Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2011 г. N 05АП-7160/11

г. Владивосток

26 октября 2011 г.

Дело N А59-2754/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 26 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипки

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Ткаченко

при участии

от Общества с ограниченной ответственностью "Весть": Токарев А.В., удостоверение N 262 от 27.04.2009, доверенность от 25.07.2011 со специальными полномочиями,

от Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска: не явились, о времени и месте судебного заседание извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Весть"

апелляционное производство N 05АП-7160/2011

на решение от 05.09.2011

судьи О.А. Портновой

по делу N А59-2754/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Весть"

к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены приобретенного имущества

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Весть" обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском о взыскании с Департамента архитектуры градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее по тексту - ДАГУН г. Южно-Сахалинска) 2200000 руб. неотделимых улучшений арендованного имущества.

Решением о 05.09.2011 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт.

Ссылается на согласие КУМС г. Южно-Сахалинска на проведение строительных и иных работ, связанных с реконструкцией арендуемого подвала, отсутствие в акте от 15.09.2003 требований о согласовании объема и стоимости неотделимых улучшений. Обращает внимание на то, что стоимость отчуждаемого имущества в размере 7350000 руб. была определена независимым оценщиком в 2010 году на момент окончания всех ремонтных работ и, соответственно, включает в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом. Полагает, что стоимость неотделимых улучшений подтверждается отчетом ООО Сахалинская оценочная компания "Максимус".

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Полагает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого муниципального имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества на этапе формирования цены приватизируемого муниципального имущества. При этом истцом не были представлены все необходимые для зачета документы.

Представители ответчика в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам ст. 156 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 17.06.2003 Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО "Весть (арендатор) заключен договор аренды N 15/03, согласно которому арендодатель предоставляет во временное пользование арендатору объект нежилого муниципального фонда без оборудования.

Арендуемый объект представляет собой подвальное помещение в жилом доме общей площадью 214 кв.м., остаточной стоимостью 381834 руб., балансовой 615862 руб., расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 298.

Согласно п. 2.1. договора аренды (с учетом Соглашения от 26.04.2005) договор заключен на период с 01.07.2003 до 01.07.2013.

Постановлением Администрации г. Южно-Сахалинска от 20.10.2010 N 1965 "О приватизации объекта муниципального имущества "Нежилое помещение в жилом доме (Склад)", расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина 298 истцу предоставлено преимущественное право на приобретение указанного имущества, цена которого установлена в размере 7 350 000 рублей.

Получив проект договора купли-продажи арендованного помещения, ссылаясь на то, что в период аренды помещения по договору от 17.06.2003 N 15/03 им был произведен капитальный ремонт, повлекший неотделимые улучшения выкупаемого имущества в виде конструктивных элементов, неотделимых без нанесения помещению существенного вреда, истец 26.11.2010 обратился в адрес ответчика с заявлением о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет выкупной цены.

Аналогичное обращение направлено им также 09.12.2010.

25.11.2010 ДАГУН г. Южно-Сахалинска сообщил истцу об отказе в зачете стоимости произведенных улучшений в счет выкупной цены приобретенного имущества.

09.12.2010 ДАГУН г. Южно-Сахалинска и ООО "Весть" был заключен договор N 31 купли-продажи муниципального имущества - "Нежилого помещения в жилом доме (склад)", расположенного в г. Южно-Сахалинске по ул. Ленина, 298.

Стоимость отчуждаемого имущества определена на основании Отчета Независимого агентства оценки ЗАО "ГАКС" N 1236 об определении рыночной стоимости имущества и составила 7350000 руб. (с учетом НДС).

28.02.2011 произведена государственная регистрация права собственности истца на спорное имущество, о чем свидетельствует соответствующая отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области на договоре купли-продажи.

По акту приема-передачи от 09.12.2010 помещение передано истцу.

Ссылаясь на то, что при определении рыночной стоимости отчуждаемого имущества стоимость неотделимых улучшений, согласованных с арендодателем, вошла в рыночную стоимость спорного имущества, в связи с чем неотделимые улучшения подлежат зачету в счет оплаты приобретаемого имущества по заключенному договору купли-продажи, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Пунктами 2, 3 ст. 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из содержания указанной статьи следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества, произведенных с согласия арендодателя, производится вне зависимости от того, предусмотрено ли возмещение стоимости таких улучшений договором аренды или нет.

