Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2011 г. N 15АП-11094/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-29491/2010

24 октября 2011 г.

15АП-11094/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2011 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крахмальной М.П.

в отсутствие надлежащим образом уведомленных о судебном заседании истца и ответчика,

рассмотрев открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11.08.2011 по делу N А32-29491/2010,

принятое в составе судьи Миргородской О.П.

по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЭленШармен" (ИНН 2308124387, ОГРН 1062308033292)

о взыскании 143712,81 коп.

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар обратился в арбитражный суд с иском к ООО "ЭленШармен" о взыскании 143 712 руб.81 коп., в т.ч. 136 880 руб.64 коп. долга по договору аренды N 13/1 от 21.01.2008 г.., 6 832 руб.17 коп. пени по договору.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом предусмотренной договором аренды от 21.01.2008 N 13/1 обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем, у него образовалась задолженность, за взысканием которой департамент и обратился.

Решением суда от 11 августа 2011 года в иске отказано. Суд пришел к выводу, что с момента заключения сторонами договора купли-продажи договор аренды имущества является прекращенным, и арендная плата не подлежит взысканию.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар обжаловал его в порядке главы 34 АПК РФ и просил отменить его и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель сослался, что ООО "ЭленШармен" обязано вносить арендную плату по дату регистрации перехода права собственности на имущество, поскольку до момента такой регистрации недвижимость является собственностью продавца, а правоотношения сторон основываются на договоре аренды.

В судебное заседание представители надлежаще уведомленных о судебном заседании участвующих в деле лиц не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена судом в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО "ЭленШармен" и Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар был заключен договор аренды нежилых помещений N 13/1 от 21.01.2008 г.. общей площадью 170,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 32: первый этаж лит. А, пом. N 1/1, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 11; второй этаж литер А, пом. NN 2, 5, 6, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 8, 8/1.

03.06.2010 г.. между ООО "ЭленШармен" и Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар был заключен договор N 25 купли -продажи арендуемых помещений.

Согласно п. 1.1 указанного договора продавец - Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в порядке и на условиях, предусмотренных договором, обязался передать в собственность покупателя - ООО "ЭленШармен" имущество - нежилые помещения по ул. Рашпилевской, 32, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию город Краснодар, а покупатель обязался уплатить продавцу стоимость имущества и сумму начисленных процентов, а также принять имущество в собственность.

Право собственности на объекты недвижимости, переданные по указанному договору, зарегистрированы за обществом в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 24.09.2010 г.. N 23-АИ 252733.

Полагая, что у общества образовалась задолженность по арендной плате за период с даты заключения договора купли-продажи нежилых помещений по дату государственной регистрации за обществом права собственности на указанные объекты недвижимости (с 03.06.2010 г.. по 24.09.2010 г..), Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар обратился с иском в суд о взыскании указанной задолженности.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе из договоров и иных сделок. Основанием возникновения у ответчика права пользования недвижимым имуществом, за которое он был обязан вносить арендную плату, являлся договор аренды. После заключения договора купли-продажи того же объекта недвижимости, полной оплаты его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным объектом. Заключив договор купли-продажи спорных помещений, которые ранее являлись объектом договора аренды, стороны тем самым пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи и начисление арендных платежей после даты заключения договора купли-продажи, является неправомерным.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о прекращении обязательств ответчика перед Департаментом по внесению платы за пользование спорным имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу пункта 1 статьи 434 названного Кодекса договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). В силу положений статьи 551 того же Кодекса государственной регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Таким образом, договор купли-продажи от N 25 от 03.06.2010 вступил в силу с момента его подписания, а обязательство ответчика перечислять плату за пользование участком прекратилось после заключения договора купли-продажи.

Договором предусмотрено, что оплата имущества осуществляется покупателем в рассрочку. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов из ставки 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ (пункт 2.2. договора). Суммы, подлежащие оплате покупателем в соответствии с условиями договора, оплачиваются им ежеквартально до 15 числа начала каждого квартала в течение пяти лет в сроки и размере согласно графику платежей, являющемуся приложением к договору.

Пунктом 2.5 договора купли-продажи предусмотрено, что обязательства по оплате имущества возникают у покупателя (ООО "ЭленШармен") с момента подписания сторонами договора. Таким образом, покупатель обязан оплачивать стоимость объекта договора купли-продажи, но не арендную плату.

Двойные основания ответственности: по договору аренды и по договору купли-продажи одного и того же объекта недвижимости, противоречат принципам действующего гражданского законодательства Российской Федерации.

Более того, как следует из материалов дела, выкуп арендованного имущества, являющегося муниципальной собственностью, осуществлен субъектом малого и среднего предпринимательства в порядке приватизации, регламентированной Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а взыскание с него арендной платы после исполнения договора купли-продажи недвижимости, с учетом того обстоятельства, что государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю зависит не только от последнего, но и от продавца, органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может повлечь неосновательное обогащение собственника объекта недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2009 N 7188/09 по делу N А40-37281/08-6-309.

При таких обстоятельствах, оснований для вывода о необходимости ООО "ЭленШармен" вносить арендные платежи и уплачивать пени по договору аренды в спорный период за пользование приобретенными им по договору купли-продажи помещениями, то есть до момента государственной регистрации перехода права собственности на них, у суда первой инстанции отсутствовали.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности по сделке (на что ссылается истец) лишает покупателя, возможности использовать приобретенное имущество в гражданском обороте от имени собственника с оформлением в установленном законом порядке прав, однако не исключает его прав владения и пользования на объект недвижимости на основании договора купли-продажи (указанная позиция отражена в постановлении ФАС Центрального округа от 02.09.2011 по делу N А48-3834/2010).

Оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в удовлетворении исковых требований.

Вывод суда первой инстанции не противоречит материалам дела, имеющимся на момент рассмотрения апелляционной жалобы.

Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2011 по делу N А32-29491/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов