Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2011 г. N 12АП-8076/11

г. Саратов

31 октября 2011 г.

Дело N А57-7378/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2011 г.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александровой Л.Б.,

судей: Акимовой М.А., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,

при участии в судебном заседании представителей истца: Феоктистова А.П., действующего на основании доверенности от 29 октября 2010 г. N 02-08/10885; ответчика: Пузанского С.П., предпринимателя, представителя ответчика: Сорокина М.Н., действующего на основании доверенности от 14 ноября 2011 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу предпринимателя Пузанского Сергея Петровича (г. Саратов) на решение арбитражного суда Саратовской области от 26 августа 2011 года по делу N А57-7378/2011 (судья Конева Н.В.)

по иску Комитета по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов)

к предпринимателю Пузанскому Сергею Петровичу (г. Саратов)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 16 688 руб. 41 коп. и пени за несвоевременную уплату арендных платежей в сумме 4 283 руб. 36 коп.

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в арбитражный суд Саратовской области с иском к предпринимателю Пузанскому Сергею Петровичу о взыскании задолженности по арендной плате, начисленной за марта - апрель 2010 г., в сумме 16 688 руб. 41 коп. и пени за несвоевременную уплату арендных платежей за период с 11 марта 2010 г. по 16 апреля 2010 г. в сумме 4 283 руб. 36 коп.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 26 августа 2011 года заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме. С предпринимателя Пузанского Сергея Петровича в пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова взыскана задолженность по договору аренды N 340/5 от 24 апреля 2008 г. за период с март-апрель 2010 г. в сумме 16 688 руб. 41 коп. и пени за просрочку оплаты за период с 11 марта по 16 апреля 2010 г. в сумме 4 283 руб. 36 коп. Суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб.

Предприниматель Пузансий С.П., не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что договор аренды, заключенный между ним и Комитетом, был расторгнут 03 марта 2010 г. Также заявитель считает, что с 03 марта 2010 года Комитет перестал быть собственником нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды.

Комитет по управлению имуществом города Саратова представил отзыв на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения.

Стороны в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления N N 81800, 81801, 81802 о вручении почтовых отправлений Комитету, предпринимателю и его представителю 13, 15 и 14 октября 2011 года соответственно. Стороны знали о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции и имели реальную возможность явиться в суд, либо обеспечить явку своих представителей в судебное заседание, либо известить суд о причинах неявки.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствии.

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены состоявшегося решения суда.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (арендодатель) и предпринимателем Пузанским Сергеем Петровичем (арендатор) 24 апреля 2008 г. был заключен договор N 340/5 аренды объекта нежилого фонда - помещения, площадью 73,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. 2-ая Садовая, 83, литер А, 1-ый этаж.

В соответствии с актом приема-передачи от 01 мая 2008 г. арендатор принял нежилое помещение общей площадью 73,4 кв.м. (литер А), расположенное в доме N 83 по ул. 2-ая Садовая в г. Саратове.

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 01 мая 2008 г. по 01 апреля 2009 г. (п.п. 1.4, 1.5 договора).

По истечении срока действия договора он возобновлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.3 Договора арендатор обязался вносить арендные платежи равными долями в размере 1/12 годовой суммы ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 3.2 Договора стороны определили, что размер годовой арендной платы за пользование помещением на момент заключения Договора устанавливается 132 714 руб. 54 коп. (без учета НДС).

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 25 ноября 2008 г. к договору N 340/5 от 24 апреля 2008 г. размер годовой арендной платы за пользование помещением с 01 января 2009 г. установлен в сумме 148 370 руб. 76 коп. (без учета НДС).

В соответствии с дополнительным соглашением N 4 от 13 августа 2009 г. к договору N 340/5 от 24 апреля 2008 г. размер годовой арендной платы за пользование помещением с 01 июля 2009 г. установлен в сумме 133 507 руб. 26 коп. (без учета НДС).

