Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2011 г. N 13АП-11270/11

г. Санкт-Петербург

28 октября 2011 г.

Дело N А56-18617/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Аносовой Н.В.

судей Марченко Л.Н., Масенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания: Тихомировой Н.М.

при участии:

от истца: пр. Ершова И.Б., дов. от 20.04.2011; пр. Николиной М.Е., дов. от 20.04.2011

от ответчика: пр. Ломако Ю.С., дов. от 04.05.2011; пр. Иванова А.В., дов. от 04.05.2011

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по правилам суда первой инстанции в связи с наличием безусловных оснований для отмены решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2011 по делу N А56-18617/2011 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску ОАО "Ленптицепром"

к ЗАО "Висла -1"

о признании незаключенным предварительного договора

установил:

Открытое акционерное общество "Ленптицепром" (адрес места нахождения 192019, Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 11, лит. А, ОГРН 1037843053445) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "ВИСЛА-1" (адрес места нахождения 198095, Санкт-Петербург, ул. Балтийская, д. 52, лит. А, пом. 15Н, ОГРН 1027809179606) о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2010 N 1-ЗУ/2010. В основание заявленного иска ОАО "Ленптицепром" указывало на неопределенность предмета предварительного договора в связи с отсутствием определения границ земельного участка, в отношении которого должен был быть заключен основной договор.

До судебного заседания по существу спора, 05.05.2011 в материалы дела поступило встречное исковое заявление ЗАО "ВИСЛА-1" к ОАО "Ленптицепром" об обязании ОАО "Ленптицепром" заключить с ЗАО "ВИСЛА-1" договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Ропшинское шоссе, участок 3 (северо-восточнее дома 8 литер А) с кадастровым номером 78:40:19282:82 общей площадью 7892 кв.м. на условиях, указанных в проекте договора купли-продажи объекта недвижимости от 28.02.2010, приложенного к исковому заявлению, на основании заключенного сторонами предварительного договора от 14.07.2010 N 1-ЗУ/2010.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2011 встречный иск возвращен со ссылкой на отсутствие обстоятельств, предусмотренных частью 3 статьи 132 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2011 предварительный договор купли-продажи земельного участка признан незаключенным. Суд первой инстанции посчитал, что в его тексте отсутствовали данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по основному договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Земельный участок на момент заключения предварительного договора не прошел кадастровый учет. В приложении N 3 к предварительному договору отсутствуют сведения о фактическом размере земельного участка, подлежащего передаче, общая площадь земельных участков, обозначенных в каталоге координат поворотных точек, составляет 10848 кв.м., что не совпадает с предварительной площадью земельного участка, указанного в пункте 3.4 предварительного договора.

Определение арбитражного суда первой инстанции о возвращении встречного иска обжаловано ЗАО "Висла-1". Также истцом и ответчиком поданы апелляционные жалобы на решение суда первой инстанции. Истец просил изменить мотивировочную часть решения суда первой инстанции. Ответчик просил отменить решение суда первой инстанции и оставить иск без удовлетворения.

В судебном заседании 12.09.2011 ОАО "Ленптицепром" заявило об отказе от поданной им апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции. Представитель ответчика против принятия отказа не возражал. Поскольку заявленный отказ не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, на основании статьи 49 АПК РФ он принят апелляционным судом. Производство по апелляционной жалобе ОАО "Ленптицепром" подлежит прекращению на основании части 1 статьи 265 АПК РФ. Государственная пошлина, уплаченная истцом за подачу апелляционной жалобы, возвращается из федерального бюджета на основании положений подпункта 3 пункта 3 статьи 333.40 ГК РФ.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области о возвращении встречного иска отменено, в связи с чем, при рассмотрении апелляционных жалоб на решение суда первой инстанции установлено наличие процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта. Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2011 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. К производству суда принят встречный иск ЗАО "Висла-1".

Дело по существу рассмотрено в судебном заседании 17.10 - 20.10.2011 (с учетом объявленного перерыва).

В судебном заседании апелляционного суда истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц ООО "Графский парк", который заключил с истцом договор купли-продажи земельного участка от 24.02.2011, фигурирующий в качестве предмета договора купли-продажи, о заключении которого заявлен встречный иск, и ОАО "Сбербанк России", поскольку указанный земельный участок обременен ипотекой в пользу этого лица. Ответчик против привлечения к участию в деле ООО "Графский парк" возражал, вопрос о привлечении ОАО "Сбербанк России" оставил на усмотрение суда.

После перерыва в судебном заседании, в материалы дела ОАО "Ленптицепром" повторно представлено в материалы дела ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации. Также с заявлением о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Новые кварталы Петергофа" (правопреемник ООО "Графский парк").

