Приложение 3. Концепция проекта "Пром Сити Москва" и его первого этапа - пилотного проекта "Пром Сити Москва - Север"

Приложение 3
к постановлению Правительства Москвы
от 12 апреля 2005 г. N 221-ПП

Концепция
проекта "Пром Сити Москва" и его первого этапа - пилотного проекта "Пром Сити Москва - Север"

Введение

Концепция проекта "Пром Сити Москва" и его первого этапа - пилотного проекта "Пром Сити Москва - Север" позволяет сформировать систему приоритетов и мер, реализуемых на согласованной основе городскими органами законодательной и исполнительной власти города Москвы, а также предприятиями и организациями науки и промышленности, субъектами крупного, среднего и малого бизнеса, в целях повышения доходности научной и промышленной деятельности, улучшения экономических условий развития предпринимательской среды, радикального улучшения архитектурно-планировочного облика столицы, реализации городом своих столичных функций за счет оптимизации использования производственного, финансового, ресурсного, экологического, научного, социально-культурного и других потенциалов.

Проект Концепции предусматривает выработку оптимального сочетания организационно-экономических и нормативно-правовых механизмов, способствующего созданию условий сохранения и наращивания городского научно-промышленного потенциала и обеспечивающего гармонизацию интересов:

- Города (бюджетное наполнение, решение комплекса социальных и экономических проблем, переход на прогрессивные системы управления городским хозяйством, реализация столичных функций, радикальное улучшение архитектурного облика и планировки за счет освоения новых территорий, высвобождаемых в результате реорганизации и интенсификации сложившихся и формирования новых промышленных зон и комплексного решения градостроительных задач при создании специализированных производственных территорий);

- Населения (создание новых, профессионально привлекательных и социально обеспеченных рабочих мест, улучшение экологической обстановки проживания, решение транспортных и жилищных проблем, развитие рекреационных зон);

- Предприятий и организаций науки, промышленности и малого предпринимательства (реализация системного территориального объединения на основе формирования производственных и промышленных зон и осуществления научной, производственной и предпринимательской деятельности на площадях с развитой инфраструктурой на принципах кооперации и интеграции, способствующих интенсивному развитию среднего и малого бизнеса сателлитной направленности).

1. Цели и задачи проекта "Пром Сити Москва", принципы его реализации

1.1. Цели и задачи проекта "Пром Сити Москва"

Основная цель проекта "Пром Сити Москва" - отработка механизма модернизации производственной и экспериментальной базы науки и промышленности города, который, учитывая сложившиеся реалии, позволяет достичь максимальный положительный эффект на основе повышения эффективности использования, в целях интенсивного промышленного развития, территорий города, непригодных для жилищного строительства и иного непромышленного применения, создания площадок с развитой инфраструктурой коллективного пользования для размещения научных организаций, крупных промышленных объектов, предприятий и организаций среднего и малого предпринимательства и обеспечения условий их эффективного функционирования, кооперации и взаимодействия. Реализация проекта "Пром Сити Москва" призвана способствовать выполнению основных целевых городских программ и идеологически направлена на сохранение и развитие московской промышленности на основе оптимизации пространственной организации промышленности, равномерного освоения новых территорий города, ориентации на систему взаимосвязанных производств и реального перехода к формированию производственных зон и преодоления межведомственных барьеров в решении этих вопросов.

Концепция исходит из сложившихся на сегодня реальных основ для объективной оценки перспективного использования городских земель. Разработан Генеральный план развития Москвы, разработаны или находятся в стадии разработки Градостроительные планы развития всех административных округов. На данном этапе определены производственные зоны и территории, сохраняющие свое промышленное назначение, на которых строительство жилья и других социально ориентированных объектов, в силу объективных причин, развивать невозможно. А главное, - проведена государственная кадастровая оценка земель города Москвы по видам их функционального использования (целевого назначения), результаты которой утверждены Правительством Москвы. Принимая во внимание вышесказанное, а также направления действующих и перспективных программ городского развития, основными целями проекта "Пром Сити Москва" являются:

- формирование и государственное регулирование перспективных и нужных для города рынков производимой предприятиями Москвы продукции;

- формирование и государственная поддержка приоритетных направлений технического перевооружения предприятий;

- формирование условий и создание механизмов для повышения эффективности функционирования предприятий, расположенных на территории города Москвы;

- создание условий и предпосылок для оптимизации территориально-отраслевого размещения промышленности на территории города Москвы;

- обеспечение комплексного подхода заинтересованных структур к модернизации московской промышленности через превращение градостроительной политики в активный инструмент долгосрочной промышленной политики города.

В соответствии с этим, основные задачи, на решение которых направлен проект "Пром Сити Москва", включают:

- повышение эффективности использования производственных территорий, предназначенных Генеральным планом развития Москвы для размещения промышленных и коммунально-складских предприятий;

- формирование условий для привлечения инвестиций в создание на территории Москвы высокотехнологичных, рентабельных производств, товаров и услуг, необходимых для устойчивого функционирования и развития городского хозяйства, а также для обеспечения обороноспособности и устойчивого функционирования и развития государства;

- создание предпосылок для организации и устойчивого функционирования финансово-промышленных, научно-производственных групп (организаций), ассоциаций и холдингов;

- создание условий для развития малого и среднего предпринимательства в производственной сфере реального сектора экономики, в том числе на конечных переделах технологических цепочек производства продуктов и товаров;

- увеличение налоговых поступлений в бюджет от научной и промышленной деятельности;

- обеспечение занятости трудоспособного населения, включая подготовку и привлечение квалифицированных кадров.

1.2. Основные принципы Концепции "Пром Сити Москва"

Достижение целей и решение стоящих задач проекта "Пром Сити Москва" требуют реализации следующих основных принципов:

- Вновь создаваемые и перебазируемые из центральной части города, районов жилой застройки и природоохранных зон промышленные предприятия должны размещаться на землях города Москвы, которые по функциональному значению предназначены для производственного использования.

