Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2011 г. N 09АП-25205/11

г. Москва

Дело N А40-20732/11-157-180

28 октября 2011 г.

N 09АП-25205/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Трубицына,

судей А.А. Солоповой, М.И. Суслопаровой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Е. Чернышевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2011 по делу N А40-20732/11-157-180, принятое судьёй Александровой Г.С., по иску ООО "ТЕТРА" к ООО "Стройсервис", третьи лица - Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, Префектура СЗАО города Москвы, Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов, о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Иванова А.Ю. (доверенность от 16.05.2011),

от ответчика - извещен, представитель не явился,

от третьих лиц - от Управления Росреестра по Москве - Тхишева Д.В. (доверенность от 29.12.2010), от Правительства Москвы - Левашов В.Э. (доверенность от 30.05.2011), от Префектуры СЗАО г. Москвы и от Управления по реконструкции и развитию уникальных объектов - извещены, представители не явились,

УСТАНОВИЛ

Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "ТЕТРА" (далее - истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее - ответчик) о признании за ООО "ТЕТРА" права собственности на нежилые помещения, расположенные в жилом доме по адресу: Москва, проспект Маршала Жукова, дом 76, корпус 2, общей площадью 613,3 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, Префектура Северо-Западного административного округа города Москвы, Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов,

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2011 иск удовлетворен.

Суд первой инстанции сослался на статьи 8, 309, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и указал, что спорные объекты созданы в натуре, пригодны для использования и изначально были определены в качестве объекта инвестирования, передаваемого ответчиком по договору; сторонами инвестиционного контракта согласован раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте, реализация инвестиционного контракта фактически завершена, однако стороны в течение длительного времени не оформляют акт реализации инвестиционного проекта, подтверждающий его окончание, что создает истцу препятствия для осуществления своих прав, связанных с регистрацией права собственности на нежилые помещения.

Не согласившись с принятым решением, третье лицо - Управление Росреестра по Москве подало апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы указал на отсутствие спора между истцом и ответчиком, следовательно, на отсутствие каких-либо препятствий для реализации сторонами своих законных прав и интересов, в то время как ответчик уклоняется от соблюдения установленного законом порядка регистрации прав на недвижимое имущество во внесудебном порядке и не исполняет свои обязательства в полном объеме. По мнению заявителя, обжалуемое решение не соответствует разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, и сформировавшейся судебной практике по аналогичным спорам.

Отзывы на апелляционную жалобу лицами, участвующими в деле, не представлены.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц - Префектуры СЗАО города Москвы и Управления по реконструкции и развитию уникальных объектов, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель Управления Росреестра по Москве доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

Представитель истца возражал против доводов, изложенных в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Правительства Москвы поддержал доводы жалобы.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей Управления Росреестра по Москве, истца, Правительства Москвы, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2011 подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Правительства Москвы от 03.08.1999 N 708 между Правительством Москвы (администрация) и ГУП "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (инвестор-заказчик) заключен инвестиционный контракт от 21.01.2000 N 3 на реализацию инвестиционного проекта по реконструкции Карамышевской наб., вл.2-24 квартала N 74 района Хорошево-Мневники, включающего снос зданий и новое строительство. В дополнительном соглашении N 1 стороны уточнили предмет инвестиционного договора в части реализации проектов нового строительства жилых домов, в т.ч. по адресу: проспект Маршала Жукова, влад.74, корп.А, а также согласовали полную уступку прав и обязанностей инвестора-застройщика ООО "Стройсервис" в отношении указанного объекта. В пункте 2.1 данного соглашения стороны согласовали базовое соотношение долей недвижимого имущества в части сервисных служб - 100% генподрядчику ООО "Стройсервис". Соотношение долей в части сервисных служб стоянки легковых автомобилей оставлено без изменений в дополнительном соглашении от 21.03.2007 N 5. Между ООО "ТЕТРА" (истец) и ООО "ИнтерТрейд РМ" был заключен договор об уступке права требования на нежилое помещение N б/н от 01.10.2007, по которому ООО "ИнтерТрейд РМ" уступило право требования на получение в собственность нежилого помещения, общей проектной площадью 567,4 кв.м., расположенное во 2-й секции на первом этаже и на первом антресольном (2) этаже в жилом доме по строительному адресу: Москва, пр-т Маршала Жукова, влад. 74, корп. "А". На основании инвестиционного контракта от 21.01.2000 N 3 между ООО "Стройсервис" и ООО "ИнтерТрейд РМ" заключен договор от 09.08.2004 N 5-ОФ-1, по условиям которого стороны объединили усилия и денежные средства для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, по адресу: Москва, проспект Маршала Жукова, влад.74, корп. А. Пунктом 2.5 договора стороны установили, что после сдачи объекта в эксплуатацию производится раздел собственности, по которому ООО "ИнтерТрейд РМ" передается помещение во 2-й (второй) секции на 1-м антресольном (2-м) этаже, общей площадью 567,4 кв.м.