В связи с тем, что арендная плата по Договору за март 2010 года и апрель 2010 года (с 01 по 16 апреля) не вносилась и образовалась задолженность в размере 16 688 руб. 41 коп., истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременную уплату арендных платежей.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о нарушении предпринимателем условий договора и положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

При заключении договора аренды объекта нежилого фонда N 340/5 от 24 апреля 2008 г. стороны согласовали все существенные условия, присущие для договоров данного вида, а именно объект аренды, предмет договора, цена аренды, в связи с чем данный договор является заключенным.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды N 340/5, заключенный между сторонами 24 апреля 2008 г., после 01 апреля 2009 г. был возобновлен на неопределенный срок.

В силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (часть 3 статьи 450 ГК РФ).

В материалах дела отсутствуют доказательства расторжения договора аренды.

Тот факт, что 03 марта 2010 года между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и Ивановым Дмитрием Александровичем был заключен договор купли-продажи объекта нежилого фонда на аукционе N 626-ан, в соответствии с которым Иванов Д.А. приобрел нежилое помещение литер "А", общей площадью 73,4 кв.м. на первом этаже пятиэтажного жилого дома N 83 по ул. 2-ая Садовая г. Саратова, не свидетельствует о том, что договор аренды указанного помещения N 340/5 от 24 апреля 2008 г. был расторгнут.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения договора аренды.

Договор купли-продажи нежилого помещения между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и Ивановым Дмитрием Александровичем был заключен 03 марта 2010 года. Государственная регистрация права собственности Иванова Д.А. произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 25 мая 2010 года, номер регистрации 64-64-11/332/2010-005.

При таких обстоятельствах, арендные платежи за март - апрель 2010 года подлежат уплате Комитету по управлению имуществом города Саратова, поскольку у нового собственника Иванова Д.А. до момента регистрации права собственности на недвижимое имущество отсутствовало право распоряжаться последним, в том числе и путем сдачи в аренду.

В соответствии со статьями 209, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжаться имуществом путем сдачи его в аренду, принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному на это законом или собственником.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

О необходимости государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости указывается в п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

С учетом изложенного, требование Комитета об уплате арендной платы по договору аренды N 340/5 от 24 апреля 2008 г. за март-апрель 2010 г. в сумме 16 688 руб. 41 коп. является правомерным и обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку.

В пункте 4.2 Договора стороны согласовали условие, согласно которому предусмотрена обязанность арендатора оплатить пени в размере 1 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки, в случае невнесения платежей в сроки, установленные договором.

Судом первой инстанции проверен представленный истцом расчет и суд счел его обоснованным в части начисления пени, с чем суд апелляционной инстанции соглашается.

Суд правильно пришел к выводу о том, что на сумму долга по арендной плате подлежит начислению пеня за период с 11 марта 2010 г. по 16 апреля 2010 г., т.е. в пределах действия договора N 340/5 от 24.04.2008 г.

Взысканная судом первой инстанции пеня соответствует условиям договора.

Доводам предпринимателя, изложенным в апелляционной жалобе, судом первой инстанции дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 23 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между истцом и не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования арендодателя, комитета по управлению имуществом г. Саратова, о взыскании арендной платы обоснованны и подлежат удовлетворению.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду с момента перехода права собственности на объект аренды.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с ответчиком с момента перехода права собственности.

Ответчик не представил доказательств того, что договор аренды был расторгнут, что истец чинил препятствия в пользовании имуществом в период с марта по апрель 2010 года включительно.

Дело арбитражным судом первой инстанции рассмотрено с соблюдением норм материального и процессуального права. В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд полно и всесторонне исследовал собранные по делу доказательства и правильно применил нормы гражданского законодательства. Оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

Апелляционная жалоба предпринимателя Пузанского С.П. подлежит оставлению без удовлетворения.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе, суд относит их на подателя апелляционной жалобы. Уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина в сумме 2 000 рублей по чекам-ордерам от 23.09.2011 г., 07.10.2011 г. возврату из бюджета не подлежит.

Руководствуясь 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Саратовской области от 26 августа 2011 года по делу N А57-7378/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя Пузанского Сергея Петровича (г. Саратов) - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Саратовской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Л.Б. Александрова

Судьи

М.А. Акимова И.И. Жевак