- Главным, но не единственным, критерием определения территорий для использования в качестве производственных зон должно являться соответствие удельных показателей кадастровой стоимости земель под промышленными объектами нормативной цене земли в данном кадастровом квартале.

- Реализация проекта "Пром Сити Москва" на конкретной территории осуществляется, определяемой на конкурсной основе, управляющей компанией на основе договора с органом, уполномоченным Правительством Москвы.

- На всю территорию в границах производственной зоны должно распространяться действие единых экологических, градостроительных и иных требований.

- Производственные зоны должны формироваться исходя из общегородских задач, и, в целях оптимизации производственной деятельности, обеспечивать максимально возможное отраслевое или технологическое единство размещаемых в каждой из них производств.

- Производственная зона типа "Пром Сити" проектируется и создается с использованием современных архитектурно-градостроительных, технологических и инженерно-технических решений, в том числе по системе "под ключ", включая размещение на ее территории имущественных комплексов и объектов общей инфраструктуры для обеспечения потребностей потенциальных пользователей.

- В процессе формирования производственной зоны типа "Пром Сити" должен обеспечиваться единый подход к размещению в ее составе предприятий и организаций различных организационно-правовых форм собственности.

- Финансовые ресурсы для обеспечения мероприятий по реализации проекта "Пром Сити Москва" формируются на основе бюджетных средств города, привлеченных средств инвесторов, средств владельцев предприятий, средств различных внебюджетных фондов и других городских и федеральных источников.

1.3. Основные положения Генерального плана развития Москвы в части реализации проекта

Проектные предложения Генерального плана развития Москвы ориентированы на решение комплекса сложившихся социальных, экологических и экономических проблем территориального развития города. Одно из основных направлений градостроительного развития города - реорганизация производственных территорий.

Мероприятия по реорганизации производственных территорий, предусмотренные Генеральным планом развития Москвы, включают:

- сокращение территорий производственного использования с 20,5 до 15,2 тыс. га, в том числе, промышленных зон города с 16,9 до 13,7 тыс. га, включая полную ликвидацию производственных функций на 5,3 тыс. га, из них - 3,2 тыс. га в промышленных зонах;

- использование высвобождаемых территорий в качестве внутригородских резервов:

- для системы общегородских центров - 1,2 тыс. га, в том числе 0,7 тыс. га в производственных зонах;

- для жилищного строительства - 1,9 тыс. га и 0,9 тыс. га, соответственно;

- для развития и реабилитации территорий Природного комплекса - 2,2 тыс. га и 1,6 тыс. га, соответственно.

- компенсацию ликвидируемых и создание новых мест приложения труда за счет повышения плотности застройки в 1,5-1,7 раз на интенсифицируемых территориях и совершенствования функционально-планировочной организации сохраняемых производственных зон города;

- улучшение состояния окружающей среды и экологических условий проживания для 1,5 млн. человек за счет ликвидации эколого-опасных объектов реорганизуемых производственных зон и технологического переоснащения производственных объектов сохраняемых производственных зон, обеспечивающего сокращение допустимого размера санитарно-защитных зон предприятий до границ участка.

В качестве приоритетных направлений реорганизации производственно-коммунальных зон города Генеральный план развития Москвы предусматривает:

- ликвидацию эколого-опасных и ресурсоемких производств с высокой степенью амортизации основных фондов, расположенных в непосредственной близости с жилой и общественной застройкой и территориями Природного комплекса.

- проведение эколого-ориентированных мероприятий на объектах, расположенных на территориях производственных зон последних лет застройки, сохраняющих промышленное назначение;

- интенсификация территорий, как сохраняемых, так и формируемых производственных зон, обладающих территориальными и инженерно-техническими резервами развития;

- развитие и внедрение наукоемких производств, деловых и обслуживающих функций, обеспечивающих формирование качественно новых мест приложения труда на территориях реорганизуемых производственных зон, расположенных преимущественно в срединной части города.

Реорганизации производственных территорий, предусмотренная Генеральным планом, направлена на решение следующих задач:

- сохранение и развитие исторического центра города, что связано с выводом промышленных предприятий и созданием условий размещения на высвобождаемой территории необходимых объектов городского значения;

- реализация экологических требований по формированию безопасной окружающей среды в жилой застройке за счет перепрофилирования, модернизации и ликвидации экологически вредных и технологически устаревших производств и организации буферных зеленых зон между промышленными и жилыми территориями;

- использование высвободившихся территорий под социально-ориентированное строительство и развитие Природного комплекса;

- обеспечение развития территорий системы общественных центров за счет сокращения территорий непрофильных объектов (промышленных, коммунальных и др.).

2. Правовые механизмы реализации проекта

Некоторые основные мероприятия и иные действия в рамках реализации проекта "Пром Сити Москва" требуют правового регулирования, т.е. для обеспечения их проведения присутствует необходимость принятия нормативных правовых актов или отдельных положений в составе нормативных правовых актов.

В привязке к проводимым мероприятиям, предлагается к разработке и принятию следующий примерный перечень нормативно-правовых актов и положений в составе нормативно-правовых актов:

1. Принятие концептуальных решений, связанных с реализацией проекта:

- постановлением Правительства Москвы от 09.12.2003 N 1021-ПП "О первоочередных мероприятиях по разработке и реализации проекта "Пром Сити Москва" предусмотрена разработка Концепции проекта "Пром Сити Москва".

2. Принятие концептуальных решений по реализации проекта на отдельных территориях:

- постановление Правительства Москвы (положение в составе постановления Правительства Москвы) о реализации проекта на отдельной производственной территории города Москвы и определении управляющей компании;

- постановление Правительства Москвы (положение в составе постановления Правительства Москвы) об утверждении концепции реализации проекта, перечня основных мероприятий по реализации проекта с определением источников их финансирования в составе городских целевых программ.

