Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2011 г. N 18АП-10270/11

г. Челябинск

02 ноября 2011 г.

N 18АП-10270/2011 Дело N А76-19530/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 ноября 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Баканова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Златоустовского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.08.2011 по делу N А76-19530/2010 (судья Кирьянова Г.И.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью АФ "ВнешЭкономАудит" - Головко Ф.А. (доверенность от 01.11.2011).

Индивидуальный предприниматель Налетова Ирина Валентиновна (далее - ИП Налетова И.В., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к муниципальному образованию Златоустовского городского округа в лице Комитета по управлению имуществом Златоустовского городского округа (далее - Комитет, ответчик), в котором просит урегулировать разногласия о цене, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества N 84-ПА от 03.09.2010 между Златоустовским городским округом в лице муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" и индивидуальным предпринимателем Налетовой Ириной Валентиновной, путем изложения первого предложения пункта 3 договора в следующей редакции:

"Цена продажи имущества в соответствии с отчетом о рыночной стоимости - 980 000 (девятьсот восемьдесят тысяч) рублей - основная сумма платежа, с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС)" (с учётом уточнения заявленных требований, принятых судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 4, л.д. 53-54, т. 5, л.д. 67).

Определениями суда первой инстанции от 06.10.2010 (т. 1, л.д. 1-4), от 26.10.2010 (т. 1, л.д. 175-178), от 27.04.2011 (т. 4, л.д. 106-108), от 22.07.2011 (т. 5, л.д. 57-61) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Кондр и К" (далее - ООО "Кондр и К"), общество с ограниченной ответственностью "ЛЕММА" (далее - ООО "ЛЕММА"), Южно-Уральская торгово-промышленная палата (далее - ЮУ ТПП), общество с ограниченной ответственностью Аудиторская фирма "ВнешЭкономАудит" (далее - ООО АФ "ВнешЭкономАудит").

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.08.2011 (резолютивная часть объявлена 15.08.2011) с учётом определения об исправлении опечатки от 12.09.2011 (т. 5, л.д. 147-151) исковые требования ИП Налетовой И.В. удовлетворены, первое предложение пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества от 03.09.2010 N 84-ПА изложено арбитражным судом в следующей редакции: "Цена продажи имущества в соответствии с отчетом о рыночной стоимости - 980 000 (девятьсот восемьдесят тысяч) рублей - основная сумма платежа, с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС)" (т. 5, л.д. 131-145).

Полагая, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, что при принятии решения судом допущено неправильное применение норм материального и процессуального права, Комитет (далее также - податель жалобы) обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, определить условия договора купли-продажи в части стоимости спорного недвижимого имущества в размере 1 740 000 руб. (т. 6, л.д. 2-3).

В апелляционной жалобе ответчик приводит следующие доводы.

Суд не оценил заявленный Комитетом довод о пропуске предпринимателем предусмотренного частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) 30-дневного срока на подписание договора купли-продажи.

По мнению подателя жалобы, установление цены спорного нежилого помещения с учётом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) противоречит Налоговому кодексу Российской Федерации (далее - НК РФ).

Ответчик также не согласен с принятием судом в качестве основания определения стоимости объекта заключения эксперта ООО АФ "ВнешЭкономАудит", а не оценку эксперта ООО "Кондр и К". Так, Комитет утверждает, что в заключении, подготовленном по результатам судебной экспертизы, не содержится выводов о том, что выявленные недочёты отчёта ООО "Кондр и К" могли повлиять на результат оценки спорного объекта недвижимости. Ответчик полагает, что эксперт ООО АФ "ВнешЭкономАудит" не вправе был производить осмотр подлежащего продаже объекта, собирать материалы и производить новую оценку. Оценка стоимости спорного объекта, произведённая на основании судебной экспертизы, по мнению подателя жалобы, содержит те же недочеты, что и отчёт независимого оценщика ООО "Кондр и К": отсутствие распечаток с сайтов, ссылки на которые содержатся в соответствующих отчётах. Стоимость, указанная в отчёте эксперта ООО АФ "ВнешЭкономАудит", по мнению подателя жалобы, явно занижена. В подтверждение данного утверждения Комитет ссылается на заключение специалиста УЮ ТПП от 14.04.2011 N 026-05-1056, а также некорректный подбор аналогов в сравнительном подходе к оценке спорного нежилого помещения - ответчик полагает, что аналоги под номерами 1, 2, 3, 4 имеют минимальную стоимость, сравнение объекта оценки с данными помещениями необоснованно, поскольку спорное помещение не находится в аварийном состоянии.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить оспариваемый судебный акт без изменения, жалобу общества - без удовлетворения.

