Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2011 г. N 05АП-6256/11

г. Владивосток

28 октября 2011 г.

Дело N А24-2197/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 26 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипки

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Ткаченко

при участии: извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Согжойторг"

апелляционное производство N 05АП-6256/2011

на решение от 28.07.2011

судьи Ж.П. Алексеевой

по делу N А24-2197/2011 Арбитражного суда Камчатского края

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Согжойторг" (ИНН 4105023549 ОГРН 1024101222485)

к Индивидуальному предпринимателю Камладзе Яне Александровне (ИНН 410501100525 ОГРНИП 306414122100052), Индивидуальному предпринимателю Коваленковой Лилии Анатольевне (ИНН 410500427013 ОГРНИП 304414135900063)

третьи лица: Открытое акционерное общество "Согжой" (ИНН 4105006046), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю

о переводе прав и обязанностей покупателя

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Согжойторг" обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Индивидуальному предпринимателю Камладзе Яне Александровне (далее по тексту - ИП Камладзе Я.А.), Индивидуальному предпринимателю Коваленковой Лилии Анатольевне (далее по тексту - ИП Коваленкова Л.А.) о переводе прав и обязанностей покупателя нежилых помещений N 21 площадью 12,8 кв.м и N 38 площадью 89,8 кв.м, расположенных в здании Торговый центр в г. Елизово ул. Ленина, д. 30Б, по договору купли-продажи от 06.10.2010 с индивидуального предпринимателя Камладзе Яны Александровны на истца.

Определением суда от 04.07.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, были привлечены: Открытое акционерное общество "Согжой", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю.

Решением от 28.07.2011 Арбитражный суд Камчатского края в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Ссылаясь на п. 6.2. договора аренды, истец полагает, что имеет первоочередное право на покупку продаваемого нежилого помещения при прочих равных условиях, в связи с чем ИП Коваленкова Л.А., став арендодателем по договору от 02.09.2004 и приняв решение о продаже нежилых помещений, находящихся в аренде у ООО "Согжойторг", должна была предложить последнему выкупить помещения.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ИП Коваленкова Л.А. с доводами жалобы не согласилась. Ссылается на отказ истца от права покупки помещений, что подтверждается протоколом общего собрания участников ООО "Согжойторг" от 20.05.2007, письмом от 21.05.2007.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ИП Камладзе Я.А. также с доводами жалобы не согласилась, поддержала доводы второго ответчика.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

В канцелярию суда от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Суд, руководствуясь ст. ст. 156, 159, 184, 185, 258 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 02.09.2004 ОАО "Согжой" (арендодатель) и ООО "Согжойторг" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 1-3; 9-13; 16-48 от 02.09.2004, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения в здании Торгового центра (помещения NN 1-3, 9-13, 16-48 по техническому паспорту), расположенные по адресу: г. Елизово, ул. Ленина, 30-Б общей площадью 1131,2 кв.м., основной 958,9 кв.м.

Срок аренды установлен сторонами с 02.09.2004 по 25.05.2019.

В приложении к договору стороны согласовали передаваемые в аренду помещения.

Указанные в договоре помещения арендодатель передал арендатору по акту от 02.09.2004.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.03.2005, что подтверждается штампом регистрационной службы на договоре.

Пунктом 6.2. договора предусмотрено, что в случае продажи арендодателем арендуемого нежилого помещения, арендатор имеет первоочередное право на покупку продаваемого по настоящему договору нежилого помещения при прочих равных условиях.

В 2007 году ОАО "Согжой" продало принадлежащие ему нежилые помещения, являющиеся предметом аренды, в общую долевую собственность предпринимателям Коваленковой Л.А. и Кужим С.А.

Переход права собственности на помещения к предпринимателям Коваленковой Л.А. и Кужим С.А. зарегистрирован в ЕГРП 16.10.2007, что установлено решением Арбитражного суда Камчатского края от 15.01.2009 по делу N А24-4433/2008.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 15.01.2009 по делу N А24-4433/2008, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2009, прекращена общая долевая собственность ИП Коваленковой Л.А. и ИП Кужим С.А. на помещения NN 1-5, 9, 2, 23-32, 35-40 в здании Торговый центр по адресу г. Елизово, ул. Ленина, 30б.

