Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2011 г. N 13АП-17270/11

г. Санкт-Петербург

03 ноября 2011 г.

Дело N А56-18423/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Зайцевой Е.К., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Олехнович Я.Ю.

при участии:

от заявителя: представители Некрасов В.К. (по доверенности от 25.05.2011), Голубев Ю.А. (по доверенности от 11.08.2011)

от заинтересованных лиц: 1. представитель Дрожжина А.А. (по доверенности от 28.12.2010) 2. представитель не явился, уведомлен (уведомление N 19084441294738)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РОТЕРМАНН-РУС" (регистрационный номер 13АП-17270/2011)

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2011 по делу N А56-18423/2011 (судья Е.В. Савина), принятое

по заявлению ООО "РОТЕРМАНН-РУС" (192236, г. Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 17, ОГРН: 1067847547371)

заинтересованные лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу, 2 - ООО "Фрир Рус" о признании незаконными действий государственного органа

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РОТЕРМАНН-РУС" (далее - Заявитель, ООО "РОТЕРМАНН-РУС") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании недействительными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) по внесению регистрационных записей о государственной регистрации ограничений (обременений) за N 78-78-01/0425/2008-112 (станция технического обслуживания), N 78-78-01/4225/2008-088 (автоцентр с паркингом), N 78-78-01/0578/2008-530 в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером N 78:7692Б:3, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский пр., участок 1 (юго-западнее д. 21, лит. А по Дунайскому проспекту), и устранить допущенные Управлением нарушения путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственных регистрационных записей о государственной регистрации ограничений (обременении) за N 78-78-01/0425/2008-112 (станция технического обслуживания), N 78-78-01/4225/20 08-08 8 (автоцентр с паркингом) и за N 78-78-01/0578/2008-530 в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером N 78:7692Б:3.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2011 в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе Заявитель просит названное решение отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на то, что у Управления отсутствовали основания для регистрации в интересах ООО "Фрир Рус" права залога в отношении названных объектов недвижимости, поскольку договора залога с указанным лицом Заявитель не заключал, также отсутствуют правовые основания для вывода о возникновении залога в силу закона.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом лица, участвующие в деле, уведомлены.

Представитель заявителя в судебном заседании апелляционного суда доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Управления просит оставить названное решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что строительство объектов недвижимости осуществлялось с использованием привлеченных (заемных) средств на земельном участке, находящемся в ипотеке, в связи с чем применению подлежат положения пункта 1 статьи 64.2 и пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

ООО "Фрир Рус" своего представителя в судебное заседание не направило, дело слушалось в его отсутствие, в соответствии со ст. 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующее.

По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в отношении расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский пр., участок 1 (юго-западнее д. 21, лит. А по Дунайскому проспекту) объектов недвижимости - станция технического обслуживания и автоцентр с паркингом 17.10.2008 произведена государственная регистрация права собственности Заявителя. Названное право было зарегистрировано на указанные построенные объекты недвижимого имущества на основании договора от 07.11.2006 N б/н об инвестировании в строительство и акта приема передачи от 01.06.2008.

Как следует из материалов дела и не оспаривается Заявителем, строительство осуществлялось с привлечением заемных средств на земельном участке, предоставленном ООО "Сузуки-Нева" КУГИ Санкт-Петербурга на основании договора аренды на инвестиционных условиях от 22.08.2005 N 00/ЗК-04016(12).

15.03.2011 в отношении указанных объектов недвижимости, а также прав аренды земельного участка Управлением, начиная с момента возникновения права собственности (17.10.2008), зарегистрированы обременения (ипотека) в пользу ООО "ФРиР Рус": за N 78-78-01/0578/2008-530 - в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером N 78:7692Б:3; за N 78-78-01/0425/2008-112 - в отношении станции технического обслуживания; за N 78-78-01/0425/2008-088 - в отношении автоцентра с паркингом.

