Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2010 г. N 17АП-6842/10

г. Пермь

26 июля 2010 г.

Дело N А60-855/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельевой Н. М.

судей Сафоновой С.Н., Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Новожиловой С.Н.,

при участии:

от истца Орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского": не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика индивидуальный предприниматель Якубенко А. В.: Белов Э.Ю. - представитель по доверенности от 09.06.2010 г..

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО "Управляющая компания "Дирекция единого заказчика": не явились, извещены надлежащим образом;

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Якубенко А. В. (ответчика по делу)

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 мая 2010 года

по делу N А60-855/2010,

принятое судьей Беляевой Н.Г.

по иску Органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского"

к индивидуальному предпринимателю Якубенко А. В.

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО "Управляющая компания "Дирекция единого заказчика"

о взыскании 220285 руб. 08 коп,

установил:

Орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского" обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Якубенко Антонине Васильевне о взыскании 102 009 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате по договору N 46 от 01.01.2007 за период с 20.01.2007 по 31.03.2008, 10383 руб. 20 коп. пеней по договору N 46 от 01.01.2007, начисленных за период с 21.01.2007 по 31.03.2008, 98582 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате по договору N 155 от 01.04.2008 за период с 20.04.2008 по 30.04.2009 и 9309 руб. 59 коп. пеней по договору N 155 от 01.04.2008, начисленных за период с 21.04.2008 по 30.04.2009 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 мая 2010 года исковые требования удовлетворены.

Индивидуальный предприниматель Якубенко А. В. (ответчик по делу) не согласившись с решением суда, обратилась с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что истец, заключая договор аренды действовал от своего имени и не имел полномочий на его заключения, между тем суд не установил собственников многоквартирного дома, не установил факт было ли решение жильцов о предоставлении истцу права распоряжаться общим имуществом единогласно; жильцы многоквартирного дома к участию в деле не привлекались; доказательств наличия полномочий истца на заключение договора от 2007, 2008 г.. истцом не представлено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем Полухиной С.Р. и Мясниковой Т.А. (жители дома) заявлены ходатайства о привлечении их к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Указанные ходатайства рассмотрению не подлежат, так как указанными лицами в установленном порядке не поданы апелляционные жалобы на решение суда от 13.05.2010 г.. ( порядок подачи таких жалоб и порядок их рассмотрения судом апелляционной инстанции предусмотрен в п.1 и п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 28 мая 2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского" (истец по делу) представил письменный отзыв на доводы апелляционной жалобы, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. Указывает, что на обозрение суда были представлены заявления собственников квартир и подлинник протокола голосования жильцов от 29.03.2008 г..

ООО "Управляющая компания "Дирекция единого заказчика" (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора) письменного отзыва на доводы апелляционной жалобы не представило.

Орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского" (истец по делу) и ООО "Управляющая компания "Дирекция единого заказчика" (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора), о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили. На основании ст.ст.156,266 АПК РФ жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Каменска-Уральского (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Якубенко Антониной Васильевной (арендатор), заключен договор аренды нежилого помещения (подвал) N 46 от 01.01.2007 г..

По условиям указанного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 151 кв.м., расположенное в здании по адресу: г. Каменск-Уральский, пр. Победы, 10, для размещения в нем магазина (п. 1.1 договора).

Имущество передано Комитетом по управлению имуществом города Каменска-Уральского предпринимателю по передаточному акту от 01.01.2007 г..

В силу п. 1.3 договора, указанный договор заключен на срок с 01.01.2007 г.. до момента передачи дома управляющей компании.

Впоследствии между органом местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского" и индивидуальным предпринимателем Якубенко Антониной Васильевной заключен новый договор аренды нежилого помещения (подвал) N 155 от 01.04.2008 г..

К договору N 155 от 01.04.2008 сторонами подписан акт приема-передачи от 01.04.2008 г..

В силу п. 1.3 договор N 155 от 01.04.2008 г.., договор заключен на неопределенный срок (до момента передачи дома управляющей компании).