В судебное заседание, состоявшееся после перерыва, представители истца и ответчика не явились. Представитель третьего лица ООО АФ "ВнешЭкономАудит" полагал решение законным и не подлежащим отмене.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что муниципальному образованию "Златоустовский городской округ" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 1 общей площадью 118,7 кв.м., расположенное в цокольном этаже дома N 15 по ул. Зелёная в г. Златоусте (далее по тексту - помещение N 1; т. 2, л.д. 1).

Указанное помещение N 1 передано Комитетом в аренду ИП Налетовой И.В., подписаны договор аренды от 01.10.2004 и акт приёма-передачи от 01.10.2004 (т. 1, л.д. 12-17).

Письмом от 18.05.2010 в ответ на обращение ИП Налетовой И.В. от 26.04.2010 Комитет сообщил предпринимателю о том, что истица соответствует условиям, предусмотренным ст. 3 Закона N 159-ФЗ и имеет преимущественное право на приобретение помещения N 1 (т. 1, л.д. 19).

02 августа 2010 года главой Администрации Златоустовского городского округа вынесено распоряжение N 1851-р "О приватизации нежилых помещений", в котором в числе прочего в соответствии с Законом N 159-ФЗ определены условия приватизации помещения N 1 (т. 1, л.д. 18).

Так, администрация установила, что лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение помещения N 1, является ИП Налетова И.В. (истец). Также распоряжением N 1851-р установлена цена продажи спорного помещения: "1 830 000 руб. с учетом НДС, в соответствии с отчётом ООО "Кондр и К" от 05.07.2010 N 117/10/01" - и порядок оплаты: "в рассрочку, сроком на 5 лет".

Письмом от 10.08.2011 ответчик направил в адрес истицы проект договора купли-продажи муниципального имущества (спорного помещения) N 84-ПА, акт приёмки-передачи объекта и распоряжение от 02.08.2010 N 1851-р (т. 1, л.д. 20).

В пункте 1 проекта договора купли-продажи муниципального имущества от 03.09.2010 за N 84-ПА указано, что продавец (ответчик) обязуется передать в собственность покупателя (истицы) в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель обязуется принять в собственность нежилое помещение - 1, назначение: нежилое, общей площадью 118,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Златоуст, ул. Зеленая, дом 15 (т. 1, л.д. 21-22).

Проект договора N 84-ПА был подписан представителем Комитета.

ИП Налетова И.В. с сопроводительным письмом от 03.09.2010 направила Комитету подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий (т. 1, л.д. 25-26). Истица не согласилась с установленной ответчиком ценой спорного помещения (1 830 000 руб.) и просила внести изменения в договор и приложения к нему в части установления стоимости помещения N 1 равной 865 000 руб., определённой на основании отчёта от 31.07.2010 N 31/07-10 об оценке рыночной стоимости, выполненного независимым оценщиком ООО "ЛЕММА". Указанный отчёт представлен в материалы настоящего дела (т. 2, л.д. 12-67).

Рассмотрев протокол разногласий, Комитет отказал предпринимателю в изменении цены спорного помещения. При этом ответчик указал, что поименованная в проекте договора цена (1 830 000 руб.) установлена в соответствии с требованиями статьи 3 Закона N 159-ФЗ (на основании отчёта об оценке N Н 7/10/01, подготовленного ООО "Кондр и К" - т. 2, л.д. 91-135), а возможность проведения оценки по инициативе субъекта малого и среднего предпринимательства данным Федеральным законом, по мнению Комитета, не предусмотрена (т. 1, л.д. 27).