3. Определение источников финансирование проекта за счет средств городского бюджета:

- объемы бюджетного финансирования Проекта определяются ежегодно в соответствии с показателями, принятыми в бюджете города Москвы на соответствующий финансовый год за счет и в пределах средств, предусмотренных на реализацию мероприятий соответствующих целевых программ.

4. Привлечение инвесторов для участия в реализации проекта:

- правовой акт Правительства Москвы об утверждении Положения о порядке финансирования мероприятий проекта "Пром Сити Москва" за счет привлекаемых средств инвесторов;

- правовой акт Правительства Москвы об утверждении Положения об особенностях проведения конкурсов по подбору инвесторов (управляющих компаний) на реализацию инвестиционных градостроительных проектов по объектам "Пром Сити Москва" с включением в состав приложений к данному правовому акту указанного Положения, а также типового контракта на участие в реализации инвестиционного градостроительного проекта по объектам "Пром Сити Москва".

5. Принятие градостроительных решений и градостроительное регулирование реализации проекта:

- Закон города Москвы "О градостроительном регулировании использования производственных территорий города Москвы";

- постановление Правительства Москвы "Об утверждении Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительного регламента формирования, реорганизации производственной территории";

- положение о резервировании земельных участков для реализации проекта "Пром Сити Москва" (поручение Департаменту земельных ресурсов города Москвы (Москомзему);

- положение в составе правовых актов органов исполнительной власти города Москвы о разработке градостроительной, предпроектной, исходно-разрешительной документации на первоочередные территории, земельные участки, на которых намечена реализация проекта "Пром Сити Москва", за счет средств бюджета города Москвы на возвратной основе.

3. Организационные основы реализации проекта

Проект "Пром Сити Москва" рассчитан на долгосрочную перспективу и представляет собой многоаспектную программу действий по обновлению облика столичной промышленности. Реализация проекта будет способствовать выполнению основных городских целевых программ и требует активного участия и тесного взаимодействия всех Комплексов городского управления.

В ходе реализации проекта в целях создания условий для привлечения инвестиций участникам и инвесторам проекта "Пром Сити Москва" может быть представлен ряд преференций, таких как:

- предоставление льгот по налогообложению и оплате землепользования (земельный налог, арендная плата) в пределах сумм, получаемых городским бюджетом;

- предоставление льгот по арендной плате за нежилые помещения, предоставляемые хозяйствующим субъектам;

- бюджетное кредитование на льготных условиях на срок до 5 лет;

- частичная оплата процентов по кредитам коммерческих банков.

На городском уровне должны решаться вопросы, которые включают:

- обеспечение согласованных действий заинтересованных законодательных и исполнительных органов государственной власти города в ходе выполнения мероприятий по реализации проекта;

- обеспечение возможности функционирования предприятий или отдельных производств в необходимых объемах на новой или реконструируемой производственной территории, включая создание и эксплуатацию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры;

- обеспечение проведения единой градостроительной политики с учетом особого порядка проектирования в производственной зоне типа "Пром Сити";

- выработку и применение системы мер экономического воздействия и стимулирования;

- выработку системы мер, гарантирующих частному капиталу возврат средств, вложенных в реализацию проекта, в том числе и путем разработки схем, предусматривающих залоговое обеспечение вложенных средств.

Общее руководство реализацией проекта в рамках проведения единой промышленной политики и в целях обеспечения необходимого организационного и методического руководства работами должно осуществляться Департаментом науки и промышленной политики города Москвы, на который возлагаются функции государственного заказчика. При необходимости, которая определяется характером и направлением проводимых в рамках проекта работ, функции государственного заказчика могут возлагаться на профильные департаменты города Москвы в соответствии с их компетенцией.

Реализация проекта на отдельных производственных территориях поручается управляющей компании на основе договора с органом, уполномоченным Правительством Москвы. Договор в практическом плане должен содержать конкретные требования города к деятельности управляющей компании по реализации проекта "Пром Сити Москва", обусловленные необходимостью ведения значительных объемов строительных работ капитального характера по обустройству новых или реорганизуемых производственных зон Москвы, осуществления координации финансового обеспечения проводимых мероприятий, соблюдения экологических требований и ограничений на период реализации проекта и последующего функционирования объектов, а также устанавливать конкретные льготы, предоставляемые Правительством Москвы в рамках реализации проекта. На управляющую компанию возлагается организация всего комплекса работ на прединвестиционном и инвестиционном этапах создания производственной зоны "Пром Сити", включая разработку градостроительных предложений, подготовку и согласование исходно-разрешительной документации, разработку и согласование архитектурно-градостроительных решений, разработку, согласование и экспертизу проектно-сметной документации на возводимые и реконструируемые объекты, разработку рабочей документации, утверждение проекта и оформление права на ведение строительных работ. Управляющей компании поручается также выполнение функций заказчика-застройщика и инвестора работ по капитальному строительству, реконструкции и созданию общей инфраструктуры специализированных производственных территории "Пром Сити".