В соответствии с п. 5.2 договоров N 46 от 01.01.2007 и N 155 от 01.04.2008 аренная плата перечисляется арендатором ежемесячно в срок до двадцатого числа текущего месяца на счет, указанный арендодателем. НДС подлежит перечислению в доход бюджета по месту регистрации в налоговом органе.

Согласно п. 5.1 договора N 46 от 01.01.2007 арендная плата за пользование помещением взимается с момента подписания настоящего договора и составляет 152 937 руб. 24 коп. (в том числе НДС - 18% - 23329 руб. 41 коп.) в год согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение N 2).

Согласно п. 5.1 договора N 155 от 01.04.2008 арендная плата за пользование помещением взимается с момента подписания настоящего договора и составляет 167 331 руб. 22 коп. (в том числе НДС - 18% - 25525 руб. 12 коп.) в год, согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение N 2).

Обязательства по внесению арендной платы исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, в результате чего у ответчика образовалась задолженность перед истцом по арендной плате по договору N 46 от 01.01.2007 за период с 20.01.2007 по 31.03.2008 в размере 102 009 руб. 75 коп. и по договору N 155 от 01.04.2008 за период с 20.04.2008 по 30.04.2009 в размере 98 582 руб. 54 коп.

24.12.2008 истцом в адрес ответчика направлено предупреждение N 1969/1 с требованием в десятидневный срок с момента его получения погасить имеющуюся задолженность по арендной плате по договорам N 46 от 01.01.2007 и N 155 от 01.04.2008 в размере 205040 руб. 54 коп. и уплатить пени в сумме 25652 руб. 25 коп., которое получено ответчиком 27 января 2009 года.

Поскольку предупреждение осталось без исполнения, истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 46 от 01.01.2007 за период с 20.01.2007 по 31.03.2008 и по договору N 155 от 01.04.2008 за период с 20.04.2008 по 30.04.2009 и соответствующих сумм пени.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что подвальные помещения, явившиеся объектом аренды в рассматриваемом споре, с момента первой приватизации квартиры (комнаты) в жилом доме, перешли в общую долевую собственность собственников расположенных в доме жилых помещений; договор аренды является заключенным; идентифицировать объект аренды представляется возможным.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда указывает, что истец, заключая договор аренды действовал от своего имени и не имел полномочий на его заключения; суд не установил факт было ли решение жильцов о предоставлении истцу права распоряжаться общим имуществом единогласно.

Данный довод исследован судом апелляционной инстанции и подлежит отклонению в силу следующего.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из материалов дела, на основании технического паспорта, здание, расположенное по адресу г. Каменск-Уральский, пр. Победы, 10, представляет собой жилой дом.

Судом первой инстанции установлено, что на основании п. 4.4 Решения Свердловского областного Совета народных депутатов от 25.04.1991 нежилые помещения в домах жилищного фонда были переданы в муниципальную собственность. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Указанная позиция нашла отражение в судебной практике, в частности в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13.

Как обоснованно установлено судом первой инстанции ввиду того, что подвальные помещения, явившиеся объектом аренды в рассматриваемом споре, не были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, с момента первой приватизации квартиры (комнаты) в жилом доме, расположенном по адресу: г. Каменск-Уральский, пр. Победы, 10, указанные подвальные помещения перешли в общую долевую собственность собственников расположенных в доме жилых помещен помещений.

В силу п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Письмом от 12.08.2003 г.. предприниматель обратился к Комитету по управлению имуществом города Каменска-Уральского с просьбой рассмотреть вопрос о предоставлении в аренду части подвала (100-150 кв.м.) в доме, расположенном по адресу: г. Каменск-Уральский, пр. Победы, 10, обязавшись за свой счет произвести переоборудование подвального помещения.

После получения согласия собственников квартир расположенных в указанном многоквартирном доме, на сдачу общего имущества в аренду между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения (подвал) N 356 от 01.01.2004, по условиям которого истец обязался предоставить ответчику за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 150 кв.м., расположенное в здании по адресу: г. Каменск-Уральский, пр. Победы, 10, для размещения в нем магазина.