В обоснование правомерности произведенных регистрационных действий Управление ссылается на то, что строительство объектов недвижимости осуществлялось с использованием привлеченных (заемных) средств (кредитное соглашение N НВ-126 от 12.02.2007), строительство осуществлялось на земельном участке, находящемся в ипотеке, в связи с чем применению подлежат положения пункта 1 статьи 64.2 и пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Апелляционный суд считает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления подлежащим отмене ввиду следующего.

Пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что залог в силу закона возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Согласно положениям Закона об ипотеке ипотека недвижимого имущества может возникать из договора об ипотеке (залоге) либо из прямого указания закона (ипотека (залог) в силу закона).

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Таким образом, при применении положений пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке и при отсутствии договора необходимым условием возникновения залога на объекты недвижимого имущества является возникновение залога (ипотеки) земельного участка, который влечет за собой возникновение ипотеки на здания, расположенные на таком участке.

Учитывая отсутствие заключенного между Заявителем с ООО "ФРиР Рус" (и его правопредшественниками) договора о залоге, ипотека на земельный участок может наступить только в силу закона.

Как следует из положений пункта 1 статьи 64.2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

Таким образом, в соответствии с указанной нормой залог (ипотека) земельного участка (прав аренды земельного участка) возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости при одновременном выполнении следующих условий: возведение объекта недвижимости на земельном участке с помощью привлеченных (кредитных, заемных) средств и при отсутствии в законе или договоре иных положений.

Пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, установленные законодательством правила об ипотеке земельных участков распространяется и на права аренды земельных участков.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке.

Пунктом 1 статьи 63 Закона об ипотеке установлено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Законом об ипотеке не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке. Указанной нормой определено, что предметом залога (ипотеки) могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены/ для жилищного строительства, или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Иными словами, земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности могут быть предметом ипотеки в том случае если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или предназначены для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В рассматриваемом случае земельный участок, ипотека на право аренды которого зарегистрирована Управлением, предоставлялся КУГИ Санкт-Петербурга на основании договора аренды на инвестиционных условиях от 22.08.2005 N 00/ЗК-04016(12) для строительства автоцентра с паркингом и станции техобслуживания, что не предполагает использование земельного участка для целей жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства. Указанное в свою очередь исключает возможность возникновения ипотеки как на такой земельный участок, так и на право аренды этого земельного участка.

Кроме того, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что строительство объектов недвижимости осуществлялось на земельном участке, находящемся в ипотеке, с привлечением заемных (кредитных) средств, применительно к "Хансабанк" (ОАО) (ОАО Сведбанк"), правопредшественников ООО "ФРиР Рус".

Договоры залога прав аренды земельного участка заключены Заявителем с Ротерманн Групп ОЮ и Акционерным обществом "Ю.С. Инвест" в порядке, установленном пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, что Заявителем не оспаривается.

Данной нормой установлено, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Кроме того, в силу положений пункта 1 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, заявителем должен быть представлен, в частности, договор ипотеки, который должен содержать в себе обязательную информацию установленную законом (статья 9 Закона об ипотеке).

При этом, по общему правилу, в соответствии с пунктом 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Таким образом, в отношении двух указанных выше юридических лиц (Ротерманн Групп ОЮ и АО "Ю.С. Инвест"), с которыми у Заявителя были заключены договоры залога прав аренды земельного участка, ипотека прав аренды была произведена на основании договоров залога согласно соответствующим нормам Закона об ипотеке.

Названные договоры о залоге предполагают возникновение прав и обязанностей исключительно у сторон договоров, т.е. у Заявителя, Ротерманн Групп ОЮ и Акционерного общества "Ю.С. Инвест". Именно на указанных лиц распространяются положения Закона об ипотеке, связанные с установлением ипотеки на земельный участок (права его аренды) на основании договоров о залоге.

С ООО "ФРиР Рус" (его правопредшествинниками) у Заявителя отсутствуют договорные отношений о залоге прав аренды земельного участка.