Полагая, что установление цены спорного помещения равной 1 830 000 руб. является неправомерным, ИП Налетова И.В. обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования и устанавливая цену продажи помещения N 1 равной 980 000 руб., суд первой инстанции принял во внимание заключение эксперта ООО АФ "ВнешЭкономАудит" от 09.02.2011 NЭ-02-0211-КН и пришёл к выводу о том, что отчёт ООО "Кондр и К" N Н 7/10/01 об определении рыночной стоимости спорного объекта не является достоверным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В апелляционной жалобе ответчиком приведён довод о том, что истицей не соблюдён предусмотренный частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ 30-дневный срок на подписание договора купли-продажи. Ссылаясь на данное обстоятельство, Комитет утверждает, что предприниматель утратила преимущественное право на приобретение спорного помещения.

Апелляционный суд не может согласиться с изложенным доводом ответчика в силу следующего.

Порядок реализации Налетовой И.В. преимущественного права, поименованного в Законе N 159-ФЗ, регламентирован в статье 4 данного Федерального закона.

Так, согласно части 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).

Из материалов настоящего дела следует, что Налетова И.В. (истица) рассмотрела и направила ответ на предложение Комитета (ответчика) о выкупе помещения N 1 в рамках указанного в законе 30-дневного срока (т. 1, л.д. 20, 25).

Также в материалы дела представлена копия проекта договора купли-продажи муниципального имущества N 84-ПА от 03.09.2010, подписанного представителем ответчика, а также подписанного истицей с отметкой "с протоколом разногласий" (т. 1, л.д. 21-22).

Изложенное свидетельствует о выражении истицей своего согласия на использование преимущественного права применительно к ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ.

То обстоятельство, что Налетова И.В. подписала договор с протоколом разногласий, не согласившись с предложенной стоимостью помещения N 1, не свидетельствует о нарушении поименованного в законе 30-дневного срока и об утрате предпринимателем преимущественного права на выкуп.

Из нормы статьи 3 Закона N 159-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/2011 по делу N А03-11363/2009).

В то же время договор купли-продажи от 03.09.2010 N 84-ПА является гражданско-правовой сделкой по смыслу п. 1 ч. 1 ст. 8, ст. 153-154, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс). К данному договору применимы положения ч. 2 ст. 1, ст. 421 Кодекса, гарантирующие определённую автономию воли сторон договора, которая заключается, в том числе, в наличии возможности отстаивать приемлемые для соответствующего субъекта условия сделки.

Более того, процессуальное право Налетовой И.В. обратиться в суд для защиты своего субъективного материального права (ч. 1 ст. 4 АПК РФ) в части урегулирования преддоговорного спора закреплено в статьях 445-446 ГК РФ.

Часть 2 статьи 445 Кодекса: в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).

Таким образом, основания для признания предпринимателя Налетову И.В. утратившей преимущественное право выкупа спорного помещения применительно к ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ отсутствуют.

При правовой оценке исковых требований ИП Налетовой И.В., выводов арбитражного суда первой инстанции, доводов апелляционной жалобы Комитета в части не согласия с установленной судом ценой спорного помещения (980 000 руб.) апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона N 135-ФЗ).

Обосновывая установление в проекте договора купли-продажи цены помещения N 1 равной 1 830 000 руб., Комитет ссылается на "Отчёт N Н 7/10/01", подготовленный ООО "Кондр и К" (т. 2, л.д. 91-135).

Возражая против указанной стоимости в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, ИП Налетова И.В. ссылалась на "Отчёт N 31/07-10", подготовленный ООО "ЛЕММА" (т. 2, л.д. 12-67). Цена спорного помещения согласно отчёту N 31/07-10 составила 865 000 руб.

В связи с удовлетворением ходатайства ИП Налетовой И.В., а также для целей определения рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 01.07.2010, как того требует статья 3 Закона N 159-ФЗ, арбитражным судом первой инстанции назначена судебная экспертиза (определение от 24.11.2010 - т. 3, л.д. 34-42). Проведение экспертизы поручено ООО АФ "ВнешЭкономАудит", а именно - эксперту Головко Фёдору Андреевичу, оценщику I категории, члену ООО НП "Сибирь".

