Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2011 г. N 12АП-7651/11

г. Саратов

"01" ноября 2011 г.

Дело N А06-3006/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "25" октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "01" ноября 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Александровой Л.Б., Борисовой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,

при участии в заседании:

от открытого акционерного общества "Астраханская газонефтяная компания" - Петрашова Е.П., действующая по доверенности N 30АА0027943 от 17.05.2011 и Ковин Б.Г., действующий по доверенности от 12.10.2011;

от ИП Сергеевой М.В. - Кирокосьян Е.М., действующая по доверенности N 30АА0045848 от 03.06.2011;

от ИП Михайлова А.О. - Кирокосьян Е.М., действующая по доверенности N 30АА0045849 от 03.06.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Астраханская газонефтяная компания"

на решение арбитражного суда Астраханской области от "16" августа 2011 года по делу N А06-3006/2011, принятое судьей Сериковой Г.В.,

по иску открытого акционерного общества "Астраханская газонефтяная компания"

к индивидуальному предпринимателю Сергеевой Марианне Владимировне,

индивидуальному предпринимателю Михайлову Алексею Олеговичу

о признании договора аренды от 18.02.200г. нежилого помещения расторгнутым с 18.03.2011 г..,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Астраханская газонефтяная компания" (далее истец, общество) обратилось в арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к индивидуальным предпринимателям Сергеевой Марианне Владимировне и Михайлову Алексею Олеговичу (далее ответчики) о признании договора от 18.02.2008 г.. аренды нежилого помещения расторгнутым с 18.03.2011 г..

Решение арбитражного суда Астраханской области от 16 августа 2011 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

ОАО "Астраханская газонефтяная компания", не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ИП Сергеевой М.В. и ИП Михайлова А.О. считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании, открытом 18.10.2011 г.. объявлялся перерыв до 25.10.2011 года до 11 часов 20 минут.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 18 февраля 2008 года между Открытым акционерным обществом "Астраханская газонефтяная компания" (арендатор) и индивидуальными предпринимателями Сергеевой М.В. и Михайловым А.О. (арендодатели) заключен договор аренды нежилого помещения под офис (л.д. 13-17).

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения: помещение 01, литер А, общей площадью 171,7 кв.м., расположенное по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Н. Качуевской, N 2/ул. Калинина, N 18; помещение 02, литер А, общей площадью 51,3 кв.м, расположенное по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Н. Качуевской, N 2/ул. Калинина, N 18; помещение 03, литер А, общей площадью 112,4 кв.м, в том числе с холодными помещениями 114,7 кв.м, расположенное по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Н. Качуевской, N2/ул. Калинина, N18; помещение 04, литер А, общей площадью 48,2 кв.м, расположенное по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Н. Качуевской, N2/ул. Калинина, N18; помещение 05, литер А, общей площадью 89 кв. м, расположенное по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Н. Качуевской, N2/ул. Калинина, N18; помещение 12, литер А, общей площадью 45,7 кв.м, расположенное по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Н. Качуевской, N2/ул. Калинина, N18; общей площадью 518,3 кв.м., в том числе с холодными помещениями 520,6 кв.м. по цене 22,53 у.е. за 1 кв. м. в месяц, при этом 1 у.е. признается равной 1 швейцарскому франку (НДС не облагается).

Пунктом 4.1 договора стороны установили срок действия договора - 25 лет.

Поскольку, в период действия договора арендатором были выявлены недостатки в арендуемом помещении, истец, воспользовавшись правом на односторонний отказ от договора, направил в адрес арендодателей уведомление об одностороннем отказе N 172 от 06.12.2010 г.. Ответчики односторонний отказ не признали, акт приема-передачи не подписали.

Учитывая изложенные обстоятельства, и считая договор от 18.02.2008 г.. аренды нежилого помещения расторгнутым с 18.03.2011 г.., истец обратился в суд с указанными выше требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что требование о признании договора аренды расторгнутым с какой-либо даты с учетом предмета и основания заявленных требований является ненадлежащим способом защиты права.

Апелляционная инстанция пришла к следующим выводам.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Информационном письме N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе, связанные с нарушением сторонами того или иного условия договора.

Таким образом, гражданское законодательство допускает односторонний отказ от исполнения договора в случае, когда он предусмотрен законом или соглашением сторон. При этом, в силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется. Аналогичный вывод содержится в Информационном письме ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 г..

Пунктом 7.1 договора установлено, что досрочное прекращение договора возможно вследствие досрочного расторжения или вследствие одностороннего отказа любой из сторон от исполнения по основаниям, указанным в договоре. Пунктом 7.2. договора, односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока действия настоящего договора может быть произведен любой из сторон в результате систематического нарушения другой стороной условий настоящего договора. Пунктом 7.3 договора установлено, что расторжение договора в порядке одностороннего отказа производится посредством направления одной из сторон договора другой стороне соответствующего письменного уведомления с указанием причины отказа, не позднее чем, за три календарных месяца до даты расторжения договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 ГК РФ).

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности доводы истца, обстоятельства по делу и имеющиеся доказательства, апелляционная инстанция считает, что стороны предусмотрели для одностороннего отказа от исполнения договора такие основания как систематическое нарушение одной из сторон условий договора.