Кроме того, в кредитном соглашении от 12.02.2007 N НВ-126 отсутствуют обязательные реквизиты, установленные Законом об ипотеке для договора об ипотеке, что не позволяет рассматривать названное кредитное соглашение в качестве соглашения о залоге (ипотеке).

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что строительство объектов недвижимости Заявителя осуществлялось на земельном участке, в отношении которого установлена ипотека в пользу ООО "ФРиР Рус" (его правопредшественников), является необоснованным.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора апелляционный суд учитывает следующее.

Федеральным законом от 17.07.2009 N 166-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 166-ФЗ) Закон об ипотеке был дополнен статьей 69.1, положения которой вступили в силу 02.08.2009.

В соответствии с указанной нормой с момента вступления Закона N 166-ФЗ в силу, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.

То есть, в силу положений статьи 69.1 Закона об ипотеке ипотека в отношении зданий и земельных участков (прав аренды на земельные участки), на которых расположены такие здания, в случае если они (здания) приобретены с использованием заемных средств, может возникнуть в момент регистрации недвижимости.

Однако указанное правовая норма применяется лишь после вступления в силу Закона N 166-ФЗ, который ввел указанные положения, а именно не ранее 02.08.2009, и только в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договоры залога между Заявителем и ООО "ФРиР Рус" отсутствуют.

Государственная регистрация прав собственности Заявителя на здания была произведена 17.10.2008, то есть до вступления в силу положений статьи 69.1 Закона об ипотеке в силу.

Таким образом, в рассматриваемом случае регистрация ипотеки на здания и земельный участок (права аренды земельного участка) в момент государственной регистрации прав Заявителя на здания (17.10.2008) на основании статьи 69.1 Закона об ипотеке является незаконной.

При таких обстоятельствах является незаконным и внесение соответствующих записей в ЕГРП об указанных обременениях (ипотеке) до момента вступления положений статьи 69.1 Закона об ипотеке в силу.

Из содержания статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания ненормативного акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствия акта закону или иному нормативному акту и нарушения прав и законных интересов субъекта предпринимательской деятельности в сфере экономической деятельности, незаконного возложения на него каких-либо обязанностей, создания иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По мнению апелляционного суда, незаконные действия Управления по регистрации обременения прав Заявителя безусловно нарушают его права в качестве собственника объектов недвижимости и законного пользователя расположенного под этими объектами земельного участка.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует отменить, удовлетворив апелляционную жалобу Заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2011 отменить.

Признать незаконными в силу противоречия пункту 1 ст. 63, пункту 1 ст. 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН 1047833068931) по внесению регистрационных записей о государственной регистрации ограничений (обременений) за N 78-78-01/0425/2008-112 (станция технического обслуживания) N 78-78-01/4225/2008-088 (автоцентр с паркингом), N 78-78-01/0578/2008-530 в отношении права аренды ООО "РОТЕРМАНН-РУС" (192236, Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 17, ОГРН: 1067847547371) на земельный участок с кадастровым номером N 78:7692Б:3, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский пр., участок 1 (юго-западнее д. 21, лит. А по Дунайскому проспекту).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН 1047833068931) устранить допущенные нарушения путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственных регистрационных записей о государственной регистрации ограничений (обременении) за N 78-78-01/0425/2008-112 (станция технического обслуживания), N 78-78-01/4225/20 08-08 8 (автоцентр с паркингом) и за N 78-78-01/0578/2008-530 в отношении права аренды ООО "РОТЕРМАНН-РУС" (192236, Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 17, ОГРН: 1067847547371) на земельный участок с кадастровым номером N 78:7692Б:3.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН 1047833068931) в пользу ООО "РОТЕРМАНН-РУС" (192236, Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 17, ОГРН: 1067847547371) 5 000 руб. судебных расходов по делу.

Выдать ООО "РОТЕРМАНН-РУС" ( 192236, Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 17, ОГРН: 1067847547371) справку на возврат из бюджета РФ 2 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.К. Зайцева И.А. Серикова