Названным решением арбитражного суда выделена в натуре доля в общем имуществе предпринимателя Коваленковой Л.А. в виде нежилых помещений N N 1, 3, 4, 5, 9, 12-21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, часть помещения N 2 площадью 195 кв.м., всего площадью 658,5 кв.м. в указанном здании Торгового центра.

В 2006 году был составлен новый технический паспорт на помещения, согласно которому изменилась техническая характеристика помещений, их площадь и нумерация.

Согласно справке N 954 от 19.05.2011, выданной ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Камчатский филиал Елизовское отделение, объект помещение N 16 общей площадью 12,8 кв.м., помещение N 40-47 общей площадью 177,5 кв.м. в здании Торговый центр по адресу г. Елизово, ул. Ленина, 30б, идентичен объектам: помещение N 21 общей площадью 12,8 кв.м., помещение N 38, 39 общей площадью 187,9 кв.м. в здании Торговый центр по указанному адресу согласно техническому паспорту от 19.09.2006.

Право собственности Коваленковой Л.А. на указанные в решении арбитражного суда от 15.01.2009 по делу N А24-4433/2008 нежилые помещения согласно пояснениям представителя Управления Росреестра по Камчатскому краю было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2009 году, данное обстоятельство установлено также в постановлении Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-1044/2011 по делу N А24-3910/2010, и не оспаривается сторонами.

Между Коваленковой Лилией Анатольевной (продавец) и Камладзе Яной Александровной (покупатель) 06.10. 2010 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилые помещения поз. 12 площадью 0,8 кв.м., поз. 13 площадью 9,9 кв.м., поз. 21, 38 общей площадью 102,6 кв.м. в здании Торговый центр, этаж 1, по адресу г. Елизово, ул. Ленина, 30 Б.

Переход права собственности от продавца к покупателю Камладзе Я.А. на указанные в договоре от 06.10.2010 помещения зарегистрирован в ЕГРП 17.02.2011, что подтверждается штампами регистрационной службы на договоре, свидетельством о государственной регистрации права 41АВ N 102267 от 17.02.2011.

Истец, полагая, что ИП Коваленкова Л.А., продав помещения ИП Камладзе Я.А., нарушила установленное п. 6.2. договора аренды первоочередное право арендатора на приобретение арендованного имущества, обратился в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, при переходе права собственности на помещения к ИП Коваленковой Л.А. договор аренды от 02.09.2004 сохранил силу, а ИП Коваленкова Л.А., став собственником нежилых помещений поз. 12 площадью 0,8 кв.м., поз. 13 площадью 9,9 кв.м. и спорных помещений поз. 21, 38 общей площадью 102,6 кв.м., стала арендодателем данных помещений по указанному договору.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Учитывая, что Решением Арбитражного суда Камчатского края от 15.01.2009 по делу N А24-4433/2008 прекращена общая долевая собственность ИП Коваленковой Л.А. и ИП Кужим С.А. на помещения NN 1-5, 9, 2, 23-32, 35-40 в здании Торговый центр по адресу г. Елизово, ул. Ленина, 30б, выделена в натуре доля в общем имуществе предпринимателя Коваленковой Л.А. в виде нежилых помещений NN 1, 3, 4, 5, 9, 12-21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, часть помещения N 2 площадью 195 кв.м., всего площадью 658,5 кв.м. в указанном здании Торгового центра, право собственности на принадлежащие ИП Коваленковой Л.А. помещения не ограничено преимущественным правом иных участников долевой собственности.

Пунктом 1 ст. 624 ГК РФ установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Поскольку в договоре аренды не предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, не согласована выкупная цена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в договоре аренды от 02.09.2004 не согласовано условие о выкупе арендованного имущества.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Пунктом 6.2. договора аренды от 02.09.2004 предусмотрено, что в случае продажи арендодателем арендуемого нежилого помещения, арендатор имеет первоочередное право на покупку продаваемого по настоящему договору нежилого помещения при прочих равных условиях.

В то же время в договоре не установлен порядок реализации арендатором указанного права и обязанности арендодателя, направленные на его соблюдение, не предусмотрены и последствия нарушения указанного права.

Таким образом, требования истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя спорного имущества не основаны на нормах права и условиях заключенного договора аренды от 02.09.2004.

Доводы заявителя апелляционной жалобы судом отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм ст. 421 ГК РФ, условий заключенного договора аренды.

В силу изложенного оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 28.07.2011 по делу N А24-2197/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

И.Л. Яковенко Н.А. Скрипка