Перечень основных функций управляющей компании включает:

- организацию управления процессом создания и последующего функционирования производственной зоны "Пром Сити", включая координацию в ходе реализации проекта деятельности научных, девелоперских, строительных, финансовых, муниципальных, государственных и иных организаций;

- подготовку и внесение на рассмотрение Правительства Москвы обоснованных предложений по отраслевой направленности создаваемой производственной зоны "Пром Сити";

- определение состава промышленных объектов для размещения на территории производственной зоны "Пром Сити";

- управление проектами, осуществляемыми в рамках формирования производственной зоны "Пром Сити", включая работу с инвесторами;

- подготовку и представление на рассмотрение Правительства Москвы предложений по разработке нормативных правовых актов или отдельных положений в составе нормативных правовых актов в рамках правового обеспечения реализации проекта;

- проведение деятельности в области охраны окружающей среды, направленной на предотвращение и ликвидацию негативного воздействия на окружающую среду, проведение природозащитных мероприятий, включая внедрение систем экологического мониторинга, экологической сертификации и проведение экологического аудита;

- участие в организации и проведении совместно с Правительством Москвы (в установленном порядке) конкурсов, тендеров и аукционов по объективному отбору инвестиционных проектов в составе проекта "Пром Сити", а также конкурсов по продаже права аренды земельных участков, высвобождающихся в результате осуществления проекта;

- организацию и координацию процесса проектирования, строительства и реконструкции объектов на территории производственной зоны "Пром Сити", участие в Государственных комиссиях по приемке завершенных строительством объектов;

- заключение договоров на прединвестиционном и инвестиционном этапах создания производственной зоны "Пром Сити" с другими компаниями, организациями и физическими лицами, на проведение работ в рамках реализации проекта;

- осуществление взаимодействия с собственниками предприятий и организаций в составе специализированных производственных территории "Пром Сити";

- доверительное управление объектами, являющимися собственностью города, которые входят в систему городского хозяйства и расположены на территории производственной зоны "Пром Сити";

- разработку организационных и финансово-экономических механизмов реализации проекта по созданию производственной зоны "Пром Сити";

- обоснование необходимых для реализации проекта объемов инвестиций, разработка механизма организации финансирования;

- осуществление контроля финансирования и непосредственное финансирование комплексов мероприятий по реализации проекта из различных источников, в том числе привлечение средств инвесторов и кредитных ресурсов, включая бюджетные;

- осуществление взаимодействия в рамках реализации проекта "Пром Сити" с префектурами административных округов и управами районов;

- осуществление управления объектами недвижимости, элементами инфраструктуры и другими объектами, предназначенными для общего использования на территории "Пром Сити";

- организацию информационной поддержки мероприятий, проводимых Правительством Москвы в рамках реализации проекта.

4. Принципы формирования специализированных производственных территорий "Пром Сити"

4.1. Принципы и формы организации специализированных производственных территорий "Пром Сити"

Концепция создания специализированных производственных территорий (СПТ) "Пром Сити" и организация их функционирования базируются на принципах так называемых "кластерных технологий". Кластер (промышленный узел) представляет собой территориально локализованную группу взаимосвязанных технологическими, производственными и сбытовыми циклами предприятий, компаний, научно-исследовательских институтов, вузов и других организаций, использующих общую инфраструктуру, взаимодополняющих друг друга и усиливающих конкурентные преимущества как отдельных компаний, так и кластера в целом. Основу кластера, как правило, составляют крупные, устойчиво функционирующие предприятия, определяющие "корневые бизнесы". Выгоды от развития кластера во многом зависят от его особенностей, но обобщенно состоят в повышении эффективности функционирования за счет снижения текущих издержек, повышения гибкости и наличия инновационного потенциала для создания конкурентоспособных продуктов и внедрения новейших технологий, что способствует завоеванию прочных позиций и расширению присутствия на внутреннем и внешнем рынках.

Организации в составе кластера получают очевидные преимущества за счет:

- максимального использования возможностей кооперации;

- повышения эффективности системы поставок сырья, компонентов и комплектующих;

- наличия общей инфраструктуры и совместного использования общеузловых объектов и объектов обеспечения жизнедеятельности;

- наличия специализированного сервиса (от услуг в области информационных технологий, до специфических услуг по страхованию, бухгалтерскому и финансовому учету);

- построения сети формальных и неформальных отношений, для передачи рыночной и технологической информации, знаний и опыта;

- возможностей в выработке общей рыночной стратегии, перспективного планирования, маркетинговой политики.

Таким образом, локализация на территории СПТ "Пром Сити" взаимодополняющих предприятий призвана на основе обмена информацией, технологиями, кадрами создать условия для их ускоренного развития.

СПТ "Пром Сити" могут формироваться как на неосвоенных территориях производственного назначения, так и на территориях сложившихся и сохраняющихся производственных зон в каждом из административных округов города Москвы. При этом предпочтительным является формирование СПТ "Пром Сити" по отраслевому признаку, что дает организациям-участникам следующие преимущества:

- однородность потребляемых городских ресурсов;

- возможность совместного создания и использования (на паях) коммерческих объектов инфраструктуры (торговые дома, складские и транспортные терминалы, автотранспортные компании);

- возможность создания и совместного использования элементов производственной инфраструктуры (заготовительное производство, очистные сооружения, эксплуатирующие и ремонтные службы, генерирующие мощности пара, сжатого воздуха и т.п.);

- возможность интеграции в состав СПТ сопутствующих производственных, перерабатывающих и торговых организаций малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, такой подход позволяет рассматривать возможность и целесообразность монотехнологической или монопродуктовой направленности размещаемых в составе СПТ производств. Выбор отраслевой направленности должен удовлетворять потребностям города и учитывать экологические и градостроительные требования и ограничения к конкретной территории. При реорганизации сохраняемых производственных зон должна приниматься во внимание превалирующая сложившаяся отраслевая принадлежность действующих на их территории рентабельных предприятий, что не противоречит размещению в составе СПТ предприятий нескольких отраслей промышленности, не исключающих совместное использование территории и сочетающихся по санитарным нормам. Формирование отраслевой направленности должно также учитывать следующие основные факторы:

- технологическую привязку к ресурсному обеспечению;

- оптимальное использование территории производственного комплекса;

- наличие необходимых городских и природных ресурсов, энергобаланс территории;

- предельные ограничения по эко-нагрузкам;

- определение показателей, характеризующих воздействие имеющихся и размещаемых объектов на окружающую среду.