Таким образом, при рассмотрении спора, вытекающего из договора, по которому был заявлен отказ от исполнения, суд обязан оценить доводы сторон о законности такого отказа.

Апелляционная инстанция считает, что вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств систематических нарушений арендодателем принятых на себя обязательств, являющихся в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды основанием для одностороннего отказа арендатора от договора, истцом не представлено.

Заявляя о систематических нарушениях условий договора со стороны арендодателя, истец ссылается на пункт 1.2 договора, согласно которому помещение передается в аренду в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию. В нарушение указанного пункта, по мнению истца, ответчики передали в аренду имущество с неисправностями системы отопления, препятствующие пользованию арендатором арендуемым имуществом. Указанные недостатки были обнаружены в первый зимний сезон - 2009 год.

Апелляционная инстанция не принимает доводы истца о наличии у него в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды оснований для одностороннего отказа от исполнения договора в результате систематического нарушения другой стороной условий настоящего договора, выраженного в данном случае в выявленных недостатках арендованных помещений, препятствующих их пользованию, по следующим основаниям.

Согласно пункту 1.2 договора характеристика объекта аренды на момент его передачи арендатору указывается в приложении к договору - передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Как следует из материалов дела, заключение договора аренды и фактическая передача помещений имели место в зимний период 2008 г..

Согласно п.2.2.2 договора арендодатели обязались в присутствии арендатора проверить исправность систем жизнеобеспечения сдаваемого в аренду нежилого помещения. Во исполнение указанных условий договора арендодателем были переданы, а арендатором были приняты нежилые помещения по передаточному акту с проверкой всех систем жизнеобеспечения помещений. В передаточном акте от 18.02.2008 г.. зафиксировано, в том числе, что нежилые помещения являются благоустроенными, т.е. обеспечены центральным водопроводом и канализацией, газовым отоплением, электроснабжением, пожарной сигнализацией. Арендатором при приемке в аренду нежилых помещений данные факты были установлены, проверены и подтверждены подписью уполномоченного лица, скреплены печатью организации. Каких-либо оговорок о неисправности оборудования, его неудовлетворительном функционировании в передаточном акте арендатором при приемке помещения указано не было.

Статьей 612 ГК РФ установлено, что арендатор в случае обнаружения недостатков арендованного имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, вправе требовать досрочного расторжения договора аренды

Пунктом 2 части 1 статьи 620 ГК РФ также установлено, что препятствующие пользованию недостатки арендованного имущества, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, являются основанием для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора.

Таким образом, исходя из положений статьи 612 и пункта 2 части 1 статьи 620 ГК РФ наличие у арендованного имущества недостатков, препятствующих пользованию им, предоставляет арендатору право требовать расторжения договора в судебном порядке, но не предоставляют арендатору возможности расторгать договор во внесудебном одностороннем порядке.

В письме N 172, направленном арендатором 06 декабря 2010 г.. в адрес арендодателей (т.1 л.д.51) указан ряд обстоятельств, являющихся, по мнению арендатора, нарушениями условий договора другой стороной и имеется ссылка на расторжение договора в порядке п. 7.2 в связи с этими нарушениями с 18.03.2011 г..

Апелляционная инстанция считает, что указанные в данном письме обстоятельства, не могут быть отнесены к нарушениям условий договора, с которыми стороны при заключении договора связали возможность одностороннего отказа от исполнения договора. Арендатором не назван ни один пункт договора или обязанность арендодателей, установленная договором, которые были бы нарушены.

В частности, арендатор ссылается на несоответствие системы отопления арендованных помещений нормам и стандартам СанПиН, на отсутствие у арендодателя договора на энергоснабжение в момент подписания договора, на передачу помещений в аренду с рядом нарушений пожарной безопасности. Как было указано выше, наличие у арендованного имущества недостатков, препятствующих пользованию им, предоставляет арендатору право требовать расторжения договора в судебном порядке, и не подпадает под положения пункта 7.2 договора аренды.

Ссылка арендатора на невыполнение арендодателем условий переоформления договора на отпуск воды в арендуемом помещении также не основана на условиях договора, поскольку договором от 18.02.2008 г.. такая обязанность на арендодателя не возложена.

Таким образом, указанное письмо не может быть расценено как основание для одностороннего расторжения договора со стороны арендатора.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, пункт 7.2 договора аренды и положения статей 450, 612, 620 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для признания договора аренды расторгнутым в одностороннем порядке не имеется. В связи с чем, вывод суда первой инстанции о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты по данному спору, является обоснованным и соответствующим действующему законодательству.

Более того, как следует из материалов дела, истец обратился в арбитражный суд Астраханской области с самостоятельным исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.02.2008 года, которое принятом судом к производству определением от 26.09.2011 г.. дело N А06-6693/2011.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не имеет правового значения для рассматриваемого спора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Астраханской области от "16" августа 2011 года по делу N А06-3006/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Астраханская газонефтяная компания" без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течении двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

С.Г. Веряскина

Судьи

Л.Б. Александрова Т.С. Борисова