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 разъяснено: в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 АПК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Так, судом первой инстанции перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- определение рыночной стоимости помещения N 1 по состоянию на 01.07.2010 для целей его продажи в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ;

- соответствует ли отчет ООО "Кондр и К" N Н7/10/01 от 05.07.2010 требованиям Закона N 135-ФЗ, Федеральному стандарту оценки N1, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), Федеральному стандарту оценки N 2, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 (далее - ФСО N 2), Федеральному стандарту оценки N 3, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N3)?

Во исполнение определения арбитражного суда экспертом ООО АФ "ВнешЭкономАудит" подготовлено "Заключение эксперта N Э-02-0211-КН от 09.02.2011" (т. 3, л.д. 53-155).

По результатам проведённого судебным экспертом исследования спорного помещения подготовлен отчёт N О-10-0211-КН об оценке, согласно которому цена нежилого помещения N 1 по состоянию на 01.07.2010 составила 980 000 руб. (т. 3, л.д. 84-155).

По результатам исследования отчета об оценке N Н 7/10/01 от 05.07.2010 (подготовленного ООО "Кондр и К") эксперт ООО АФ "ВнешЭкономАудит" пришёл к следующим выводам (профессиональным суждениям): "отчет ООО "Кондр и К" N Н 7/10/01 от 05.07.2010 не соответствует ст. 11 Закона N 135-ФЗ, п. 17, 19 ФСО N 1, п. 4, 6, 8, 9, 10, 11, 15 ФСО N 3". В судебном заключении от 09.02.2011 N Э-02-0211-КН эксперт также указал, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная в соответствии с отчетом ООО "Кондр и К", по причине допущенных ошибок, а также использования неактуальной рыночной информации признается недостоверной и не может использована для указанных в отчете целей; в целом отчет ООО "Кондр и К" от 05.07.2010 признается экспертом не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности (т. 3, л.д. 74-75).

Принимая во внимание результаты судебной экспертизы, суд первой инстанции правомерно установил стоимость спорного помещения в размере 980 000 руб.

Оценив собранные по делу доказательства (в том числе: отчет N 31/07-10 ООО "ЛЕММА", отчет N Н 7/10/01 ООО "Кондр и К", заключение специалиста от 16.07.2010 N 026-05-0847 ЮУ ТПП, заключение эксперта от 09.02.2011 NЭ-02-0211-КН ООО АФ "ВнешЭкономАудит", заключение специалиста от 14.04.2011 N 026-05-1056 ЮУ ТПП) в соответствии с требованиями главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей не находит достаточных правовых оснований для установления в рамках договора купли-продажи N 84-ПА иной рыночной цены спорного помещения по состоянию на 01.07.2010, нежели 980 000 руб.

В соответствии со статьей 11 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно пункту 3 ФСО N 3 отчет об оценке должен: быть составлен в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Одним из основных требований к отчету об оценке является положение пункта 13 ФСО N 3: в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Вопреки требованиям пунктов 16-17 ФСО N 1, подпункта "б" пункта 8 ФСО N 3 отчет N Н 7/10/01 не содержит задания на оценку, что является нарушением требований федеральных стандартов, поскольку цели и задачи проведения оценки (в данном случае определение рыночной стоимости помещения N 1 по состоянию на 01.07.2010 в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ) строго конкретизированы. Надлежащее проведение исследования по оценке обеспечивается согласованием задания на оценку, в котором определяется вид стоимости объекта оценки, то есть отражается цель оценки (п. 3 ФСО N 2), а также закрепляется предполагаемое использование результатов оценки и связанных с этим ограничений (подп. "г" п. 17 ФСО N 1). В данном случае отражение в отчете об оценке в качестве предполагаемого использования данного документа: применение для целей отчуждения в соответствии с Законом N 159-ФЗ - является обязательным.