В качестве проектов размещения объектов СПТ "Пром Сити" на территории формируемой или реорганизуемой производственной зоны могут рассматриваться:

- создание новых "бизнес-единиц", т.е. производств с современным технологическим укладом и устойчивыми проектными показателями бизнеса для выпуска нового или конкурентоспособного продукта;

- создание новых "бизнес-единиц" на основе использования потенциала предприятий, перебазируемых с реорганизуемых промышленных территорий, с одновременным техническим и технологическим перевооружением производств и увеличением номенклатуры и объемов производимой продукции;

- создание новых "бизнес-единиц" на основе слияния (присоединения) аналогичных по профилю деятельности предприятий, перебазируемых с реорганизуемых территорий, с одновременным техническим и технологическим перевооружением производств и увеличением номенклатуры и объемов производимой продукции;

- создание новых "бизнес-единиц" на основе слияния (присоединения) предприятий, создающих технологическую цепочку изготовления конечного продукта, в том числе в составе цикла "исследование - разработка - производство", в том числе на основе предприятий, перебазируемых с реорганизуемых территорий;

- создание условий для размещения групп монотехнологических предприятий, выпускающих продукцию в рамках одной отрасли (как правило, научно-технических центров), с объединением части технологических переделов и обеспечивающих служб;

- создание условий для размещения групп монопродуктовых предприятий, выпускающих конечную продукцию на основе однотипного исходного сырья и материалов;

- формирование условий для создания специализированных научно-технических центров на основе концентрации в пределах одной территории нескольких сходных по профилю фундаментально-прикладных институтов, инжиниринговых и научно-исследовательских предприятий, в том числе на основе предприятий и организаций, переводимых с реорганизуемых территорий.

Формирование СПТ создает условия создания в их составе на корпоративных принципах профильных центров научно-технического развития (ЦНТР) с привлечением ведущих отраслевых научно-исследовательских и проектно-конструкторских организаций. Прежде всего, это является актуальным для авиационной и электронной отраслей промышленности, предприятия которых в настоящее время занимают значительные площади по всей территории города.

Создание ЦНТР позволит:

- обеспечить отраслевое и технологическое взаимодействие размещаемых в центре научных и конструкторских организаций, что будет способствовать значительному снижению затрат уже на начальных этапах проектирования за счет оптимизации информационного обмена по отраслям и, как следствие, исключению параллельных разработок и отказу от тупиковых направлений;

- перевести на современный технологический уровень сам рабочий процесс решения научных и прикладных задач за счет установки в центре современных информационных систем коллективного и индивидуального пользования;

- значительно снизить собственные и бюджетные затраты за счет совместного использования инфраструктуры, что включает структуры не только самого центра (обслуживание, охрана, коммунальные расходы), но и экспериментальную базу, опытные производства, испытательные площадки, полигоны, складские помещения и т.п.;

- повысить инвестиционную привлекательность отраслевых НИИ, проектно-конструкторских организаций для потенциальных заказчиков в силу оптимизации производственной и инфраструктурной управляемости, а также снижения стоимости работ в целом за счет уменьшения накладных расходов.

Создание условий для интеграции отраслевых научно-исследовательских и проектно-конструкторских организаций в состав ЦНТР формируемых СПТ "Пром Сити" будет способствовать процессу высвобождения значительных земельных ресурсов в сложившейся части города.

4.2. Порядок подбора и предоставления земельных участков

Основу для определения территорий города Москвы, на которых целесообразно дальнейшее сохранение и развитие производственной деятельности, в том числе реализация проекта "Пром Сити Москва", предоставляют результаты Государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 03.06.2003 N 417-ПП "О результатах государственной кадастровой оценки земель города Москвы". Государственная кадастровая оценка земель города Москвы осуществлялась как комплексная экономическая и градостроительная оценка, результаты которой, наряду с экономическим обоснованием расчетов ставок земельного налога и размеров иных земельных платежей, используются для принятия градостроительных решений. Одним из критериев кадастровой оценки земель города Москвы являлся вид их функционального использования. Виды функционального использования включают, в том числе, следующие категории:

- земли под промышленными объектами;

- земли под жилыми домами;

- земли под объектами торговли;

- земли под административно-управленческими объектами.

Принимая во внимание, что сохранение или формирование промышленных зон целесообразно рассматривать прежде всего на тех территориях, для которых значение показателя кадастровой стоимости "земель под промышленными объектами" значительно превышает значения для других видов функционального использования, для каждой производственной зоны были рассчитаны соотношения следующих средневзвешенных удельных показателей кадастровой стоимости земель:

- земель под промышленными объектами и земель под административно-управленческими объектами;

- земель под промышленными объектами и земель под жилыми домами;

- земель под промышленными объектами и земель под объектами торговли.

Проведенное сравнение полученных результатов показывает, что для большинства периферийных производственных зон максимальным является средневзвешенный показатель кадастровой стоимости для "земель под промышленными объектами", тогда как в большинстве производственных зон центральной и срединной частей города, расположенных в непосредственной близости от жилых и общественных территорий максимальным является средневзвешенный показатель кадастровой стоимости для "земель под объектами торговли" или "земель под жилыми домами". Исходя из этого, в первом приближении может быть определен состав производственных территорий города Москвы, на которых сохранение и развитие производственной деятельности и реализация проекта "Пром Сити Москва" являются достаточно обоснованными.

Кроме использования такого значимого показателя, как кадастровая оценка, при подборе земельных участков для реализации проекта должны учитываться:

- экономическая целесообразность развития на данной территории производственной деятельности;

- формы собственности и земельно-имущественных отношений;

- разрешенное использование земельных участков (требования и ограничения, установленные для данной территории градостроительной документацией, линии градостроительного регулирования, иные требования и ограничения, установленные в соответствии с действующим законодательством).

Формирование и предоставление земельного участка на территории Москвы в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации, должны осуществляться для целей, соответствующих требованиям и ограничениям к использованию этого земельного участка, включая публичные сервитуты, установленным на основании градостроительных требований к землепользованию (акт разрешенного использования земельного участка).

