Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2011 г. N 02АП-5823/11

г. Киров

26 октября 2011 г.

Дело N А31-2484/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Щелокаевой Т.А.,

судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кирилловых О.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Голиковой С.А., действующей на основании доверенности от 04.94.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Универсам N 2"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 29.07.2011 по делу N А31-2484/2011, принятое судом в составе судьи Денисенко Л.Ю.,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бугрова Игоря Юрьевича (ИНН: 444400410252, ОГРН: 304440107900210)

к обществу с ограниченной ответственностью "Универсам N 2" (ИНН: 4401074769, ОГРН: 1074401003775),

третье лицо: закрытое акционерное общество "Универсам N 2" (ИНН: 4401109210, ОГРН: 1104401004619), общество с ограниченной ответственностью "Универсам Высшая Лига N 7" (ИНН: 4401063862, ОГРН: 1064401030924),

о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений от 20.11.2009 и возложении обязанности освободить объект аренды,

установил:

индивидуальный предприниматель Бугров Игорь Юрьевич (далее - Предприниматель, истец) обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью "Универсам N 2" (далее - ООО "Универсам N 2", ответчик) о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений от 20.11.2009, заключенного на аренду нежилого помещения инв.N1-10197 лит. А, общей площадью 319,8 кв.м, в том числе основной площадью 151,4 кв.м, вспомогательной площадью 168,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Титова, д. 11, N государственной регистрации договора 44-44-01/009/2010-582 от 25.02.2010 и возложении обязанности освободить арендуемое помещение в течение 10 рабочих дней. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика 200 рублей судебных расходов за изготовление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) и 18 118 рублей 64 копейки судебных издержек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены следующие организации: закрытое акционерное общество "Универсам N 2" (далее - ЗАО "Универсам N 2"), общество с ограниченной ответственностью "Универсам Высшая Лига N 7" (ООО "Универсам Высшая Лига N 7).

Решением Арбитражного суда Костромской области от 29.07.2011 требования индивидуального предпринимателя Бугрова Игоря Юрьевича удовлетворены. Суд решил: расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 20.11.2009, заключенный на аренду нежилого помещения инв.N 1-10197 лит. А, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Титова, д. 11, номер государственной регистрации договора 44-44-01/009/2010-582 от 25.02.2010; обязать ООО "Универсам N 2" освободить арендуемое помещение в течение 30 рабочих дней; взыскать с ООО "Универсам N 2" в пользу индивидуального предпринимателя Бугрова Игоря Юрьевича 4000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 200 рублей судебных расходов за изготовление выписки из ЕГРЮЛ, 18 118 рублей 64 копейки судебных издержек.

ООО "Универсам N 2" с принятым решением суда не согласилось, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Ответчик считает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что именно арендатор произвел перепланировку (переоборудование) помещения. ООО "Универсам N 2" указывает, что при заключении договора аренды стороны основывались на данных свидетельства о государственной регистрации права от 07.11.2008, в акте приема-передачи не было определено, какую именно площадь арендодатель передает арендатору, указан лишь инвентарный номер помещения. Ответчик полагает, что с момента получения технического паспорта помещения (декабрь 2000 года) до передачи помещения в аренду Предприниматель мог самостоятельно произвести его перепланировку и переоборудование без соответствующей регистрации данной перепланировки (переоборудования). Также заявитель жалобы обращает внимание апелляционного суда, что при заключении договора аренды и его регистрации техническая документация на спорное помещение ООО "Универсам N 2" не предоставлялась.

Индивидуальный предприниматель Бугров И.Ю. в отзыве на апелляционную жалобу ответчика считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Предпринимателя поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства - заявления Кириллова М.С., старшего по дому N 11 по ул. Титова, в г. Костроме, содержащего сведения о сроках перепланировки спорного помещения. Данное ходатайство удовлетворено апелляционным судом на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области в обжалуемой ответчиком части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Индивидуальным предпринимателем Бугровым И.Ю. (Арендодателем) и ООО "Универсам N 2" (Арендатором) 20.11.2009 заключен договор аренды нежилых помещений (далее - Договор).

