривается, что определением от 17.02.2011 года Черемховский городской суд Иркутской области отказал в принятии к рассмотрению искового заявления ООО "Литмаш" к Замякиной Н.Г. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, сославшись на подведомственность данного спора арбитражному суду.

Поскольку суд общей юрисдикции отказал в рассмотрении спора, сославшись на подведомственность его арбитражному суду, спор подлежал рассмотрению арбитражным судом и в случае, если законом споры данной категории не отнесены к подведомственности арбитражного суда, в силу принципа обязательности вступившего в законную силу судебного постановления суда общей юрисдикции (статья 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), так как арбитражный суд не вправе отменить судебный акт суда общей юрисдикции. Споры о подведомственности между судами общей юрисдикции и арбитражными судами не допускаются.

Прекращение производства по делу в арбитражном суде при таких обстоятельствах явилось бы нарушением права истца на судебную защиту, гарантированного пунктом 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации.

Таким образом, в целях обеспечения процессуальных гарантий права на доступ к правосудию настоящий спор правомерно рассмотрен по существу Арбитражным судом Иркутской области.

Доводы апелляционной жалобы о ничтожности договора аренды с последующим выкупом в части последующего выкупа по причине отсутствия в выданной Замякиной Н.Г. на имя Панишева Д.С. полномочий на отчуждение недвижимости и отсутствия одобрения сделки в последующем непосредственно самой Замякиной Н.Г. были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.

В соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Как разъяснил Высший Арбитражный суд Российской Федерации в информационном письме от 23.10.2000 года N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Из представленной в дело доверенности от 20.10.09 на имя Панишева Дениса Сергеевича, ему предоставлено "право сбора документов, оформления, заключения и подписания договоров аренды на любые объекты недвижимого имущества и земельные участки, расположенные на территории город Иркутск, Иркутского района, Иркутской области, на сроки и условиях по своему усмотрению; с правом подписания дополнительных соглашений, дополнений, изменений в договоры;

право оформления, заключения и подписания договоров, на условиях по своему усмотрению, на энергоснабжение, договоров на оказание услуг, техническое обслуживание и оказание коммунальных услуг, услуг электросвязи, энергосбыта, на охрану любых объектов, недвижимого имущества и земельные участки, расположенные на территории город Иркутск, Иркутского района, Иркутской области".

Судом первой инстанции установлено, что материалах дела правоустанавливающих документов Управления Росреестра по Иркутской области, исследованных судом в судебном заседании 12.04.11, имеется 14 заявлений (на каждый объект недвижимости) поданных Замякиной Н.Г. с просьбой зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 1 февраля 2010 года. В этих заявлениях были оставлены отметки о контактной информации с Д.С.Панишевым.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия Замякиной Н.Г., направленные на регистрацию договора от 01.02.2010 года являются фактическим одобрением действий Панишева Д.С., направленные на заключение данного договора именно с условием сдачи спорного недвижимого имущества в аренду с последующим переходом права собственности на него в порядке выкупа к ООО "Литмаш".

Доводы заявителя жалобы о том, что ею не выдавалась на имя Панишева Д.С. доверенность от 20.11.2010 г.. также исследовались в суде первой инстанции и обоснованно отклонены.

Материально-правовым требованием ООО "Литмаш" по настоящему делу является требование о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно части 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав).

В материалах дела нашел подтверждение факт уклонения Замякиной Н.Г. от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору аренды с последующим выкупом к ООО "Литмаш" при отсутствии на это законных оснований.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о правомерности заявленных ООО "Литмаш" исковых требований.

Исковое заявление Замякиной Н.Г. к ООО "Литмаш" о расторжении договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 01.02.2010, в связи с просрочкой исполнения обязательств по внесению арендных платежей, обоснованно оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения ею досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции полно, объективно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил закон и вынес обоснованное решение, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции нет оснований для других выводов.

Учитывая изложенное, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 июня 2011 года по делу N А19-4470/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Е.Н. Скажутина

Судьи

С.И.Юдин Л.В.Капустина