Обоснованное решение о реализации проекта на определенной производственной территории закрепляется постановлением Правительства Москвы, которое устанавливает предварительные границы земельного участка для реализации проекта и содержит поручение Москомархитектуре на подготовку соответствующих графических материалов для резервирования Департаментом земельных ресурсов города Москвы (Москомземом) земельных участков в заданных границах на период предпроектных проработок (в том числе разработки градостроительного регламента соответствующей промышленной зоны) и разработки исходно-разрешительной документации (актов разрешенного использования) в рамках реализации проекта. Резервирование участка для размещения предприятий науки и промышленности производится управляющей компанией в соответствии с п. 2 Статьи 1 и Статьей 4 Закона города Москвы от 26.05.2004 г. N 35 "Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала города Москвы" с последующим оформлением краткосрочной аренды на период проектирования и освоения территории. По окончании строительства объектов СПТ "Пром Сити" земельно-имущественные отношения определяются установленным порядком.

Размещение новых производственных площадей (в том числе для промышленных объектов, переводимых из других районов города), а также формирование производственных территорий "Пром Сити", может быть осуществлено за счет уплотнения существующей застройки и интенсификации использования отводов в промышленных зонах, сохраняющих производственные функции. На основании рекомендаций Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы и соответствующих положений Генерального плана развития города Москвы, к таким зонам могут быть отнесены:

- на территории Южного административного округа: Ленино (ПЗ N 28), Бирюлево (ПЗ N 28-А), Каширское шоссе (ПЗ N 31), Котляково (ПЗ N 32), Чертаново (ПЗ N 65);

- на территории Юго-восточного административного округа: Южный порт (ПЗ N 26), Грайвороново (ПЗ N 56), Курьяново (ПЗ N 57), Люблино (ПЗ N 58);

- на территории Юго-западного административного округа: Южное Бутово (б/н), Щербинка (б/н);

- на территории Северного административного округа: Коровино (ПЗ N 46), Вагоноремонт (ПЗ N 47), Автомоторная (ПЗ N 45), Дегунино-Лихоборы (ПЗ N 48), Планерная (б/н), Подрезково (б/н);

- на территории Восточного административного округа: Соколиная гора (ПЗ N 22), Калошино (ПЗ N 53);

- на территории Западного административного округа: Северное Очаково (ПЗ N 37);

- на территории Северо-западного административного округа: Тушино (ПЗ N 42), Трикотажная (ПЗ N 43);

- на территории Северо-восточного административного округа: Северянин (ПЗ N 52).

Наибольшие резервы имеются в новых производственных зонах за пределами МКАД: "Планерная", "Подрезково", "Южное Бутово", "Щербинка". Интенсивное развитие периферийных промышленных зон, кроме того, обеспечит создание новых рабочих мест вблизи новых районов проживания, что позволит решить проблему занятости населения, сократить встречные поездки и движение грузового транспорта в центральной части города.

4.3. Градостроительные основы формирования специализированных производственных территорий "Пром Сити"

При разработке градостроительных регламентов промышленных зон необходимо руководствоваться положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (в части определения понятия "градостроительный регламент"), а также законов города Москвы от 14.05.2003 N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" (в части статей главы 4 "Градостроительные требования к землепользованию в городе Москве") и от 26.05.2004 N 35 "Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала города Москвы".

В соответствии с Положением о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительного регламента реорганизации производственных зон г. Москвы, введенным распоряжением Мэра Москвы от 27.05.96 N 326-РМ "Об утверждении Положения о градостроительном регламенте реорганизации производственных зон г. Москвы", градостроительный регламент выполняется за счет федерального или городского бюджета, заказчиком на его разработку выступает ГлавАПУ Москомархитектуры, а также, по согласованию с префектурой, - предприятия и другие юридические лица, имеющие или аккумулирующие средства для финансирования разработки. Разработку градостроительного регламента реорганизации производственной зоны осуществляет Научно-исследовательский и проектный институт генерального плана г. Москвы, как головная территориальная организация по г. Москве.

Градостроительный регламент промышленной зоны устанавливает:

- санитарно-гигиенические, природоохранные и историко-культурные требования и ограничения к использованию территории;

- условия функционального использования территории;

- условия застройки территории и организации открытых пространств.

Согласованный в установленном порядком градостроительный регламент реорганизации производственной зоны утверждается и вводится в действие постановлением Правительства Москвы. Утвержденный Регламент служит юридическим основанием:

- выдачи заданий для всех последующих стадий разработки градостроительной документации по всем объектам и участкам производственной зоны;

- принятия решений об условиях аренды земельных участков и передачи прав собственности на здания и сооружения в границах производственной зоны.

На основании п.п. 2 и 3 Статьи 3 Закона города Москвы от 26.05.2004 N 35 "Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала города Москвы", а также в соответствии с предложенными Концепцией новыми подходами к формированию и реорганизации производственных зон города, включая мероприятия по созданию в их составе СПТ "Пром Сити", представляется целесообразным разработать и утвердить постановлением Правительства Москвы новое Положение о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительного регламента формирования и реорганизации производственной территории города Москвы, который должен устанавливать:

- требования и ограничения к функциональному использованию территории, состав видов разрешенного использования земельных участков;

- требования и ограничения к застройке, ландшафтной организации, иные требования и ограничения к использованию земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости;

- санитарно-гигиенические, природоохранные и историко-культурные требования и ограничения к использованию территории;

- дополнительные требования, направленные на обеспечение сохранения на производственной территории видов и параметров производственной деятельности, предусмотренных целевыми городскими программами, проектом "Пром Сити Москва" и другими проектами, направленными на развитие производственных территорий города Москвы, промышленной деятельности в городе Москве;

- иные дополнительные требования и ограничения в соответствии с законодательством о промышленной деятельности.

