Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2011 г. N 20АП-4552/11

г. Тула

13 октября 2011 г.

Дело N А23-2297/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей Игнашиной Г.Д., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А.,

при участии:

от ООО "Управляющая компания "Капитал Инвест Менеджмент" (Московская область, Ленинский район, д. Румянцево, ИНН 7709735880, ОГРН 5077746689224) не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (г. Калуга, ИНН 4027066800, ОГРН 1044004426498) не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области на решение Арбитражного суда Калужской области от 26 июля 2011 года по делу N А23-2297/2011 (судья Ефимова Г.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Капитал Инвест Менеджмент" (далее - ООО "УК "Капитал Инвест Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее - Управление Росреестра по Калужской области) о признании недействительным решения, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности от 29.04.2011 N 01/003/2011-647.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 26.07.2011 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра по Калужской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. При этом заявитель жалобы указывает на нарушение обществом положений п.1 ст. 40 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах". Кроме того, земельный участок, находящийся под домом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Законность и обоснованность решения от 26.07.2011 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "УК "Капитал Инвест Менеджмент" осуществляет доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Земельный проект" согласно правилам доверительного управления, зарегистрированным Федеральной службой по финансовым рынкам России 04.10.2007 в реестре за N 101-94136898.

ООО "УК "Капитал Инвест Менеджмент" 03.03.2011 обратилось в Управление Росреестра по Калужской области с заявлениями о государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 40:25:000105:453.

Управление уведомлением от 17.03.2011 N 01/003/2011-647 сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации права.

Письмом от 29.04.2011 Управление Росреестра по Калужской области отказало ООО "УК "Капитал Инвест Менеджмент" в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 40:25:000105:453, указав, что собственниками земельного участка являются владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Земельный проект" под управлением общества, передавшие земельный участок заявителю в доверительное управление. Таким образом, ООО "УК "Капитал Инвест Менеджмент" не вправе прекратить право собственности, так как это будет являться безвозмездной сделкой в отношении вышеуказанного земельного участка, и, следовательно, заявление общества о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок по форме и содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

Не согласившись с решением Управления Росреестра по Калужской области, оформленным письмом от 29.04.2011, об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 40:25:000105:453, ООО "УК "Капитал Инвест Менеджмент" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 40:25:000105:453, площадью 544,0 кв.м, по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. Современная, д. 15/1, расположен многоквартирный дом, состоящий из 4 квартир, которые были приобретены ООО "УК "Капитал Инвест Менеджмент" в собственность по договорам от 18.06.2009 о приобретении земельных участков и расположенных на них жилых домов. Данные сделки прошли государственную регистрацию.

На момент обращения в Управление Росреестра по Калужской области за государственной регистрацией прекращения права собственности квартиры обществом были проданы Министерству обороны РФ по государственному контракту от 26.08.2009 N 260809/1 и от 31.07.2009 N 310709/1. Сделки по продаже квартир прошли в установленном порядке государственную регистрацию.

В силу пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, исключаются любые способы отчуждения здания или сооружения без отчуждения земельного участка под ними. Если продавец здания является и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику в силу закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит на праве общей собственности собственникам помещений в этом доме. Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в совместном постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". Согласно п. 3 постановления Пленума ВАС РФ N 64 право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии со ст. 44 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия и в ином предусмотренном законом порядке.

Таким образом, исходя из системного толкования ст. 273, п.1 ст. 552 ГК РФ, ст.ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, в силу которых по договору продажи здания (многоквартирного дома) к покупателю одновременно с передачей недвижимости передаются права на земельный участок; а поскольку в данном случае объектом недвижимости является многоквартирный дом, то собственники жилых помещений в силу закона (Жилищного кодекса РФ) приобретают право собственности на земельный участок как на общее имущество, общество, будучи продавцом дома, утратило право собственности на рассматриваемый земельный участок, в связи с чем обратилось с соответствующим заявлением в регистрирующий орган.

При этом судом учтено, что сами сделки купли-продажи недвижимости, расположенной на земельном участке, прошли государственную регистрацию. Общество не имеет в собственности каких-либо помещений в жилом доме, и это обстоятельство регистрирующим органом не опровергнуто.

Ссылка Управления на нарушение обществом положений п. 1 ст. 40 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" несостоятельна, поскольку сделка по отчуждению земельного участка не является безвозмездной. Так как иное не предусмотрено договором, то в силу п. 2 ст. 555 ГК РФ установленная в государственных контрактах от 26.08.2009 N 260809/1 и от 31.07.2009 N 310709/1 цена сделки включает в себя и цену передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка (соответствующей доли земельного участка).

Довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок, находящийся под домом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, также не может быть принят во внимание, поскольку в силу пункта 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется. Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Как установлено судом, на спорном земельном участке, индивидуализированном кадастровым номером, расположен многоквартирный дом; право собственности на квартиры в этом доме зарегистрировано за Министерством обороны РФ; общество не имеет в собственности каких-либо помещений в данном доме и это обстоятельство регистрирующим органом не опровергнуто.

В таком случае общество, не являющееся собственником каких-либо помещений в доме, не может быть и участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный участок. Заявление общества об отказе от права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

При вышеуказанных обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Калужской области от 26 июля 2011 года по делу N А23-2297/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В порядке ч. 1 ст. 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

Г.Д. Игнашина О.Г. Тучкова