Согласно пунктам 18-19 ФСО N 1, подпункту "е" пункта 8 ФСО N 3 оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки, в том числе, оценщик обязан изучить количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях. Вопреки требованиям абзаца 4 пункта 4 ФСО N 3 отчет N Н 7/10/01 не соответствует принципу однозначности, поскольку содержит противоречивую информацию. Так, в таблице 1 на стр. 5 отчета N Н 7/10/01 (т. 2, л.д. 95) в качестве объекта оценки указано нежилое помещение, в то же время в разделе 4 на стр. 12 отчета (т. 2, л.д. 102) оценщик именует объект оценки "пакетом имущественных прав". Кроме того, в разделе 8 на стр. 21 отчета N Н 7/10/01 (т. 2, л.д. 111) оценщик в качестве обоснования отказа в применении затратного подхода при расчете величины стоимости объекта оценки ссылается на не выделение в натуре земельного участка, а также отсутствие сделок по приобретению прав на застроенные земельные участки. Изложенные обстоятельства не только не являются объективным обоснованием невозможности применения третьего подхода к оценке (п. 15, 20 ФСО N 1), но также вводят в заблуждение относительно объекта оценки. В связи с чем отчет ООО "Кондр и К" не может быть признан соответствующим требованиям статьи 11 Закона N 135-ФЗ и пункта 13 ФСО N 3.

Применение в разделе 6.3 на стр. 14 отчета N Н 7/10/01 сведений, имевших место по состоянию на март 2009 года, противоречит требованию пункта 19 ФСО N 1 (достаточность и достоверность), поскольку дата оценки (п. 8 ФСО N 1) в данном случае - 01.07.2010. Вопреки требованию абзаца 3 пункта 4 ФСО N 3 оценщик не обосновал применение для целей оценки спорного помещения неактуальную (устаревшую) информацию.

В отчете об оценке N Н 7/10/01 отсутствует анализ достаточности и достоверности информации, использованной при проведении оценки (абзац 4 пункта 19 ФСО N 1).

Анализируемый отчет ООО "Кондр и К" также не может быть признан соответствующим требованиям пункта 6 ФСО N 2, согласно которым при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в частности, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. При этом под разумностью действий сторон сделки понимается следующее: цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. В свою очередь полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Между тем поименованные при применении оценщиком ООО "Кондр и К" сравнительного подхода объекты-аналоги не могут быть признаны надлежащими для целей установления рыночной стоимости спорного помещения. Согласно пункту 14 ФСО N 1 аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Из таблицы 14 на стр. 26 отчета N Н 7/10/01 (т. 2, л.д. 116) следует, что датами предложения приведённых объектов-аналогов является "конец 2009 г..-2010 г.." либо "2009 г..-2010 г..". Данные абстрактные сведения противоречат требованиям абзацев 3, 4, 5 пункта 4 ФСО N 3 (не являются однозначными и обоснованными, а также не позволяют проверить соответствие стоимости аналога на дату оценки спорного объекта), а также, как правильно указано в заключении эксперта ООО АФ "ВнешЭкономАудит" (т. 3, л.д. 75), свидетельствуют об использовании оценщиком ООО "Кондр и К" неактуальной информации, поскольку датой оценки (как указано выше) является 01.07.2010. Более того, оценщиком ООО "Кондр и К" осуществлён подбор аналогов, расположенных на первых этажах соответствующих зданий, тогда как спорное нежилое помещение находится в цокольном этаже здания.

Помимо прочего отчет N Н 7/10/01 содержит арифметические ошибки при расчете стоимости спорного помещения сравнительным (на стр. 25 отчета - т. 2, л.д. 115) и доходным подходами (на стр. 35 отчета - т. 2, л.д. 124). Как указано в заключении судебного эксперта (т. 3, л.д. 66), оценщик ООО "Кондр и К" неверно рассчитал величины совокупных поправок, баллов достоверности и веса аналогов в рамках применения сравнительного подхода, а также неверно рассчитал операционные издержки в рамках доходного подхода.

Более того, факт наличия ошибок в отчете N Н 7/10/01 (на стр. 35 - т. 2, л.д. 124) обществом с ограниченной ответственностью "Кондр и К" не оспаривается, что подтверждается ходатайством представителя ООО "Кондр и К" об изменении итоговой величины рыночной стоимости (т. 2, л.д. 137-138).