Согласно Акту проверки арендуемого объекта, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 298 от 15.09.2003 комиссией принято решение о даче арендатору разрешения на проведение строительных и иных работ, связанных с реконструкцией подвала, для использования его под выставочный зал, специализированный склад и оптовую торговлю при условии, что после сдачи объекта в эксплуатацию арендатор изготовит на него технический паспорт и по постановлению мэра изменит статус объекта. Указанный акт утвержден и.о. председателя КУМС г. Южно-Сахалинска.

В то же время указанный акт не содержит конкретный перечень неотделимых улучшений, которые вправе произвести арендатор.

В обоснование затрат на произведенные неотделимые улучшения истцом представлен договор подряда от 16.08.2006, заключенный с ООО МИСК "Вектор", согласно которому стоимость работ по условиям п. 2.2 договора составила 1391469 руб., акт сдачи-приемки выполненных работ, однако доказательств оплаты данных работ истцом в материалы дела не представлено, как не представлено и документов об оплате произведенных неотделимых улучшений в остальной сумме.

Отчет N 011213-2468 оценки рыночной стоимости компенсации за произведенные ремонтные работы в арендуемом подвальном помещении от июля 2010 года, выполненный оценщиком ООО Сахалинская оценочная компания "Максимус" Шустиным М. В., в котором стоимость работ оценена в 2,2 млн. руб., не может быть принят в качестве доказательства стоимости проведенных работ, поскольку стоимость произведенных ремонтных работ определена в текущих ценах на 12.07.2010, в то время как из акта выполненных работ по договору подряда от 16.08.2006 следует, что ремонтные работы были выполнены в августе-сентябре 2006 года.

Указанный отчет, как обоснованно указано судом первой инстанции, также не свидетельствует о том, что неотделимые улучшения, стоимость которых просит зачесть истец, осуществлены за счет последнего.

Учитывая отсутствие в Акте проверки арендуемого объекта от 15.09.2003 конкретного перечня согласованных работ, из Отчета об оценке невозможно установить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, согласованных арендодателем.

Отчет N 011213-2468 составлен также без учета требований п. 6 Положения об определении стоимости неотделимых улучшений арендуемого муниципального имущества, приобретаемого арендатором - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение, утвержденного постановлением Администрации г. Южно-Сахалинска от 06.12.2010 N 2289, которым предусмотрено снижение стоимости возмещаемых неотделимых улучшений в зависимости от срока проведения ремонтных работ.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о недоказанности истцом подлежащей возмещению стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества.

Кроме того, порядок определения стоимости неотделимых улучшений арендуемого муниципального имущества, учитываемого при оплате приобретаемого объекта, установлен Положением об определении стоимости неотделимых улучшений арендуемого муниципального имущества, приобретаемого арендатором - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение, утвержденным постановлением Администрации г. Южно-Сахалинска от 06.12.2010 N 2289.

Перечень работ, подлежащих включению в стоимость неотделимых улучшений, установлен п. 3 указанного Положения.

Вместе с тем истцом не доказано, что работы, выполненные по договору подряда от 16.08.2006 и учтенные в Отчете об оценке N 011213-2468, относятся к перечисленным в указанном пункте работам, подлежащим учету при определении стоимости неотделимых улучшений, данные работы не являются отделочными работами, а также работами, связанными со специфическими потребностями арендатора.

Кроме того, из материалов дела следует, что истцом не были предоставлены в ДАГУН г. Южно-Сахалинска все необходимые в соответствии с п. 4 указанного Положения документы. Так, истцом не были представлены платежные документы, подтверждающие оплату выполненных работ, копии счетов-фактур на материалы ввиду их утраты.

Более того, из материалов дела следует, что отказ ДАГУН г. Южно-Сахалинска в проведении зачета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества на стадии заключения договора купли-продажи от 09.12.2010 истцом не оспаривался.

При заключении договора купли-продажи истец не оспорил также стоимость выкупаемого имущества с учетом понесенных им затрат.

Договор купли-продажи от 09.12.2010 подписан истцом без разногласий, в том числе и по выкупной цене передаваемого имущества, согласован по всем существенным условиям, переход права собственности на спорное имущество к истцу зарегистрирован в установленном порядке.

Проведение зачета стоимости неотделимых улучшений в выкупную стоимость арендованного имущества уже после согласования такой стоимости и заключения договора законом не предусмотрено.

В силу изложенного основания для проведения такого зачета отсутствуют.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 05.09.2011 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-2754/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

И.Л. Яковенко Н.А. Скрипка