При этом Комитету по управлению имуществом города Каменска-Уральского собственниками квартир предоставлено право на обращение в доход муниципального бюджета части арендной платы, приходящейся на долю каждого из собственников в праве общей долевой собственности на общее имущество дома, что подтверждается протоколом заседания счетной комиссии общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования от 29 марта 2008 года, в соответствии с которым большинством голосов собственников помещений выражено согласие на обращение в доход бюджета муниципального образования "город Каменск-Уральский" части арендной платы, приходящейся на долю собственника квартиры в праве общей собственности на общее имущество дома.

Впоследствии было проведено голосование собственников жилых помещений по вопросу определения порядка и условий заключения договора аренды подвального помещения между истцом и ответчиком.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у истца права на передачу в аренду спорного помещения и получения арендной платы.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.п.1, 2 ст. 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Стороны могут предусматривать в договоре аренды формы оплаты аренды.

Поскольку условия договоров N 46 от 01.01.2007 и N 155 от 01.04.2008 позволяют с точностью установить его предмет, указанные договоры является заключенным.

Судом первой инстанции отмечено, что арендные правоотношения между истцом и ответчиком существовали с 2004 года (договор аренды N 356 от 01.01.2004), арендатором производились платежи за арендуемые помещения, из чего следует, что арендатор признавал факт передачи ему в аренду определенных сторонами по условиям договоров помещений.

Уведомлением N 607 от 07.04.2009 истец уведомил ответчика о расторжении договора N 155 от 01.04.2008 с 01.05.2009 в связи с передачей муниципального жилого фонда обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дирекция единого заказчика" и рекомендовал обратиться к последнему для решения вопроса о заключении нового договора аренды.

В соответствии с п. 5.2 договоров N 46 от 01.01.2007 и N 155 от 01.04.2008 арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно в срок до двадцатого числа текущего месяца на счет, указанный арендодателем. НДС подлежит перечислению в доход бюджета по месту регистрации в налоговом органе.

Согласно п. 5.1 договора N 46 от 01.01.2007 арендная плата за пользование помещением взимается с момента подписания настоящего договора и составляет 152937 руб. 24 коп. (в том числе НДС - 18% - 23329 руб. 41 коп.) в год согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение N 2).

Согласно п. 5.1 договора N 155 от 01.04.2008 арендная плата за пользование помещением взимается с момента подписания настоящего договора и составляет 167331 руб. 22 коп. (в том числе НДС - 18% - 25525 руб. 12 коп.) в год, согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение N 2).

Поскольку обязательства по внесению арендной платы исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, в результате чего у ответчика образовалась задолженность перед истцом по арендной плате по договору N 46 от 01.01.2007 за период с 20.01.2007 по 31.03.2008 в размере 102009 руб. 75 коп. и по договору N 155 от 01.04.2008 за период с 20.04.2008 по 30.04.2009 в размере 98582 руб. 54 коп. суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 6.4 договоров N 46 от 01.01.2007 и N 155 от 01.04.2008 в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы, установленного п. 5.2 указанных договоров, он уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Согласно расчету, представленному истцом, сумма пеней, начисленных за просрочку внесения арендной платы по договору N 46 от 01.01.2007 за период с 21.01.2007 по 31.03.2008, составила 10383 руб. 20 коп., сумма пеней, начисленных за просрочку внесения арендной платы по договору N 155 от 01.04.2008 за период с 21.04.2008 по 30.04.2009, составила 9309 руб. 59 коп.

Суд первой инстанции, оценив расчет пени, представленный истцом, правомерно признал его обоснованными и обоснованно удовлетворил заявленные требования.

При таких обстоятельствах, решение суда от 13 мая 2010 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Якубенко А. В. - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 мая 2010 года по делу N А60-855/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Якубенко А. В. - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н. М. Савельева

Судьи

С. Н. Сафонова С. Н. Полевщикова