5. Концепция пилотного проекта "Пром Сити Москва - Север" (реорганизация территории производственно-коммунальной зоны (ПКЗ) "Планерная" Молжаниновского района САО города Москвы)

Первым этапом реализации проекта "Пром Сити Москва" постановлением Правительства Москвы от 09.12.2003 N 1021-ПП "О первоочередных мероприятиях по разработке и реализации проекта "Пром Сити Москва" определена реализация пилотного проекта "Пром Сити Москва - Север" на территории ПКЗ "Планерная" Молжаниновского района Северного административного округа города Москвы.

На основе положений общей концепции и в рамках выполнения мероприятий по реализации проекта "Пром Сити Москва", концепция пилотного проекта определяет основные мероприятия по реорганизации конкретной производственной территории, в ходе которых будут разработаны схемы организации взаимодействия сторон, экономические модели и финансовые механизмы для практического использования в процессе создания СПТ "Пром Сити Москва - Север".

5.1. Характеристика территории, зарезервированной для реализации проекта "Пром Сити Москва - Север"

Резервируемая территория размером 108,5 га (акт резервирования земельного участка от 29.04.2004 N 1436) расположена за пределами Московской кольцевой автодороги и состоит из трех участков площадью 28,2 га, 40,15 га и 40,15 га соответственно. Данное разделение вызвано прохождением по территории трасс Ленинградского, Новосходненского, Куркино-Машкинского шоссе и Октябрьской железной дороги. По кадастровому делению города рассматриваемая территория расположена в кадастровом массиве 77-09-06 "Молжаниновский", территориально-экономическая зона - 37. Согласно существующему положению на территории проживают 308 человек, расположено 17 организаций, включая среднюю школу, численность работающих - 300 человек. Кроме того, на данной территории располагается индивидуальный жилой сектор - 138 участков (деревни Филино и Новодмитровка).

Отсутствие крупных промышленных объектов, неразвитая инфраструктура и уровень инженерного обеспечения территории позволяют характеризовать ее как неосвоенную в промышленном отношении, т.н. "зеленую площадку".

5.2. Основные направления реализации проекта "Пром Сити Москва - Север"

5.2.1. Предложения по реорганизации территории производственно-коммунальной зоны "Планерная" в границах зарезервированных участков

Реализации пилотного проекта "Пром Сити Москва - Север" включает выполнение следующего перечня основных мероприятий:

1. Осуществление мероприятий по освобождению территории:

- переселение жителей деревень Филино и Новодмитровка;

- перебазирование средней школы;

- перекладка линии электропередач (110 кВ);

2. Корректировка с учетом потребностей формируемой СПТ "Пром Сити Москва - Север" проектных показателей мощности запланированной к строительству на рассматриваемой территории ГТУ ТЭЦ 200 МВт (380 Гкал/ч) и согласование сроков по вводу в строй с проведением мероприятий по реализации проекта;

3. Проработка предложений по составу промышленных, административных и инженерных объектов СПТ "Пром Сити Москва - Север":

- инженерное оборудование и строительство объектов инфраструктуры;

- строительство дорожно-транспортной сети, многоуровневых гаражей-стоянок, торгово-пешеходных переходов;

- строительство производственных площадей в объеме до 2000,0 тыс. кв. м;

- строительство административных площадей в объеме до 1000,0 тыс. кв. м;

- строительство автотранспортного и железнодорожного терминалов;

- строительство складских помещений в объеме до 60,0 тыс. кв. м;

4. Разработка промышленных и градостроительных требований к реорганизации территории;

5. Разработка градостроительной документации;

6. Разработка технико-экономического обоснования проекта "Пром Сити Москва - Север";

7. Предпроектная подготовка строительства*;

8. Проектная подготовка строительства*;

9. Ввод спроектированных объектов строительством.

Примечание:

* - проводится в соответствии с Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве.

5.2.2. Проектирование и строительство производственных комплексов

Исходя из максимальных потребностей города по созданию (в том числе на основе использования потенциала перебазируемых предприятий) наиболее важных с точки зрения обновления технической базы во всех отраслях промышленности машиностроительных производств, существуют реальные предпосылки создания на зарезервированной территории первого промышленного узла (кластера) предприятий машиностроительной отрасли и сопутствующих производств. Принимая во внимание ограниченность земельных ресурсов города, решение этой задачи на этапах проектирования и строительства должно быть связано с достижением максимально возможного объема производственных площадей для размещения промышленных комплексов предприятий. Планируемые к размещению в составе СПТ "Пром Сити Москва - Север" производства должны наиболее полно отражать спектр подотраслей машиностроения Москвы.

5.2.3. Проектирование и строительство комплекса административно-офисных зданий

Непосредственная близость производственной территории к существующим и запланированным районам жилой застройки и общественным объектам городского значения вызывает необходимость создания буферной зоны, отделяющей производственные секторы СПТ "Пром Сити". Отделение промышленных территорий планируется провести путем возведения комплекса из трех административно-офисных зданий вдоль Ленинградского, Новосходненского шоссе и Проектируемого проезда 727. Намеченный примерный объем строительства учитывает ограничения по этажности по причине размещения вблизи с Международным аэропортом Шереметьево. Административно-офисный комплекс предназначен для размещения административных и обслуживающих подразделений СПТ "Пром Сити Москва - Север", административных служб и закупочных подразделений заводоуправлений организаций, входящих в состав СПТ "Пром Сити Москва - Север", офисов и представительств промышленных, финансовых, лизинговых, торгово-закупочных и посреднических компаний, предприятий и организаций малого предпринимательства, включая организации торговли, общественного питания, бытового и медицинского обслуживания, филиалов банков и страховых компаний, муниципальных служб (милиции, пожарной охраны и др.), коммунальных, сервисных и ремонтных служб;

Выделение значительного объема площадей в составе административно-офисного комплекса для использования субъектами малого предпринимательства будет способствовать выполнению положений действующих постановлений Правительства Москвы от 01.07.2003 N 510-ПП "О Комплексной программе развития и поддержки малого предпринимательства в городе Москве на 2004-2006 гг." (Проект 14.5) и от 10.02.2004 N 78-ПП "О Городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004-2010 годы" ("Производственные территории").