Оценив доводы заявленных ходатайств, апелляционный суд не усматривает предусмотренных статьей 51 АПК РФ оснований для привлечения к участию в деле третьих лиц. Спорным правоотношением в данном случае является правоотношение, возникшее из предварительного договора купли-продажи земельного участка между истцом и ответчиком, ни ООО "Графский парк", ни АКБ "Сбербанк России" участниками этого договора не являлись. Правовые последствия выводов относительно обязательств сторон предварительного договора на правоотношения сторон с указанными третьими лицами не влияют, доказательств того, что договор об отчуждении участка заключен с ООО "Графский парк" в отношении того же самого земельного участка, в отношении которого должен был заключаться основной договор во исполнение условий предварительного договора, отсутствует. Наличие договора купли-продажи земельного участка между залогодателем и иными лицами по смыслу положений 353 ГК РФ не влияет на права залогодержателя. Ходатайства о привлечении третьих лиц и заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица подлежат отклонению.

Истцом заявлено о фальсификации почтовых накладных курьерской службы Major, представленных ответчиком в подтверждение факта направления истцу проекта основного договора. Для проверки заявления о фальсификации ходатайствовал об истребовании у ответчика подлинных накладных, вызове в качестве свидетелей генерального директора ЗАО "Висла-1" и работников курьерской компании, осуществившей спорную доставку, генерального директора ОАО "Ленптицепром", проведения экспертизы. В основание заявления о фальсификации, истец сослался на то, что в накладных имеется запись о невозможности вручения корреспонденции, в то время как обычная почтовая корреспонденция истцу по указанному адресу вручается, ОАО "Ленптицепром" действительно располагается по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 11, лит. А.

Ответчик отказался исключать спорные доказательства из числа доказательств по делу. Сторонам разъяснены уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации.

Для проверки заявления о фальсификации апелляционным судом истребованы у истца подлинные накладные о доставке корреспонденции, которые представлены для обозрения суду после перерыва в судебном заседании. Оценив подлинные документы, апелляционный суд не усматривает оснований для возникновения сомнений в их подлинности, оснований для проведения дальнейшей проверки заявления посредством получения показаний свидетелей и проведения экспертизы не усматривается. Истцом, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, не подтверждено, что по результатам сбора указанных им доказательств могут быть установлены факты их подделки или фальсификации.

Заявление о фальсификации, ходатайство о вызове свидетелей, проведении экспертизы отклонены.

Истцом представлен письменный отзыв на встречное исковое заявление, в котором возражал против его удовлетворения, ссылаясь на то, что предварительный договор не заключен; существенные условия основного договора, указанные во встречном иске, не соответствуют условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2010 N 1-ЗУ/2010; обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращены, надлежащих доказательств получения ОАО "Ленптицепром" проекта основного договора не представлено.

Ответчик в письменных пояснениях по заявленному им встречному иску указывает на то, что отсутствие в момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества у продавца права на такое имущество не свидетельствует о недействительности договора, предмет договора может быть определен любым способом, позволяющим идентифицировать отчуждаемую вещь. Предварительных договор купли-продажи земельного участка содержит все необходимые сведения, позволяющие индивидуализировать подлежащий передаче в рамках основного договора земельный участок. Наличие на момент предъявления иска спорного имущества в натуре является основанием для обязания продавца передать индивидуально-определенную вещь. Предварительный договор неразрывно связан с правами контрагента на предмет договора; условия предварительного договора с учетом содержания приложений к нему, позволяют идентифицировать земельный участок. На стадии заключения предварительного договора обязательного наличия кадастрового паспорта не требовалось. Стороны свободны в заключении договора и ответчик не может быть ограничен в праве на приобретение земельного участка, соседнего с участком, занятым принадлежащими ЗАО "Висла-1" зданиями. Земельный участок, явившийся предметом предварительного договора, сформирован надлежащим образом, но с площадью большей, нежели указана в предварительном договоре, что допускалось его условиями. Вновь образованный земельный участок расположен в границах большего земельного участка, как это и было согласовано в предварительном договоре. В предварительном договоре также была определена стоимость земельного участка. ЗАО "Висла-1" обязательства по предварительному договору исполнены, исполнение принято истцом, что исключает вывод о несогласовании сторонами существенных условий договора.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, против удовлетворения встречного иска возражал. В свою очередь ответчик настаивал на удовлетворении встречного иска, просил отказать истцу в признании предварительного договора незаключенным.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, оценив доводы истца и ответчика, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Материалами дела подтверждается, что между ОАО "Ленптицепром" (продавец) и ЗАО "Висла" (покупатель) подписан предварительный договор от 14.07.2010 N 1-ЗУ/2010 купли-продажи земельного участка, по условиям пункта 1.1 которого стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, основные условия которого определены в предварительном договоре.