Таким образом, ответчик принял на себя обязательство по передаче спорных помещений в собственность ООО "ИнтерТрейд РМ". Обязательства ООО "ИнтерТрейд РМ" по финансированию строительства объекта исполнено в полном объеме в части внесения денежных средств. Между ООО "ИнтерТрейд РМ" и ООО "ТЕТРА" (истец) заключен договор об уступке права требования от 01.10.2007 N б/н на нежилое помещение общей проектной площадью 567,4 кв.м., расположенное во 2-й секции, на 1-м этаже и на 1-м антресольном (2-м) этаже, в жилом доме по строительному адресу: Москва, пр-т Маршала Жукова, вл. 74, корп. "А", в соответствии с которым право требования на спорное помещение перешло к истцу. Дополнительным соглашением от 07.12.2007 N 1 истец (участник) приобрел право требования на получение в собственность нежилого помещения в жилом доме по адресу: пр-т Маршала Жукова, д.76, корп.2. (строительный адрес: Москва, проспект Маршала Жукова, влад.74, корп.А.). Долей участника (истца) является нежилое помещение, расположенное во 2-ой (второй) секции, на 1-м антресольном 2-м этаже, общей проектной площадью 567,4 кв.м. Согласно пункту 3 данного соглашения от 07.12.2007 N 1 в соответствии с данными БТИ общая фактическая площадь помещения составляет 613,3 кв.м. Помещению присвоены N III, комнаты NN 4,5, N IV, комнаты, N 10-13, этаж 1-й, N 1, комнаты 1- 16, этаж 1-й антресольный. Спорное имущество по акту сдачи-приемки от 25.01.2008 передано в фактическое пользование истца.

Распоряжением Префекта СЗАО города Москвы от 29.08.2005 утвержден адрес построенного жилого дома: Москва, проспект Маршала Жукова, д.76, корп.2. Законченный строительством объект сдан по актам приемочной комиссии 30.06.2005, 29.11.2005 жилая часть принята в эксплуатацию распоряжением Префекта СЗАО города Москвы от 29.12.2006 N 5425рп. 29.04.2008 выдано разрешение N RU77212000-000807 на ввод в эксплуатацию нежилых помещений и подземной автостоянки.

Объект недвижимости окончен строительством и введен в эксплуатацию в 2008 году. При заключении инвестиционного договора в пункте 2 дополнительного соглашения от 21.03.2007 N 5 стороны установили следующее распределение площадей - в собственность генподрядчику ООО "Стройсервис": 63,4% общей жилой площади, 60% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые); 100% машиномест и площади общего пользования подземного гаража-стоянки; 100% площади помещений сервисных служб согласно МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей" (без изменения функционального назначения).

Таким образом, сторонами инвестиционного контракта согласован раздел

недвижимого имущества на инвестиционном объекте, реализация инвестиционного контракта также фактически завершена, однако стороны в течение длительного времени не оформляют акт реализации инвестиционного проекта, подтверждающий его окончание.

В соответствии с протоколом предварительного распределения нежилых помещений от 02.08.2006 в собственность ответчика передаются нежилые помещения, общей нежилой площадью 3146,6 кв.м., в состав которых входят спорные помещения. Протокол подписан всеми участниками инвестиционного проекта по инвестиционному контракту.

Истец не имеет возможности оформить свою площадь в собственность без подписания между городом и ответчиком акта о реализации инвестиционного контракта (п. 3.2. инвестиционного контракта).

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество собственников может быть распределено по соглашению сторон; такое соглашение сторонами было достигнуто.

При этом судом не принято во внимание следующее.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Между тем, возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.

Согласно подходу, установленному пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При этом законодательство об инвестиционной деятельности предусматривает, что субъект инвестиционного процесса наделен правами по владению, пользованию и распоряжению объектом капитальных вложений лишь при обязательном соблюдении положений действующего законодательства о государственной регистрации права собственности на такой объект.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, права сторон инвестиционного контракта на объект инвестиций в установленном законом порядке не оформлены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена. При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что правовые основания для возникновения у истца права собственности на спорные помещения и удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют.

В соответствии с пунктом 4 части 1, пунктом 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неправильное применение норм материального права, в том числе, неправильное истолкование закона, является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, пунктом 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.02.2011 по делу N А40-20732/11-157-180 отменить.

В иске отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья:

А.И. Трубицын

Судьи

А.А. Солопова М.И. Суслопарова