Говоря о конкретной территории, отведенной под реализацию проекта "Пром Сити Москва - Север", необходимо отметить, что в соответствии с Адресным перечнем объектов инфраструктуры поддержки малого предпринимательства утвержденного постановлением Правительства Москвы от 26.08.2003 N 722-ПП "О поддержке и развитии малого предпринимательства в Северном административном округе города Москвы" на одном из участков этой территории запланировано строительство 25,5 тыс. кв. м производственных площадей для использования субъектами малого предпринимательства.

5.2.4. Объекты инфраструктуры и инженерного обеспечения

Инженерное оборудование территории и объекты создаваемой инфраструктуры должны проектироваться с учетом удовлетворения потребностей всех потенциальных потребителей на территории СПТ "Пром Сити", включая общеузловые объекты совместного использования. При проектировании дорожной сети, принимая во внимание существующее разделение территории на три отдельных участка, необходимо предусмотреть объединение территории транспортными развязками, мостами и пешеходными переходами. Предварительный вариант, который будет уточняться в процессе проведения предпроектных и проектных работ, включает следующие основные объекты:

- ГТУ - ТЭЦ;

- Метродепо (предусмотрено Генпланом города Москвы);

- Автотранспортный терминал;

- Железнодорожный терминал;

- АЗС (бензин, газ, дизельное топливо);

- Мусоросжигательный завод;

- Очистные сооружения;

- Пешеходные переходы над транспортными магистралями и путепроводами;

- Водонапорная станция;

- Канализационные насосные станции;

- Газораспределительные станции;

- Дорожная сеть, включая внутренние и внешние развязки и пешеходные переходы;

- Инженерные коммуникации:

- водоснабжение (включая водоводы СВС, разводящая сеть, артезианские скважины и т.п.);

- канализация (включая напорные трубопроводы с ТЗ, трубопроводы очищенной воды, ливневая канализация с коллекторами и т.п.);

- газоснабжение (включая сети трубопроводов высокого давления с ТЗ сети трубопроводов низкого давления, коммутирующие и распределительные узлы и т.п.);

- теплоснабжение (включая коммуникации, распределительную тепловую станцию, индивидуальные тепловые пункты и т.п.);

- энергоснабжение (включая реконструкцию существующей ЛЭП ВН, коммуникации ТЭЦ, трансформаторные подстанции и т.п.);

- Объекты связи и телекоммуникаций (включая сети МГТС, телефонную подстанцию, ретрансляторы мобильной связи, IP-телефонию, систему Интернет, системы спецсвязи и т.п.).

Привязка к территории мест расположения объектов, прокладки трубопроводов и линий коммуникаций на территории СПТ "Пром Сити Москва - Север" определяются при разработке Градостроительного регламента и уточняются на стадии проектирования.

5.2.5. Объекты Природного комплекса

Размещение на рассматриваемой территории промышленных объектов требует особого подхода к учету природоохранных ограничений (границ водоохранных зон, территорий Природного комплекса) с точки зрения регламентации размещения объектов.

В границах территории расположены два объекта Природного комплекса:

- "Филинское болото" N 12 (САО, РРГД-1);

- "Химкинское кладбище" N 15 (САО, РРГД-2).

В перспективе планируется создание еще одного объекта Природного комплекса - "Долина Машкинского ручья у Химкинского кладбища" N 16 (САО, РРГД 1-3). Среди существующих на территории ПКЗ "Планерная" объектов наибольший размер санитарно-защитной зоны имеет Химкинское кладбище - 500 м.

Реорганизация территории предусматривает сохранение "Филинского болота", "Долины Машкинского ручья" и "Химкинского кладбище" в пределах природоохранных зон, установленных линиями градостроительного регулирования, "Притока Машкинского ручья" - в границах водоохранной зоны, установленной линиями градостроительного регулирования.

5.2.6. Потребности в жилом фонде

Наличие резерва жилищного фонда необходимо для проведения отселения жителей деревни Филино и нечетной стороны деревни Новодмитровка, которые намечены к сносу до 2010 года в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.12.1999 N 1234 "О Схеме градостроительного развития территорий упраздненных и существующих деревень и поселков в границах г. Москвы". Потребности в жилье определяются из расчета:

- Филино - 60 домов общей площадью около 5 тыс. кв. м, население 150 человек;

- Новодмитровка - 67 домов общей площадью 6 тыс. кв. м, население 150 человек.

Вопрос отселения возможно решить путем выделения под строительство жилья земельного участка в граничащем с СПТ "Пром Сити Москва - Север" районе жилой застройки. При этом должны быть учтены также потребности в служебном жилье для размещения и проживания привлекаемых для работы в период создания и в процессе функционирования СПТ "Пром Сити Москва - Север" российских и иностранных специалистов.

5.3. Этапность освоения территории при реализации проекта "Пром Сити Москва - Север"

При формировании СПТ "Пром Сити Москва - Север" необходимо спланировать этапность проведения работ по освоению территории:

I. подготовительные работы по обустройству строительных площадок, присоединение к существующим сетям по временным ТУ, возведение штаба строительства;

II. первоочередной ввод строительством пускового блока энергетики, магистральных инженерных сетей, внутриплощадочных сетей и дорог для обеспечения функционирования пусковых комплексов;

III. ввод строительством 1-ой очереди пускового комплекса машиностроительных предприятий;

IV. строительство административных, производственных объектов и объектов инфраструктуры.

V. пуско-наладочные работы, Государственная приемка и запуск в эксплуатацию готовых объектов.