Согласно пунктам 1.2, 1.3 предварительного договора, основной договор подлежал заключению сторонами в течение четырех месяцев с момента государственной регистрации на имя продавца уполномоченным органом права собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:40:19282:61 (предыдущий кадастровый номер 78:40:19282:28), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ропшинское шоссе, участок 3 (севернее дома 8, литера А по Ропшинскому шоссе), площадью 75383 кв.м. (приложение N 1 заверенная копия кадастровой выписки о земельном участке от 01.12.2009 N 16949), который на момент заключения предварительного договора принадлежал на дату подписания предварительного договора продавцу на праве постоянного бессрочного пользования земельным участком, удостоверенного свидетельством от 01.10.1996 N 1303 (приложение N 2 к предварительному договору).

Определение предмета основного договора приведено в пункте 1.4 предварительного договора как часть земельного участка, указанного в пункте 1.2 предварительного договора, которая будет продавцом юридически определена, сформирована, поставлена на кадастровый учет и передана покупателю. В пункте 1.6 предварительного договора отражено, что стороны пришли к соглашению о том, что в договоре полностью изложен предмет и все существенные условия договора в смысле положений статей 429, 432 ГК РФ.

Обязательство по выделению земельного участка, подлежащего передаче по основному договору купли-продажи и оформлению на него кадастрового плана, по условиям пунктов 2.1, 3.2 предварительного договора возлагалось на продавца. В пункте 3.3 предварительного договора определено предварительное местонахождения подлежащего передаче по договору земельного участка - Санкт-Петербург, Ропшинское шоссе, его предварительная площадь - 5902 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов.

Условие о стоимости участка сформулировано в пункте 3.7 предварительного договора применительно к стоимости одного квадратного метра в размере 51 руб. за кв.м, общая стоимость, соответственно, 301002,00 руб. Точный размер стоимости подлежал определению после уточнения площади земельного участка.

Пунктом 3.8.1 предварительного договора предусмотрено внесение авансового платежа на сумму 50000,00 руб.

К предварительному договору прилагался кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 78:40:19282:61, площадью 75383 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Ропшинское шоссе, участок 3 (севернее дома 8, литера А по Ропшинскому шоссе), в границах которого находятся здания, на которые в настоящее время ответчиком зарегистрировано право собственности (по адресу Ропшинское шоссе, д. 1А, лит. А и лит. Б, а также схема расположения поворотных точек подлежащего предоставлению земельного участка (приложение N 3 к предварительному договору) и план подлежащего выделению земельного участка площадью 5901,41 кв.м. (приложение N 4 к предварительному договору), границы которого привязаны, в том числе, к границам земельного участка, занятого зданиями ответчика, а также к иным объектам, расположение которых отмечено на выкопировке из генерального плана местности, на которую нанесены границы спорного земельного участка.

Анализ представленных в материалы дела приложений N N 3, 4 опровергает довод истца о невозможности установить местоположение земельного участка, который должен был являться предметом предварительного договора, поскольку его схема, выполненная в привязке к находящимся на местности объектам недвижимости с указанием координатных точек земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости позволяет исчерпывающим образом определить, какой именно земельный участок должен был являться предметом заключения основанного договора по условиями предварительного договора между истцом и ответчиком.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Существенными условиями договора продажи недвижимости по смыслу положений статей 554, 555 ГК РФ является предмет договора и цена недвижимого имущества. Для определения предмета договора купли-продажи недвижимости в его условия должны быть включены данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Как указано выше, приложенные к предварительному договору купли-продажи планы земельного участка, с учетом условий самого предварительного договора о площади подлежащего выделению для целей заключения основного договора земельного участка, которая, вопреки утверждениям истца, существенно не отличается от площади земельного участка, границы которого определены в приложениях к предварительному договору, позволяют идентифицировать земельный участок, его местоположение и размеры, который должен был являться предметом договора купли-продажи. Следует отменить, что по буквальному смыслу статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка исключает его оборот, такое имущество не может быть объектом договора купли-продажи, но не свидетельствует о его неопределенности как предмета соответствующей сделки.

Согласно разъяснениям пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", положения которого согласно пункту 10 названных разъяснений, распространяется и на случаи заключения договоров купли-продажи земельных участков, указание в договоре кадастрового номера объекта недвижимости не является единственным способом индивидуализации предмета договора. При заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в том числе земельного участка, который будет создан в будущем путем выделения из иного земельного участка (как это имело место в данном случае), индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документаций). При этом, принимаются во внимание сведения об объекте недвижимости, как определенные в самом договоре, так и в иных документах, составленных сторонами во исполнение условий договора. Согласно разъяснению пункта 3 названного постановления Пленума ВАС РФ N 54, условия о предмете подлежат определению в общем порядке статьи 431 ГК РФ.