Учитывая изложенное, принимая во внимание результаты судебной экспертизы (т. 3, л.д. 53-155), результаты оценки спорного помещения независимым оценщиком ООО "ЛЕММА" (т. 2, л.д. 12-67), апелляционный суд приходит к выводу о том, что отчет N Н 7/10/01, подготовленный ООО "Кондр и К", не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и положениям федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и "Требования к отчету об оценке "ФСО N 3)".

Выявленные в ходе судебного разбирательства (в том числе судебным экспертом ООО АФ "ВнешЭкономАудит") в отчете N Н 7/10/01 нарушения требований Закона N 135-ФЗ и ФСО N 1, 2, 3 повлияли на оценку рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем, правомерно устранены арбитражным судом первой инстанции в соответствии со статьями 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К заключениям специалиста от 16.07.2010 N 026-05-0847 (т. 2, л.д. 68-90), от 14.04.2011 N 026-05-1056 (т. 4, л.д. 30-49) апелляционный суд относится критически в силу следующего.

В заключении N 026-05-0847 сделан вывод о соответствии отчета N Н 7/10/01 требованиям ст. 11-12 Закона N 135-ФЗ и ФСО N 1, 2, 3. Однако данный вывод противоречит результатам проведённой на основании статьи 82 АПК РФ и определения суда первой инстанции от 24.11.2010 судебной экспертизы, установленным в ходе апелляционного производства обстоятельствам (изложенным выше), а также позиции самого оценщика ООО "Кондр и К" (т. 2, л.д. 137-138). Следует отметить, что заключение специалиста N 026-05-0847 носит абстрактный характер, не содержит информации о проведении специалистом детального анализа объекта исследования, не содержит полной информации, свидетельствующей о проверке соблюдения оценщиком ООО "Кондр и К" при проведении оценки спорного объекта всех требований Закона N 135-ФЗ и ФСО N 1, 2, 3, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В заключении N 026-05-1056 специалист пришёл к выводу о том, что отчёт N Э-02-0211КН от 09.02.2011, подготовленный по результатам судебной экспертизы, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Однако данный вывод не может быть признан правомерным. Во-первых, заключение специалиста содержит противоречивые утверждения: в таблице к разделу 2.3 заключения при оценке отчета от 09.02.2011 специалист отмечает его полное соответствие требованиям стандартом оценочной деятельности по 21 из 26 пунктов, по оставшимся пунктам позиция специалиста неоднозначна (т. 4, л.д. 35-36); в то же время в разделе 3 специалист делает вывод о не соответствии объекта исследования стандартам оценки (т. 4, л.д. 44). Во-вторых, по существу позиция специалиста в заключении N 026-05-1056 сводится к тому, что при оценке спорного помещения эксперт ООО АФ "ВнешЭкономАудит" не учёл наиболее эффективного использования объекта оценки, использовал одни объекты-аналоги, а не другие. Однако из заключения специалиста невозможно однозначно и объективно установить правильность применения приведённых объектов-аналогов (в частности, из перечня объектов, выкупаемых по Закону N 159-ФЗ (т. 4, л.д. 39-41) невозможно определить физическое описание объектов, а площадь многих представленных объектов существенно превышает площадь спорного объекта). Кроме того, при буквальном толковании пункта 10 ФСО N 1 не следует утверждение о том, что при определении рыночной стоимости объекта в обязательном порядке подлежит установлению наиболее эффективное его использование. В основе определения рыночной стоимости объекта оценки лежит установление наиболее вероятный цены, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (п. 6 ФСО N 2). Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки не должна быть завышенной либо заниженной, данная прогнозируемая величина должна быть максимально приближена к реальной сделке с объектом оценки с учётом задания на оценку (в данном случае - с учётом требований Закона N 159-ФЗ). Соответственно, утверждение об ошибочности избрания экспертом Головко Ф.А. объектов-аналогов при применении сравнительного подхода нельзя признать доказанным (надлежащим образом подтверждённым).

