Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2011 г. N 19АП-4893/11

город Воронеж

28 октября 2011 г.

Дело N А14-1288/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2011 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Протасова А.И.,

судей Сергуткиной В.А.,

Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Князевой Г.В.,

при участии:

от ООО "Управляющая компания "Единство": Моисеевой Т.В., представителя по доверенности б/н от 30.10.201,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: Иволгина Р.В., главного специалиста-эксперта отдела правового обеспечения по доверенности N 28-д от 26.05.2011,

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью " Евразийская управляющая компания": представитель не явился, извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.07.2011 по делу N А14-1288/2011 (судья Шишкина В.М.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Единство" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Единство" (ОГРН: 1077763699100) в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ренессанс-Девелопмент" под управлением ООО "Управляющая компания "Единство" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН: 1043600196254) о признании незаконным отказа Управления Росреестра в исправлении технической ошибки, связанной с невнесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о доверительном управлении в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:02 09 011:0004, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 129, принадлежащего владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Ренессанс-Девелопмент" на праве аренды, и обязании Управления Росреестра внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о доверительном управлении в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:02 09 011:0004, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 129, принадлежащего владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Ренессанс-Девелопмент" на праве аренды, с учетом уточнения требований в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора: Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН: 1023601570904), Общества с ограниченной ответственностью "Евразийская управляющая компания" (ОГРН: 1067761460030)

Решением суда от 22.07.2011 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что невнесение записи о доверительном управлении недвижимости не является технической ошибкой. Доверительное управление подлежит регистрации, запись о которой вносится в подраздел III-6. Запись о доверительном управлении в данный подраздел не вносилась. Права заявителя оспариваемым решением об отказе нарушены не были. В свою очередь, исправление регистрирующим органом технической ошибки в наименовании арендатора не следует расценивать как признание Управлением заявленных требований.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Единство" указывает, что характер технических ошибок может быть различен в силу п. 70 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Внесение записи о доверительном управлении в раздел III соответствует пункту 44 Правил ведения ЕГРП.

В судебное заседание Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области и общество с ограниченной ответственностью "Евразийская управляющая компания" не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

В судебном заседании 14 октября 2011 года объявлялся перерыв до 21 октября 2011 года (15.10.2011 и 16.10.2011 - выходные дни).

Как видно из материалов дела, 04.02.2009 между ДИЗО Воронежской области (Арендодателем) и ООО "АКВА-СЕЙТ" (Арендатором-1) подписан договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 832-09/гз, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор-1 принимает во владение и пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 3 445 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 129, именуемый в дальнейшем "Участок", кадастровый номер 36:34:02 09 011:0004, сроком на 49 лет.

20.07.2009 ООО "АКВА-СЕЙТ" (Арендатор) и ООО "Евразийская управляющая компания", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ренессанс-Девелопмент" под управлением ООО "Евразийская управляющая компания" (Новый арендатор), подписали договор N 01.07-ПН о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому Арендатор передает, а Новый арендатор принимает все принадлежащие Арендатору права и обязанности по договору Аренды со множественностью лиц на стороне арендатора N 832-09/гз от 04.02.2009 земельного участка, категория - земли населенных пунктов, целевое использование - для административных помещений, с кадастровым номером 36:34:02 09 011:0004, общей площадью 3 445 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 45 стрелковой дивизии, 129.

24.08.2009 ООО "АКВА-СЕЙТ" и ООО "Евразийская управляющая компания", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ренессанс-Девелопмент" под управлением ООО "Евразийская управляющая компания", обратились в Росреестр с заявлениями о регистрации указанной сделки (без выдачи свидетельства).

Государственная регистрация договора N 01.07-ПН о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 20.07.2009 произведена 18.08.2009.

Сообщением от 10.09.2009, в соответствии с п.5.1. договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 832-09/гз от 04.02.2009, ООО "АКВА-СЕЙТ" уведомило ДИЗО ВО о заключении вышеназванного договора.

21.09.2009 между ООО "Евразийская управляющая компания" (Старый управляющий) и ООО "Управляющая компания "Единство" (Новый управляющий) подписан договор N 9П-РД о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом, в соответствии с которым Старый управляющий передает свои права и обязанности по договору доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ренессанс-Девелопмент" под управлением ООО "Евразийская управляющая компания" Новому управляющему.

Письмом от 27.05.2010 N 10ГС-142-03 ООО "Управляющая компания "Единство" обратилось в адрес ДИЗО ВО с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 832-09/гз от 04.02.2009 в связи со сменой управляющей компании.

В ответе от 20.07.2010 N 17-7040з ДИЗО ВО сообщило, что в данном случае, согласно статьям 615, 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, заключение дополнительного соглашения к договору аренды не требуется.

28.01.2010 ООО "Управляющая компания "Единство" от имени Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Ренессанс-Девелопмент" под управлением ООО "Управляющая компания "Единство" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о внесении изменений в ЕГРП (изменение управляющей компании) без выдачи свидетельства на объект недвижимого имущества: земельный участок, площадь 3 445 кв.м., по адресу: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 129, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:2000-167-50, кадастровый номер 36:34:02 09 011:0004.

06.04.2010, после предварительного приостановления, за исх. N 01/26/2010-337 ООО "Евразийская управляющая компания" и представителю ООО "Управляющая компания "Единство" сообщено об отказе в государственной регистрации на основании абз. 11 п.1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Указанный отказ был обжалован ООО "Управляющая компания "Единство" в Арбитражный суд Воронежской области (дело N А14-8620/2010/243/5).

Решением от 14.12.2010 в удовлетворении заявления суд отказал в связи с пропуском установленного ч.4 ст.198 АПК РФ срока.

При этом суд также принял во внимание, что с заявлением об исправлении технической ошибки в Управление Росреестра заявитель не обращался.