Согласно пункту 1.1 Договора Арендодатель предоставляет Арендатору во временное возмездное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество нежилое помещение инв.N 1-10197 лит. А, общей площадью 319,8 кв.м, в том числе основной площадью - 151,4 кв.м, вспомогательной площадью - 168,4 кв.м, расположенное по адресу: г.Кострома, ул.Титова, д. 11.

Указанное нежилое помещение принадлежит Бугрову И.Ю. на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 07.11.2008 44 АБ N 238528) (том 1, лист дела 16).

Пунктом 9.2 Договора установлено, что срок его действия 5 лет со дня государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора произведена 25.02.2010, о чем свидетельствует соответствующая отметка на договоре. Следовательно, срок действия договора истекает 25.02.2015.

В соответствии с пунктом 5.3.4 Договора Арендатору предоставлено право производить все виды ремонта помещения или иные отделимые и неотделимые улучшения, перепланировки, переоборудования помещения на основании письменного согласия Арендодателя.

Согласно пункту 11.3.3 Договора осуществление работ в помещении, требующих согласия Арендодателя, в отсутствие его письменного согласия, может служить основанием для досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя в судебном порядке.

25.12.2009 года по договору N 245 названное помещение было сдано ответчиком в субаренду ООО "Универсам Высшая Лига N 7"

01.12.2010 года по договору аренды N 335 названное помещение было сдано ответчиком в субаренду ЗАО "Универсам N 2".

25.02.2011 по результатам осмотра арендуемого помещения, проведенного Арендодателем в соответствии с пунктом 5.1.1 Договора, было установлено, что в помещении произведено переустройство (перепланировка), а именно - отсутствуют 6 перегородок, демонтирована туалетная комната, о чем составлен акт осмотра акт осмотра от 25.02.2011 (том 1, лист дела 18).

04.03.2011 в соответствии с пунктом 11.5 Договора Арендодателем в адрес Арендатора направлено письменное уведомление о необходимости устранения нарушения договорных обязательств в установленный договором 15-дневный срок, также указано на возможность расторжении договора (том 1, лист дела 20).

Неустранение Арендатором нарушения договорных обязательств послужило основанием для обращения Арендодателя с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, руководствовался статьями 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что факты перепланировки ответчиком арендованного помещения без письменного согласия Арендодателя, существенное нарушение договора Арендатором подтверждены материалами дела.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статьи 622 ГК РФ).

Суд первой инстанции установил факт перепланировки Арендатором спорного помещения (снесено шесть перегородок, демонтирована туалетная комната) без согласия Арендодателя, оценил указанное нарушение как существенное и пришел к обоснованному выводу о том, что это нарушение влечет расторжение договора аренды в судебном порядке в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что перепланировка помещения им не производилась, могла быть осуществлена Предпринимателем, подлежат отклонению, поскольку противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Арендатору в соответствии с условиями договора аренды во временное владение и пользование было передано нежилое помещение инв.N 1-10197 лит. А, общей площадью 319,8 кв.м, в том числе основной площадью - 151,4 кв.м, вспомогательной площадью - 168,4 кв.м, расположенное по адресу: г.Кострома, ул.Титова, д. 11, что соответствует представленным в материалы дела данным технического паспорта на дату обследования помещения - 21.12.2000. По данным технического учета на 24.03.2011 инвентаризация помещения не производилась, сведения о произведенных перепланировках отсутствуют (том 1, листы дела 22-24).