Фактически заключения N 026-05-0847, N 026-05-1056 не являются экспертными, применительно к положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (заключения ЮУ ТПП в частности не соответствуют требованию п. 4 ч. 2 ст. 86 АПК РФ), не содержат выводов относительно существа заявленных ИП Налетовой И.В. требований (то есть стоимости спорного нежилого помещения N 1), и не могут служить самостоятельным основанием для принятия арбитражным судом в целях разрешения настоящего спора по существу результатов оценки помещения N 1, изложенных в отчете N Н 7/10/01, а также не принятия результатов судебной экспертизы, проведённой в ООО АФ "ВнешЭкономАудит", в ходе которой эксперт Головко Ф.А. предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т. 3, л.д. 54).

Таким образом, в материалах настоящего дела имеются доказательства, позволяющие определить стоимость (рыночную цену) спорного помещения.

Поскольку Комитет не согласен с результатами, установленными судебной экспертизой, в силу ст. 65 АПК РФ бремя опровержения изложенных в заключении от 09.02.2011 обстоятельств возлагается на ответчика.

В соответствии с ч. 1 ст. 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

На основании ст. 41, 87 АПК РФ податель апелляционной жалобы не был лишён возможности ходатайствовать о проведении повторной судебной экспертизы. Однако Комитетом указанное процессуальное действие совершено не было, в связи с чем, ответчик несёт риск наступления соответствующих процессуальных последствий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Представленные Комитетом в материалы настоящего дела договоры купли-продажи муниципального имущества (т. 5, л.д. 76, 80, 83) не имеют самостоятельного правового значения для настоящего спора, поскольку совершены в отношении иных объектов недвижимости и не свидетельствуют о том, что рыночная цена спорного нежилого помещения N 1 должна быть больше либо меньше 980 000 руб.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на неправильность применения экспертом ООО АФ "ВнешЭкономАудит" в качестве объектов-аналогов при сравнительном подходе к оценке спорного помещения объектов под номерами 1-4.

Апелляционный суд находит данный довод не основанным на доказательствах, а потому подлежащим отклонению.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Между тем Комитет не представил апелляционному суду доказательств неправильного применения судебным экспертом объектов-аналогов N 1-4: ответчик не подтвердил как неликвидное состояние данных объектов, так и наличие ошибок в расчете судебного эксперта при применении сравнительного подхода и корректировки стоимости объектов-аналогов (пп."б" п.22 ФСО N1).

Утверждение подателя жалобы о том, что эксперт не вправе был проводить осмотр объекта оценки, собирать какие-либо материалы для новой оценки спорного помещения, апелляционный суд находит несостоятельным, поскольку проведение оценки поручено эксперту ООО АФ "ВнешЭкономАудит" на основании судебного акта (определения от 24.11.2010), в свою очередь, непосредственный осмотр объекта оценки и сбор сведений для подготовки заключения о стоимости данного имущества в силу требований Закона N 135-ФЗ и ФСО N 1, 2, 3 являются необходимыми. В частности, согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки. Данная информация объективно необходима для проведения исследования и разрешения поставленного вопроса об определении цены объекта. Следует отметить, что необходимость предоставления оценщику (судебному эксперту) доступа к объекту оценки подтверждается положениями пунктов 10-11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66.

Довод подателя жалобы о том, что установление цены спорного помещения равной 980 000 руб. с учётом НДС противоречит требованиям НК РФ, подлежит отклонению в силу следующего.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплена презумпция о необходимости подтверждения заинтересованным лицом факта нарушения субъективного права для целей введения в действие правового механизма судебной защиты, обусловленная направленностью судебного акта на защиту и восстановление соответствующих прав.

В данном случае Комитет не представил апелляционному суду доказательств нарушения его субъективного права введением в договор купли-продажи от 03.09.2010 N 84-ПА условия о цене с указанием на включение в неё налога на добавленную стоимость.

Более того, из абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 распоряжения главы Администрации Златоустовского городского округа от 02.08.2010 N 1851-р, а также из пункта 3 проекта договора N 84-ПА следует, что орган местного самоуправления установил цену спорного помещения с указанием на включение в данную сумму налога на добавленную стоимость (т. 1, л.д. 18, 21).

При таких обстоятельствах, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы Комитета по управлению имуществом Златоустовского городского округа и отмены (изменения) решения суда первой инстанции.

Безусловных оснований для отмены судебного акта не установлено (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.08.2011 по делу N А76-19530/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Златоустовского городского округа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова В.В. Баканов