09.12.2010 ООО "Управляющая компания "Единство" обратилось в Управление Росреестра с заявлением об исправлении технической ошибки, а именно в графу "описание ограничения (обременения) подраздел III-6 ЕГРП внести запись "доверительное управление" на объект недвижимого имущества: земельный участок, адрес: г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 129, кадастровый номер: 36:34:02 09 011:0004 (т.1 л.д.128).

13.12.2010 исх. N 01/373/2010-897 заявителю сообщено об отказе в исправлении технической ошибки, поскольку в соответствии с данными ЕГРП и дела правоустанавливающих документов обременение (ограничение) - доверительное управление в отношении права аренды на вышеуказанный объект недвижимости не зарегистрировано. В связи с этим, техническая ошибка отсутствует. При этом разъяснена возможность внесения изменений в Единый государственный реестр прав при обращении с заявлением, предоставлении соответствующих документов и оплате государственной пошлины.

Ссылаясь на то, отказ Управления Росреестра является незаконным, Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Единство" (ОГРН: 1077763699100) в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ренессанс-Девелопмент" под управлением ООО "Управляющая компания "Единство" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обжалуемый отказ не соответствует Федеральному закону N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону N 156-ФЗ от 29.11.2001 "Об инвестиционных фондах", что в свою очередь нарушает права и законные интересы ООО "Управляющая компания "Единство", так как создает препятствия для осуществления деятельности в качестве управляющей компании закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ренессанс-Девелопмент".

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

В силу п. 3 ст. 11 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.

С учетом положений статей 1012, 1013, Гражданского кодекса РФ и заключенных договоров N 01.07-ПН от 20.07.2009, N 9П-РД от 21.09.2009 ООО "Управляющая компания "Единство" осуществляет доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ренессанс-Девелопмент".

В силу ст. 1 Закона N 122-ФЗ для целей указанного Федерального закона под ограничениями (обременениями) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Пунктом 1 ст. 4 указанного Закона установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Из содержания приведенной выше нормы следует необходимость государственной регистрации не любых ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, а лишь тех, обязательность регистрации которых предусмотрена законом.

В соответствии с частью 6 статьи 12 Закона о регистрации состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества.

Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

Согласно ст. ст. 2, 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация обременении (ограничений) вещных прав осуществляется путем внесения записей в соответствующий раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 21 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.

С заявлением об исправлении такой технической ошибки в суд, арбитражный суд также вправе обратиться соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Таким образом, положения названной нормы определяют условия, при которых исправление технической ошибки осуществляется непосредственно в судебном порядке. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 10 Письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.08.1997 N С5-7/ОЗ-581.

По смыслу указанной статьи под технической ошибкой может пониматься такое несоответствие между документами, представляемыми на государственную регистрацию, и записями в ЕГРП, которое после исправления не влечет изменения прав, поскольку права на имущество могут быть изменены только на основании правоустанавливающих документов.

Из содержания пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2002 N 219 следует, что допускается внесение в реестр таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, как наименование юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной конструкции объекта и т.п. Данный перечень не является закрытым.

Таким образом, законодателем предусмотрено внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним таких сведений, которые не являются ошибкой самого регистратора. Следовательно, техническая ошибка в записях, допущенная при государственной регистрации прав, может быть исправлена и в том случае, когда она не являлась результатом виновных действий самого регистратора.

Анализируя имеющиеся в материалах дела договоры и хронологию событий, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Договор N 01.07-ПН о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.07.2009 был зарегистрирован Управлением Росреестра 18.08.2009.

По данному договору новым арендатором является ООО "Евразийская управляющая компания", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ренессанс-Девелопмент" под управлением ООО "Евразийская управляющая компания".

Таким образом, имеются основания полагать, что представленных на регистрацию документов было достаточно для внесения записи о доверительном управлении ООО "Евразийская управляющая компания" одновременно с регистрацией указанного договора.

На основании вышесказанного, мотивация отказа регистрирующего органа о том, что записи о доверительном управлении не было, является необоснованной ввиду того, что восстановление прав ООО "Управляющая компания "Единство" не должно зависеть от волеизъявления ООО "Евразийская управляющая компания", которое к моменту обращения и в настоящее время не являлось доверительным управляющим Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ренессанс-Девелопмент".

Таким образом, невнесение записи о доверительном управлении нарушает охраняемые законом права и интересы заявителя в силу возложенных на него договором и действующим законодательством обязанностей доверительного управляющего по исполнению договора аренды.

Относительно доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции полагает руководствоваться следующим.

В отношении каждого объекта недвижимости открывается раздел в ЕГРП (пункт 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Правила ведения ЕГРП)).

Данные об ограничениях (обременениях) права собственности и о других вещных правах, в том числе правах аренды, фиксируются в подразделе III раздела ЕГРП (пункт 43 Правил ведения ЕГРП).

В соответствии с пунктом 44 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, в подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Этот подраздел разбит на специальные части, в том числе - подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях).

На основании вышеизложенного, довод апелляционной жалобы, основанный на том, что право доверительного управления не является правом, подлежащим включению в подраздел III, не находит своего доказательственного подтверждения вышеназванными Методическими рекомендациями.

Остальные доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, оценив представленные доказательства, что обжалуемый отказ не соответствует Федеральному закону N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону N 156-ФЗ от 29.11.2001 "Об инвестиционных фондах", что в свою очередь нарушает права и законные интересы ООО "Управляющая компания "Единство", так как создает препятствия для осуществления деятельности в качестве управляющей компании закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Ренессанс-Девелопмент".

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.

Учитывая изложенное, и руководствуясь п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.07.2011 по делу N А14-1288/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Протасов

Судьи

В.А. Сергуткина Н.Д. Миронцева