Акт приема-передачи от 25.11.2009 N 21 (том 1, лист дела 15) содержит ссылку на инвентарный номер помещения - 1-10197 лит. А. Согласно данному акту представитель ООО "Универсал N 2" принял нежилое помещение на условиях, указанных в договоре, в акте отражено, что произведен технический осмотр недвижимого имущества, характеристика площадей аналогична условиям договора; при регистрации сделки также зафиксирована передача площадей, установленной сторонами при заключении договора. Каких-либо претензий о том, что недвижимое имущество передано в состоянии не соответствующем условиям договора аренды, в том числе по площади помещений, ответчик не предъявил, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Согласно техническому заключению, составленному по результатам обследования арендуемого помещения, произведенного ООО "Облпроект" 21.03.2011 по заявке Арендодателя от 15.03.2011, в помещении выполнены реконструктивные работы (демонтированы внутренние перегородки, демонтированы санузлы, помещение санузлов переоборудовано под складские помещения, в стене выполнен входной проем). В результате перепланировки и переоборудования помещений увеличилась площадь торгового зала и складских помещений. Кроме того, сделан вывод, что выполнение всех указанных видов работ без разрешительной документации может повлечь нарушение характеристик надежности и безопасности здания (техническое заключение N 0738-ОП.ОО, Кострома, 2011 год) (том 1, листы дела 27-46).

По результатам технического обследования помещения, произведенного 28.03.2011 государственным предприятием "Костромаоблтехинвентаризация", установлено, что общая площадь арендуемого помещения составляет 321,2 кв.м., в том числе основная 284,6 кв.м., вспомогательная - 36,6 кв.м (том 1, листы дела 26-26).

Таким образом, в результате перепланировки арендуемого помещения изменились его площади, а именно: общая площадь помещения увеличилась на 1,4 кв.м, основная площадь увеличилась на 133,2 кв.м, вспомогательная площадь уменьшилась на 131,8 кв.м.

Следовательно, площади арендуемого помещения в настоящее время не соответствуют площадям принятого в аренду помещения, указанным в п. 1.1 Договора.

При этом фактическим пользователем помещения с 25.11.2009 являлось ООО "Универсам N 2".

Таким образом, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о доказанности того, что перепланировка и переоборудование спорного арендованного помещения осуществлены именно Арендатором (ответчиком). Из совокупности представленных в дело доказательств видно, что до 25.11.2009 помещение соответствовало условиям, определенном сторонами в договоре аренды от 20.11.2009, однако в дельнейшем соотношение основных и вспомогательных площадей арендованного помещения было изменено.

Перепланировка, переоборудование помещения произведены Арендатором без письменного согласия Арендодателя, что свидетельствует о нарушении условий Договора (пункта 5.3.4).

Допущенное нарушение условий договора аренды является существенным. Как установлено судами, Арендатором ликвидировано значительное число перегородок, в результате чего устранено несколько помещений, а также частично демонтирована несущая стена. По результатам обследования помещений первого этажа жилого дома N 11 по ул. Титова города Костромы выявлена возможность нарушения характеристик надежности и безопасности здания, поскольку данные работы должны выполняться с разрешительной документацией и согласованием с проектными организациями, имеющими свидетельство о допуске к выполнению работ данного вида.

Отсутствие установленной статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешительной документации на реконструкцию арендуемого помещения также свидетельствует о нарушении Арендатором пункта 5.4.11 Договора, предусматривающего обязанность арендатора соблюдать требования градостроительного законодательства, санитарных норм, стандартов строительства, норм пожарной безопасности.

В нарушение пункта 5.4.2 Договора при перепланировке не произведено ни согласование, ни регистрация произведенного переустройства помещения.

Также при принятии решения судом правомерно учтено, что спорное помещение занимает первый этаж многоквартирного жилого дома.

В адрес ООО "Универсам N 2" истцом направлялось уведомление об устранении нарушений договорных обязательств. Ответчик добровольно не устранил выявленные нарушения.

Следовательно, суд первой инстанции законно и обоснованно расторг договор аренды от 20.11.2009, обязал ООО "Универсам N 2" освободить арендованное помещение, взыскал с ответчика судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением дела арбитражным судом. Таким образом, апелляционная жалоба ООО "Универсам N 2"

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. Ответчиком уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей по платежному поручению от 09.08.2011 N 928 за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Костромской области от 29.07.2011 по делу N А31-2484/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Универсам N2" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.А. Щелокаева

Судьи

Т.М. Поляшова Т.В. Чернигина