Согласно требованиям, приведенным в данном разъяснении, сторонами предварительного договора была определена и цена объекта недвижимости - за единицу его площади.

Поскольку в данном случае отсутствуют основания для вывода о том, что стороны заблуждались относительно предмета предварительного договора, текст договора и приложений к нему позволяет определить подлежащий передаче объект недвижимости, оснований для вывода о незаключенности предварительного договора и удовлетворения первоначально заявленного иска не имелось. Стороны приступили к исполнению предварительного договора, о чем свидетельствует факт перечисления ЗАО "Висла-1" 50000,00 руб. в пользу истца, по платежному поручению от 04.08.2010 N 267.

Между тем, из материалов дела следует, что имущество, в отношении которого подлежал заключению основной договор купли-продажи, так и не было создано, земельный участок, в границах, согласованных в предварительном договоре, в порядке положений статьи 11.1 Земельного кодекса РФ не сформирован, и не поставлен на государственный учет, более того, создание такого земельного участка на сегодняшний момент не представляется возможным.

В отношении земельного участка по обрезу зданий, принадлежащий ЗАО "Висла-1" проведен кадастровый учет, на этого земельный участок 19.09.2011 зарегистрирован за ответчиком (свидетельство о государственной регистрации права от 19.09.2011 N 78-АЖ 292836).

Право собственности на земельный участок площадью 75383 кв.м., из которого подлежал выделению земельный участок, предусмотренный условиями предварительного договора, 03.08.2010 зарегистрировано за ОАО "Ленптицепром" (свидетельство о государственной регистрации N 78-АД 912868). Из указанного земельного участка выделен земельный участок площадью 7892 кв.м., которому присвоен кадастровый номер 78:40:19282:82, и границы которого лишь частично совпадают с границами земельного участка, согласованными в предварительном договоре. При этом, несовпадение является настолько существенным, что не позволяет сделать вывод об идентичности земельных участков, даже с учетом условий предварительного договора о последующей корректировке размера земельного участка по итогам кадастрового учета. Очевидно, что в случае, предусмотренном условиями предварительного договора, основанием несовпадения могло являться лишь незначительная корректировка границ земельного участка при вынесении их в натуре, но не их изменение. Право собственности на земельный участок N 78:40:19282:82 площадью 7892 кв.м. зарегистрировано за ОАО "Ленптицепром" 24.02.2011, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.09.2011 N 05/010/2011-131.

Поскольку заключение основного договора на земельный участок площадью 7892 кв.м. в границах земельного участка с кадастровым номером 78:40:19282:82 в предварительном договоре не согласовывалось, у ответчика отсутствует основание для предъявления требования о понуждении к заключению основного договора на этот земельный участок в порядке статей 429, 445 ГК РФ. Отсутствие объекта недвижимого имущества, создание которого предусмотрено между истцом и ответчиком, исключает возможность удовлетворения требования о его предоставлении на каком-либо праве.

Предложение о заключении основного договора должно было быть направлено в срок, не позднее 03.12.2010. В указанный срок ответчиком в адрес истца было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи земельного участка в размере, согласованном в предварительном договоре, равно как и того земельного участка, который указан в качестве предмета договора купли-продажи о заключении которого заявлен встречный иск. При этом возражения истца относительно отсутствия доказательств направления ему предложения о заключении договора и его проекта в установленный срок подлежат отклонению, поскольку отправка подтвержден подлинными накладными курьерской службы. По смыслу пункта 6 статьи 429 ГК РФ, факт получения проекта договора другой стороной правового значения не имеет.

В то же время, встречный иск заявлен о понуждении заключить договор купли-продажи иного имущества, нежели согласовано в предварительном договоре, что само по себе исключает удовлетворение встречного иска.

При таких обстоятельствах, в иске ЗАО "Висла-1" также следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ ОАО "Ленптицепром" от апелляционной жалобы. Производство по апелляционной жалобе ОАО "Ленптицепром" прекратить. Возвратить ОАО "Ленптицепром" из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины, уплаченной за подачу апелляционной жалобы.

В удовлетворении ходатайств ОАО "Ленптицепром" о вызове свидетелей, проведении судебной экспертизы отказать, заявление о фальсификации доказательств: накладных курьерской почтовой службы - отклонить.

В удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации отказать.

В удовлетворении заявления ООО "Новые кварталы Петергофа" о вступлении в дело в качестве третьего лица отказать.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2011 по делу N А56-18617/2011 отменить, принять новый судебный акт:

В удовлетворении искового заявления ОАО "Ленптицепром" и встречного искового заявления ЗАО "Висла-1" отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Аносова

Судьи

Л.Н. Марченко И.В. Масенкова